Landlord wins default judgment for unpaid rent and eviction in commercial lease dispute.

Répertoire No. 483/26

L-BAIL-800/25

Audience publique du 4 février 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

4 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.)

parties demanderesses

comparant par Maître Max KREUTZ, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE5.),

ayant

demeuré

à

D-ADRESSE5.),

demeurant

actuellement à L-ADRESSE6.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 5

septembre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 3 novembre 2025.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut mise au rôle général.

À la demande de Maître Max KREUTZ, l’affaire fut réappelée à l’audience

du 19 janvier 2026 pour laquelle PERSONNE5.) fut reconvoquée par

signification en date du 11 novembre 2025 par l’huissier de justice Laura

GEIGER.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Max KREUTZ fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE5.)

n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par

requête

déposée

le

septembre

2025,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait convoquer

PERSONNE5.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner

à leur payer la somme de 42.600.-EUR à titre d’arriérés de loyers ainsi que

le montant de 13.847,07.-EUR à titre de charges restées impayées, le tout

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Les parties requérantes demandent encore au tribunal de prononcer la

résiliation du bail avec effet immédiat au jour du jugement à intervenir et

de condamner la locataire à déguerpir des lieux dans un délai de huit jours

après notification.

Enfin, les parties requérantes sollicitent encore l’allocation d’une indemnité

de procédure de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, et elles demandent à voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation du défendeur

aux frais et dépens de l’instance.

À l’appui de leur requête, les requérants exposent avoir donné en location

à PERSONNE5.), par contrat du 21 mars 2024, une maison de commerce

destinée à l’exploitation d’une brasserie-restaurant sise à ADRESSE7.)

moyennant un loyer mensuel initial de 7.000.-EUR.

Ils précisent qu’une renonciation au loyer d’avril 2024 ainsi qu’une remise

de 1.000.-EUR par mois pendant onze mois avaient été convenues et que

le bail prévoyait une augmentation annuelle de 2 % à partir du 1er janvier

2026.

Cependant, dès le début du bail, la locataire aurait payé les loyers de façon

irrégulière en procédant par plusieurs versements au lieu d’un paiement

unique à l’échéance. Ils ajoutent que si les arriérés de 2024 ont été réglés

en février 2025, la défenderesse n’aurait effectué en 2025 que deux

paiements ; 400.- EUR en février et 10.000.- EUR en avril, alors que les

loyers dus jusqu’en août 2025 s’élèveraient à 53.000 EUR, de sorte que

les arriérés atteignent désormais le montant de 42.600 EUR.

Ils font encore valoir que la locataire n’aurait pas réglé les charges lui

incombant

(électricité, taxes communales et taxe de cabaretage)

lesquelles

totaliseraient

14.525,48.-EUR,

qu’ils

ont

dû

avancer

intégralement, et dont seuls 678,41.-EUR ont été remboursés, laissant un

solde impayé de 13.847,07.-EUR.

Ces manquements répétés et le préjudice subi justifieraient encore la

résiliation du bail et le déguerpissement de la locataire des lieux.

À l’audience des plaidoiries, les parties demanderesses ont augmenté leur

demande à titre d’arriérés de loyers à la somme de 77.740.-EUR et à titre

d’arriérés de charges pour la porter à la somme de 19.313,92.-EUR pour y

inclure les mois échus entretemps.

Il échet de leur en donner acte.

Appréciation

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

PERSONNE5.), bien que régulièrement convoquée par exploit d’huissier

de justice du 11 novembre 2025 à comparaître à l’audience du 19 janvier

2026, n’y a pas comparu ni en personne, ni par mandataire.

Il résulte du procès-verbal de recherches dressé par l’huissier de justice

Laura GEIGER que suivant le registre des personnes physiques,

l’intéressée est inscrite à l’adresse à L-ADRESSE6.) et qu’il y avait une

boîte aux lettres à ce nom sur les lieux, mais pas de sonnette.

La procédure légale ayant été respectée, la citation est régulière en la

forme.

Conformément aux dispositions des articles 157 et 79 alinéa 1er du

Nouveau Code de Procédure civile, il y a lieu de statuer par défaut à l’égard

de PERSONNE5.), la convocation n’ayant pas été réceptionnée par la

partie défenderesse en personne.

Quant au fond

À titre préliminaire, le tribunal relève qu’il ressort du contrat de bail que

celui-ci a été conclu par PERSONNE6.) pour le compte des « Consorts

Kreutz », désignés comme propriétaires de l’immeuble donné en location

à la partie défenderesse, sans qu’il soit précisé davantage l’identité exacte

desdits propriétaires.

Toutefois, l’extrait cadastral versé aux débats établit que chacune des

parties demanderesses détient en indivision un quart de la propriété de

l’immeuble loué. Il convient dès lors de reconnaître que toutes disposent

de la qualité de bailleur.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par les requérants et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de

PERSONNE5.) qui ne s’est pas présentée à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour

la somme réclamée de (77.740+ 19.313,92) 97.053,92.-EUR, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, soit sur la

somme de (42.600 + 13.847,07) 56.447,07.-EUR à partir du 5 septembre

2025 et sur la somme de (97.053,92- 56.447,07) 40.606,85.-EUR à partir

du 19 janvier 2026, le tout jusqu’à solde.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard au fait que le locataire reste redevable d’une somme

équivalente à plusieurs mois de loyers et d’avances sur charges et qu’il ne

s’est pas présenté à l’audience des plaidoiries pour s’expliquer, il y a lieu

de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations de locataire et que

ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et la condamnation

de la défenderesse au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge des

parties requérantes l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de

sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

(Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE5.) doit en supporter les frais et

dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE5.) et en premier ressort,

donne

acte à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) de l’augmentation de leur demande à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 97.053,92.-EUR ;

condamne PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 97.053,92.-EUR, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit sur la somme de

56.447,07.-EUR à partir du 9 septembre 2025, et sur la somme de

40.606,85.-EUR à partir du 19 janvier 2026, le tout jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE5.);

condamne PERSONNE5.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à faire expulser PERSONNE5.) dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE5.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière