Landlord partially wins eviction suit; tenant pays damages for shower door but not for wall damage.

N° 205/26

du 04.02.2026

Audience publique du mercredi, quatre février deux mille vingt-six

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch, Grand-Duché

de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

e n t r e :

1)

PERSONNE1.), médecin, et son épouse

2)

PERSONNE2.), professeur en retraite,

les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

comparant par Maître Vicky KLEIN, avocat, en remplacement de Maître Denis

WEINQUIN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch,

e t :

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), et

2) PERSONNE4.), salarié, demeurant à F-ADRESSE3.),

parties défenderesses,

sub. 1) comparant par Maître Suzy GOMES MATOS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

sub. 2) comparant en personne.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 8 août 2025 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch, les parties ont été convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du mercredi, 1er octobre 2025 à 14.30 heures, à la Justice

de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle n° 1, pour y voir statuer sur le mérite

des causes énoncées dans la requête.

Après deux remises, l’affaire a été retenue à l’audience publique du mercredi, 26

novembre 2025 à 14.30 heures, où les débats ont eu lieu comme suit :

Maître Vicky KLEIN, en remplacement de Maître Denis WEINQUIN, comparant pour

les demandeurs PERSONNE1.) et PERSONNE2.), a exposé le sujet de l’affaire et a

fourni ses moyens et revendications.

Maître Suzy GOMES MATOS, représentant la partie défenderesse PERSONNE3.), a

été entendue en ses explications et moyens de défense, tandis que le défendeur

PERSONNE4.) (ci-après PERSONNE4.)) n’a pas été présent, ni représenté.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré dont il a ordonné la rupture par la suite,

pour permettre au greffe de reconvoquer la partie défenderesse PERSONNE4.),

n’ayant pas comparu, et l’affaire a été refixée à l’audience publique du mercredi, 21

janvier 2026 à 15.00 heures, pour continuation des débats.

À cette date, l’affaire paru utilement et Maître Vicky KLEIN et Maître Suzy GOMES

MATOS

ont été entendues en leurs développements respectifs, de même

qu’PERSONNE4.), personnellement présent.

Ensuite, le tribunal a repris l’affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

Par requête du 8 août 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch, aux fins de :

-

voir dire que le contrat de bail des parties a été résilié par PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) en date du 5 juin 2024 avec effet au 5 septembre 2024,

-

voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement d’indemnités

d’occupation pour les mois de septembre 2024 et février 2025,

-

voir constater qu’PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont à l’origine des dégâts

locatifs constatés lors de l’état des lieux de sortie du 17 février 2025,

-

voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement du montant de

18.611,74 euros à titre d’indemnités d’occupation et de frais de remise en état de

l’appartement loué situé dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), avec les intérêts

légaux à partir du 7 janvier 2025, date d’une première sommation, sinon à partir du

30 avril 2025, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

voir dire que le taux des intérêts légaux sera majoré de trois points à compter du

premier jour du troisième mois suivant la notification du jugement à intervenir,

-

voir assortir cette condamnation de l’exécution provisoire,

-

voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 750.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance,

-

se voir réserver tous autres droits, dus, moyens et actions.

À l’audience, Maître Vicky KLEIN a réitéré la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) telle que formulée dans la requête.

Maître Suzy GOMES MATOS, quant à elle, a admis qu’PERSONNE3.) est restée dans

les lieux loués jusqu’au 17 février 2025, que la porte de la douche de la salle de bains

de l’appartement litigieux a été endommagée et que cinq clés ont été manquantes lors

de sa sortie, mais a, quant au surplus, contesté formellement l’ampleur et la gravité des

dégâts locatifs invoqués par les parties adverses eu égard au contenu de l’état des lieux

d’entrée du 27 novembre 2020.

Appréciation

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer recevable pour avoir

été introduite dans les forme et délai de la loi.

Il est constant en cause qu’en vertu d’un contrat de bail du 27 octobre 2020,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à des fins d’habitation, un appartement situé dans un immeuble sis à

L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer de 1.000.- euros et d’une avance sur

charges de 200.- euros le premier jour de chaque mois.

Par courrier du 5 juin 2024, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont procédé à la

résiliation du contrat de bail des parties du 27 octobre 2020 avec effet au 5 septembre

2024, mais PERSONNE3.) est restée dans les lieux loués jusqu’au 17 février 2025.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à voir condamner PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.300.- euros pour le

mois de septembre 2024 et de 736,67 euros pour dix-sept jours du mois de février 2025.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne contestent pas redevoir des indemnités

d’occupation pour les mois de septembre 2024 et février 2025.

Eu égard au montant du loyer conventionnellement fixé entre parties à 1.000.- euros

par mois, il convient dès lors de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer

à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 1.400.- euros (= 833.- euros + 567.-

euros) à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 6 au 30 septembre 2024 et

du 1er au 17 février 2025.

Par rapport aux frais de remise en état réclamés, à savoir 16.200,71 euros à titre de

frais de peinture des murs et 6.010,83 euros du chef de frais de réparation de la salle

de bains, il échet de rappeler qu’en application de l’article 1732 du Code civil, le

locataire répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins

qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil n’est

qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette

preuve est rapportée, si le locataire établit que les dégradations sont dues au simple

usage normal et légitime de la chose louée ou que les pertes ou dégâts existaient lors

de la délivrance de bien loué, sauf s’il a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état.

En l’occurrence, tel que l’a soulevé à juste titre Maître Suzy GOMES MATOS, l’état

des lieux d’entrée du 27 septembre 2020 n’a pas stipulé que les murs et plafonds des

lieux litigieux se trouvaient dans un bon état ; au contraire, il a été retenu concernant

les murs des différentes chambres : soit « tâches », soit « état d’usage », soit « peinture

à refaire », soit « trous ».

Il est partant établi que les murs de l’appartement de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ne se trouvaient pas dans un bon état en début de bail.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à voir condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement de frais de remise en peinture des murs

à hauteur de 16.200,71 euros est partant à déclarer non fondée.

En revanche, l’état des lieux d’entrée est muet sur l’état des sanitaires de la salle de

bains, de sorte qu’il convient d’admettre qu’ils se trouvaient dans un bon état.

Au regard de cette circonstance et compte tenu du fait qu’PERSONNE3.) a admis être

à l’origine de l’endommagement de la porte de la douche, le tribunal décide de déclarer

fondée ex aequo et bono la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

remboursement des frais de réparation de la salle de bains à hauteur de 1.500.- euros.

En conclusion, il convient dès lors de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 557,92 euros (= 1.400.- euros

+ 1.500.- euros – la garantie locative versée en début de bail de 2.000.- euros – le solde

du décompte de charges en faveur des locataires de 342,08 euros), avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde, et de dire que le taux

des intérêts légaux est augmenté de trois points à partir de l’expiration d’un délai de

trois mois suivant la notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basée

sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à déclarer non fondée.

Les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant pas

réunies, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

P A R C E S M O T I F S

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

constate qu’en date du 5 juin 2024, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont procédé à

la résiliation du contrat de bail des parties du 27 octobre 2020 avec effet au 5 septembre

2024,

déclare la demande partiellement fondée,

partant, condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 557,92 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de

la demande en justice, jusqu’à solde,

dit que le taux des intérêts légaux est augmenté de trois points à partir de l’expiration

d’un délai de trois mois suivant la notification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix à Diekirch, assistée

du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle des audiences

de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé

avec le greffier.