Tenant loses eviction case; landlord wins rent arrears and eviction order against tenant.

Répertoire No. 699/26

L-BAIL-264/25

Audience publique du 18 février 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant

unique, PERSONNE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Anne-Laure JABIN, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), actuellement détenue au

Centre Pénitentiaire à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse

comparant initialement par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, ayant déposé mandat

comparant par la suite par Maître Nazan SIVRI, avocate, en remplacement

de Maître Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 mars

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 23 avril 2025 lors de laquelle Maître Anne-Marie SCHMIT se

présenta pour PERSONNE2.). L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 2 juin 2025, puis refixée au 20 octobre 2025.

Par courrier du 1er juillet 2025, Maître Anne-Marie SCHMIT informa le

tribunal du dépôt de son mandat.

Par la suite, l’affaire fut refixée à l’audience du 17 novembre 2025. Lors de

cette

audience,

Maître

Frank

ROLLINGER

se

présenta

pour

PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée péremptoirement aux fins de plaidoiries

à l’audience du 28 janvier 2026.

Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Anne-Laure JABIN et Maître Nazan SIVRI, en remplacement de

Maître Frank ROLLINGER,

furent entendues

en

leurs

moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe en date du 21 mars 2025, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait convoquer PERSONNE2.)

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la

somme de 10.710.- EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges, avec les intérêts légaux jusqu’à solde, de voir prononcer la

résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la

défenderesse, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués.

La partie requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) SARL expose que suivant

contrat de bail conclu le 22 octobre 2024, avec effet au 24 octobre 2024,

elle a donné en location à PERSONNE2.) un appartement d’habitation sis

à L-ADRESSE2.), appartement C1.1, comprenant trois chambres, deux

emplacements de parking intérieurs, une cave et un débarras, pour une

durée de deux années, le tout moyennant un loyer mensuel de 2.300 EUR

et des charges de 350.-EUR par mois.

Toutefois, sur la période du 24 au 31 octobre 2024, seule la part de loyer

à hauteur de 594.-EUR aurait été réglée, l’avance sur charges étant restée

impayée et dès novembre 2024, les loyers n’auraient plus été acquittés

endéans les délais contractuels, un paiement unique n’étant intervenu que

le 9 novembre 2024.

Depuis, aucun autre paiement n’aurait été reçu, hormis les avances sur

charges de 350.-EUR versées le 12 décembre 2024. À la suite de ces

manquements, la gérance serait intervenue afin de joindre la locataire,

sans succès, ni sur son téléphone mobile, ni sur les lieux de travail

prétendument indiqués lors de la conclusion du bail. Il serait par la suite

apparu, après vérification, que les documents professionnels fournis

étaient contraires à la réalité.

La requérante indique avoir ensuite à plusieurs reprises tenté d’obtenir des

explications et des rendez-vous par échanges de courriels, en vain.

Etant donné les loyers impayés accumulés, la partie requérante a, par

courrier du 22 janvier 2025, procédé à la résiliation avec effet immédiat du

contrat de bail.

À ce jour, la locataire se maintiendrait toutefois dans les lieux loués sans

s’acquitter des loyers ni des charges.

Au jour de la requête, la dette locative s’élevait à 10.710 EUR,

correspondant aux loyers, charges, relances et indemnités d’occupation

sans droit ni titre, ventilés comme suit :



Avances sur charges d’octobre 2024 :

90,00 EUR



Loyer décembre 2024 :

2.300,00 EUR



Avances sur charges décembre 2024 :

350,00 EUR



Loyer janvier 2025 :

2.300,00 EUR



Avances sur charges janvier 2025 :

350,00 EUR



Frais de relance du 17 janvier 2025 :

20,00 EUR



Indemnité d’occupation février 2025 :

2.300,00 EUR



Avances sur charges février 2025 :

350,00 EUR



Avances sur charges mars 2025 :

350,00 EUR



Loyer mars 2025 :

2.300,00 EUR

A l’audience des plaidoiries, la requérante a déclaré augmenter sa

demande pour y inclure les loyers et avances sur charges échus pour la

porter au montant total de 34.560.- EUR.

Il échet de lui en donner acte.

Elle a encore fait valoir que la partie défenderesse serait incarcérée et que

depuis mai 2025, elle n’habiterait plus dans les lieux en raison de sa

détention.

Le mandataire de la partie défenderesse pour sa part s’est rapporté à

prudence de justice.

Appréciation

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer est compétent pour

connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été

déposée dans les forme et délai prévus par la loi.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL demande tout

d’abord à voir constater la résiliation du contrat de bail pour fautes graves

par courrier du 22 janvier 2025. Aux termes de sa lettre, la bailleresse

reproche à PERSONNE2.) d’être redevable de la somme de 5.390.- EUR.

Le Tribunal rappelle que la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation prévoit trois causes de résiliation du contrat de bail : le

besoin personnel, l’inexécution de ses obligations par le locataire et

l’existence d’un motif grave et légitime.

Ces trois causes de résiliation sont envisagées par le biais du droit du

preneur à la prorogation du bail, édicté à l’article 12 (2) de ladite loi, lequel

est conçu comme suit : « Tout contrat de bail … qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours

au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle.

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou

même de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante

pour prononcer la résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir

d’appréciation, en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés

financières temporaires. Le juge peut aussi tenir compte dans son

appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple un

règlement d’arriérés de loyers (cf. Trib. d’arr. Lux., 29 avril 2014, n° 159

257 du rôle et les références y citées).

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés accumulés et, du fait que

dès le début du bail, PERSONNE2.) n’a réglé qu’un seul loyer avec

plusieurs mois de retard, ensemble l’absence de justification valable fournie

par elle à l’audience, il y a lieu de retenir qu’elle a gravement manqué à ses

obligations de locataire, de sorte que la requérante a valablement procédé

à la résiliation du contrat de bail pour faute grave.

Par voie de conséquence, PERSONNE2.) est occupante sans droit ni titre

depuis le 22 janvier 2025, de sorte qu’il y a encore lieu de prononcer sa

condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur

les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale

présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la société SOCIETE1.) SARL et des

pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de cause justificative

rapportée par PERSONNE2.), la demande à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, respectivement d’indemnité d’occupation est à

déclarer fondée pour la somme réclamée de 34.560.- EUR.

Il y a encore lieu de fixer le point de départ des intérêts légaux à partir de

la demande en justice en ce qui concerne la somme de 10.710.-EUR et à

partir de la date de l’audience en ce qui concerne la somme de 23.850,-

EUR, le tout jusqu’à solde

Accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SARL l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

350.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure (Trib.

d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002).

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PERSONNE2.) succombant à l’instance, elle est encore à condamner aux

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des deux parties et en premier

ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

ainsi que d’indemnité d’occupation fondée pour la somme réclamée de

34.560.- EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL la

somme de 34.560.- EUR avec les intérêts légaux à partir de la date des

demandes respectives, à savoir à partir du 21 mars 2025 sur la somme de

10.710.- EUR et à partir du 28 janvier 2026 en ce qui concerne la somme

de 23.850.- EUR, le tout jusqu’à solde ;

constate que le contrat de bail existant entre parties a été valablement

résilié aux torts exclusifs de PERSONNE2.) avec effet au 22 janvier 2025;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef endéans les quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser

PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE2.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL une

indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière