Court partially allowed claim against one defendant for breach of contract but dismissed costs claims against both.

Jugement civil 2026TALCH10/00018

Audience publique du vendredi, six février deux mille vingt-six

Numéro TAL-2025-03233 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit d’huissier de justice suppléant Kelly

FERREIRA SIMMOES, en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

demeurant à Luxembourg, en date du 1er avril 2025,

comparaissant par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des Avocats

du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée aux fins de la présente procédure

par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, assistée de

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établie à L-ADRESSE3.), inscrite

sur la liste V du tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch, immatriculée au

Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le N°NUMERO2.),

représentée au fins de la présente procédure par Maître Christian BILTGEN, avocat à

la Cour, demeurant à Diekirch,

et

1. la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE4.), inscrite au Registre du commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le NUMERO3.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

2. la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE4.), inscrite au Registre du commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le NUMERO4.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

parties défenderesses aux fins du prédit exploit CALVO,

comparaissant tous deux par Maître Frank ROLLINGER, avocat à la cour, demeurant à

Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 14 novembre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 16 janvier 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 16 janvier 2026.

Par exploit d’huissier du 1er avril 2025, PERSONNE1.) a fait donner assignation à la

société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. et à la société à responsabilité limitée

SOCIETE4.) S.àr.l. à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant en matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Bien que les sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE4.) aient constitué avocat en la personne

de Maître Frank ROLLINGER, ce dernier n’a pas conclu.

PERSONNE1.) n’a pas non plus déposé de conclusions. Il convient partant de statuer

sur base des demandes et moyens tels que formulés par PERSONNE1.) dans son exploit

d’assignation.

Aux termes du dispositif de son exploit d’assignation du 1er avril 2025, PERSONNE1.) a

demandé à voir :

-

constater la résiliation, sinon la résolution extrajudiciaire du compromis de vente

aux torts exclusifs des parties assignées, sinon prononcer la résiliation, sinon la

résolution judiciaire du compromis de vente aux torts exclusifs des parties

assignées,

-

les parties assignées s’entendre condamner à payer au requérant la somme de

215.500.- euros avec les intérêts légaux au taux légal civil, solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part (1/2) depuis le 6

mars 2025 (PV de carence par-devant notaire), sinon depuis la présente

assignation, chaque fois jusqu’à solde,

-

voir ordonner que le taux d’intérêts légal de retard sera majoré de 3 points à partir

de l’expiration du 3ème mois de la signification du jugement à intervenir et ce en

application des articles 14 à 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard,

-

les parties assignées s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part (1/2) à payer au requérant un

montant de 5.000.- euros à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile,

-

les parties assignées s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part (1/2) à payer au requérant un

montant de 5.000.- euros à titre de remboursement des frais et honoraires

d’avocats exposés par le requérant, sinon à titre d’indemnisation raisonnable pour

tous les frais de recouvrement non compris dans les dépens encourus par suite

du retard de paiement sur base de l’article 5 § 3 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou

opposition et sans caution,

-

les parties assignées s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part (1/2) à payer tous les frais et dépens

de l’instance, y compris les frais des sommations d’huissiers du 13 février 2025 et

18 février 2025, ainsi que le coût du procès-verbal du notaire Karine REUTER.

1. Prétentions et moyens de PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer qu’en date du 24 septembre 2021,

il aurait signé avec la société SOCIETE3.) un compromis de vente en l’état futur

d’achèvement.

Le compromis aurait porté sur la vente par PERSONNE1.) de 90% d’un lot de trois biens

immobiliers situés à ADRESSE5.) pour un total de 2.155.000.- euros.

Il aurait comporté une condition suspensive d’obtention de toutes les autorisations

nécessaires quant à la construction de la résidence comportant 18 appartements.

Il aurait également prévu une pénalité conventionnelle en cas de refus volontaire de

réaliser la vente par l’une des parties à hauteur de 215.500.- euros correspondant à 10%

du prix de vente.

Il aurait, en outre, prévu que lorsque toutes les conditions suspensives seraient remplies,

la vente serait parfaite et qu’en cas de refus pour une partie de signer l’acte notarié de

vente après les 2 semaines après que la clause suspensive serait validée, le compromis

serait considéré comme résilié aux torts exclusifs de cette partie et cette dernière serait

tenue de payer à l’autre partie la pénalité conventionnelle.

En l’espèce, toutes les autorisations de bâtir auraient été délivrées à la société

SOCIETE4.). La permission de voirie aurait été délivrée à PERSONNE1.), faute de

passation de l’acte notarié de vente.

Alors que toutes les autorisations auraient toujours été valables, PERSONNE1.) aurait

sollicité une date de fixation d’un rendez-vous chez le notaire en vue de passer l’acte

notarié de vente. Une première sommation de passer acte aurait été délivrée le 13 février

2025.

Le rendez-vous aurait été reporté au 6 mars 2025 à la demande du mandataire adverse.

En date du 6 mars 2025, l’un des gérants des sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE4.) se

serait présenté devant le notaire Karine REUTER. L’acte n’aurait toutefois pas pu être

passé en raison de l’indisponibilité des fonds dus par les parties assignées.

Un procès-verbal de carence aurait été dressé par Maître Karine REUTER en date du 6

mars 2025.

La société SOCIETE4.) aurait argumenté qu’elle n’aurait été que le « développeur du

projet immobilier ».

Il y aurait toutefois lieu de retenir que la société SOCIETE4.) serait redevable de la

somme due et qu’elle engagerait sa responsabilité contractuelle en cas d’inexécution du

compromis de vente au même titre que la société SOCIETE3.).

En effet, le compromis de vente aurait prévu la faculté pour la société SOCIETE3.) d’être

substituée au compromis ou à l’acte notarié et le droit d’élire command ou clause de

revente.

La société SOCIETE4.) aurait sollicité et obtenu les autorisations de bâtir en son nom et

proposé un arrangement quant au montant dû par elle dans le cadre de la vente en l’état

futur d’achèvement.

Les sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE4.) redevraient, partant, sur base de l’article 1275

du Code civil et de la délégation imparfaite entre elles qui n’aurait pas emporté novation,

mais qui aurait eu pour effet de donner au créancier deux débiteurs au lieu d’un,

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, le montant de 215.500.- euros

à titre de clause pénale.

En droit, PERSONNE1.) fait valoir que le compromis de vente comporterait une clause

de compétence au profit des tribunaux de l’arrondissement de Luxembourg. L’acte étant

de nature civile dans le chef de PERSONNE1.), le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, siégeant en matière civile, serait compétent pour trancher le litige.

Les parties assignées seraient liées par le compromis de vente du 24 septembre 2021 et

tenues conformément à l’article 1134 du Code civil. Elles seraient liées par une délégation

imparfaite au sens de l’article 1275 du Code civil.

En raison du non-respect de leur obligation de payer le prix de vente, malgré l’obtention

des autorisations administratives et permission de voiries ayant rendu la vente parfaite, il

y aurait lieu de considérer que le compromis de vente est résilié, sinon résolu,

extrajudiciairement aux torts des parties assignées, sinon de prononcer la résiliation,

sinon la résolution judiciaire du compromis de vente aux torts des parties assignées qui

seraient ainsi à condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout

au paiement de la pénalité conventionnelle d’un montant de 215.500.- euros.

2. Appréciation du Tribunal

La recevabilité de la demande n’étant pas autrement critiquée et un moyen d’irrecevabilité

à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, il y a lieu de retenir que celle-ci est

recevable en la pure forme pour avoir été introduite dans les formes et délais de la loi.

2.1.

Quant à la qualification de la convention litigieuse

PERSONNE1.) expose dans son exploit d’assignation avoir conclu avec la société

SOCIETE3.) un « compromis de vente en l’état futur d’achèvement ».

Il n’explique toutefois pas en quoi le compromis de vente litigieux comporterait dans son

chef, en sa qualité de vendeur, une obligation d’édifier et d’achever l’immeuble faisant

l’objet de la convention entre parties au sens de l’article 1601-1 du Code civil.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, la vente d’immeubles à

construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai

déterminé par le contrat.

Cette disposition souligne les trois éléments caractéristiques de la vente d’immeubles à

construire, à savoir l’obligation d’édification du vendeur, l’objet de celle-ci, c’est-à-dire

l’immeuble et le respect d’un délai d’exécution.

L’article 1601-3 du Code civil définit la vente en état futur d’achèvement, comme étant le

contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol

ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur

exécution; l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

L’article 1601-4 du Code civil précise encore qu’ « est considérée comme vente

d’immeubles à construire soumise impérativement aux dispositions des articles suivants

tout contrat par lequel une personne, se réservant les pouvoirs de maître de l’ouvrage,

s’engage à construire ou à faire construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage

professionnel et d’habitation ou une partie d’un tel immeuble constituée par un lot en

copropriété, moyennant des versements ou des dépôts de fonds à effectuer avant

l’achèvement de la construction ».

De telles ventes d’immeubles à construire en état futur d’achèvement, c’est-à-dire si elles

portent sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, si

le vendeur s’est réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement et si le

prix est stipulé payable pendant la période de construction, sont soumises aux

dispositions de l’article 1601-5 du Code civil avec nécessité préalable des autorisations

administratives, rédaction sous la forme authentique et garantie d’achèvement.

La définition donnée par l’article 1601-4 du Code civil démontre que l’obligation d’édifier

et d’achever la construction, à la charge du vendeur, constitue un critère nécessaire de

qualification d’une opération de vente d’immeuble à construire à combiner avec d’autres

éléments de définition de cette opération (tels que la vente avant achèvement, portant

sur un immeuble, la destination du bien vendu, l’obligation d’effectuer des versements)

(Cour, 10 février 2010, P.35, p.281 ; Cour, 24 mars 2010, numéro 33536 du rôle ; Cour,

9 octobre 2008, P.34, p.153).

Quant au contrat de réservation en matière d’immeubles à construire, l’article 1601-13 du

Code civil dispose que « Les ventes prévues aux articles 1601-2 et 1601-3 peuvent être

précédées d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie

effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à

réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat est établi par écrit et un exemplaire doit en être remis au réservataire avant

tout dépôt de fonds. Il doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance

de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi

qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. »

Il convient enfin de préciser qu’en vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite

entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix et qu’aux vœux de l’article

1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente.

C’est à la lumière des dispositions précitées qu’il convient dès lors de qualifier la

convention conclue entre parties.

L’article 1 du compromis de vente du 24 septembre 2021 dispose :

« Art.1 - Objet

Le Vendeur en sa qualité de propriétaire, déclare vendre 90% d’un complexe immobilier,

voir élaboration du cadastre vertical, sous la garantie ordinaire de droit, libres de tous

droits et résolutions, d’hypothèques et de privilèges à l’Acquéreur, qui accepte, sous les

clauses et conditions inscrites au présent compromis de vente, se composant de:



Une maison d’habitation sur terrain n. cadastre NUMERO5.) pour le montant de

1.135.000,00 EUR,



Une maison d’habitation sur terrain n. cadastre NUMERO6.) contre un échange

d’un appartement au 1er étage et un emplacement intérieur fermé sur futur

résidence ALIAS1.) pour un montant de 515.000,00 EUR TVA 17%,



Une maison d’habitation sur terrain n. cadastre NUMERO7.) contre un échange

d’un appartement au 1er étage et un emplacement intérieur fermé sur futur

résidence ALIAS2.) pour un montant de 505.000,00 EUR TVA 17%,

Place Section WB de SOCIETE5.) situé à RUE DU DIX SEPTEMBRE, 84, 84BIS, 88, L-

ADRESSE6.).

numéro NUMERO8.)/3637, d’une contenance de 7 ares 39 centiares,

numéro NUMERO9.)/4790, d’une contenance de 4 ares 43 centiares,

numéro NUMERO9.)/4789, d’une contenance de 4 ares 00 centiares; ci-après « les

Biens » ».

L’article 2 du compromis de vente du 24 septembre 2021 dispose :

« Art.2 - Prix

La présente vente est faite pour et moyennant le prix de 2.155.000,00 € (deux millions

cent cinquante-cinq mille euros), le montant se compose comme suit:

A) 1.135.000,00 € (un million cent trente-cinq mille euros) payables en RDA après

chaque vente quota part terrain chez le notaire,

B) et une compensation de 2 appartements pour un montant de 1.020.000,00 € (un

million vingt mille euros), voir cahier de charges et plans signés, plus deux cuisines

complètes d’une valeur de 40.000,00 € uniquement chez SOCIETE6.) de

SOCIETE7.)

C) La partie A devra être soldé au plus tard le 31.12.2022 chez le notaire. ».

L’article 3 dispose du compromis de vente dispose :

« Art.3 - Acte notarié

L’acte notarié sera dressé par-devant Me Karine REUTER, notaire résidant à

Luxembourg-Merl.

En cas de refus par une partie de signer l’acte notarié après les 2 semaines après que la

clause suspensive soit validée, le présent compromis de vente sera considéré comme

résilié aux torts exclusifs de cette partie et cette dernière sera tenue de payer à l’autre

partie la pénalité conventionnelle (c.infra 6°) Les frais et honoraires de l’acte notarié sont

à charge de l’Acquéreur. »

L’article 4 du compromis de vente dispose :

« Art.4 - Entrée en jouissance

Le transfert de propriété et la jouissance se fera le jour de l’acte notarié. Le bien devra

être libre de toute occupation. »

L’article 5 du compromis de vente dispose :

« Art.5 - Condition suspensive

Autorisation d’une résidence de 18 appartements à la même adresse

Par suite de cette déclaration, le présent compromis de vente est soumis à la condition

suspensive de l’obtention de toutes les autorisations nécessaires à la construction de la

résidence de 18 appartements sur la même adresse, dans le cas de non acceptation de

la même autorisation les 2 parties pourront définir si le contrat est annulé pour les 2

parties. »

L’article 6 du compromis de vente dispose :

« Art.6 - Clause pénale

Lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, la vente devient parfaite.

Si l’une des Parties refuse néanmoins de réitérer la vente par-devant Notaire, elle

s’engage à verser à l’autre partie, une indemnité forfaitaire d’un montant de 10% du prix

de vente total afin d’indemniser son préjudice sauf à la partie qui souhaite forcer la vente

de solliciter de la juridiction compétente un jugement valant vente. »

Il résulte des dispositions qui précèdent que PERSONNE1.) s’est engagé à vendre à la

société SOCIETE3.) trois maisons d’habitation situées à L-ADRESSE7.).

Le prix de vente convenu, aux termes du compromis, comporte :

-

le prix de 1.135.000.- euros, payable au fur et à mesure des constructions à

réaliser par l’acquéreur,

-

deux appartements dans l’une des résidences à construire,

-

deux soultes de 515.000.- euros et 505.000.- euros.

L’article 5 prévoit, en outre, une condition suspensive de l’obtention de toutes les

autorisations nécessaires à la construction de la résidence (en réalité de deux

résidences) de 18 appartements en tout à l’adresse des biens immobiliers vendus.

L’article 6 prévoit une clause pénale en cas de refus de passer l’acte notarié de vente

alors même que toutes les conditions suspensives seraient remplies, soit le paiement de

d’un montant forfaitaire de 10% du prix de vente.

Au vu des éléments qui précèdent, ce contrat n’est pas un contrat préliminaire aux termes

de l’article 1601-13 du Code civil. En effet, il est rappelé que le contrat préliminaire est

celui par lequel, en contrepartie d’un dépôt en garantie effectué à un compte spécial

ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un

immeuble ou une partie d’un immeuble. En l’espèce, il n’y a ni stipulation d’un dépôt de

garantie, ni ouverture d’un compte spécial, ni engagement de réservation.

Il ne résulte pas non plus des termes de la prédite convention que PERSONNE1.) se

serait engagé, en sa qualité de vendeur, à édifier et à achever la construction d’un

immeuble au sens de l’article 1601-1 du Code civil.

Les conditions pour qualifier la convention litigieuse de contrat de vente en l’état futur

d’achèvement au sens des articles 1601-1 et suivants du Code civil ne sont dès lors pas

réunies en l’espèce.

Par ailleurs, en insérant dans la convention litigieuse une clause pénale pour le cas où

l’acte authentique ne serait pas signé par les parties, celles-ci ont clairement pris un

engagement ferme de vendre, respectivement d’acquérir les immeubles litigieux.

En conséquence, il y a lieu de qualifier la convention litigieuse de compromis de vente.

2.2.

Quant à la réalisation des conditions suspensives

PERSONNE1.) soutient que toutes les conditions suspensives stipulées dans la

convention se seraient réalisées.

Il est de principe que la vente, conclue sous une condition suspensive, quoique déjà

formée, n’est pas définitive jusqu’à la réalisation de la condition.

En l’espèce, la convention prévoit qu’elle « est soumis à la condition suspensive de

l’obtention de toutes les autorisations nécessaires à la construction de la résidence de 18

appartements sur la même adresse ».

PERSONNE1.) verse aux débats une autorisation datée du 16 janvier 2023 du ministère

de la mobilité et des travaux publics à son bénéfice en vue de réaliser la construction de

deux résidences aux abords et à droite de la route nationale ADRESSE8.) entre la

ADRESSE9.) et la ADRESSE10.), à ADRESSE5.).

Il verse également une autorisation datée du 16 janvier 2023 du ministère de la mobilité

et des travaux publics à son bénéfice en vue de réaliser les travaux de démolition de

bâtisses existantes, l’installation d’un échafaudage sur le domaine public, l’installation de

chantier avec clôture de protection et l’aménagement d’un dépôt de matériaux, aux

abords et à droite de la route nationale ADRESSE8.) entre la ADRESSE9.) et la

ADRESSE10.), à ADRESSE5.).

PERSONNE1.) verse encore deux autorisations de bâtir datées du 14 avril 2022 au profit

de la société SOCIETE4.), l’une pour réaliser la construction d’un immeuble à 11

appartements à L-ADRESSE11.), l’autre pour réaliser la construction d’un immeuble à 7

appartements à ADRESSE12.).

Il verse, en outre, les lettres de prolongation des autorisations accordées par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE13.), les dernières comportant une

autorisation jusqu’au 14 avril 2025.

En l’espèce, le compromis de vente ne prévoit aucune date limite pour la réalisation des

conditions y stipulées.

En outre, ledit compromis ne renferme aucun élément duquel on pourrait induire que les

parties, à défaut de date expresse, auraient entendu limiter la période d’incertitude

pendant laquelle les conditions suspensives peuvent s’accomplir à un délai raisonnable,

compte tenu du temps habituellement requis pour élaborer le projet immobilier, dresser

les plans et obtenir les autorisations administratives.

Si la condition suspensive positive n’est pas enfermée dans un délai fixe, l’article 1176

du Code civil prévoit qu’elle peut toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que

lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas.

Le Tribunal déduit des pièces produites, et à défaut de toute contestation de la part des

parties défenderesses qui n’ont pas conclu, que toutes les autorisations nécessaires à la

réalisation de la construction envisagée dans le compromis de vente ont été accordées.

Il s’ensuit que la condition suspensive prévue dans le compromis de vente s’est réalisée.

2.3.

Quant à la demande en résolution du compromis de vente et en paiement

de la clause pénale

PERSONNE1.) demande la condamnation solidairement, sinon in solidum, sinon chacun

pour le tout, sinon chacun pour sa part (1/2), de la société SOCIETE3.) et de la société

SOCIETE4.), au paiement du montant de 215.500.- euros correspondant à la clause

pénale, avec les intérêts légaux depuis le 6 mars 2025, date du procès-verbal de carence,

sinon depuis la date d’introduction de la demande en justice, jusqu’à solde.

Le compromis de vente prévoit que « Lorsque toutes les conditions suspensives sont

remplies, la vente devient parfaite. Si l’une des Parties refuse néanmoins de réitérer la

vente par-devant Notaire, elle s’engage à verser à l’autre partie, une indemnité forfaitaire

d’un montant de 10% du prix de vente total afin d’indemniser son préjudice […] ».

Il résulte, par ailleurs, des pièces produites au dossier que les sociétés SOCIETE8.) et

SOCIETE4.) ont été sommées, à deux reprises les 13 février 2025 et 18 février 2025, de

se présenter par-devant le notaire Karine REUTER aux fins de passer l’acte de vente

notariée, tout d’abord pour le 14 février 2025, puis pour le 6 mars 2025.

En date du 6 mars 2025, le notaire Karine REUTER a dressé un procès-verbal de carence

duquel il résulte que « Monsieur PERSONNE2.), représentant des prédites sociétés

[SOCIETE3.) et SOCIETE4.)], s’est présenté à l’acte pour déclarer que suivant

l’indisponibilité des fonds nécessaires à ce jour pour réaliser la vente, lesdits comparants

ont demandé d’un commun accord l’établissement du présent acte,

En mentionnant que les sociétés préqualifiées requièrent un délai supplémentaire de trois

(3) mois à compter de la date des présentes pour finaliser le dossier et obtenir le

financement nécessaire afin d’aboutir à l’acquisition envisagée entre les parties ».

Il convient de relever que le compromis de vente ne comporte pas de conditions

suspensives d’obtention d’un financement par la partie acquéreuse.

C’est partant sans justification valable que la société SOCIETE3.) a refusé de passer

l’acte notarié de vente.

Quant à sa demande dirigée contre la société SOCIETE4.), PERSONNE1.) soutient que

par le fait d’une délégation imparfaite entre cette société et la société SOCIETE3.) et en

application de l’article 1275 du Code civil, les deux sociétés seraient devenues débitrices

à son égard et seraient à condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout au paiement de la clause pénale.

Il explique que dans le compromis de vente, la société SOCIETE3.) se serait engagée

avec « la faculté de substituer au présent compromis ou à l’acte notarié et se réservant

le droit d’élire command ou clause de revente ». En outre, ce serait la société

SOCIETE4.) qui aurait introduit les demandes d’autorisation de bâtir et qui se les serait

vues accordées.

Lors de l’établissement du procès-verbal de carence, PERSONNE3.) a contesté toute

substitution de la société SOCIETE4.) à la société SOCIETE3.).

Aux termes de l’article 1271 du Code civil, il y a novation lorsqu’un nouveau débiteur est

substitué à l’ancien qui est déchargé par le créancier.

Aux termes de l’article 1273 du Code civil, la novation ne se présume point ; il faut que la

volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.

Aux termes de l’article 1275 du Code civil, la délégation par laquelle un débiteur donne

au créancier un autre débiteur qui s’oblige envers le créancier, n’opère point novation, si

le créancier n’a expressément déclaré qu’il entendait décharger son débiteur qui a fait la

délégation.

Il est admis que pour qu’il y ait délégation parfaite, il faut que le créancier accepte le

nouveau débiteur et donne décharge expresse à son débiteur originaire ; à défaut d’une

déclaration expresse du créancier libérant le débiteur primitif, la délégation n’est

qu’imparfaite ; elle n’emporte pas novation, ne décharge pas le débiteur et donne au

créancier deux débiteurs au lieu d’un, dont chacun est tenu pour le tout et directement.

Il est constant en cause que la société SOCIETE3.) est seule signataire du compromis

de vente. Elle s’est donc engagée en faveur de PERSONNE1.), non seulement au

paiement du prix de vente, mais également au paiement éventuel de la clause pénale.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que la société SOCIETE3.) se serait fait

remplacer par la société SOCIETE4.) en tant que nouveau débiteur de ses obligations de

paiement découlant du compromis de vente.

Contrairement à ce que soutient PERSONNE1.), à défaut de tout autre élément et

explication plus circonstanciée, aucune délégation ne saurait être induite des seules

autorisations de bâtir émises au bénéfice de la société SOCIETE4.).

Il s’ensuit qu’il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente du 24

septembre 2021 aux seuls torts de la société SOCIETE3.).

La demande de PERSONNE1.) en paiement de la clause pénale d’un montant de

215.500.- euros est également à déclarer fondée à l’égard de la société SOCIETE3.).

La demande de PERSONNE1.) en paiement de la clause pénale est à déclarer non

fondée à l’égard de la société SOCIETE4.).

PERSONNE1.) demande le paiement des intérêts légaux sur le montant de 215.500.-

euros, depuis le 6 mars 2025, sinon depuis la date de l’exploit d’assignation. Il demande

également que le taux de l’intérêt légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la signification du jugement.

Il n’y a pas lieu d’allouer des intérêts sur le montant de la clause pénale, ni, en

conséquence de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt légal, alors qu’en

présence d’une clause d’évaluation conventionnelle, il ne peut être alloué d’intérêts au

taux légal, la fixation conventionnelle d’une indemnité tenant lieu de toute réparation à un

autre titre.

PERSONNE1.) demande encore la condamnation de la société SOCIETE8.) et de la

société

SOCIETE4.)

au paiement d’un montant de 2.500,-

euros à titre de

remboursement de ses frais et honoraires d’avocat.

ll est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne

constitueraient pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a

retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Afin de prospérer dans ses prétentions, il appartient à la partie qui en fait la demande de

rapporter la preuve d’une faute dans le chef de la partie adverse, d’un préjudice dans son

propre chef et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, PERSONNE1.) ne verse aucune pièce établissant le préjudice qu’il aurait

subi, ni mémoires d’honoraires, ni preuve de leur paiement.

PERSONNE1.) reste partant en défaut d’établir son préjudice.

Sa demande de ce chef est à déclarer non fondée.

S’agissant de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure, il convient de

rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il

apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et

non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le

montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre 2002, Bull.

2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page 166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, sa demande en allocation d’une indemnité de procédure est à

rejeter.

Quant à la demande en exécution provisoire formulée par la partie demanderesse, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec

ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des

avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties (CSJ, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.

L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances de

la cause.

Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PERSONNE1.) demande la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout des sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE4.) aux frais et dépens de l’instance, y

compris les frais des sommations d’huissiers du 13 février 2025 et 18 février 2025, ainsi

que le coût du procès-verbal du notaire Karine REUTER.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

Rentrent dans les dépens les actes ou procédures antérieures à l’instance lorsque la loi

les impose comme préliminaire du procès. Mais s’il s’agit d’actes purement facultatifs les

frais restent toujours à charge de celui qui les a faits (R.P.D.B., ibid. cité, no 18, citant

Glasson et Tissier, t. III, no 790).

Sont à qualifier de dépens les frais postérieurs à l’instance qui sont la conséquence

directe de la condamnation, à savoir les frais de levée et de signification du jugement. De

même, les frais d’exécution forcée sont compris dans les frais et dépens auxquels la

partie succombante a été condamnée par le jugement (R.P.D.B., ibid cité, no 28).

Ce n’est cependant qu’en raison de leur caractère obligatoire et inéluctable que les

« dépens » peuvent être mis par une partie à la charge de son adversaire (cf. Encycl.

Dalloz, procédure civile et commerciale, éd. 1955, verbo frais et dépens, no 2 et 328).

Ainsi, les actes de la compétence exclusive des huissiers de justice ne sont compris dans

les dépens que si l’intervention de l’huissier de justice est exigée par la loi (Rép. Pr. Civ.

Dalloz, verbo frais et dépens, no 81).

En l’espèce, les frais des sommations d’huissiers du 13 février 2025 et du 18 février 2025,

ainsi que le procès-verbal de carence du notaire Karine REUTER du 6 mars 2025 ne

rangent pas parmi les actes ou procédures antérieures à l’instance imposés par la loi

comme préliminaire du procès.

La demande de PERSONNE1.) en condamnation des sociétés SOCIETE3.) et

SOCIETE4.) au paiement des frais des sommations d’huissiers du 13 février 2025 et du

18 février 2025, ainsi que du coût du procès-verbal de carence du notaire Karine

REUTER du 6 mars 2025, au titre des frais et dépens de l’instance, est partant à déclarer

non fondée.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de condamner la société SOCIETE3.) aux frais et

dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable et partiellement fondée à l’égard de la

société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l.,

partant, prononce la résolution judiciaire du compromis de vente du 24 septembre 2021

aux torts de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.à.r.l.,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) le montant de 215.500.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’augmenter la demande des intérêts légaux, ni de majorer le taux

de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

signification du jugement,

dit la demande de PERSONNE1.) non fondée à l’égard de la société à responsabilité

limitée SOCIETE4.) S.àr.l.,

dit la demande de PERSONNE1.) en remboursement de ses frais et honoraires d’avocat

non fondée,

dit la demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de procédure basée sur

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

dit la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais des sommations

d’huissiers et du procès-verbal de carence du notaire Karine REUTER comme faisant

partie des frais et dépens de l’instance non fondée,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) aux frais et dépens de

l’instance.