Contredit dismissed; defendant ordered to pay debt plus procedural indemnity and costs.

Répertoire No. 485/26

L-OPA1-13767/24

Audience publique du 4 février 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg,

siégeant en matière

civile et

de contredit à ordonnance

conditionnelle de paiement, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

SOCIETE1.) sise à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société

SOCIETE2.) SARL, ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions

partie demanderesse originaire

partie défenderesse sur contredit

représentée par la société à responsabilité limitée F&F Legal SARL, inscrite au

Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1720

LUXEMBOURG, 6, rue Heine, immatriculée au Registre de Commerce et des

Sociétés sous le numéro B230842, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse,

comparant à l’audience par Maître Florent JEANMOYE, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie défenderesse originaire

partie demanderesse par contredit

comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat à la Cour, demeurant à Esch-

sur-Alzette

F a i t s

Suite au contredit formé le 13 novembre 2024 par PERSONNE1.) contre

l'ordonnance conditionnelle de paiement délivrée le 24 octobre 2024 et notifiée à

la partie défenderesse originaire en date du 28 octobre 2024, les parties furent

convoquées à l'audience publique du 12 mars 2025.

A l'appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Tom FELGEN, en

représentation de la société F&F Legal SARL, se présenta pour la partie

demanderesse originaire et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

du 14 mai 2025. Par la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises.

Lors de l’audience du 14 janvier 2026 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Florent JEANMOYE, en remplacement de Maître Tom FELGEN, et Maître

Dogan DEMIRCAN furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Suivant ordonnance conditionnelle de paiement n° OPA1-13767/24 du 24 octobre

2024, PERSONNE1.) a été sommée de payer au SOCIETE1.) sise à L-

ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société SOCIETE2.) SARL, le

montant de 6.049,68.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du jour de la

notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde, ainsi

qu’une indemnité de procédure de 25.-EUR.

Par écrit parvenu au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg le 13

novembre 2024, PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance

conditionnelle de paiement, notifiée à son adresse le 28 octobre 2024.

Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai de la loi.

Argumentation de la partie demanderesse

Lors des plaidoiries, la partie demanderesse conclut au rejet du contredit et

sollicite la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de

6.049,68.-EUR, avec intérêts légaux à compter de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement et jusqu’à solde. Elle demande en outre que

l’indemnité de procédure soit portée à 250.-EUR.

Au soutien de ses prétentions, la partie demanderesse produit la situation de

compte de PERSONNE1.) arrêtée au 22 octobre 2024 laquelle fait apparaître un

solde débiteur de 6.049,68.-EUR. Elle expose que ce montant correspond aux

appels de fonds (3 tranches de 2.016,56.-EUR) émis pour financer les travaux

de réfection de la toiture, travaux qui ont été votés à l’unanimité lors de

l’assemblée générale du 12 octobre 2023 (pièce 2, résolution 18).

Elle précise encore que cette décision d’assemblée générale est antérieure à

l’acquisition du lot par PERSONNE1.), mais qu’aucun recours n’a été exercé

contre le procès-verbal, et que l’acte notarié de vente mentionnait expressément

ces travaux de toiture. D’ailleurs, même si la décision est antérieure à la vente,

la créance ne serait devenue exigible qu’au moment de l’émission des appels de

fonds, de sorte qu’elle incombe à la copropriétaire actuelle PERSONNE1.).

La partie défenderesse justifie son refus de paiement par la survenance de

graves infiltrations d’eau dans son appartement, provenant de la toiture de la

résidence. Elle affirme avoir alerté le syndic à plusieurs reprises et s’être dite

profondément choquée par le manque de respect dont celui-ci aurait fait preuve

à son égard. Elle soutient notamment avoir demandé que le sinistre soit déclaré

auprès de la compagnie d’assurance (une démarche que seul le syndic pouvait

entreprendre) mais qui serait restée sans suite. Face à cette carence persistante,

elle indique avoir suspendu le paiement en invoquant l’exception d’inexécution.

Elle précise toutefois que, depuis lors, l’assurance a finalement été contactée.

En réplique, la partie demanderesse soutient que l’exception d’inexécution

invoquée par la défenderesse est infondée. Elle rappelle que, même à supposer

une mauvaise gestion du dossier par le syndic, la responsabilité de celui-ci est

distincte de celle du syndicat des copropriétaires, envers lequel les sommes

restent dues. Le défaut de diligence éventuellement imputable au syndic ne

saurait, selon elle, justifier la suspension du paiement des appels de fonds

légalement exigibles. Elle relève enfin qu’il serait illogique de refuser de payer les

travaux de toiture en invoquant des infiltrations, alors que ces travaux visent

précisément à y remédier.

Appréciation

Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe

à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès

de sa prétention. »

Aux termes de l’article 1315 du Code civil :« Celui qui réclame l’exécution d’une

obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’occurrence, la partie demanderesse, le Syndicat des copropriétaires de la

Résidence ENSEIGNE1.), sollicite la condamnation de la défenderesse au

paiement de la somme de 6.049,68.-EUR, correspondant à sa quote-part des

appels de fonds émis dans le cadre des travaux de réfection de la toiture, travaux

régulièrement votés lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2023.

Le tribunal constate qu’aucun recours n’a été introduit contre le procès-verbal de

l’assemblée générale, de sorte que les appels de fonds sont exigibles, y compris

envers un acquéreur postérieur.

Par ailleurs, les désordres invoqués par PERSONNE1.) ainsi que les critiques

formulées à l’encontre du syndic (d’ailleurs appuyés par aucune pièce) ne

sauraient suspendre l’obligation de paiement de la partie défenderesse. Ces

griefs relèvent, le cas échéant, d’une responsabilité distincte et ne peuvent

justifier le non-paiement des charges légalement dues.

PERSONNE1.) ne peut dès lors se prévaloir d’aucune exception d’inexécution.

Il s’ensuit que le contredit formé par PERSONNE1.) n’est pas fondé et que la

demande du SOCIETE1.), qui est documentée à suffisance par les pièces

versées en cause, est justifiée pour le montant actuellement réclamé de

6.049,68.-EUR.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) à payer au SOCIETE1.) sise à

L-ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société SOCIETE2.) SARL, la

somme de 6.049,68.-EUR, avec les intérêts légaux à compter de la notification

de l’ordonnance conditionnelle de paiement, soit le 28 octobre 2024, jusqu’à

solde.

Quant à la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, l’application dudit article relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de

cassation, arrêt n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

En l’espèce, la partie demanderesse a été contrainte d’engager une procédure

judiciaire afin d’obtenir le paiement de sa créance, alors même que celle-ci n’était

pas sérieusement contestée. Eu égard aux circonstances de la cause et au fait

qu’elle a dû supporter des démarches qu’elle n’aurait pas eu à effectuer si le

paiement était intervenu spontanément, il apparaît justifié de faire droit à sa

demande.

Il y a dès lors lieu de lui allouer une indemnité de procédure, que le tribunal estime

équitable de fixer à 250.-EUR.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en instance

de contredit, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit le contredit en la forme,

le dit non fondé,

dit fondée la demande du SOCIETE1.) sise à L-ADRESSE1.), représenté par

son syndic, la société SOCIETE2.) SARL, pour la somme de 6.049,68.-EUR,

condamne PERSONNE1.) à payer au SOCIETE1.) sise à L-ADRESSE1.),

représenté par son syndic, la société SOCIETE2.) SARL, la somme de 6.049,68.-

EUR, avec les intérêts légaux à compter de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement, soit le 28 octobre 2024, jusqu’à solde,

dit fondée la demande en octroi d’une indemnité de procédure à concurrence de

250.-EUR ;

partant,

condamne

PERSONNE1.)

à payer au

SOCIETE1.), sise à

L-ADRESSE3.), représenté par son syndic, la société SOCIETE2.) SARL, la

somme de 250.-EUR à titre d’indemnité de procédure,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Lynn STELMES, juge

de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Lynn STELMES

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière