Tribunal orders condominium owners' syndicate to pay water bill balance plus procedural costs to water company.

Jugement civil n° 2026TALCH08/00052

Audience publique du mercredi, 25 février 2026.

Numéro du rôle : 187.044

Composition :

Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,

Hannes WESTENDORF, premier juge,

Elodie DA COSTA, juge,

Guy BONIFAS, greffier.

ENTRE

l’SOCIETE1.), établie et ayant ses bureaux dans l’SOCIETE2.) sis à L-ADRESSE1.),

représentée par son collège des bourgmestre et échevins, poursuites et diligences de son

receveur communal, actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick

KURDYBAN de Luxembourg du 21 août 2017,

comparaissant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET

le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE2.), représenté par son

syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le n° B NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit KURDYBAN,

comparaissant par Maître Philippe-Fitzpatrick ONIMUS, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________

LE TRIBUNAL

1. Objet du litige

Le litige a trait au recouvrement du solde d’une facture émise par l’SOCIETE1.) (ci-

après, la « SOCIETE1.) ») pour la fourniture d’eau aux copropriétaires de la résidence

sise à L-ADRESSE2.).

2. Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 21 août 2017, la SOCIETE1.), comparaissant par

Maître Gérard A. TURPEL, a fait donner assignation au syndicat des copropriétaires

de la résidence sise à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic actuellement en

fonctions, (ci-après le « SOCIETE4.) »)

à comparaître devant le tribunal

d’arrondissement de ce siège.

Maître Philippe-Fitzpatrick ONIMUS s’est constitué pour le SOCIETE4.) en date du 11

octobre 2017.

L’affaire a été inscrite sous le numéroNUMERO2.) du rôle. Elle a été soumise à

l’instruction de la 8e chambre.

L’instruction a été clôturée en date du 18 mai 2020.

Par bulletin du même jour, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 mai 2020 pour prise

en délibéré selon les modalités déterminées par l’article 2 du règlement grand-ducal du

17 avril 2020 relatif à la tenue d’audiences publiques pendant l’état de crise devant les

juridictions dans les affaires soumises à la procédure écrite et portant adaptation

temporaire de la procédure de référé exceptionnel devant le juge aux affaires familiales

(Journal officiel A301 du 17 avril 2020).

Les mandataires des parties ont été informés par ce même bulletin de la composition du

tribunal. Ils n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont procédé au dépôt de leur farde

de procédure au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 26 mai 2020 par le président de chambre.

Par jugement n° 2020TALCH08/00143 du 30 juin 2020, le tribunal a rejeté le moyen

de prescription soulevé par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-

ADRESSE2.) ; a reçu la demande principale en la forme ; a constaté que les parties sont

liées par un contrat de fourniture d’eau ; a rejeté le moyen de la SOCIETE1.) tiré du

principe d’estoppel ; avant tout autre progrès en cause, a ordonné la révocation de

l’ordonnance de clôture, en application des articles 62 et 225 du Nouveau Code de

procédure civile, pour permettre aux parties de prendre position sur le point relevé dans

la motivation du jugement ; a invité Maître Gérard A. TURPEL à conclure jusqu’au 7

août 2020 ; a invité Maître Philippe-Fitzpatrick ONIMUS à conclure jusqu’au 18

septembre 2020 ; a refixé l’affaire à la conférence de mise en état du mardi, 22

septembre 2020, à 9h00 heures, salle TL.0.11, rez-de-chaussée, bâtiment TL de la Cité

Judiciaire au Plateau du Saint-Esprit de Luxembourg, pour conférer de l’état de la cause

; a sursis à statuer pour le surplus ; a réservé les demandes ainsi que les frais et dépens.

Sur ce, les parties ont conclu de part et d’autre.

L’instruction a été clôturée par voie d’ordonnance du 26 janvier 2024 et l’affaire a été

renvoyée à l’audience du 13 mars 2024 pour plaidoiries. Par courrier du 13 mars 2024,

l’audience de plaidoiries a été refixée au 20 mars 2024.

L’affaire a été prise en délibéré à cette date.

Par jugement n° 2024TALCH08/00104 du 29 mai 2024, le tribunal, avant tout progrès

en cause, a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 26 janvier 2024, en

application des articles 57 et 225 du Nouveau Code de procédure civile, a invité les

parties à produire les comptes de l’exercice 2016 du syndicat des copropriétaires de la

résidence sise à L-ADRESSE2.), et toutes les autres pièces communiquées par le syndic

aux copropriétaires en préparation de l’assemblée générale du 14 février 2017, et à

prendre position sur l’incidence éventuelle du contenu de ces documents, a invité Maître

Philippe-Fitzpatrick ONIMUS à conclure jusqu’au 1er août 2024, a invité Maître Gérard

A. TURPEL à conclure jusqu’au 1er octobre 2024, a sursis à statuer pour le surplus, et a

réservé les demandes ainsi que les frais et dépens.

Sur ce, les parties ont conclu de part et d’autre.

L’instruction a été clôturée une nouvelle fois par voie d’ordonnance du 16 septembre

2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2026 pour plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à cette date.

3. Prétentions et moyens des parties

Sont aussi reprises ci-après les conclusions antérieures au

jugement n°

2024TALCH08/00104 du 29 mai 2024.

3.1. La SOCIETE1.)

La SOCIETE1.) sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation

du SOCIETE4.) à lui payer la somme de 26.245,64.- euros, sinon la somme de

18.895,90.- euros, avec les intérêts tels que de droit à compter du 17 mars 2017, date de

notification de l’ordonnance de paiement, sinon à partir du 21 août 2017, la date de

l’assignation, jusqu’à solde.

Elle demande en outre à voir ordonner la capitalisation des intérêts, pour autant qu’il

s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Elle réclame enfin une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du SOCIETE4.) aux

frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de son mandataire.

À l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) expose qu’elle fournit de l’eau pour

l’immeuble sis à ADRESSE4.) ; que le compteur posé sur la conduite principale à

l’entrée de l’immeuble a été relevé le 27 octobre 2008 ; qu’au cours des années

subséquentes, elle a établi des factures d’acompte et de décompte sur base d’une

estimation tenant compte de la quantité d’eau consommée pendant la période précédant

la lecture du compteur du 27 octobre 2008 ; qu’elle a demandé, à de multiples reprises

et au moins une fois par an, d’avoir accès au compteur afin de pouvoir procéder à son

relevé et de lui permettre de baser sa facture de décompte non plus sur une estimation

de la consommation, mais sur la consommation réelle et d’établir ses factures d’acompte

sur base de la consommation récente ; qu’à chaque fois, elle a trouvé porte close ; que

conformément à sa pratique habituelle en cas d’absence du client, elle a laissé à

l’immeuble une fiche sur laquelle les différents copropriétaires et/ou le syndic de

l’immeuble pouvaient mentionner les indices du compteur ; qu’elle n’a jamais reçu ce

document en retour, de sorte qu’elle n’avait comme seule possibilité que de continuer à

baser ses factures sur une estimation de la consommation ; que le 17 décembre 2013, le

compteur a été remplacé et a fait l’objet d’un relevé ; que la différence entre l’indice du

17 décembre 2013 et celui du 27 octobre 2008 a permis de fixer la consommation entre

ces deux dates à 6.740 m3 ; qu’il s’est alors avéré que les factures d’acompte et de

décompte de 2008 à 2013 basées sur une estimation ne couvraient qu’une partie du coût

de la consommation réelle ; que le 15 septembre 2014, elle a établi une facture de

décompte pour un montant de 35.728,42.- euros portant sur la consommation jusqu’au

26 juin 2014, date de la première lecture du nouveau compteur ; que le 24 septembre

2014, le syndic a contesté la consommation antérieure au 15 septembre 2009 en

invoquant la prescription quinquennale de l’article 2277 du Code civil ; qu’il y a ensuite

eu un échange de courriers entre parties ; qu’en date du 15 septembre 2015, elle a dressé

une note de crédit relative à la consommation enregistrée entre le 27 juin 2014 et le 7

juillet 2015 portant sur un montant de 4.492,78.- euros, étant donné que sur cette

période, la consommation estimée a été supérieure à la consommation réelle ; qu’en date

du 27 novembre 2015, le mandataire du SOCIETE4.) n’a plus contesté le montant de la

facture, mais a demandé s’il était possible de s’accorder sur un paiement échelonné ;

qu’en date du 7 janvier 2016, elle a accepté que le montant redû soit réglé moyennant

six paiements mensuels ; qu’en date du 23 février 2016, le mandataire du SOCIETE4.)

a demandé s’il était possible de procéder au remboursement du montant sur une période

de cinq ans ; qu’en date du 24 février 2016, elle a accepté un paiement échelonné sur

une période de deux ans ; qu’entre janvier et mars 2016, le SOCIETE4.) lui a payé un

montant de 2.000.- euros et deux montants de 1.500.- euros ; qu’en date du 16 septembre

2016, elle a dû constater que les paiements avaient été arrêtés et qu’un solde 26.245,64.-

euros restait dû ; que dans la mesure où le SOCIETE4.) refuse actuellement de

s’exécuter, il y a lieu à contrainte judiciaire.

Elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes et moyens formulés par le

SOCIETE4.).

En réplique aux contestations adverses, elle souligne qu’il ressort des derniers courriers

échangés entre parties que le SOCIETE4.) ne contestait plus le montant de sa dette, mais

demandait uniquement que des facilités de paiement lui soient accordées. Elle donne

encore à considérer que le SOCIETE4.) a procédé volontairement à trois paiements

partiels pour un total de 5.000.- euros. La position actuelle du SOCIETE4.) serait donc

en contradiction avec son attitude antérieure et serait, en tant que telle, à rejeter par

application du principe selon lequel nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui.

Elle insiste encore sur le fait que l’absence de lecture du compteur trouve son origine

dans un manquement du SOCIETE4.), à savoir l’absence d’une personne lors des visites

des employés de la SOCIETE1.) et le non-renvoi de la carte-réponse indiquant l’indice

qu’il aurait relevé lui-même sur le compteur. Elle estime que le SOCIETE4.) a ainsi

violé le principe selon lequel les contrats s’exécutent de bonne foi.

En effet, selon elle, l’obligation d’exécution de bonne foi implique, en cas d’absence

lors du premier passage des agents du service des compteurs, que le client prenne contact

avec le service de lecture des compteurs pour fixer un rendez-vous. En cas d’absence

lors de ce rendez-vous, cette obligation oblige le client d’informer le service de sa

consommation réelle, notamment en renvoyant le document reprenant l’indice qu’il a

relevé lui-même sur le compteur.

À titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal considérerait qu’elle a commis une faute

en étant empêchée de procéder à la lecture pendant plusieurs années, elle conteste

l’existence de tout dommage dans le chef du SOCIETE4.), en soulignant que l’absence

de lecture compteur a, au contraire, permis à ce dernier de conserver la différence entre

le coût de la consommation réelle et celui de la consommation estimée, et de faire

fructifier cet argent pendant toute cette période.

Elle relève par ailleurs que la demande du SOCIETE4.) visant à voir procéder à une

vérification du fonctionnement du compteur n’a été formulée qu’en date du 12 mai

2015, alors que le compteur avait été remplacé dès le 17 décembre 2013. Elle affirme

encore qu’il est techniquement impossible de vérifier postérieurement à un

remplacement le fonctionnement correct du compteur pendant le temps où il était

installé dans les lieux, de sorte qu’un expert n’aurait pas pu calculer la consommation

réelle en opérant des tests sur le compteur remplacé. Par conséquent, la destruction du

compteur n’entraînerait aucune conséquence.

En outre, elle estime que l’article 23 du règlement communal invoqué par le

SOCIETE4.) n’est pas applicable en l’espèce dans la mesure où la vérification prévue

par cet article est une vérification qui est réalisée à un moment où le compteur est en

fonctionnement et non à un moment où ce compteur a été remplacé, puisqu’il est

impossible de vérifier le bon fonctionnement d’un compteur qui n’est plus sur le réseau.

Elle souligne que la consommation réelle antérieure au remplacement du compteur peut

être déterminée en constatant l’indice de ce compteur après le remplacement. Ainsi, les

photographies du compteur prises entre son remplacement et sa destruction

permettraient de prouver que le compteur indiquait un indice de 44832 au moment de

son remplacement.

En réponse aux conclusions adverses, elle réplique encore que les relevés opérés par la

société SOCIETE5.) ne sont pas pertinents, étant donné que la différence entre la

consommation enregistrée par le compteur collectif et la somme des consommations

enregistrées par les compteurs individuels s’explique par le fait que le compteur collectif

n’enregistre pas la même consommation que celle enregistrée par les compteurs

individuels.

L’immeuble comporterait neuf appartements et un local à usage commercial, mais il n’y

aurait que neuf compteurs pour la consommation d’eau froide et huit compteurs pour la

consommation d’eau chaude, ce qui signifierait que la consommation d’eau froide d’un

copropriétaire et les consommations d’eau chaude de deux copropriétaires ne sont pas

prises en compte. De plus, il aurait été constaté lors d’une visite des lieux des agents de

la SOCIETE1.) que plusieurs conduites d’eau ne disposaient pas d’un compteur

SOCIETE5.). Il existerait dès lors des éléments permettant d’expliquer la différence

entre la consommation relevée par le compteur collectif et la consommation relevée par

la société SOCIETE5.) sur les différents compteurs individuels.

Elle affirme également qu’il n’y a pas lieu de revenir sur les acomptes payés entre 2008

et 2013, étant donné que ses factures de décompte pour ces années feraient déjà

déduction des acomptes payés pendant l’année en question.

Invoquant l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile, elle soulève par ailleurs

l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, au motif que celle-ci constitue une

demande nouvelle violant le principe de l’immutabilité du litige. Subsidiairement, elle

conclut à voir débouter le SOCIETE4.) de sa demande pour être non fondée.

Dans ses conclusions notifiées le 26 avril 2019, la SOCIETE1.) explique que les factures

d’acomptes versées par le SOCIETE4.) permettent de constater que l’absence de lecture

du compteur ne remonte pas au 27 octobre 2008, comme elle avait précédemment

indiqué, mais à une date antérieure, à savoir au 5 juillet 2007. La dernière lecture ayant

donné lieu à une facturation aurait eu lieu en date du 31 juillet 2005, de sorte que la

période litigieuse (s’étendant donc du 31 juillet 2005 au 17 décembre 2013) serait plus

longue qu’initialement supposée et permettrait de justifier aisément la différence

importante entre la consommation réelle et la consommation estimée. La lecture du 27

octobre 2008 serait une lecture dite de contrôle qui ne serait pas prise en compte pour

la facturation.

Face au moyen de prescription soulevé par le SOCIETE4.), elle rappelle qu’elle était

dans l’incapacité d’agir jusqu’à la date à laquelle elle aurait pu à nouveau procéder au

relevé du compteur, à savoir lors du remplacement du compteur effectué le 17 décembre

2013. Cette impossibilité d’établir l’existence d’une créance et son montant aurait eu

pour effet que le délai de prescription n’a pu commencer à courir que le lendemain du

jour de la lecture du compteur, soit le 18 décembre 2013, de sorte que le délai de cinq

ans n’aurait expiré que le 17 décembre 2018 à minuit. Étant donné que l’assignation a

été signifiée le 21 août 2017, la demande ne serait pas prescrite.

Elle considère en outre que l’interruption de la prescription ne doit pas être fixée au jour

de la signification de l’assignation, mais, conformément à l’article 2248 du Code civil,

au jour de la reconnaissance de la dette par le débiteur qui se serait réalisée le 27

novembre 2015, sinon le 20 janvier 2016, sinon le 8 mars 2016, sinon le 15 mars 2016.

Elle renvoie dans ce contexte aux courriers lui adressés par le SOCIETE4.),

respectivement le mandataire de celui-ci, ainsi qu’aux paiements partiels effectués par

le SOCIETE4.). En ordre subsidiaire, elle soutient que ces mêmes faits (courrier,

paiements partiels) valent renonciation à une prescription acquise au sens de l’article

2220 du Code civil.

Après le jugement n° 2020TALCH08/00143 du 30 juin 2020, la SOCIETE1.) fait valoir

que le fait, dans le cadre de négociations entre les parties, de ne plus contester ni le

principe ni le montant de sa dette et de se contenter de demander des facilités de

paiement, constituerait manifestement une reconnaissance de dette explicite, sinon

implicite. Ceci serait d’autant plus vrai que ces courriers auraient été suivis du paiement

d’acomptes.

Quant au prétendu dépassement de pouvoir par le syndic et/ou Maître Lex THIELEN,

la SOCIETE1.) fait valoir que la violation de son mandat par le syndic aurait dû mener

le SOCIETE4.) à intenter une action en responsabilité contre celui-ci. De même, le

dépassement du mandat par Maître Lex THIELEN ne saurait être invoqué sans avoir au

préalable obtenu satisfaction dans le cadre d’une action en désaveu sur le fondement de

l’article 496 du Nouveau Code de procédure civile.

Quant à la prétendue nécessité d’une habilitation préalable par l’assemblée générale des

copropriétaires, la SOCIETE1.) fait valoir que le syndic n’aurait pas besoin d’une telle

habilitation en cas d’urgence qui aurait été donnée. En effet, elle aurait adressé au syndic

un rappel et dernier avertissement avant les poursuites. Dans ces circonstances, le syndic

aurait eu le droit de charger l’avocat de tout mettre en œuvre pour éviter un tel procès.

Si jamais une habilitation spéciale avait été nécessaire, la SOCIETE1.) invoque la

ratification des opérations du syndic et le mandat apparent.

En effet, il ressortirait du procès-verbal de l’assemblée générale du SOCIETE4.) pour

2016 qui aurait eu lieu le 14 février 2017 qu’il aurait donné décharge au syndic pour sa

gestion effectuée au cours de l’année 2016. L’assemblée aurait ainsi ratifié toutes les

opérations effectuées en 2016 et notamment les trois paiements effectués

respectivement le 19 janvier et les 7 et 16 mars 2016. En donnant quitus au syndic,

l’assemblée aurait aussi ratifié le courrier du 23 février 2016 de Maître Lex THIELEN.

Le quitus vaudrait ratification des actes qui auraient excédé les pouvoirs du syndic. De

même, par le quitus accordé lors de l’assemblée générale du 6 avril 2016, le défendeur

aurait ratifié le courrier du 27 novembre 2015 de Maître Lex THIELEN. Le fait que lors

de l’approbation des comptes, l’assemblée prétendrait que « cette somme n’est pas due,

parce que les consommations individuelles n’ont pas changé au cours des 2 dernières

années » n’y changerait rien.

Il n’y aurait pas eu silence de la part du SOCIETE4.) qui aurait approuvé les comptes

de 2015 et de 2016 et qui aurait donné quitus au syndic pour sa gestion relative aux

exercices en question. De même, le procès-verbal du 14 février 2017 ne réitérerait pas

de prétendues « contestations précédentes ».

À partir du moment où on procèderait au paiement sans réserve d’une facture, il y aurait

présomption d’acceptation du bien-fondé de celle-ci. Le syndic aurait procédé aux

paiements parce qu’il aurait reconnu le bien-fondé de la dette litigieuse, en demandant

des termes et délais par courrier du 27 novembre 2015.

Quant au fait que le SOCIETE4.) invoque une différence entre la consommation estimée

et la consommation réelle, la SOCIETE1.) fait valoir que l’indice du compteur aurait

été relevé avant son remplacement et qu’une photo confirmerait l’indice qui serait

confirmé par une attestation testimoniale de la part de PERSONNE1.) du 28 juillet 2022.

Même dans l’hypothèse où une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires

aurait été requise, la SOCIETE1.) aurait pu raisonnablement croire que tant le syndic

que Maître Lex THIELEN auraient agi avec l’autorisation du syndicat des

copropriétaires.

Ni la SOCIETE1.) ni son litismandataire n’auraient à aucun moment prétendu que la

consommation d’eau remonterait à la période de 2005 à 2008 et qu’elle serait prescrite.

Il n’y aurait donc pas eu reconnaissance de prescription de sa part.

La SOCIETE1.) prétend qu’il y aurait bien reconnaissance de dette, et au moins un

commencement de preuve par écrit résultant du courrier du 27 novembre 2015, qui serait

complété par le courrier du 23 février 2016 et par les trois paiements effectués par le

syndic.

Il n’y aurait pas erreur, vice du consentement, de la part du SOCIETE4.), cette erreur

portant tout au plus sur les motifs, et étant par ailleurs inexcusable.

La facturation sur base d’une consommation estimée remonterait à l’été 2005 et la

différence entre la consommation estimée et la consommation réelle intégrée dans la

facture du 15 septembre 2014 n’aurait été engendrée qu’après le 27 octobre 2008, date

à laquelle une lecture de contrôle du compteur aurait été effectuée par la SOCIETE1.).

Pour les mêmes raisons, il n’y aurait pas de dol de sa part. La SOCIETE1.) insiste sur

le fait que le SOCIETE4.) aurait décidé de renoncer à invoquer la prescription parce

qu’il aurait su pertinemment que la dette n’aurait pas été prescrite étant donné que le

délai de prescription n’aurait couru qu’à partir de la date du changement du compteur

ayant donné lieu à un relevé d’indice, à savoir à partir du 17 décembre 2013, raison pour

laquelle il aurait décidé de demander des termes et délais.

À la suite du jugement n° 2024TALCH08/00104 du 29 mai 2024, la SOCIETE1.) fait

valoir que le bilan versé par le SOCIETE4.) contiendrait de nombreuses erreurs dont la

principale serait qu’il ne contient pas au titre du passif l’existence de la créance de

35.728,42.- euros, initialement réclamée par le SOCIETE1.). Les copropriétaires qui

avaient ou auraient dû avoir connaissance de cette dette, auraient commis une faute en

approuvant un bilan ne contenant pas sa mention. En raison de cette faute lourde, ils ne

sauraient contester avoir ratifié en pleine connaissance de cause les opérations

effectuées par le syndic à propos duquel il serait recommandable de se poser la question

s’il ne serait pas utile d’intenter une action en responsabilité à son égard.

Le moyen fondé sur l’existence d’une reconnaissance de dette ne serait ni le seul ni le

principal moyen qu’elle invoquerait. En effet, la photographie du compteur après son

enlèvement établirait clairement la consommation réelle, et elle serait confortée par

l’attestation testimoniale du 28 juillet 2022 de PERSONNE1.), ancien chargé de gestion

dirigeant aux services des eaux de la SOCIETE1.).

En conclusion, les nouvelles pièces n’auraient aucune influence sur l’issue du litige.

3.2. Le SOCIETE4.)

Le SOCIETE4.) conclut à voir débouter la SOCIETE1.) de l’intégralité de sa demande

et réclame, de son côté, l’allocation d’une indemnité de procédure de 8.000.- euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que la condamnation

de la SOCIETE1.) au frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de son

mandataire.

Il conteste la version des faits présentée par la SOCIETE1.).

Il explique qu’il avait mandaté la société privée SOCIETE5.) pour établir régulièrement

des relevés de consommation pour permettre une répartition des charges et frais de

manière plus régulière et plus précise entre les copropriétaires de l’immeuble. Pour

mener à bien ses missions, cette dernière aurait installé des compteurs individuels en

sus du compteur principal de la SOCIETE1.). Étant donné que les relevés effectués par

la société SOCIETE5.) mentionnaient, pendant toute la période litigieuse, une

consommation d’eau annuelle proche de 4.000.- euros, il aurait demandé à la

SOCIETE1.), à plusieurs reprises, de vérifier le fonctionnement de son compteur. Or,

cette dernière lui aurait répondu que le compteur avait été détruit.

Il soutient qu’en vertu des articles 23 et 24 du règlement communal sur la distribution

d’eau du 28 juin 2010, il était en droit de demander une vérification du compteur et s’il

ne peut pas être procédé à une telle vérification, la SOCIETE1.) devrait accepter de

procéder à une estimation de la consommation en comparant les périodes antérieure et

postérieure à la période litigieuse. Faute d’avoir respecté les dispositions du règlement

précité en empêchant une vérification impartiale du compteur litigieux, il appartiendrait

à la SOCIETE1.) de procéder à cette comparaison de périodes de consommation. À

défaut de comparaison effectuée par la SOCIETE1.), la demande en paiement de la

facture litigieuse serait à rejeter.

Il fait encore plaider que la facture litigieuse ne tient pas compte des acomptes versés

entre 2008 et 2013. En outre, la consommation d’eau annuelle réclamée par la

SOCIETE1.), à savoir 6.000.- euros, ne correspondrait pas à la consommation d’eau

annuelle sur les périodes subséquentes, à savoir 3.432,09.- euros (facture du DATE1.))

et 3.775,37.- euros (facture du DATE0.)).

Par conclusions notifiées le 4 avril 2019, le SOCIETE4.) sollicite, par reconvention, la

condamnation de la SOCIETE1.) à lui payer la somme de 6.925,60.- euros, soit

1.925,60.- euros à titre de remboursement des acomptes trop-payés antérieurement à la

facture litigieuse ainsi que 5.000.- euros à titre de remboursement des acomptes payés

pour l’apurement de la facture litigieuse. Dans ses conclusions subséquentes, il demande

encore subsidiairement la condamnation de la SOCIETE1.) au paiement d’un montant

de 640,80.- euros.

Par conclusions du 25 juillet 2019, le SOCIETE4.) soulève la prescription quinquennale

prévue à l’article 2277 du Code civil et demande, à titre principal, à voir déclarer

prescrite l’intégralité de la demande de la SOCIETE1.).

Après le jugement n° 2020TALCH08/00143 du 30 juin 2020, le SOCIETE4.) fait valoir

que par parallélisme des formes, le syndic ne pourrait renoncer à agir en justice sans une

décision d’assemblée générale à cet effet.

La lettre signée par Maître Lex THIELEN, conseil du syndic, ne pourrait pas

s’interpréter comme une reconnaissance de dette valablement prise au nom du

SOCIETE4.). Il s’agirait d’une initiative prise par le syndic lui-même qui n’aurait été ni

approuvée ni validée par le SOCIETE4.). Lors des assemblées générales des années

2015 et 2016, il n’y aurait eu aucune approbation de la facture d’eau ou instruction au

syndic de négocier un paiement échelonné.

La décharge donnée au syndic pour sa gestion au cours de l’année 2016 et les paiements

intervenus ne constitueraient pas une reconnaissance de dette.

Il résulterait des dispositions du règlement communal de la SOCIETE1.) que, pour

contester la facture, il appartenait au SOCIETE4.) de procéder à la vérification du

compteur d’eau par une tierce entreprise. Or, la SOCIETE1.) ayant procédé à la

destruction du compteur, la vérification serait devenue impossible.

Il y aurait alors eu un début de paiement, mais l’assemblée générale portant sur

l’exercice 2016 aurait clairement indiqué que la copropriété entendait contester la

facture litigieuse. Il résulterait du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2016

que : « L’assemblée à l’unanimité des voix présentes constate que cette somme n’est pas

due parce que les consommations individuelles n’ont pas changé au courant des deux

dernières années. »

Cette résolution aurait clairement signifié que la dette ne devrait pas être payée et que

l’étalement des paiements accordé au syndic par la SOCIETE1.) ne serait pas validé par

le SOCIETE4.) qui le rejetterait.

Le quitus donné au syndic et l’approbation des comptes signifierait simplement qu’il ne

serait pas reproché au syndic d’avoir pris des initiatives et tenté de trouver une solution

amiable avec la SOCIETE1.).

En effet, le syndic aurait eu le pouvoir de négocier avec la SOCIETE1.), mais le résultat

de ces négociations aurait dû être validé par le SOCIETE4.) lors de l’assemblée générale

qui serait un organe souverain.

Il résulterait du procès-verbal du 24 mars 2015 que mandat avait été donné au syndic de

contester la facture, objet du litige et non pas de la payer.

Le procès-verbal du 14 février 2017 approuvant les comptes de 2016 et donnant

décharge au syndic pour le reste de sa gestion n’aborderait pas du tout la question des

paiements litigieux. Cela ne porterait pas à conséquence parce que le point aurait été à

l’ordre du jour des assemblées générales précédentes où la position des copropriétaires

aurait été claire. Les copropriétaires n’auraient pas eu l’intention de revenir sur les

décisions précédentes.

Le silence gardé par le SOCIETE4.) ne vaudrait pas acceptation de la facture litigieuse

et le syndic n’aurait pas disposé d’un pouvoir de reconnaître la dette au nom et pour le

compte du SOCIETE4.).

Le SOCIETE4.) réitère le moyen de la prescription. À supposer que le syndic ait pu agir

valablement au nom du SOCIETE4.), la proposition formulée l’aurait été sur base

d’informations erronées de la part de la SOCIETE1.) pour pouvoir écarter le moyen de

la prescription.

La SOCIETE1.) serait en aveu d’avoir facturé des consommations d’eau pour une

période prescrite.

Pour ce qui est de l’application de la théorie du mandat apparent, le SOCIETE4.) fait

valoir que le syndic serait la partie faible par rapport à la SOCIETE1.).

Pour ce qui est de la question de l’existence d’une reconnaissance de dette, le

SOCIETE4.) fait valoir que la forme d’une telle reconnaissance ne serait pas respectée.

Dans la mesure où la facture aurait été contestée, l’engagement ne pourrait en tout état

de cause en aucun cas porter sur le montant total de la facture. Au maximum,

l’engagement porterait sur les montants déjà payés.

Ces paiements seraient intervenus sur base de deux conceptions erronées : d’une part, il

aurait été supposé qu’il convenait de payer pour ne pas voir l’eau coupée, d’autre part,

il aurait été supposé que la demande de la SOCIETE1.) porterait sur une période non

entachée de prescription.

À la suite du jugement n° 2024TALCH08/00104 du 29 mai 2024, le SOCIETE4.) fait

valoir que les pièces produites ne permettraient pas de deviner une approbation d’un

paiement de 5.000.- euros au profit de la SOCIETE1.). Le syndic actuellement en place

ne serait pas en mesure de produire les extraits bancaires relatifs à l’année 2016 et le

SOCIETE4.) ne se souviendrait pas d’avoir reçu de tels documents en vue de

l’assemblée générale pour l’année 2016.

Aucune des pièces produites ne permettrait d’établir que le SOCIETE4.) aurait eu

conscience d’une acceptation de payer la facture émise par la SOCIETE1.) le 15

septembre 2015 ou qu’il aurait validé les paiements effectués par le syndic pour apurer

partiellement cette dernière. Il n’existerait donc pas de reconnaissance de dette de sa

part.

4. Motifs de la décision

4.1. Quant à l’existence d’une reconnaissance de dette de la part du SOCIETE4.)

La reconnaissance de dette est l’ « acte écrit par lequel une personne se reconnaît

débitrice envers une autre » (G. CORNU (dir.), « Vocabulaire juridique », PUF, 8e éd.,

2007). Il s’agit encore de l’acte par lequel « une personne promet à une autre de payer

telle somme ou d'effectuer telle prestation sans que soient précisées les raisons de son

engagement ». (Ph. SIMLER, J.-cl. civ., art. 1131 à 1133, « Contrats et obligations. –

Cause. – Absence de cause », fasc. 20, 2010, n° 79)

Quant à la forme de la reconnaissance de dette, il est admis que pour valoir preuve, elle

droit respecter les formalités de l’article 1326 du Code civil. Il n’en reste pas moins

qu’en tout état de cause, l’écrit émanant du débiteur peut valoir commencement de

preuve par écrit au sens de l’article 1347 du Code civil qui peut alors être complété par

des éléments extrinsèques à cet écrit (Cour d’appel, 12 mars 1990, Pas., 28, p. 14)

La Cour de cassation a précisé à cet égard que s'il est exact que les présomptions rendues

admissibles par un commencement de preuve par écrit doivent découler d'un ensemble

de circonstances indépendantes de celles résultant de l'acte lui-même, il en est autrement

si l'acte écrit indique clairement la nature de l'obligation, l'étendue et l'engagement

souscrit et n'est irrégulier qu'au regard des formalités de l'article 1326 du Code civil.

(Cass, 21 mars 1991, Pas., 28, p. 136).

Il est encore admis que cette reconnaissance de dette peut émaner d’un mandataire

(Cass. fr. civ. I, 4 mai 2012, n° 11-15.617, Bull. civ., I, n° 101).

Il résulte de l’article 14, 4., première phrase, de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis que « le syndic représente le syndicat dans

tous les actes civils et en justice ».

Afin de déterminer s’il existe une reconnaissance de dette de la part du SOCIETE4.), il

faut reprendre chronologiquement les différents éléments de preuve soumis au tribunal.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du SOCIETE4.) du 24 mars 2015

(pièce B1 de la farde de Maître ONIMUS) contient le poste suivant :

« Approbation des comptes de l’exercice 2014

Les comptes de l’exercice 2014 sont approuvés à l’unanimité des voix présentes et

représentées.

L’assemblée à l’unanimité des voix présentes et représentées décide d’adresser de

nouveau une lettre à la SOCIETE1.) et au service des eaux pour contester la facture eau

reçu en 2024. Si aucun progrès ne se présente, l’assemblée décide de demander un avis

juridique. »

Il résulte ce qui suit d’un courrier du syndic adressé à la SOCIETE1.) le 12 mai

2025 (pièce 5 de la farde de Maître ONIMUS) :

« Suivant conseil de notre avocat, nous demandons une vérification de ce compteur par

la société des eaux. Pourriez-vous faire le nécessaire pour vérifier si le compteur

fonctionnait correctement. »

Un courrier du 18 août 2015 adressé par Maître Lex THIELEN, agissant pour le compte

du syndic de la résidence sise à L-ADRESSE2.), à la SOCIETE1.) (pièce 14 de la farde

de Maître TURPEL) a le contenu suivant :

« Je reviens vers vous en raison de la facturation faite et contestée par la Résidence

ALIAS1.). Nous souhaitons que vous procédiez à une vérification de l’ancien compteur,

celui sur lequel repose les factures contestées, afin de vérifier si celui-ci révèle une

anomalie.

De plus, pour discuter plus calmement de ce problème et afin de trouver la meilleure

solution possible, mon client est disposé à organiser une entrevue avec vous. »

Il résulte d’un courrier du 20 novembre 2015 adressé par Maître Lex THIELEN au

syndic de la résidence sise à L-ADRESSE2.) que l’entrevue sollicitée a eu lieu (pièce

15 de la farde de Maître TURPEL).

Un courrier du 27 novembre 2015 adressé par Maître Lex THIELEN, agissant pour le

compte du syndic de la résidence sise à L-ADRESSE2.), à la SOCIETE1.) (pièce 16 de

la farde de Maître TURPEL) a le contenu suivant :

« Je reviens vers vous en raison de la facture n° NUMERO3.) du 15 septembre 2014.

En raison du montant demandé, je souhaiterai savoir s’il était possible de s’accorder

dur un paiement échelonné dans le temps.

Je reste à votre entière disposition afin que nous puissions nous accorder sur les

modalités de paiement. »

Enfin un courrier du 23 février 2016 adressé par Maître Lex THIELEN, agissant pour

le compte du syndic de la résidence sise à L-ADRESSE2.), à la SOCIETE1.) (pièce 19

de la farde de Maître TURPEL) a le contenu suivant :

« Ma mandante n’est malheureusement pas en mesure de régler un solde aussi

important, à savoir 31.235,64.-€ en seulement six échéances.

En effet, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALIAS1.) n’est composé que de

huit copropriétaires.

Aux termes de votre proposition de paiement, chacun d’eux serait tenu de régler en

moyenne un montant de 650,74.-€ par mois du chef du solde réclamé.

Ce montant représente une charge trop élevée pour le budget d’un ménage.

Je vous saurais par conséquent gré de bien vouloir permettre à ma mandante de

rembourser le solde de 31.235,64.-€ pendant une période de cinq ans. »

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du SOCIETE4.) du 8 avril 2016

(pièce B2 de la farde de Maître ONIMUS) contient les postes suivants :

« Approbation des comptes de l’exercice 2015

Les comptes de l’exercice 2015 sont approuvés à l’unanimité des voix présentes et

représentées.

Après avoir demandé un avis juridique, le syndic avait organisé un rendez-vous avec le

service des eaux de la SOCIETE1.).

Le compteur n’existe plus et à l’avis des responsable du service des eaux le compteur

fonctionnait correctement.

L’assemblée à l’unanimité des voix présentes constate que cette somme n’est pas dû,

parce que les consommations individuelles n’ont pas changées au courant des 2

dernières années.

Approbation de la gestion du syndic pour l’année 2015

Décharge est accordée au syndic pour sa gestion en 2015. Cette résolution est adoptée

à l’unanimité des voix présentes et représentées. »

Il résulte encore d’un « rappel et dernier avertissement avant les poursuites » émanant

de la recette communale de la SOCIETE1.) du 15 septembre 2016 (pièce 22 de la farde

de Maître TURPEL) et d’une « récapitulation des factures impayées » (pièce 23 de la

farde de Maître TURPEL) ainsi que d’une « preuve de payement en 2016 d’une partie

de la facture litigieuse » (pièce 11 de la farde de Maître ONIMUS) que des paiements

partiels de la facture litigieuse sont intervenus les 20 janvier 2016 (2.000.- euros), 8

mars 2016 (1.500.- euros) et 15 mars 2016 (1.500.- euros).

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du SOCIETE4.) du 14 février 2017

(pièce B3 de la farde de Maître ONIMUS) contient le poste suivant :

« Approbation des comptes de l’exercice 2016

Les comptes de l’exercice 2016 sont approuvés à l’unanimité des voix présentes et

représentées.

Approbation de la gestion du syndic pour l’année 2016

Décharge est accordée au syndic pour sa gestion en 2016. Cette résolution est adoptée

à l’unanimité des voix présentes et représentées. »

En premier lieu, il n’est pas contesté que Maître Lex THIELEN a agi pour le compte du

syndic en fonction à l’époque des faits. Il résulte encore de l’article 14, 4., première

phrase, précité de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis que « le syndic représente le syndicat dans tous les actes civils et en

justice ». Ce texte est clair en ce sens que le syndic n’a pas besoin d’une autorisation

spéciale du syndicat pour accomplir les actes y désignés.

Lorsque Maître THIELEN a communiqué avec la SOCIETE1.), il a donc agi pour le

compte du syndic qui lui-même avait le pouvoir de représenter le SOCIETE4.) dans le

cadre de tels actes.

En deuxième lieu, il résulte de certains actes qu’il y a eu reconnaissance de dette de la

part du syndic. Maître THIELEN, dans ses courriers des 27 novembre 2015 et 23 février

2016 ne conteste plus du tout le montant dû par le SOCIETE4.), mais demande une

possibilité d’échelonner le paiement de la facture.

Cette reconnaissance de dette se trouve confirmée par les paiements partiels intervenus

de la part du syndic les 20 janvier 2016 (2.000.- euros), 8 mars 2016 (1.500.- euros) et

15 mars 2016 (1.500.- euros).

En effet, si les courriers ne constituent pas une preuve parfaite au sens de l’article 1326

du Code civil, ils valent commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1347 du

Code civil, et se complètent mutuellement. Les trois paiements intervenus constituent

des éléments extrinsèques supplémentaires permettant de compléter les courriers. Il y a

donc lieu de retenir que la preuve d’une reconnaissance d’une dette à hauteur du montant

restant dû au titre de la facture n° NUMERO3.) du 15 septembre 2014 émanant du

mandataire du SOCIETE4.) est rapportée.

En troisième lieu, il résulte clairement des procès-verbaux des assemblées générales

pour les années 2015 et 2016 que le SOCIETE4.) a approuvé la gestion du syndic en lui

donnant quitus. En particulier, pour ce qui est de l’année 2016, le tribunal note que,

pendant cette année, Maître THIELEN a envoyé son dernier courrier et trois paiements

au profit de la SOCIETE1.) sont intervenus.

Il en résulte clairement que le SOCIETE4.) a ratifié les actes du syndic ainsi que de son

avocat, intervenus en 2016. Il est aussi notable que le procès-verbal de l’assemblée

générale pour l’année 2016 ne contient plus aucune indication, laissant soupçonner une

contestation de la facture.

Le tribunal précise encore que contrairement à ce qu’affirme le SOCIETE4.), le

consentement relatif à la reconnaissance n’est pas vicié par erreur ou par dol. En effet,

contrairement à ce que poursuit d’affirmer le SOCIETE4.), le tribunal a dans son

jugement n° 2020TALCH08/00143 du 30 juin 2020, rejeté le moyen tiré de la

prescription quinquennale. Par conséquent, il n’est pas possible de déduire de

l’affirmation de la part de la SOCIETE1.) de l’absence de prescription de la dette que le

SOCIETE4.) aurait été induit en erreur ou que son consentement aurait été vicié.

Il existe donc bien une reconnaissance de dette de la part du SOCIETE4.) à l’égard de

la SOCIETE1.).

4.2. Quant au montant dû par le SOCIETE4.)

La SOCIETE1.) verse une photo du compteur d’eau prise le 7 janvier 2014, ainsi qu’une

attestation testimoniale de PERSONNE1.), chargé de gestion dirigeant au Service Eaux

de la SOCIETE1.), du 28 juillet 2022 (pièce 51 de la farde de Maître TURPEL). L’index

du compteur étant un fait juridique, le principe selon lequel la preuve des faits juridiques

est libre s’applique en l’espèce.

Il résulte ce qui suit de cette attestation :

« Je confirme que le compteur NUMERO4.) a été remplacé le 17.12.2013 et qu’il

indiquait un index de 44.832 m3. La photo en annexe fait preuve.

J’ai vu le compteur NUMERO4.) le 17.12.2013 dans notre atelier compteur, sis à L-

ADRESSE5.). A ce moment-là, il affichait l’index prémentionné. Après la prise de photo

annexée, le compteur a été détruit. »

Le tribunal n’a aucune raison de douter de la pleine force probante de la photo, ainsi

que de l’attestation.

Suivant courrier du bourgmestre de la SOCIETE1.) du 27 novembre 2014 (pièce 2 de

la farde de Maître TURPEL), la facture n° NUMERO3.) du 15 septembre 2014 a été

établie sur la base de l’index de l’ancien compteur au moment de son démontage, ainsi

que sur la base du nouveau compteur.

Il y a donc lieu de conclure que le SOCIETE4.) est a priori tenu à l’égard de la

SOCIETE1.) d’une dette d’un montant de 26.245,64.- euros.

En application de l’article 1315, alinéa 2, du Code civil, lorsque la preuve de la

reconnaissance de dette est rapportée, il appartient au débiteur qui se prétend libéré - et

donc au SOCIETE4.) - de démontrer qu’il n’est pas tenu par cette dette, soit qu’elle est

éteinte, soit qu’elle n’a jamais existé ou pas valablement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le SOCIETE4.) n’a pas entièrement payé le

montant réclamé au titre de la facture.

En dépit de ses affirmations suggérant un mauvais fonctionnement du compteur d’eau

et de ses contestations de la facture, le SOCIETE4.) n’apporte pas la moindre preuve

tangible de l’inexistence ou de l’invalidité de sa dette.

En particulier, les allégations relatives à la consommation excessive ne sont pas

pertinentes pour retenir une défectuosité du compteur dans la mesure où pour les années

antérieures à 2013, les montants facturés ne correspondent qu’à des estimations. Il n’est

pas possible de déduire une quelconque conséquence de la comparaison entre des

estimations s’avérant trop basses et la consommation réelle constatée après plusieurs

années pendant lesquelles le SOCIETE4.) n’a pas laissé l’accès au compteur à la

SOCIETE1.) afin de lui permettre d’émettre une facture basée sur la consommation

réelle.

Il résulte de l’article 23, 1., du Règlement communal sur la distribution d’eau du 28 juin

2010 de la SOCIETE1.) que « les indications du compteur concernant la quantité d'eau

consommée font foi jusqu'à preuve du contraire. »

L’article 23, 2., du même règlement communal dispose que « l’abonné peut demander

la vérification du compteur par une entreprise disposant des qualifications requises ».

En l’espèce, une telle demande a été faite par le SOCIETE4.), mais le compteur ayant

été remplacé, n’existait plus au moment de la demande, de telle manière qu’une

vérification ne pouvait plus être effectuée.

Le SOCIETE4.) se fonde alors sur l’article 24 du même règlement communal intitulé

« Faute de mesurage ou de calcul » qui a le contenu suivant :

« 1. Au cas où la vérification du compteur révèle que le seuil des erreurs maximales de

mesure admis par la réglementation en vigueur est dépassé ou si une faute de calcul est

constatée, le montant perçu en trop sera remboursé ou celui perçu en moins sera

facturé.

2. Au cas où la valeur de l'erreur de mesure ne peut pas être déterminée, le Service

procède à l'estimation de la consommation par référence aux périodes de lecture

antérieures. À défaut de périodes de lecture antérieures, l'estimation est basée sur la

consommation d'une période de référence postérieure. »

Il faut comprendre que dans le cadre de l’alinéa premier, la preuve à la fois de l’erreur-

même et de son étendue quantitative est rapportée et que, dans le cadre de l’alinéa deux,

seule la preuve de l’erreur est rapportée, tandis que sa valeur, donc son étendue

quantitative ne peut pas être déterminée.

En l’espèce, le SOCIETE4.) tente de déduire l’existence d’une erreur de mesurage de la

comparaison entre les estimations effectuées par la SOCIETE1.), voire les relevés des

compteurs individuels des occupants de l’immeuble (à l’exclusion du compteur collectif

qui tient compte des parties communes), d’une part, et les quantités constatées lors du

relevé du compteur collectif de la copropriété après plusieurs années (selon toute

probabilité 5 années) pendant lesquelles la SOCIETE1.) n’a pas eu accès à ce compteur,

d’autre part. Même si la consommation relevée lors de ce mesurage est bien plus élevée

que celle facturée antérieurement sur la base d’estimations et que celle résultant de

l’addition des relevés individuels des occupants, le SOCIETE4.) ne rapporte aucune

preuve d’une erreur de mesurage.

Le SOCIETE4.), à qui incombe la charge de la preuve de sa libération est donc à

condamner à payer à la SOCIETE1.) le montant de 26.245,64.- euros, avec les intérêts

légaux à partir de la date de l’assignation, soit le 21 août 2017.

La SOCIETE1.) conclut encore à la capitalisation des intérêts pour autant qu’ils soient

dus pour une année entière.

Il résulte de l’article 1154 du Code civil que la productivité d’intérêts par les intérêts est

subordonnée à la condition que la demande en justice ou la convention entre parties

aient pour objet des intérêts échus au moins pour une année entière au moment où elles

sont faites (CA, 20 octobre 1999, n° 22.593).

Les tribunaux ne disposent d’aucun pouvoir d’appréciation de l’opportunité de

l’anatocisme, dès lors qu’elle a été sollicitée, la capitalisation des intérêts a lieu si les

conditions posées par le texte, à savoir que la demande ait été judiciairement formée et

qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière, sont remplies (CA, 20 mars 2008,

n°30.902, 305.89 et 31.491).

Il y a encore lieu de préciser que si les dispositions de l’article 1154 du Code civil

imposent en cas d’anatocisme judiciaire qu’il s’agisse, dans la demande, d’intérêts dus

pour une année entière, elles n’exigent cependant pas que les intérêts échus des capitaux

soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande en justice tendant

à la capitalisation, mais exigent seulement que, dans cette demande, il s’agisse d’intérêts

dus pour une telle durée (CA, 2 avril 2015, n° 40.500 du rôle ; CA, 15 novembre 2017,

n° 190/17, n° 40.536 du rôle ; CA, 14 novembre 2018, n° 193/18, n° 35.119 du rôle).

Les conditions de la capitalisation des intérêts étant remplies en l’espèce, il y a lieu de

faire droit à la demande et d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année

entière.

4.3. Quant à la demande reconventionnelle du SOCIETE4.)

Par conclusions notifiées le 4 avril 2019, le SOCIETE4.) sollicite, par reconvention, la

condamnation de la SOCIETE1.) à lui payer la somme de 6.925,60.- euros, soit

1.925,60.- euros à titre de remboursement des acomptes trop-payés antérieurement à la

facture litigieuse, ainsi que 5.000.- euros à titre de remboursement des acomptes payés

pour l’apurement de la facture litigieuse. Dans ses conclusions subséquentes, il demande

encore subsidiairement la condamnation de la SOCIETE1.) au paiement d’un montant

de 640,80.- euros.

Invoquant l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile, la SOCIETE1.) soulève

l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, au motif que celle-ci constitue une

demande nouvelle violant le principe de l’immutabilité du litige. Subsidiairement, elle

conclut à voir débouter le SOCIETE4.) de sa demande pour être non fondée.

Suivant l’article 53 du Nouveau Code de Procédure Civile, « l’objet du litige est

déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par

l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Toutefois, l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-

ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Il résulte de cette disposition légale que pour être recevable, la demande

reconventionnelle doit être dans un certain rapport avec la demande initiale. Il appartient

dès lors au juge, saisi d’une demande reconventionnelle, de rechercher si elle se rattache

aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Ce critère du lien suffisant n’est rien d’autre qu’une condition de connexité. Celle-ci est

satisfaite lorsqu’il existe entre les deux demandes des liens si étroits qu’il est dans

l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble. La condition de

connexité relève, dans chaque cas d’espèce, de l’appréciation souveraine des juges.

(TAL, 23 janvier 2007, n° 13/2007, n° 103.790 du rôle, 3 juillet 2024, n°

2024TALCH17/00172, n° TAL-2021-10234 du rôle)

En l’espèce, la demande du SOCIETE4.) tendant au paiement de la somme 6.925,60.-

euros, soit 1.925,60.- euros à titre de remboursement des acomptes trop-payés

antérieurement à la facture litigieuse, ainsi que 5.000.- euros à titre de remboursement

des acomptes payés pour l’apurement de la facture litigieuse, sert comme défense à

l’action principale. En effet, en demandant le paiement de ce montant, le SOCIETE4.)

se fonde sur les volumes d’eau repris dans la facture n° NUMERO3.) du 15 septembre

2014 pour faire valoir qu’il aurait déjà payé plus que les montants dus au titre de cette

facture. Il demande donc le remboursement de ce qu’il aurait payé de trop.

En conséquence, il y a un lien suffisant entre ses prétentions originaires et la demande

reconventionnelle en remboursement du SOCIETE4.), de sorte que cette dernière est à

déclarer recevable.

Le SOCIETE4.) prétend qu’il aurait payé des factures antérieures, correspondant à des

volumes d’eau supérieurs à ceux fixés par la facture n° NUMERO3.) du 15 septembre

2014. En effet, cette facture ferait état d’un volume de 6.740 m3 tandis qu’en

additionnant les volumes d’eau facturés au titre des factures à partir de 2009, on

arriverait à un volume d’eau de 7.186 m3.

La SOCIETE1.) fait valoir que les 6.740 m3 facturés correspondraient à la différence

entre le dernier index estimé dans le cadre de la facture du 10 septembre 2013 (pièce 49

de la farde de Maître TURPEL), soit 38.092 m3, et l’index relevé au démontage du

compteur le 17 décembre 2013, soit 44.832 m3.

Le tribunal constate que toutes les factures, datant de 2008 à 2013, versées par la

SOCIETE1.) (pièces 43 à 49 de la farde de Maître TURPEL), contiennent à chaque fois

l’indication des anciens et nouveaux index du compteur estimés, en fonction de la

consommation estimée pendant ces années.

Il résulte de ces documents que les index ont augmenté chaque année en fonction des

consommations estimées, facturées et payées par le SOCIETE4.). Il en résulte encore

que l’affirmation de la SOCIETE1.) correspond à la réalité découlant de l’analyse de

ces documents. Les 6.740 m3 facturés au titre de la facture n° NUMERO3.) du 15

septembre 2014 correspondent bien à la différence entre le dernier index estimé dans le

cadre de la facture du 10 septembre 2013 (pièce 49 de la farde de Maître TURPEL), soit

38.092 m3, et l’index relevé au démontage du compteur le 17 décembre 2013, soit

44.832 m3.

Le tribunal note encore que la consommation réelle, telle qu’elle résulte de l’index du

compteur, est bien supérieure de 6.740 m3 à la consommation estimée avant le relevé

effectué lors du démontage du compteur.

Il en résulte que cette demande reconventionnelle doit être rejetée pour être non fondée.

Subsidiairement, le SOCIETE4.) demande le remboursement de la somme de 640,80.-

euros.

Le tribunal note cependant que le point de départ du raisonnement menant à cette

demande est encore une fois erroné. Il résulte ce qui suit des conclusions 4, du 25 juillet

2019, page 7, du SOCIETE4.) :

« Néanmoins, il convient de rappeler que la copropriété a durant la période courant de

2008 à 2013 payé des factures, équivalant à une consommation de plus de 7186 m3.

Le montant correspondant aurait dû être retranché du total de la facture litigieuse, ce

qui n’est visiblement pas le cas, puis la partie adverse reprend la consommation de la

période litigieuse dans le détail qu’elle effectue de la facture. »

Le tribunal note encore une fois que les montants facturés antérieurement à la facture

n° NUMERO3.) du 15 septembre 2014 correspondaient toujours à des estimations de la

consommation de la copropriété. Surtout, comme noté avant, les 6.740 m3 facturés au

titre de la facture n° NUMERO3.) du 15 septembre 2014 correspondent à la différence

entre le dernier index estimé dans le cadre de la facture du 10 septembre 2013 (pièce 49

de la farde de Maître TURPEL), soit 38.092 m3, correspondant toujours à une estimation

de l’index après prise en compte de la consommation d’eau estimée, et l’index relevé

au démontage du compteur le 17 décembre 2013, soit 44.832 m3.

Il n’y avait donc certainement pas lieu de retrancher les montants facturés au titre de la

consommation estimée de la facture n° NUMERO3.) du 15 septembre 2014.

Il en résulte que cette demande reconventionnelle subsidiaire doit aussi être rejetée pour

être non fondée.

4.4. Quant aux demandes accessoires

4.4.1. Quant à l’indemnité de procédure

La SOCIETE1.) demande la condamnation du SOCIETE4.) à lui payer une indemnité

de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

Le SOCIETE4.) demande la condamnation de la SOCIETE1.) à lui payer une indemnité

de procédure de 8.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, arrêt n° 60/15, JTL 2015, n°

42, page 166).

Au vu de l’issue du litige, le SOCIETE4.) est à débouter de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à l’unique charge de la SOCIETE1.)

l’entièreté des frais exposés pour la défense de ses intérêts dans la présente instance. Il

y a partant lieu de condamner le SOCIETE4.) à payer 1.500.- euros à la SOCIETE1.)

sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

4.4.2. Quant à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y a point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des avantage

ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre des

parties (Cour 8 octobre 1974, Pas., 23, p.5).

Au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement.

4.4.3. Quant aux frais et dépens

En application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale et

motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Dans la mesure où le SOCIETE4.) succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner

aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

statuant en continuation du jugement n° 2020TALCH08/00143 du 30 juin 2020 et du

jugement n° 2024TALCH08/00104 du 29 mai 2024,

condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE2.),

représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) S.àr.l., à payer à l’SOCIETE1.) le montant de 26.245,64.- euros, avec les

intérêts légaux à partir de la date de l’assignation, soit le 21 août 2017,

dit qu’il y a lieu à capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1154 du Code

civil,

rejette comme non fondées les demandes reconventionnelles du syndicat des

copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic

actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l.,

condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE2.),

représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) S.àr.l., à payer à l’SOCIETE1.) la somme de 1.500.- euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

rejette comme non fondée la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence

sise à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l., sur le fondement de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

déboute de toutes autres demandes comme non fondées,

condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE2.),

représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) S.àr.l., aux frais et dépens de l’instance.