Court rejects defendant's jurisdiction objection, ruling the parking contract is sui generis, not a lease.

Jugement civil 2026TALCH10/00015

Audience publique du vendredi, trente janvier deux mille vingt-six

Numéro TAL-2024-06300 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Elma KONICANIN, greffier.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de

Luxembourg, du 12 juillet 2024,

comparaissant par Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit GEIGER,

comparaissant par Maître Donald VENKATAPEN, avocat à la Cour demeurant à

Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 12 décembre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 12 décembre 2025 de

l’audience des plaidoiries fixée au 9 janvier 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 9 janvier 2026.

En vertu d’une autorisation présidentielle du 27 juin 2024 et par exploit d’huissier de

justice du 9 juillet 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. a fait

pratiquer saisie-arrêt entre les mains de la société anonyme SOCIETE3.) et de

l’établissement public autonome SOCIETE4.) sur tous les effets, sommes et autres

valeurs quelconques que celles-ci peuvent redevoir ou doivent à, détiennent ou peuvent

détenir pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), à quelque titre et pour

quelque cause que ce soit, pour avoir sûreté et paiement de la somme en principal de

35.712,36.- euros correspondant à la créance évaluée provisoirement sous réserve des

intérêts légaux capitalisés échus et à échoir à compter de la mise en demeure du 28 mai

2024, sous réserve de tous autres droits, dus, actions et notamment des frais de la

présente procédure.

Suivant exploit d’huissier de justice du 12 juillet 2024, cette saisie-arrêt a été

régulièrement dénoncée à la société SOCIETE2.).

Par ce même exploit d’huissier de justice, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a fait donner

assignation à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) à comparaître devant le

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile.

La contre-dénonciation a été signifiée aux parties tierces-saisies par exploit d’huissier de

justice du 17 juillet 2024.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l'instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 25 juillet 2025, la société

SOCIETE1.) a demandé à voir :

-

condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de 35.712,36.- euros,

augmenté des intérêts légaux capitalisés à compter de la mise en demeure du 28

mai 2024, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

dire que les intérêts de retard seront majorés de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois suivant notification du jugement conformément à l’article 14 de

la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de

retard,

-

valider la saisie-arrêt pour le montant autorisé de 35.712,36.- euros,

-

rejeter les demandes reconventionnelles de la partie défenderesse,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de

recours, sans caution et avant enregistrement,

-

condamner la partie défenderesse au paiement d’un montant de 2.500.- euros à

titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile,

-

condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 11 avril 2025, la société

SOCIETE1.) a demandé à voir :

-

dire par jugement séparé que le Tribunal d’arrondissement est incompétent pour

connaître du litige par application de l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure

civile,

-

dire que le litige relève de la seule compétence du juge de paix,

-

partant, dire les demandes de la société SOCIETE1.) irrecevables,

-

partant, ordonner la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée en date du 27 juin 2024,

-

condamner la société SOCIETE1.) au paiement d’un montant de 2.500.- euros à

titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile,

-

condamner la société SOCIETE1.) au paiement d’un montant de 3.000.- euros à

titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire par application de l’article 6-

1 du Code civil,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel,

opposition ou toute autre voie de recours et sans caution,

-

condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de Maître Donald VENKATAPEN qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.

1. Prétentions et moyens des parties aux termes de leurs dernières

conclusions de synthèse

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer que par contrat du 25

octobre 2021, elle aurait loué 10 emplacements de parking non privatifs à la société

SOCIETE2.) pour un loyer payable le premier de chaque mois.

18 factures émises entre le 1er janvier 2022 et le 3 octobre 2023 dont 16 concernant les

loyers et deux concernant les garanties de cartes perdues, resteraient impayées par la

société SOCIETE2.), de sorte qu’après déduction d’une note de crédit du 1er juin 2023,

un montant de 35.712,36.- euros resterait dû, et ce malgré une mise en demeure du 7

juin 2024.

Ce serait à tort que la société SOCIETE2.) soulèverait l’incompétence matérielle du

Tribunal d’arrondissement.

Par ordonnance rendue en date du 26 août 2024, le juge de paix PERSONNE1.) aurait

rejeté la demande de la société SOCIETE1.) en autorisation de pratiquer une saisie-arrêt

au motif que sa demande ne relèverait pas d’une compétence matérielle exclusive de la

justice de paix, alors que le contrat du 25 octobre 2021 ne serait pas un contrat de bail et

que la justice de paix serait incompétente rationae valoris.

En outre, en rendant son ordonnance en date du 27 juin 2024, le premier juge Philippe

WADLE aurait nécessairement considéré que le Tribunal d’arrondissement serait

matériellement compétent, celle-ci devant être examinée d’office.

Le contrat du 25 octobre 2021 ne serait, en effet, pas à qualifier de contrat de bail.

Il s’agirait d’un contrat sui generis de location d’emplacements de parking non privatifs.

La qualification de bail supposerait, en effet, une jouissance exclusive du bien loué. Tel

ne serait pas le cas lorsque le propriétaire d’un véhicule serait autorisé à le stationner

dans un garage commun à plusieurs voitures et qu’il ne bénéficierait pas d’un droit sur

un emplacement déterminé.

Ainsi ni l’article 3, 3°, ni l’article 1er, alinéa 3 du Nouveau Code de procédure civile ne

trouveraient application en l’espèce.

Quant au fond, il y aurait lieu de constater que la société SOCIETE2.) n’aurait pas

contesté les 18 factures impayées.

Il s’agirait de factures acceptées au sens de l’article 109 du Code de commerce.

Il y aurait donc lieu de condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 35.712,36.- euros avec les intérêts légaux capitalisés à

compter de la date de la mise en demeure du 28 mai 2024.

La société SOCIETE1.) demande encore la condamnation de la société SOCIETE2.) au

paiement d’une indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile de 2.500.- euros.

Elle demande, par ailleurs, le rejet des demandes reconventionnelles adverses.

La société SOCIETE2.) soulève l’incompétence du Tribunal au motif que le contrat en

cause serait à qualifier de contrat de location.

Les mentions figurant dans le contrat seraient celles qui seraient toujours reprises dans

les contrats de location et notamment dans les contrats de bail.

Le contrat de location pourrait porter sur tout type de bien immobilier et notamment des

garages et des emplacements de stationnement.

L’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile trouverait, partant, application dans

le cadre du présent litige.

Le tribunal de paix étant exclusivement compétent en matière de bail à loyer, il le serait

également pour statuer sur la demande en validation de la saisie-arrêt pratiquée en vue

du recouvrement d’une créance en matière de bail à loyer.

Seul le juge de paix serait partant compétent pour connaître du présent litige.

La société SOCIETE2.) demande un jugement séparé sur la compétence du Tribunal et

déclare se réserver le droit de conclure au fond au cas où le présent Tribunal devait

néanmoins se déclarer compétent.

Elle demande encore la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer un montant

de 2.500.- euros à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile et un montant de 3.000.- euros à titre d’indemnité pour

procédure abusive et vexatoire.

Elle demande finalement la condamnation de la partie adverse à tous les frais et dépens

de l’instance avec distraction au profit de Maître Donald VENKATAPEN qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

2. Appréciation du Tribunal

La recevabilité de la demande n’étant pas autrement critiquée et un moyen d’irrecevabilité

à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, il y a lieu de retenir que celle-ci est

recevable en la pure forme pour avoir été introduite dans les formes et délais de la loi.

La société SOCIETE2.) a soulevé l’incompétence matérielle du Tribunal et a demandé

un jugement séparé sur ce moyen d’incompétence.

La société SOCIETE1.) ne s’est pas opposée à la demande de jugement séparée

formulée par la société SOCIETE2.).

Dans son avis de fixation du 14 novembre 2025, le Tribunal a informé les parties qu’un

jugement séparé sur le moyen d’incompétence soulevé par la société SOCIETE2.) serait

rendu.

Il convient partant d’examiner ce moyen avant tout autre progrès en cause.

Aux termes de l’article 3, 3° du Nouveau Code de Procédure civile, le juge de paix est

compétent pour connaître des « contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles ».

S’agissant d’une compétence d’exception, elle est d’interprétation stricte. Ne tombent

partant pas sous la compétence du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer les

affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

En date du 25 octobre 2021, la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) ont conclu

un contrat de location portant sur la location par la société SOCIETE2.) de dix

emplacements de parkings dans le parking SOCIETE5.) situé à Luxembourg.

Aux termes dudit contrat, « la carte donne accès 24 heures sur 24 à un emplacement au

parking SOCIETE5.), ADRESSE3.) à Luxembourg, cet emplacement n’est pas nominatif,

le stationnement se fera aux places libres. »

Afin de déterminer si le litige qui découle de manquements dans l’exécution du contrat

précité relève de la compétence exclusive du juge de paix, il y a lieu de qualifier ledit

contrat.

Aux termes de l’article 1709 du Code civil, « Le louage des choses est un contrat par

lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps,

et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

Cet article caractérise le bail par deux prestations caractéristiques des contractants : la

jouissance d’une chose et le paiement d’un prix. Ainsi, le bailleur doit permettre cette

jouissance de la chose par le preneur, en contrepartie de quoi ce dernier lui paye un

loyer. S’y ajoute un troisième élément, la durée, le bailleur s’obligeant à faire jouir l’autre

d’une chose « pendant un certain temps ».

Le bail confère au preneur un droit temporaire de jouissance sur la chose. Cette

jouissance par le preneur doit s’exercer librement pour que le contrat puisse être qualifié

de bail. La jouissance doit également être exclusive (COLLART-DUTILLEUL et

DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, 10e éd., 2015, Précis Dalloz, no 353,

Répertoire de droit civil, Bail – Qualification – Carole AUBERT DE VINCELLES ; Cyril

NOBLOT – Septembre 2018 (actualisation : Septembre 2025 n°24 à 26°).

Ainsi, la Cour de cassation française a été amenée à retenir que « justifie légalement sa

décision la cour d’appel qui, relevant que le local mis à disposition est partagé avec

d’autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment, retient qu’en

l’absence d’une libre disposition à usage exclusif, la convention signée ne peut être

qualifiée de bail » (Cass. fr., 3ème chambre civile, 11 janvier 2006 / n° 04-19.736).

Ainsi, en l’absence d’une libre disposition à usage exclusif d’un local, la convention ne

peut pas être qualifiée de bail.

En l’espèce, il résulte expressément des termes du contrat que la société SOCIETE2.)

bénéfice, grâce à ses cartes d’accès, d’emplacements de parking « non nominatifs » et

que « le stationnement se fera aux places libres ».

La société SOCIETE2.) ne bénéficie, partant, pas, sur base dudit contrat, de l’usage

privatif et exclusif d’un emplacement de parking déterminé.

Le contrat ne saurait dès lors être qualifié de contrat de bail. La qualification à retenir est

celle de contrat sui generis.

Il y a lieu de préciser que le fait que le contrat mentionne, par ailleurs, les termes

habituellement repris dans les contrats de location, comme le soutient la société

SOCIETE2.), tels que « location d’un emplacement », « date de début de location »,

« locataire », ou encore le fait qu’il prévoit un paiement mensuel en contrepartie de

l’accès au parking, est dépourvu de pertinence.

Il s’ensuit que le litige ne relève pas de la compétence exclusive du juge de paix, siégeant

en matière de bail à loyer.

L’article 2 du Nouveau Code de procédure civile dispose qu’« en matière civile et

commerciale, personnelle ou mobilière et en matière immobilière », le juge de paix « est

compétent en dernier ressort jusqu’à la valeur de 2.000.- euros, et à charge d’appel

jusqu’à la valeur de 15.000.- EUR.

Le taux de compétence est déterminé par la seule valeur du montant principal, à

l’exclusion des intérêts et frais. »

Aux termes encore de l’article 20 du Nouveau Code de procédure civile « En matière

civile et commerciale, le tribunal d’arrondissement est juge de droit commun et connaît

de toutes les affaires pour lesquelles compétence n’est pas attribuée expressément à

une autre juridiction, en raison de la nature ou du montant de la demande ».

Dans la mesure où la demande porte sur une créance de 35.712,36.- euros, le présent

Tribunal est compétent pour en connaître, tant en ce qui concernant la demande de

condamnation que celle en validation de la saisie-arrêt.

Il s’ensuit que le moyen d’incompétence soulevé par la société SOCIETE2.) est à déclarer

non fondé.

Eu égard à ce qui précède, il y a lieu de renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en

état afin de permettre aux mandataires des parties de conclure au fond.

Il y a lieu de réserver le surplus des demandes et les dépens.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande recevable en la forme,

se déclare compétent pour en connaître,

renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état afin de permettre aux mandataires des

parties de conclure au fond,

réserve le surplus des demandes et les dépens.