Court allows judicial expert appointment to verify construction defects and damages in a property dispute.

Rôle No. TAL-2025-10156

No. 2026TALREFO/00036

du 30 janvier 2026

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 30 janvier 2026, tenue

par Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d'arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente

du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Charles

d’HUART.

DANS LA CAUSE

E N T R E

1)

PERSONNE1.), éducatrice diplômée, née le DATE1.) à ALIAS1.), et son

époux,

2)

PERSONNE2.), agent technique, né le DATE2.) à ALIAS2.), demeurant

ensemble à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Anne BAULER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

parties demanderesses comparant par Maître Elise ALLAEYS, avocat, en

remplacement de Maître Anne BAULER, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

E T

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite auprès du Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

partie défenderesse comparant par Maître Jessica PAILLER, avocat, en

remplacement de Maître Luc JEITZ, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

F A I T

S :

A l'appel de la cause à l'audience publique ordinaire des référés du lundi après-midi,

26 janvier 2026, Maître Elise ALLAEYS donna lecture de l’assignation ci-avant

transcrite et fut entendue en ses explications et moyens.

Maître Jessica PAILLER fut entendue en ses explications et moyens.

Le juge des référés prit l’affaire en délibéré et rendit à l'audience publique

extraordinaire des référés de ce jour l'

O R D O N N A N C E

qui suit:

Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 20 novembre 2025, PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.) (ci-après « les Requérants ») ont fait donner assignation à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après « la société

SOCIETE1.) ») à comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement

de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir nommer un expert

avec la mission telle que libellée au dispositif de leur assignation.

La demande est basée sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure, sinon sur

l’article 932 alinéa 1er du même code, sinon sur l’article 933 alinéa 1er du même

code.

Prétentions et positions des parties

A l’appui de sa demande, les Requérants exposent :

-

avoir, par acte notarié de vente n° NUMERO2.) du 13 septembre 2018,

acquis chacun une moitié indivise en pleine propriété d'un terrain sis à

ADRESSE3.), inscrit au

cadastre comme suit:

COMMUNE DE

ADRESSE4.), SECTION C DE ADRESSE3.) :

NuméroNUMERO3.)/8533, lieu-dit « ADRESSE5.) », place (occupée),

faisant 1,44 ares et NuméroNUMERO4.), même lieu-dit, place, faisant 1,13

ares

-

avoir le même jour signé un contrat de construction avec la société

SOCIETE1.) pour la construction d'une maison jumelée clés en mains ;

-

avoir signé en date du 29 septembre 2020 un constat d'achèvement contenant

plusieurs réserves ;

-

que depuis l'achèvement de la construction, les Requérants ont dû constater

que de nombreux désordres, vices, malfaçons et non conformités affectent la

maison, et notamment, de manière non-exhaustive:

o non-conformité du garage : le garage n’est pas conforme aux plans

annexés au contrat de construction pour présenter une profondeur de

462 cm alors que les dimensions du garage étaient prévues comme

suit: surface totale du garage: 25,44 m2, largeur du garage: 500 cm et

profondeur du garage : 500 cm, ce qui a contraint PERSONNE2.) de

vendre son véhicule de la marque ALIAS3.) d'une longueur de 496,4

cm au profit d’un véhicule plus petit ;

o désordres au sous-sol : - les bas des murs du hall du sous-sol ont été

endommagés par une inondation avant la réception ; - des infiltrations

et moisissures au niveau des bas des murs dans le hall ; - des trous

percés dans le carrelage par le promoteur comme tentatives

d'assèchement entreprises, mais jamais réparés/remplacés ; - les

cadres des portes sont gonflés ;

o désordres au rez-de-chaussée: - des fissures verticales sont visibles à

droite du mur du hall au rez-de-chaussée ; - une fissure verticale sur

le mur pignon gauche de la pièce de vie ;

o désordres au 1er étage : - le garde-corps prévu sur plan dans le hall au

1er étage n'a jamais été réalisé ; - des traces d'humidité sont visibles

dans le coin de la porte de la chambre 2 ;

o désordres à l’extérieur : - le joint entre la maison n° 22 et n° 24 est

ouvert ; - une fissure horizontale est visible en façade avant, sous la

terrasse du 2ème étage ; -une fissure verticale est visible au raccord

entre le mur droit de la terrasse et la façade arrière du niveau rez-de-

chaussée ; - des décollements d'enduit ponctuels en façade arrière ;

-

que certains de ces désordres furent retenus dans le cadre du constat

d'achèvement, mais ne furent jamais redressés par le promoteur-

constructeur ;

-

que les tentatives de trouver une solution amiable ont échouées en raison du

refus persistant de la société SOCIETE1.) d’y remédier.

A l’audience des plaidoiries du 26 janvier 2026, les Requérants font valoir que

le rapport d’expertise du 15 avril 2025 établi par Pascal CRASSON de la société

EXPERT EASE SARL constitue un rapport unilatéral et qu’il est utile de disposer

d’un rapport d’expertise judiciaire contradictoire. Ils estiment disposer d’un intérêt

légitime pour voir conserver ou établir les désordres affectant tant la structure,

l’étanchéité et l’habitabilité (moisissures et humidité) que la conformité

contractuelle (garde-corps au 1er étage et dimensionnement du garage) et que

l’expertise vise simplement à objecter ces désordres, à en établir la cause et les

moyens propres pour y remédier. Ils estiment dès lors que leur demande remplit les

conditions de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

Les Requérants font valoir que ni l’urgence, ni l’absence de contestations sérieuses,

ne sont des conditions exigées par l’article 350 du Nouveau Code de procédure

civile.

Concernent le fondement des articles 932 alinéa 1er, sinon 933 alinéa 1er du Nouveau

Code de procédure civile, l’urgence justifiant l’intervention du juge des référés

serait également caractérisée par un risque d’aggravation du dommage dans la cave

et le sous-sol et par un risque de dépérissement de preuve concernant l’humidité.

Les requérants concluent au rejet de l’ensemble des développements adverses de la

société SOCIETE1.) et notamment celles tirés d’une tardivité des griefs, d’une

limitation de la mission d’expertise et celles formulées en relations avec la non-

conformité du dimensionnement du garage.

Les Requérants proposent la nomination de Steve E. MOLITOR, sinon de Jean-

Christophe PONCELET comme expert.

La société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice concernant la recevabilité

de l’assignation en la forme.

La société SOCIETE1.) s’oppose au principe de l’institution d’une expertise

judiciaire.

Quant au fondement légal du référé-probatoire de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, la société SOCIETE1.) conclut à l’irrecevabilité de la mesure

d’expertise sollicitée en l’absence d’urgence, en présence de contestations sérieuses

en ce que les désordres invoqués par les Requérants sont formellement contestés

dans leur existence, origine, gravité et leur imputabilité et que ces questions relèvent

exclusivement du fond du litige.

Elle conclut encore à l’irrecevabilité de la mesure d’expertise sollicitée pour défaut

d’intérêt légitime dans le chef des Requérants au motif qu’ils sont en possession du

rapport d’expertise unilatéral du 15 avril 2025 établi par Pascal CRASSON de la

société EXPERT EASE SARL à la demande de l’assureur en responsabilité civile

décennale de la société SOCIETE1.) et qu’ils disposent dès lors des moyens de

preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, de sorte

que la mesure d’instruction sollicitée serait dépourvue de toute utilité et devrait être

rejetée.

Concernant le garage, la société SOCIETE1.) (i) conteste toute garantie

contractuelle de la surface nette du garage, (ii) estime que les plans produits en pièce

4 par Maître Anne BAULER sont pas opposables, (iii) que le respect des obligations

légales énergétiques entraîne nécessairement une réduction de l’espace intérieur

utile à la pose de l’isolant et (iv) et que les dimensions du garage constituent un vice

apparent et que l’acceptation du garage lors de la réception des travaux sans

formuler la moindre réserve quant aux dimensions de ce dernier rend toute

contestation ultérieure impossible.

La société SOCIETE1.) relève encore que les Requérants ne se prévalent pas

expressément de la garantie décennale dans leur assignation du 20 novembre 2025,

ni ne sollicitent l'application des articles 1792 et suivants du Code civil, ni n’agissent

directement contre la compagnie d'assurance SOCIETE2.).

La société SOCIETE1.) conteste encore l’existence d’un cas d’urgence qui

justifierait l’intervention du juge des référés sur base des article 932 alinéa 1er, sinon

933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, sans pour autant en tirer une

quelconque conséquence juridique.

A admettre que qu’il soit fait droit à la demande en institution d’une expertise, la

société SOCIETE1.) demande à voir supprimer les points 5) et 6) de la mission

proposée au motif que le chiffrage d'éventuelles moins-values d'un immeuble du fait

de désordres constatés et d’une prétendue taille de garage non conforme ainsi que

la question de la perte de jouissance constituent des appréciations juridiques au sens

de l'article 438 du Nouveau Code de procédure civile.

Elle demande à voir strictement limiter la mission d’expertise à un simple constat

descriptif et à voir mettre l'intégralité des frais et provisions à charge des

Requérants.

Appréciation



Quant à la demande d’expertise

Les Requérants agissent principalement sur base de l’article 350 du Nouveau Code

de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou

d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution

d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être

ordonnées à la demande de tout intéressé, […] en référé ».

Cet article institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout

procès au fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de

preuve soumis au risque d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits

qui se sont déjà produits et qui ne sont pas soumis au risque d’un changement ou

d’une disparition prochaine.

L’article 350 précité est un texte autonome auquel les conditions habituelles du

référé ne sont pas applicables. Contrairement à la position de la partie défenderesse,

l’article 350 n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition

d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par

ledit texte.

Le régime des mesures d’instruction in futurum suit la rédaction de l’article 350,

dont chaque terme est important : à condition qu’aucun procès au fond n’ait déjà été

engagé (1.), le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime (2.)

d’obtenir du juge l’octroi de mesures qui doivent être légalement admissibles (3.).

Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée (expertise) est

légalement admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, de sorte que la dernière

condition se trouve remplie et qu’il est constant en cause qu’il n’y a pour l’instant

pas encore de procès au fond concernant les faits dont les Requérants visent à établir

la preuve.

Les Requérants doivent encore, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau

Code de procédure civile, justifier d’un motif légitime à leur demande, qui doit

tendre à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable

mais ultérieur.

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité

d'un procès au fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction

sollicitée. Une contestation sérieuse sur la recevabilité ou le bien-fondé de la

demande susceptible d'être portée ensuite devant le juge du fond ne fait pas obstacle

à la mesure d’instruction sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile (Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre).

Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des

éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution

d’un éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir

une influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif

légitime qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure

d’instruction in futurum.

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence

de la mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité

de la mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et

proportionnée au litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur

doit établir l’existence de son intérêt probatoire.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants

pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction

demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée (Cour d’appel, 10 juin

2020, n° CAL-2020-00196 du rôle ; Cour d’appel, 6 octobre 2021, n° CAL-2021-

00344 du rôle ; citant Cass. fr. com., 18 févr. 1986 : Bull. civ. IV, n° 26 ; Gaz. Pal.

1986, 1, pan. jurispr. p. 109, note S. Guinchard et T. Moussa. – CA Orléans, 4 mars

1983 : D. 1983, p. 343, note Jeantin ; RTD civ. 1983, p. 785, obs. J. Normand).

Contrairement à la position de la partie défenderesse, les questions de l’existence

des désordres invoqués par les Requérants et de leur origine ne relèvent pas de fond

du litige.

En l’occurrence, les Requérants sont en possession d’un rapport d’expertise

unilatéral dressé le 15 avril 2025 par l’expert Pascal CRASSON de la société

EXPERT EASE SARL, mandaté par l’assureur en garantie décennale de la société

SOCIETE1.).

Si le rapport précité est à qualifier d’expertise officieuse, dans la mesure où il a été

établi à la demande unilatérale de l’assureur en garantie décennale et en dehors de

toute décision judiciaire, le seul fait qu’il n’ait pas un caractère contradictoire ne

justifie pas ipso facto la nomination d’un nouvel expert.

Concernant le dimensionnement du garage, les moyens de défense de la société

SOCIETE1.) tirés d’une inopposabilité des plans produits en pièce 4 par Maître

Anne BAULER, d’une réduction de l’espace intérieur utile due à la pose de l’isolant

par le respect des obligations légales énergétiques et du caractère apparent du

dimensionnement du garage échappent au pourvoir d’appréciation de la juridiction

de référés et touchent le fond du litige qui sera le cas échéant entamé par les

Requérants.

Il y a lieu de rappeler dans ce contexte qu’une expertise, simple moyen

d’information, peut être ordonnée par le juge des référés sans qu’il y ait lieu de

rechercher, par avance, s’il existe un lien de droit entre parties, ni à quel titre la

responsabilité du défendeur peut éventuellement être engagée et qu’il suffit, pour

que l’expertise puisse être ordonnée, que les parties se trouvent dans une situation

telle que la responsabilité du défendeur sur le plan délictuel ou contractuel, ne soit

pas, a priori, exclue.

Il y a lieu de relever que ce rapport adresse la plupart des désordres relevés dans

l’assignation ainsi que les causes et origines des désordres, à l’exception toutefois

des cadres de porte gonflés dans le sous-sol, de l’absence du garde-corps

prétendument prévu sur le plan dans le hall au 1er étage et du dimensionnement du

garage. Toutefois, ce rapport ne se prononce pas sur les moyens pour remédier aux

désordres y relevés, ni sur le coût de ces derniers.

Un avis technique sur ces points est toutefois pertinent en ce qu’il vise à établir des

éléments de la responsabilité potentielle de la partie défenderesse, à savoir une faute

dans son chef et le préjudice subi par les Requérants.

Le tribunal considère en conséquence que le rapport d’expertise du 15 avril 2025 ne

s’oppose pas à l’institution, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure

civile, d’une expertise, de sorte que les Requérants gardent un intérêt légitime à faire

établir les faits ainsi visés par la mesure d’instruction sollicitée pour compléter les

éléments de preuve existants.

Le tribunal considère que les Requérants ne disposent dès lors pas, au vu du prédit

rapport d’expertise unilatéral, d’éléments suffisants pour apprécier l’opportunité

d’un éventuel procès au fond.

Les Requérants justifiant, au vu des développements qui précèdent, d’un motif

légitime et d’un intérêt probatoire au sens de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile et les autres conditions d’application dudit article étant également

données, il y a lieu de dire la demande recevable sur le fondement du prédit article.



Quant à la mission d’expertise

En ce qui concerne l’expertise à ordonner, il est admis que le juge peut commettre

l’expert de son choix et qu’il dispose d’un pouvoir souverain pour fixer l’étendue

de la mission à confier à l’expert.

Aux termes de leur assignation, les Requérants demandent à voir confier à l’expert

la mission suivante :

1) vérifier et établir si les travaux effectués pour la maison unifamiliale située au

ADRESSE1.), ont été réalisés conformément au contrat de construction du 13

septembre 2018, aux plans et au cahier des charges, ainsi qu'aux règles de l'art ;

2) dresser un état des lieux de la maison unifamiliale sise L-ADRESSE1.) et des

éventuels inachèvements, vices, malfaçons, désordres, défauts de conformité,

défauts de conception, dégâts, dommages et inachèvements constatés, affectant les

travaux de construction ;

3) se prononcer sur les causes et origines exactes de ces éventuels inachèvements,

vices, malfaçons, désordres, défauts de conformité, défauts de conception, dégâts,

dommages et inachèvements constatés ;

4) proposer les moyens aptes à remédier aux éventuels inachèvements, vices,

malfaçons, désordres, défauts de conformité, défauts de conception, dégâts,

dommages et inachèvements constatés et en fixer le coût, ainsi que la durée des

travaux de remise en état ;

5) se prononcer sur d'éventuelles moins-values affectant l'immeuble du fait des

désordres constatés, et également très précisément pour ce qui est en relation avec

la taille actuelle du garage ;

6) se prononcer sur la question de savoir si les vices, malfaçons et non conformités

éventuellement constatées ont pu entraîner une perte de jouissance et, dans

l'affirmative, déterminer la période ainsi que le degré du défaut de jouissance et

fixer une moins-value des lieux affectés ;

Quant aux points 5) et 6) de la mission d’expertise proposée, le point 5) traite

d’éventuelles moins-values, tandis que le point 6) mélange perte de jouissance et

moins-value.

Il est admis que le juge des référés ne dépasse pas le cadre de ses pouvoirs en

chargeant l’expert de calculer le dommage global d’une victime (Cour, 15.3.2006,

rôle n° 30367), ce qui inclut, entre autres, la fixation de la moins-value accrue à

l’immeuble.

La question de l’indemnité revenant le cas échéant aux Requérants au titre d’une ou

au titre d’une éventuelle perte de jouissance dans leur chef constitue une question

de fond, dont tant le principe que le quantum relèvent du juge du fond.

Afin que ce dernier puisse utilement statuer, il n’est toutefois pas inutile que l’expert

exprime son opinion sur la question de savoir si les désordres affectant l’immeuble

des Requérants ont pu entraîner une perte de jouissance subie par les Requérants et

de se prononcer tant sur la durée que sur l’ampleur de la perte de jouissance.

Toutefois, la question de l’évaluation de l’éventuelle indemnité pour perte de

jouissance est à bannir de la mission d’expertise.

Rien ne s’oppose, en effet, à confier à l’expert la mission de rassembler les éléments

d’appréciation techniques pour relever et évaluer l’éventuelle perte de jouissance

subie par les Requérants.

Les points 5) et 6) sont donc à reformuler en ce sens.

Il y a lieu de charger un expert de la mission telle que reprise au dispositif de

l’ordonnance.

Quant au choix de l’expert, le tribunal, qui dispose en la matière d’un pouvoir

d’appréciation discrétionnaire, décide, au vu des éléments du dossier et des positions

respectives exprimées par les parties à l’audience, de charger Steve E. MOLITOR

comme expert.

Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire du (ou

des) demandeur(s), il appartient aux Requérants de faire l’avance des frais

d’expertise.

Dans la mesure où la reconnaissance des droits des parties dépend de l’instance au

fond à introduire le cas échéant après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, les

frais et dépens sont à réserver.

P A R C E S M O T I F S

Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente

du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétente pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à

présent et par provision,

déclarons la demande en institution d’une expertise judiciaire recevable et fondée

sur le fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Steve E.

MOLITOR demeurant professionnellement à L-1815 ALIAS1.), 209, rue

d’Itzig

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de :

1) vérifier et établir si les travaux effectués pour la maison unifamiliale située au

ADRESSE1.), ont été réalisés conformément au contrat de construction du 13

septembre 2018, aux plans et au cahier des charges, ainsi qu'aux règles de l'art ;

2) dresser un état des lieux de la maison unifamiliale sise L-ADRESSE1.) et des

éventuels inachèvements, vices, malfaçons, désordres, défauts de conformité,

défauts de conception, dégâts, dommages et inachèvements constatés, affectant les

travaux de construction ;

3) se prononcer sur les causes et origines exactes de ces éventuels inachèvements,

vices, malfaçons, désordres, défauts de conformité, défauts de conception, dégâts,

dommages et inachèvements constatés ;

4) proposer les moyens aptes à remédier aux éventuels inachèvements, vices,

malfaçons, désordres, défauts de conformité, défauts de conception, dégâts,

dommages et inachèvements constatés et en fixer le coût, ainsi que la durée des

travaux de remise en état ;

5) se prononcer sur d'éventuelles moins-values affectant l'immeuble du fait des

désordres constatés, et également très précisément pour ce qui est en relation avec

la taille actuelle du garage et dans l’affirmative, et les chiffrer ;

6) rassembler les éléments d’appréciation techniques pour relever et évaluer

l’éventuelle perte de jouissance subie par les Requérants et, dans l’affirmative,

déterminer la période ainsi que le degré du défaut de jouissance ;

disons que l’expert pourra

s’entourer de tous renseignements utiles à

l’accomplissement de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera

fait rapport ;

ordonnons à PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.) de payer à l’expert la

somme de 2.000.- euros au plus tard le 20 février 2026 à titre de provision à valoir

sur la rémunération de l’expert ou à un établissement de crédit à convenir entre

parties au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son

remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 20 août 2026

au plus tard ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie

de recours et sans caution ;

réservons les droits des parties ainsi que les frais et dépens.