Tenant's breach of lease allows landlord to claim arrears, damages, and terminate contract with eviction order.

Répertoire No. 700/26

L-BAIL-508/25

Audience publique du 18 février 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil de

gérance actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée

par

la

société

en

commandite

simple

DENTONS

LUXEMBOURG SCS, établie à L-8070 BERTRANGE, 33, rue du Puits

Romain, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B202324, inscrite sur la liste V du Tableau de

l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son

gérant commandité actuellement en fonctions, la société DENTONS

LUXEMBOURG GP, société à responsabilité limitée, établie à la même

adresse, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B202406, inscrite sur la liste V du Tableau de

l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins des

présentes

par

Maître

Martine

GERBER-LEMAIRE,

demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Michaël MIGNON, en remplacement de

Maître Martine GERBER-LEMAIRE, avocate à la Cour, demeurant à

Bertrange

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant initialement par Maître Yuri AUFFINGER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, ayant déposé son mandat

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 28 janvier 2026

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 28 mai

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 4 août 2025.

Lors de l’appel de l’affaire à la prédite audience, Maître Yuri AUFFINGER

se présenta pour la société SOCIETE2.) SARL et l’affaire fut fixée aux fins

de plaidoiries à l’audience du 17 novembre 2025.

Par courriel du 16 novembre 2025, Maître AUFFINGER informa le tribunal

du dépôt de son mandat et l’affaire fut refixée à l’audience du 28 janvier

2026.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Michaël MIGNON, en remplacement de Maître Martine GERBER-

LEMAIRE, cette dernière en représentation de la société DENTONS

LUXEMBOURG SCS, fut entendu en ses moyens et conclusions. La

société SOCIETE2.) SARL, quoique régulièrement convoquée, n’était ni

présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 28

mai 2025, la société SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société

SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal siégeant en matière

de bail commercial, aux fins de :

s’entendre condamner à lui payer la somme de 34.948,21.-EUR à

titre des arriérés de loyers, impôts et charges avec les intérêts

contractuels, à savoir le taux prévu par la loi du 18 avril 2004 majoré

de deux points à partir de la date d’exigibilité de chaque montant dû,

sinon avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure, sinon

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,



de s’entendre condamner à lui payer la somme de 28.348,08.-EUR

en application de l’article 20.3 du contrat de bail,

de s’entendre condamner encore au paiement de la somme de

3.591,81.-EUR correspondant au solde dû pour l’installation d’une

baie vitrée, avec les intérêts contractuels, à savoir le taux prévu par

la loi du 18 avril 2004 majoré de deux points à partir de la date

d’exigibilité de chaque montant dû, sinon avec les intérêts légaux à

partir de la mise en demeure, sinon avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice,

d’ordonner la reconstitution de la garantie bancaire à hauteur de

28.348,08.-EUR dans un délai de quinze jours à compter du

jugement sous astreinte de 1.000.-EUR par jour,

de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts

exclusifs du preneur,

de s’entendre condamner à lui payer la somme de 10.000.-EUR à

titre de dommages et intérêts.

La société SOCIETE1.) SARL sollicite encore l’allocation d’une indemnité

de procédure de 2.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire

du jugement à intervenir.

À l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) SARL expose que, suivant

contrat de bail commercial signé le 12 janvier 2023, elle a donné en

location au preneur une surface commerciale d’environ 164,18 m² située

au ADRESSE3.), à ADRESSE3.), pour une durée de neuf années à

compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer mensuel indexé de 24.-EUR

HTVA/m2 ainsi que de 2,5.-EUR HTVA/m2 d’avances sur charges par

mois.

Toutefois, le locataire aurait accumulé un nombre important d’impayés et

de retards de paiement malgré les différentes relances et mises en

demeure qui lui ont été adressées, dont une ultime en date du 14 mars

2025. La partie requérante indique encore que les loyers et charges ont

été irrégulièrement acquittés et que des montants substantiels demeurent

impayés pour un total de 34.948,21.-EUR au jour du dépôt de la requête.

Elle fait encore valoir que le preneur n’aurait pas respecté de nombreuses

obligations contractuelles, tout comme le respect du plan d’apurement

convenu dans l’avenant du 1er mars 2024 relatif à un montant de

11.187,17.-EUR pour l’installation d’une baie vitrée, la reconstitution de la

garantie bancaire appelée le 5 février 2024, ainsi que l’obligation d’assurer

les lieux loués.

La société SOCIETE1.) SARL fait encore plaider que le preneur n’aurait

pas communiqué les permis et autorisations nécessaires à l’exploitation

des lieux et qu’il aurait manqué aux règles élémentaires d’hygiène et de tri

des déchets, tout en restant silencieux aux relances du bailleur et en

transmettant des documents erronés censés justifier de prétendus

paiements.

À l’audience des plaidoiries du 28 janvier 2026, la partie requérante a

augmenté sa demande en exposant que les arriérés de loyers et de

charges s’élèvent à présent à 79.079.-EUR, outre le montant de 3.591,81.-

EUR correspondant au solde dû pour la baie vitrée. Elle a encore déclaré

renoncer à sa demande en allocation d’une indemnité de 10.000.-EUR,

dont la cause n’est pas autrement spécifiée dans sa requête.

Finalement, elle a

précisé

qu’il avait été omis de solliciter le

déguerpissement dans la requête.

Appréciation

Ayant initialement comparé par Maître Yuri AUFFINGER, ce dernier a

toutefois par courriel du 16 novembre 2025 déclaré déposer mandat. La

société SOCIETE2.) SARL qui a été reconvoquée pour l’audience du 28

janvier 2026 n’a pas comparu ni en personne ni par mandataire. Il y a

partant lieu de statuer par jugement contradictoire en vertu de l’article 76

du Nouveau Code de procédure civile.

Le défaut de comparaître est assimilé à une contestation du défendeur et

oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien

fondée.

Avant d’analyser en détail les demandes présentées, il convient encore de

retenir que l’augmentation de la demande de la requérante au titre des

arriérés de loyers et d’avances sur charges est à qualifier de demande

additionnelle.

En l’espèce, l’augmentation de la demande au titre d’arriérés de loyers et

de charges échus depuis la demande en justice est la conséquence

immédiate et directe des faits se rattachant aux réclamations qui ont donné

naissance à l’instance et elle a donc un lien suffisant avec la demande

initiale.

De surcroit, il est encore de jurisprudence constante qu’il n’y a pas lieu de

qualifier la demande tendant au déguerpissement du locataire formulée

pour la première fois à l’audience des plaidoiries comme demande

nouvelle eu égard au fait que la demande en déguerpissement constitue la

suite logique de la demande en résiliation du contrat de bail, formulée dans

la requête (cf. TAL, jugement du 26.01.2016, no 172352 du rôle).

Les demandes additionnelles présentées par la partie requérante sont dès

lors recevables.

En ce qui concerne la compétence territoriale de la juridiction de céans, il

y a lieu de relever que les locaux pris en location par la défenderesse sont

situés dans l’arrondissement judiciaire de Luxembourg.

Toutefois, il ressort du contrat de bail conclu entre les parties que tout litige

résultant de ladite convention relève de la compétence exclusive des

juridictions de l’arrondissement judiciaire de la Ville de Luxembourg. Dès

lors, le tribunal de céans est compétent pour connaître du présent litige.

Quant aux arriérés de loyers et autres frais

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

Il résulte des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées

en cause que la partie défenderesse reste actuellement redevable de la

somme de 79.079.-EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges.

La demande en condamnation est dès lors fondée et justifiée pour la

somme de 79.079.-EUR.

Il ressort encore des pièces produites que le plan d’apurement relatif à la

somme de 11.187,17.-EUR concernant l’installation d’une baie vitrée,

convenu dans l’avenant du 1er mars 2024, n’a été que partiellement

exécuté et qu’un solde de 3.591,81.-EUR demeure dû.

En l’absence de contestation et de causes justificatives fournies par la

partie défenderesse, cette dernière est encore à condamner au paiement

du solde de la facture pour l’installation de la baie vitrée.

En ce qui concerne le taux d’intérêt conventionnel sollicité, il convient de

relever que le contrat de bail prévoit en son article 8 que : « … toutes

sommes dues ou à devoir sont productives, en vertu du présent contrat de

bail, à date de leur exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure, d’un

intérêt égal au taux légal pour retard de paiement en application de la loi

du 18 avril 2004, tel qu’en vigueur au moment de son exigibilité, augmenté

de deux (2) points. Ce taux d’intérêt ne pourra en aucun cas être inférieur

à 10 % l’an. »

Au vu de cette stipulation, il y a encore lieu d’assortir les condamnations

pécuniaires

prononcées

des

intérêts

conventionnels

prévus

contractuellement.

Quant à la résiliation et au déguerpissement

La bailleresse conclut à la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts

exclusifs de la partie défenderesse et à son déguerpissement. Elle fait,

entre autres, valoir que le non-paiement des loyers et avances sur charges,

la non-reconstitution de la garantie bancaire appelée le 5 février 2024,

l’absence de transmission des permis et autorisations nécessaires à

l’exploitation des lieux, ainsi que les manquements répétés aux règles

élémentaires d’hygiène et de tri des déchets constitueraient, chacun, une

faute justifiant la résiliation du contrat de bail.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge

d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement

présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en

général, n° 388 bis).

En l’espèce, le non-paiement d’arriérés de loyer et de charges à hauteur

de 79.079.-EUR constitue à lui seul une violation grave des obligations du

locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs et son

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de

quarante (40) jours à partir de la notification du présent jugement pour

libérer les lieux.



Quant à l’indemnité de résiliation

La société SOCIETE1.) SARL réclame encore la somme de 28.348,08.-

EUR à titre d’indemnité de résiliation sur base de l’article 20.3 du contrat

de bail, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde.

Aux termes du dernier paragraphe de l’article 20.3 du contrat de bail : « En

cas de résiliation judiciaire du présent bail pour faute dans le chef du

preneur ou en cas de résiliation par le Bailleur en application de l’article

20.1, le preneur sera tenu de payer au Bailleur, à titre d’indemnité de

résiliation, une somme équivalente à six (6) mois de loyer, tel qu’applicable

au moment de la prise d’effet de la résiliation, outre le loyer et les charges

du mois en cours, augmenté des frais, débours et dépens quelconques

résultant de la résiliation, et ce sans préjudice de l’application des articles

10 et 11 du présent bail. »

Au vu de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur et de la

stipulation contractuelle précitée, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Il ressort cependant du décompte versé en cause que le dernier loyer dû

pour le mois de février 2026 s’élevait à 4.809,13.-EUR, de sorte que la

requérante pourrait prétendre à une indemnité équivalente à six mois de

loyer, soit 28.854,78.-EUR.

Dans la mesure où la requérante sollicite la somme de 28.348,08.-EUR et

que le tribunal ne peut lui allouer un montant supérieur à celui réclamé

sans outrepasser les limites de sa saisine, il y a lieu de condamner la partie

défenderesse au paiement de la somme de 28.348,08.-EUR.

Quant à la garantie locative

Suivant les stipulations de l’article 14.1 du contrat de bail : « En garantie

de la bonne exécution de toutes les obligations lui incombant en vertu du

présent bail, le Preneur fournira au Bailleur, dès la signature du bail, une

garantie bancaire à première demande émise par une banque

luxembourgeoise agréée par le Bailleur et d’une valeur égale à six( 6) mois

de loyers, à savoir 27.661,05.-EUR TTC. »

Il résulte des éléments du dossier que la bailleresse a fait appel à la

garantie bancaire à première demande, de sorte que celle-ci a été épuisée.

La demande en reconstitution de la garantie locative est partant à déclarer

fondée, tout en précisant qu’il s’agit de remettre une garantie à première

demande à hauteur de 27.661,05.-EUR TTC auprès d’un établissement de

crédit conformément à l’annexe 5 du contrat de bail.

S’agissant de l’astreinte sollicitée, s’il est vrai que l’article 2059 alinéa 2 du

Code civil exclut celle-ci en cas de condamnation au paiement d’une

somme d’argent, il est cependant admis que l’obligation de consigner une

somme d’argent peut être assortie d’une astreinte (L’astreinte en droit

luxembourgeois, Marc THEWES, Annales du droit luxembourgeois, Vol. 9,

p.132).

Au vu des éléments exposés, il y a lieu d’admettre que le locataire se

montre récalcitrant, de sorte qu’il échet de faire droit à la demande tendant

à voir assortir la condamnation d’une astreinte, que le tribunal fixe à 100.-

EUR par jour de retard, sans que son montant total ne puisse excéder la

somme de 15.000.-EUR.

Quant aux accessoires

La partie demanderesse sollicite une indemnité de procédure de 2.500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de

laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-

ci s’étant vu contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir

ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard

à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 500.-

EUR.

La société SOCIETE1.) SARL demande finalement à ce que le jugement

à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

« l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier

ressort,

dit recevables les demandes de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL;

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de

l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges et de sa renonciation à sa demande à hauteur 10.000.-EUR à titre

de dommages et intérêts ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL pour le montant de 79.079.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de

charges;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL la somme

de 79.079.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts

contractuels prévus au contrat de bail à compter de l’exigibilité de chaque

somme ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL pour le montant de 3.591,81.-EUR à titre du solde de la facture pour

l’installation d’une baie vitrée;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL la somme

de 3.591,81.-EUR correspondant au solde dû pour l’installation de la baie

vitrée, avec les intérêts contractuels prévus au contrat de bail à compter

de l’exigibilité de cette somme ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL pour le montant de 28.348,08.- EUR à titre d’indemnité de résiliation

;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL la somme

de 28.348,08.- EUR ;

ordonne à la société SOCIETE2.) SARL de reconstituer la garantie

bancaire à hauteur de 27.661,05.-EUR sous peine d’une astreinte de 100.-

EUR par jour de retard endéans un délai de 40 jours à compter la

notification du jugement ;

dit que l’astreinte ne pourra dépasser le montant de 15.000.- EUR ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts

exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au

plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de

cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL en obtention d’une indemnité de procédure pour un montant de 500.-

EUR ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL la somme

de 500.- EUR ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière