Plaintiff's claims for demolition costs and lost use rejected; procedural fee awarded; provisional execution denied.

Répertoire No. 394/26

L-CIV-31/25

Audience publique du 28 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

Syndicat d’initiative et de tourisme de ADRESSE1.) ASBL, association sans

but lucratif, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par

son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Anouk STREICHER, avocate, en remplacement de Maître

Marc LENTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

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Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d'un jugement du 16 juillet 2025 (Répertoire No. 2625/25)

ayant refixé l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du 5 novembre

2025.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée au 17 décembre 2025.

Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Anouk STREICHER, en

remplacement de

Maître

Marc LENTZ,

et

PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

1. Les rétroactes

Par exploit de l'huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 15 janvier

2025, le Syndicat d’initiative et de tourisme de ADRESSE1.) ASBL, association

sans but lucratif (ci-après le SOCIETE1.)) a cité PERSONNE1.) devant le tribunal

de paix afin d’obtenir sa condamnation au paiement de :

- 8.116,63.-EUR à titre de frais d’électricité avec les intérêts de retard au taux

légal à partir de l’échéance, sinon à partir de la mise en demeure, sinon à partir

de la demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir ;

- 24.219.-EUR à titre des travaux de démolition et de remise en état à faire

exécuter ;

- 17.520.-EUR à titre d’indemnité d’indisponibilité avec les intérêts de retard au

taux légal à partir de la demande en justice, sinon à partir du jugement à

intervenir ;

- 2.000.-EUR en réparation des frais et honoraires d’avocat exposés avec les

intérêts de retard au taux légal à partir de la demande en justice.

Le SOCIETE1.) sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.000.-EUR, la

condamnation de PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance, et l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le SOCIETE1.) fait valoir que PERSONNE1.), campeur

de longue durée et ancien employé du camping, aurait érigé sans autorisation un

chalet muni d’une dalle en béton sur sa parcelle. En 2022, le SOCIETE1.) aurait

découvert des raccordements d’eau et d’électricité effectués en dehors de toute

autorisation. À la suite du conflit né de ces constatations et du refus du défendeur

de régler la facture d’électricité afférente, celui-ci n’aurait pas renouvelé son

statut pour l’année 2023 et n’aurait pas libéré la parcelle, laissant le chalet en

place et empêchant ainsi toute relocation. Malgré plusieurs mises en demeure, il

n’aurait réglé aucun des montants réclamés et n’aurait entrepris ni la démolition

du chalet ni la remise en état des lieux. Le SOCIETE1.) aurait donc sollicité un

devis évaluant ces travaux à 24.219.-EUR. Il réclame aussi une indemnité

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d’indisponibilité de 17.520.-EUR pour la perte de jouissance de la parcelle (2023–

2024), ainsi que le remboursement des frais d’avocat.

Par jugement n° 2625/25 du 16 juillet 2025, le Tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir déclaré la demande du SOCIETE1.) recevable en la pure forme et

s’être déclaré compétent pour en connaître, a dit la demande en paiement des

frais d’électricité fondée à concurrence de 1.000.-EUR, a rejeté la prétention pour

le surplus et a condamné PERSONNE1.) à payer ladite somme avec les intérêts

légaux à compter du 15 janvier 2025. Concernant les demandes relatives à la

démolition du chalet et à l’indemnité d’indisponibilité, le tribunal a relevé

l’existence d’une autorisation écrite du 19 septembre 2015 permettant au

défendeur de remplacer sa caravane par un chalet, et a, avant tout autre progrès

en cause, invité le SOCIETE1.) à préciser la portée exacte de cette autorisation

et notamment son incidence sur ses demandes. Finalement, le tribunal a réservé

le surplus des demandes ainsi que les frais et dépens de l’instance.

2. Plaidoiries à l’audience du 17 décembre 2025

Le Syndicat d’initiative et de tourisme de ADRESSE1.) ASBL

À l’audience du 17 décembre 2025, la partie demanderesse a soutenu que

l’autorisation de construire invoquée par le défendeur serait dépourvue de toute

valeur juridique, dès lors qu’elle n’émane pas de l’entité compétente. Elle a fait

valoir que le document produit ne porte que le cachet du camping, sans

l’approbation du conseil d’administration du Syndicat d’initiative lui-même, seule

autorité habilitée à autoriser ou refuser toute construction sur le terrain de

camping.

Par ailleurs, selon le SOCIETE1.), la question de la validité de ladite autorisation

demeurerait, en toute hypothèse, sans incidence sur l’obligation du défendeur de

procéder à la démolition de son chalet. En effet, même à supposer l’existence

d’une autorisation valable, PERSONNE1.) restait contractuellement tenu, en

vertu de l’article 1.6 du règlement interne (Reglement für Dauercamper), de

remettre la parcelle dans son état initial, ledit article prévoyant la libération

complète de l’emplacement et autorisant le SOCIETE1.) à procéder lui-même au

déblaiement aux frais du campeur en cas de carence.

Enfin, le SOCIETE1.) a porté sa demande au titre de l’indemnité d’indisponibilité

à 25.944.-EUR vu le temps passé jusqu’au jour de l’audience, et a maintenu

l’intégralité de ses autres prétentions telles qu’énoncées antérieurement.

PERSONNE1.)

PERSONNE1.), quant à lui, a soutenu qu’il disposait bel et bien d’une autorisation

pour ériger son chalet, celle-ci ayant été, selon lui, délivrée par le bourgmestre

de la commune.

Il a ensuite exposé qu’à l’origine, la partie demanderesse aurait envisagé

d’acquérir le chalet, avant d’exiger ultérieurement le versement d’une caution de

2.000 puis 5.000.-EUR comme condition préalable à l’accès au terrain afin de

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pouvoir entamer les travaux de démolition. Il affirme avoir proposé, d’une part,

un paiement immédiat de 2.500.-EUR, et d’autre part, un étalement du solde à

raison de mensualités de 50.-EUR, propositions qui auraient été refusées. Selon

lui, ce refus d’accès l’aurait matériellement empêché d’exécuter les travaux

requis.

Enfin, il a contesté le montant réclamé par le SOCIETE1.) au titre de la

démolition, qu’il estime totalement disproportionné et sans rapport avec la réalité

des travaux à effectuer, faisant valoir que la dalle de béton serait de faible

dimension et que le reste de la construction serait constitué de bois.

3. Appréciation

1/ Sur la demande en paiement des travaux de démolition à faire exécuter

Le Syndicat d’initiative et de tourisme de ADRESSE1.) ASBL sollicite la

condamnation du défendeur au paiement de la somme de 24.219.-EUR,

correspondant au coût estimé des travaux de démolition du chalet et de remise

en état de la parcelle, sur la base d’un devis produit en pièce 20, établi par

l’entreprise SOCIETE2.) en date du 24 septembre 2024.

Il n’est pas contesté qu’aucune démolition n’a eu lieu à ce jour.

Le défendeur conclut au rejet, soutenant qu’il disposait d’une autorisation pour

ériger le chalet et qu’il lui était matériellement impossible de procéder lui-même

à la démolition dans les conditions exigées par la demanderesse.

La demanderesse soutient qu’aucune autorisation n’a été donnée par le conseil

d’administration et qu’en tout état de cause, l’existence ou l’absence d’une telle

autorisation serait indifférente, l’article 1.6 du règlement interne imposant au

campeur de libérer la parcelle en fin d’occupation et autorisant le SOCIETE1.) à

intervenir à ses frais en cas de carence.

Le tribunal constate tout d’abord que le défendeur verse plusieurs documents

relatifs à des autorisations accordées:

-

un premier document portant la date du 19 septembre 2015 et le tampon

“Camping Schützwiese”, autorisant la construction d’un chalet et comportant

un dessin de la construction ;

-

un document du 15 juin 2020, émanant cette fois du SOCIETE1.), relatif à

l’autorisation de procéder à des travaux de « Umänderungen am Gehweg

sowie an der Terrasse » ;

-

un troisième document, portant le date du 13 mai 2008, portant le tampon

« Syndicat d’initiative et de tourisme – Camping Schützwiese » autorisant le

défendeur « meine Terrasse mit Platten auszulegen, natürlich nur in den

Sand, sodass sie jederzeit wieder zu entfernen sind ».

Si l’article 10.1 réserve effectivement la compétence au Conseil d’administration,

la demanderesse n’explique pas pourquoi ces documents, émis et tamponnés

par ses propres services, n’auraient pas été soumis à l’organe compétent ni

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pourquoi aucune objection n’a été formulée au moment de la construction du

chalet.

Cela étant, la question de l’autorisation n’est pas déterminante en l’espèce.

En effet, l’article 1.6 du règlement dispose: « Bei Ablauf des Mietvertrags eines

DSP muss der DSP vom DC komplett geräumt und sauber verlassen werden.

Sollte dies nicht in der angegebenen Zeit erfolgen, hält sich das SOCIETE1.) das

Recht vor dies zu Lasten des DC zu veranlassen ».

Cet article impose donc au campeur, à l’expiration du contrat, de libérer

entièrement l’emplacement et autorise le SOCIETE1.), en cas de défaut

d’exécution, à procéder lui-même au déblaiement aux frais du campeur.

Ainsi, même en admettant l’existence d’une autorisation pour ériger le chalet,

cela ne dispensait pas le défendeur de restituer la parcelle libre de toute

construction.

Toutefois, pour pouvoir réclamer le coût d’une démolition, encore faut-il que le

SOCIETE1.) démontre qu’il peut se prévaloir, dans les circonstances de la cause,

de la faculté prévue par ledit article, ce qui suppose notamment que le défendeur

ait été mis en situation de procéder lui-même à la démolition dans un cadre clair

et déterminé.

Le défendeur soutient notamment que tel n’a pas été le cas.

Le tribunal constate qu’il ressort des pièces produites que la demanderesse a

admis le principe d’une démolition du chalet par le défendeur, sous la condition

du dépôt préalable d’une caution, initialement fixée à 2.000.-EUR puis portée à

5.000.-EUR après une visite des lieux. Cette caution était destinée à garantir que

les travaux de démolition et l’évacuation des matériaux seraient exécutés

conformément aux prescriptions légales et réglementaires, et pouvait être

déposée soit par le donneur d’ordre, soit par l’entreprise de démolition.

Il ressort encore d’un mail envoyé le 1er mai 2023 que la partie demanderesse a

informé le défendeur « da sie eine Firma damit beauftragt haben ihr Chalet am 2

Mai 2023 abreißen zu lassen, möchten wir ihnen mitteilen, dass der Zugang zum

Campingplatz erst erlaubt werden kann, wenn sie ihre ausstehenden

Rechnungen im Vorfeld beglichen haben. Gerne können sie ihre Rechnungen

cash oder mit Karte im Büro begleichen. Auch muss von ihnen oder der

Abrissfirma eine Garantie hinterlegt werden um eventuelle Schäden die durch

den Abriss entstanden sind zu begleichen. Die Höhe der Garantie wurde vom

Vorstand auf 2.000.-EUR festgelegt und muss in cash im Büro hinterlegt werden.

Auch verlangt der Vorstand, wenn die Rechnungen beglichen sind, ihre Präsenz

auf dem Campingplatz zur Überwachung der Arbeiten. »

Ce courriel montre que la demanderesse n’exigeait pas seulement une caution,

mais également le règlement préalable de toutes les factures (factures

d’électricité contestées d’un montant de 8.116,63.-EUR), conditionnant de fait

l’accès au terrain.

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Il en ressort encore que le défendeur avait manifesté sa volonté de procéder à la

démolition, qu’il avait déjà pris contact avec une entreprise, et qu’une date

d’intervention avait déjà été convenue pour la réalisation des travaux.

Or, le SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve que l’exigence d’une caution, pas

plus que celle du paiement préalable de l’intégralité des factures, trouverait un

fondement dans le règlement interne et puisse, à ce titre, être opposée au

défendeur comme condition d’accès au camping et donc comme condition

préalable à l’exécution des travaux de démolition.

Dans ces conditions, l’absence de démolition ne peut être imputée exclusivement

au défendeur.

Faute d’avoir mis ce dernier en mesure d’exécuter son obligation, le SOCIETE1.)

ne peut se prévaloir de cette inexécution pour en réclamer les conséquences

financières.

À titre surabondant, le tribunal relève que le seul devis produit, d’un montant total

de 24.219.-EUR (somme pourtant significative), est particulièrement sommaire.

Il mentionne uniquement la démolition d’un chalet et l’évacuation des déblais

(18.500.-EUR), ainsi que la démolition de dalles en béton (2.200.-EUR), sans

indication des surfaces ni de l’étendue des travaux, ce qui ne permet pas d’en

vérifier la nécessité ni la proportionnalité.

Enfin, le tribunal relève que la demanderesse ne sollicite pas que le tribunal

ordonne au défendeur de procéder à la démolition du chalet, ni qu’à défaut

d’exécution il autorise le SOCIETE1.) à procéder lui-même à une exécution par

substitution.

Au vu de ce qui précède, la demande en paiement des travaux de démolition à

exécuter doit être rejetée.

2/ Sur la demande d’indemnité d’indisponibilité

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la

perte de jouissance des lieux qu’il subit du fait que le locataire n’a pas restitué

les lieux en pristin état et que des travaux sont nécessaires afin de réparer les

lieux. Elle est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et

pendant celle requise pour l’exécution des réparations.

En l’espèce, le SOCIETE1.) fait valoir que la parcelle serait demeurée

indisponible depuis la fin du statut de campeur de longue durée du défendeur.

Selon lui, le maintien du chalet sur la parcelle et l’absence de remise en état

auraient empêché toute relocation. À ce titre, il réclame une indemnité calculée

sur la base d’un montant journalier de 24.-EUR, courant à partir de l’année 2023

jusqu’à la fin de l’année 2025. Initialement fixée à 17.520.-EUR, cette demande

a été portée, lors de la dernière audience de plaidoiries, à 25.944.-EUR.

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Le défendeur, PERSONNE1.), conteste cette demande pour les mêmes motifs

que la précédente.

Il convient de rappeler que l’indemnité d’indisponibilité constitue un dommage

consécutif, qui suppose l’existence d’un manquement imputable au défendeur,

l’établissement d’un préjudice certain, ainsi que l’existence d’un lien de causalité

entre les deux.

Or, ainsi que le tribunal l’a relevé ci-avant, le défendeur s’était déclaré prêt à

assurer la démolition et disposait même d’une date arrêtée avec une entreprise.

Toutefois, l’exécution de cette obligation a été subordonnée par la demanderesse

au paiement préalable de l’intégralité des factures ainsi qu’au dépôt d’une

caution.

Dans ces conditions, et conformément aux développements précédents,

l’absence de remise en état ne peut être imputée de manière certaine et exclusive

au défendeur, de sorte

que la condition d’un manquement causant

l’indisponibilité fait défaut.

Le tribunal s’étonne d’ailleurs que près de deux années se soient écoulées sans

initiative de la demanderesse, alors même qu’elle aurait pu réduire de manière

significative la durée d’indisponibilité invoquée, ce qui affecte l’imputabilité à tout

le moins de l’intégralité de cette période au défendeur.

Au surplus, le SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve de la réalité ni de l’étendue

du préjudice invoqué. Il n’est pas établi que la parcelle aurait effectivement pu

être relouée durant toute la période concernée.

Il s’ensuit que la demande d’indemnité d’indisponibilité n’est pas fondée et doit

être rejetée.

3/ Quant aux demandes accessoires

Les frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de

la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure.

Dans un arrêt du 9 février 2012 (n° 28821 du registre), la Cour de cassation a,

en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les

honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être

remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du

Code civil.

Or, le droit d’agir en justice pour être entendu par le juge sur le fond d’une

contestation constitue un droit fondamental dont l’exercice n’est susceptible

d’engager la responsabilité de son auteur qu’en présence d’un abus résultant

d’une intention malveillante, d’une erreur grossière équipollente au dol ou d’une

légèreté blâmable.

La partie demanderesse reste en défaut d’établir une faute dans le sens décrit

ci-dessus dans le chef du défendeur.

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Il y a donc lieu de rejeter sa demande tendant au remboursement des frais

d’avocat exposés.

La demande en allocation d’une indemnité de procédure est fondée pour le

montant fixé ex aequo et bono à 350.-EUR, alors qu’il paraît inéquitable de laisser

une partie des frais non compris dans les dépens à charge de la partie

demanderesse.

La requérante demande finalement à ce que le jugement à intervenir soit assorti

de l’exécution provisoire sans caution.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la

constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Le défendeur ayant succombé au litige, il est à condamner aux frais et dépens

de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

statuant en continuation du jugement n°2625/25 du 16 juillet 2025 ;

rejette la demande en paiement du Syndicat d’initiative et de tourisme de

ADRESSE1.) ASBL au titre des travaux de démolition à exécuter et en déboute

;

rejette la demande d’indemnité d’indisponibilité du Syndicat d’initiative et de

tourisme de ADRESSE1.) ASBL et en déboute ;

rejette la demande du Syndicat d’initiative et de tourisme de ADRESSE1.) ASBL

tendant au remboursement des frais et honoraires d’avocat ;

dit fondée la demande du Syndicat d’initiative et de tourisme de ADRESSE1.)

ASBL en obtention d’une indemnité de procédure jusqu’à concurrence de 350.-

EUR et déboute pour le surplus,

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condamne PERSONNE1.) à payer au Syndicat d’initiative et de tourisme de

ADRESSE1.) ASBL le montant de 350.-EUR à titre d’indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Lynn STELMES, juge

de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Lynn STELMES

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière