Tenant's breach of lease dismissed; court rejects termination due to long-term relationship and lack of urgency.

Répertoire No. 620/26

L-BAIL-715/25

Audience publique du 12 février 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse

comparant par Maître Cathy MALLICK, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Eliane SCHAEFFER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

étant présent lors de l’audience du 15 janvier 2026

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 5 août 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

9 octobre 2025, puis refixée au 15 janvier 2026.

A la prédite audience, Maître Cathy MALLICK, en remplacement de Maître

Eliane SCHAEFFER et PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 5 août 2025 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) devant le Tribunal

de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 9.800 euros à titre

d’arriérés de loyers avec les intérêts au taux légal. A l’audience du

Tribunal, PERSONNE1.) a déclaré renoncer à cette demande.

-

résilier judiciairement le contrat de bail aux torts exclusifs de la partie

défenderesse et ordonner son déguerpissement endéans un délai de 8 jours

à compter de la notification du présent jugement,

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 1.900 euros à titre

d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation judiciaire

du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

PERSONNE1.) demande encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement

d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur le fondement de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux

frais et dépens ainsi que l’exécution provisoire sans caution des condamnations

pécuniaires.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail du

24 avril 2019 avec effet au 15 mai 2019 ainsi que par un avenant audit contrat de

bail signé avec effet au 1er janvier 2021, elle a donné en location à PERSONNE2.)

un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.900 euros à augmenter d’avances sur charges de 200 euros par mois.

Aux termes des explications de PERSONNE1.), PERSONNE2.) accuserait

régulièrement d’importants retards dans le paiement de son loyer. Ce dernier serait

payable par anticipation mais le défendeur prendrait la liberté de s’acquitter de son

dû à des échéances tout à fait aléatoires.

Actuellement, aucun loyer ne serait redû. Les paiements opérés par

PERSONNE2.) auraient cependant été provoqués par la seule existence de la

requête litigieuse.

A l’audience du Tribunal du 15 janvier 2026, PERSONNE1.) a versé le décompte

suivant :

« (fichier) »

PERSONNE1.) souligne que c’est déjà la deuxième fois qu’elle a dû agir en justice

en raison d’impayés de loyers de la part de PERSONNE2.). L’affaire introduite

suite à une requête du 15 février 2024 avait été rayée suite aux paiements

intervenus.

PERSONNE2.)

PERSONNE2.) ne conteste pas d’avoir accusé, par le passé, des retards dans le

paiement de son loyer.

PERSONNE2.) fait en effet valoir qu’il traversait depuis un certain temps des

difficultés financières. Sa situation personnelle se serait cependant consolidée

depuis l’introduction de la requête litigieuse.

PERSONNE2.) s’efforcerait à respecter les délais de paiement en mettant en place

un ordre permanent pour le paiement du loyer, comme cela est stipulé dans le

contrat de bail.

Eu égard à la longueur des relations contractuelles, 6 ans en l’occurrence, des

efforts réels de sa part pour s’acquitter du loyer malgré et de la circonstance que

tous les loyers étaient désormais payés, PERSONNE2.) conclut à voir déclarer

non-fondées les demandes adverses tendant à la résiliation du contrat de bail et au

déguerpissement.

Appréciation

Il ressort des explications reçues à l’audience et des pièces versées que par un

contrat de bail du 24 avril 2019 avec effet au 15 mai 2019 ainsi que par un avenant

audit contrat de bail signé avec effet au 1er janvier 2021, PERSONNE1.) a donné

en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.900 euros à augmenter d’avances sur charges de

200 euros par mois.

Il n’est ensuite pas contesté par PERSONNE2.) que par le passé, divers loyers

n’ont pas été payés à leur échéance.

A ce titre, il y a lieu de souligner que le contrat de bail conclu entre parties contient

la clause suivante : « (...) que le preneur est tenu de payer régulièrement par

anticipation et par ordre permanent de manière à créditer le bailleur le 1er de

chaque mois. »

Il est partant établi que le paiement du loyer doit se faire au plus tard le 1er de

chaque mois courant.

Ensuite, il ressort du décompte versé en cause et des extraits bancaires afférents

soumis à l’appréciation du Tribunal que PERSONNE2.) accusait régulièrement

des retards de paiements de plusieurs jours, voire quelques semaines.

Les difficultés financières de PERSONNE2.) étaient néanmoins passagères selon

ses propres déclarations aux termes desquels il a repris une nouvelle activité

professionnelle. Aux termes de sa pièce 7, il a encore mis en œuvre un ordre

permanent pour le paiement du loyer.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient au

juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente

un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail.

Les manquements de PERSONNE2.) dans l’exécution du contrat de bail, à savoir

des retards de paiement de plusieurs jours, sont avérés.

PERSONNE1.) se prévaut ensuite d’une première requête en matière de bail à

loyer déposée pour les mêmes motifs (retards de paiement, résiliation,

déguerpissement) le 15 février 2024 et ayant fait l’objet d’une convocation à

l’audience du 18 mars 2024. PERSONNE1.) prétend ensuite que l’affaire a été

rayée en raison des paiements intervenus de la part de PERSONNE2.). Aucune

pièce en ce sens, plus particulièrement en relation avec les motifs de la radiation,

n’est cependant versée par la demanderesse.

Bien que le Tribunal n’entende pas minimiser la gravité des manquements, l’effort

déployé par PERSONNE2.) pour régulariser sa situation, le tout au vu de la

longueur des relations contractuelles entre parties rendrait la résiliation du bail

disproportionnée et ne se justifierait pas en l’espèce.

Toutefois, le locataire devra pour l’avenir faire preuve de célérité et respecter

l’échéance fixée contractuellement.

Ainsi, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à la résiliation du contrat

de bail et au déguerpissement, lesquelles sont à déclarer non-fondées.

Pour les mêmes motifs, la demande de PERSONNE1.) tendant à la fixation d’une

indemnité d’occupation est à déclarer non-fondée.

Quant aux demandes accessoires

L’indemnité de procédure

PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de Procédure civile.

Alors que la condition d’iniquité laisse d’être établie en cause, la demande en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile est à déclarer non-fondée.

L’exécution provisoire

PERSONNE1.) demande à ce que le présent jugement soit assorti de l’exécution

provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire.

La partie demanderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) de la renonciation à la condamnation à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges ;

déclare non-fondées les demandes de PERSONNE1.) tendant à la résiliation du

contrat de bail, au déguerpissement de PERSONNE2.) et à la fixation d’une

indemnité d’occupation ;

déclare non-fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière