Landlord wins eviction; tenant's damages claim dismissed; procedural fee request rejected.

Répertoire No. 398/26

L-BAIL-363/25

Audience publique du 28 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par la société PL&A SARL, établie et ayant son siège social à

L-1449 LUXEMBOURG, 2, rue de l’Eau, immatriculée au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B174698,

inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

Brigitte

Louise

POCHON,

avocate

à

la

Cour,

demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Azédine LAMAMRA, avocat à la Cour,

en remplacement de Maître Brigitte Louise POCHON, avocate à la Cour,

les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Réguia AMIALI, avocate à la Cour, demeurant à

Esch-sur-Alzette

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 9 avril

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 19 mai 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Réguia AMIALI se présenta pour

PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du

24 septembre 2025, puis refixée au 3 novembre 2025.

Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Azédine LAMAMRA, en remplacement de Maître Brigitte Louise

POCHON, cette dernière en représentation de la société PL&A SARL, et

Maître Réguia AMIALI furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Par la suite, l’affaire fut refixée pour la continuation des débats aux

audiences des 1er et 15 décembre 2025 et 5 janvier 2026.

Lors de cette dernière audience, Maître Azédine LAMAMRA et Maître

Réguia AMIALI furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 9 avril 2025, la société SOCIETE1.)

SARL a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, statuant en matière de bail à loyer, aux fins de voir

déclarer le bail conclu le 1er avril 2012 résilié depuis le 31 mars 2025, sinon

prononcer la résiliation judiciaire de celui-ci, et de la condamner à

déguerpir les lieux loués, endéans un délai d’un mois à compter de la

notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite en outre la condamnation de PERSONNE1.) au

paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur le fondement

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et

dépens de l’instance conformément à l’article 238 du même Code.

A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) SARL expose que suivant

contrat de bail d’habitation signé en date du 1er avril 2012, Monsieur et

Madame PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE1.) une

maison située à L-ADRESSE2.), le bail ayant pris cours le même jour pour

une durée de trois ans, reconductible tacitement d’année en année.

Il est précisé que lesdits bailleurs ont, par acte de donation notarié du 29

novembre 2024, transmis cet immeuble à leurs filles, PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), lesquelles l’ont ensuite vendu, le même jour, à la société

SOCIETE1.) SARL. Cette dernière serait ainsi devenue propriétaire des

lieux loués.

La requérante indique que par lettre recommandée du 23 juillet 2024 elle

aurait résilié le contrat de bail, la résiliation étant motivée par un projet de

démolition de l’immeuble et de reconstruction d’un nouveau bâtiment sur

le site. Un courrier de rappel recommandé aurait encore été adressé le 11

mars 2025 à la partie défenderesse afin d’organiser la remise des clés au

plus tard le 31 mars 2025, mais ce courrier serait resté sans réponse.

La société SOCIETE1.) SARL expose que la maison se trouverait dans un

état de vétusté avancée, ne permettant plus une occupation dans des

conditions adéquates et nécessitant une rénovation complète pour être

mise en conformité avec les prescriptions légales.

A ce titre, une demande de démolition des immeubles sis aux ADRESSE3.)

aurait été introduite auprès de la Ville de Luxembourg en date du 7 octobre

2024, et trois accusés de réception auraient été délivrés le 14 octobre

2024. Les autorisations de démolition et de construction auraient ensuite

été accordées le 18 novembre 2024, comme l’attesteraient les différentes

pièces versées aux débats.

Le plan d’implantation établi par le cabinet d’architecture PERSONNE5.)

détaillerait notamment l’emprise au sol des bâtiments existants, les

surfaces constructibles et leur répartition par niveau dans le cadre du

nouveau projet immobilier.

La requérante souligne enfin que, malgré la résiliation du bail fixée au 31

mars 2025 et l’existence des autorisations administratives précitées, la

partie défenderesse continuerait à occuper les lieux, de sorte qu’il y aurait

lieu à contrainte judiciaire.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a maintenu l’ensemble de ses

demandes. En réponse aux arguments de la défenderesse, elle a expliqué

en premier lieu qu’elle disposait bien d’une autorisation pour procéder à la

démolition des lieux loués.

Plus particulièrement, s’agissant du prétendu défaut d’autorisation de

démolition visant l’immeuble litigieux, elle a précisé que la parcelle

cadastrale n°NUMERO2.) mentionnée dans les autorisations produites

correspondait au ADRESSE4.), de sorte que l’argumentation de la partie

adverse devait être écartée.

Elle a précisé qu’aucune obligation n’impose au propriétaire de démontrer

la vétusté des lieux pour en envisager la démolition, dès lors qu’il exerce

pleinement un droit qui lui appartient légitimement.

Quant aux demandes reconventionnelles, la requérante a soutenu qu’elles

devraient être rejetées, les travaux invoqués par la défenderesse ayant été

réalisés sans l’accord préalable du propriétaire.

Concernant le délai de déguerpissement, elle a sollicité qu’il soit réduit au

strict minimum nécessaire, la défenderesse n’ayant entrepris aucune

démarche pour se reloger alors qu’elle sait depuis plusieurs mois qu’elle

doit quitter les lieux.

Enfin, considérant que la défenderesse userait de moyens dilatoires afin

de retarder son départ, elle a demandé d’assortir la condamnation d’une

astreinte de 100.-EUR par jour.

PERSONNE1.)

Aux audiences des plaidoiries, la partie défenderesse a contesté la

demande de la requérante, soutenant en premier lieu que celle-ci ne

disposait pas d’une autorisation de démolition pour l’immeuble sis au

ADRESSE4.). Elle a fait valoir notamment que le numéro de référence

9/2024/1539 mentionné par le Bourgmestre de la Ville de Luxembourg

dans l’accusé de réception ne figure pas dans l’autorisation de démolition

produite, pas plus qu’il n’y est fait mention de l’immeuble sis au

ADRESSE4.).

La bailleresse ne rapporterait ainsi pas la preuve d’un motif grave et

légitime au sens de l’article 12, § 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, pour procéder à la résiliation du contrat de bail

en vue de travaux d’envergure.

En outre, la défenderesse soutient que la vétusté des lieux n’est pas

établie, aucun élément probant ne démontrant la nécessité de démolir

l’immeuble n’ayant été soumis au tribunal. Elle souligne qu’aucun constat

d’insalubrité établi par les services communaux n’a été versé en cause,

pas plus qu’un constat de danger imminent justifiant l’évacuation et la

démolition du bâtiment.

Selon elle, la véritable intention de la bailleresse serait de l’évincer afin de

réaliser un projet immobilier à caractère purement spéculatif, alors même

qu’elle a toujours payé son loyer.

Subsidiairement, la défenderesse sollicite la désignation d’un expert avec

pour mission de constater la vétusté des lieux.

À titre encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait retenu que les

lieux sont impropres à la location, elle demande que la résolution du bail

soit prononcée aux torts exclusifs de la bailleresse. Dans ce cas, elle

présente une demande reconventionnelle d’un montant de 80.000.-EUR,

moitié à titre de dommage matériel, moitié pour dommage moral. Elle fait

valoir avoir elle-même assuré l’entretien du bien, ce qui serait démontré

par les nombreuses factures produites ainsi que par les attestations

testimoniales d’PERSONNE6.) et de PERSONNE7.).

PERSONNE1.)

précise

encore

que le dommage moral résulterait

notamment des troubles de jouissance causés par le défaut d’entretien du

bailleur et les tracas engendrés par le déménagement forcé des lieux.

Enfin, elle demande un délai de déguerpissement aussi long que possible,

compte tenu de sa situation précaire et du fait qu’elle a une famille

nombreuse.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant au fond

En vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou

allié jusqu’au troisième degré inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à

des travaux importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur

un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir

tant la nécessité des travaux que son intention d’y procéder réellement.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement

avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation

de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit

d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par

une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de

remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne

devraient justifier la résiliation du bail (cf. TAL 29.09.2000, n° du rôle

64134).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le

maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes

de l’article 1724 du Code civil, est contraint de subir les réparations

urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture

du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de

jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est

envisageable que si, objectivement, le maintien dans les lieux du locataire

est possible (cf. M. Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence,

Pasicrisie tome 31, no. 163).

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si la résiliation est régulière

et si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la

résiliation judiciaire du bail.

Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location

varient selon le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le motif

grave est une des causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le

bail est conclu pour un terme précis, l’événement n’aura d’effets qu’à sa

prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, un délai de

préavis, dont la durée sera de six mois si le motif est un besoin personnel

et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être respecté.

Il ressort du contrat de bail signé le 1er avril 2012, avec prise d’effet à la

même date, que celui-ci a été conclu pour une durée initiale de trois ans,

renouvelable tacitement d’année en année.

Le bail ayant été résilié par courrier recommandé du 31 juillet 2024 avec

effet au 31 mars 2025, la résiliation, intervenue dans les formes et délais

légaux, doit être déclarée régulière.

La locataire conteste toutefois le bien-fondé des travaux invoqués. Elle

soutient que la requérante ne disposerait pas d’une autorisation valable

pour démolir l’immeuble loué et qu’aucune preuve de la vétusté des lieux

n’aurait été rapportée.

Il est de principe que le bailleur doit établir le motif grave qu’il invoque.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SARL expose que, dans le cadre d’un

projet de construction d’un immeuble résidentiel, elle entend procéder à la

démolition de la maison occupée par la défenderesse au ADRESSE4.),

ainsi que des maisons adjacentes situées aux numéros 20 et 22 de la

même rue.

Le tribunal relève, en premier lieu, que la démolition d’un immeuble occupé

par un locataire constitue, pour le bailleur qui souhaite faire démolir la

bâtisse, un motif grave et légitime de résiliation du bail et de demande de

déguerpissement du locataire (J.P. Esch, 03.10.1990, n° 1251/90).

La démolition d’un immeuble, même lorsqu’elle répond à un intérêt

purement privé, demeure un motif grave et légitime (Marianne Harles P 31

n° 2/2001 n° ADRESSE6.)4 citant J.P. Lux, 15 juillet 1996, n° 3479/96).

Il n’est pas contesté que la parcelle NUMERO4.), section RA de

ADRESSE5.), constitue le terrain sur lequel se situe l’immeuble occupé par

PERSONNE1.) au ADRESSE4.).

Il est également constant qu’un certificat de bâtir et une autorisation de

construction visant la démolition des parcelles nos NUMERO2.) et

NUMERO5.) ont été délivrés le 18 novembre 2024 par le Bourgmestre de

la Ville de Luxembourg.

Certes, l’adresse « ADRESSE4.) » ne figure pas expressément dans

l’autorisation, laquelle ne mentionne que le n° 22. Toutefois, au vu de la

référence cadastrale, il ne peut y avoir de doute quant au fait que la bâtisse

située au n° 16 est également destinée à être démolie.

La parcelle litigieuse apparaît en outre de manière distincte sur le plan

cadastral annexé, parmi les lots concernés par la démolition dans le cadre

du projet immobilier de la requérante.

Il s’ensuit qu’au vu de l’autorisation de démolition produite pour le logement

occupé par la locataire, le bailleur démontre clairement son intention de

procéder aux travaux annoncés.

Il est en outre incontestable que la démolition envisagée ne permet pas le

maintien de la locataire dans les lieux.

Il est encore constant que, dans le cas présent, le bailleur n’est pas tenu

d’établir la vétusté de l’immeuble ni la plus-value des travaux projetés. Par

voie de conséquence la demande d’expertise formulée par la partie

défenderesse, visant à déterminer si les lieux loués seraient vétustes, est

à rejeter.

Dès lors, au regard de l’ensemble des éléments, le tribunal conclut que la

bailleresse a rapporté la preuve du motif grave qu’elle invoque.

Quant au déguerpissement

Le contrat de bail ayant été valablement résilié, il n’y a plus lieu de

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par voie de conséquence, PERSONNE1.) est à déclarer occupante sans

droit ni titre, de sorte qu’il y a lieu de la condamner à quitter les lieux.

Au vu de l’ancienneté du contrat de bail de près de 14 ans et eu égard à la

situation précaire de la partie défenderesse, il y a lieu d’accorder un délai

de trois mois à PERSONNE1.) pour quitter les lieux.

La

requérante

demande de voir assortir la condamnation du

déguerpissement d’une astreinte comminatoire non plafonnée de 100.-

euros par jour de retard à compter de la notification du présent jugement.

Le tribunal rappelle que l’astreinte peut être définie comme une

condamnation accessoire et éventuelle à payer une somme d’argent, afin

d’exercer une pression sur le débiteur de manière à ce que celui-ci exécute

la condamnation principale prononcée contre lui.

Aux termes de l’article 2059 du Code civil, « le juge peut, à la demande

d’une partie, condamner l’autre partie, pour le cas où il ne serait pas

satisfait à la condamnation principale, au paiement d’une somme d’argent,

dénommée astreinte, le tout sans préjudice des dommages-intérêts s’il y a

lieu. Toutefois, l’astreinte ne peut être prononcée en cas de condamnation

au paiement d’une somme d’argent. »

Une fois que la fixation d’une astreinte a été demandée en son principe, le

juge dispose d’un pouvoir souverain tant en ce qui concerne la nécessité

de recourir à l’astreinte qu’en ce qui concerne ses modalités (Marc

THEWES, L’astreinte en droit luxembourgeois, Annales de droit

luxembourgeois, 1999, p. 114).

Au vu des éléments de la cause, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation

au déguerpissement d’une astreinte, pareille mesure ne semblant pas

nécessaire pour garantir la bonne exécution du présent jugement.

Quant aux demandes reconventionnelles

La partie défenderesse sollicite la somme de 40.000.-EUR à titre de

dommage matériel pour trouble de jouissance, le bailleur n’ayant pas

correctement entretenu les lieux.

Elle demande également que la requérante soit condamnée à lui payer la

somme de 40.000.-EUR en raison des tracas que le fait de devoir quitter

les lieux lui occasionnerait, ainsi que des troubles de jouissance subis en

raison du manque d’entretien des lieux par le bailleur.

De prime abord, le tribunal tient à rappeler qu’aux termes de l’article 58 du

Nouveau Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver,

conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. De

même, suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution

d’une obligation doit en rapporter la preuve, tandis que celui qui se prétend

libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant entraîné l’extinction de son

obligation.

En l’espèce, les manquements à l’entretien ne sont étayés par aucune

pièce probante, aucun cliché des lieux en question n’ayant été produit. En

outre, aucune mise en demeure à cette fin n’est versée en cause.

Les nombreux tickets de caisse versés pêle-mêle pour diverses

acquisitions de matériel de bricolage, ainsi que les deux attestations

testimoniales produites, ne sauraient établir un quelconque manquement

dans le chef du bailleur quant à son obligation d’entretien.

Finalement, étant donné que le bail a été valablement résilié, la partie

défenderesse ne saurait prospérer dans sa demande d’obtention de

dommages et intérêts pour préjudice moral en relation avec le fait qu’elle

doit quitter les lieux.

Il en découle que les demandes reconventionnelles sont à rejeter.

L’indemnité de procédure

La requérante demande encore une indemnité de procédure de 1.000.-

EUR sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile.

La société SOCIETE1.) SARL n’ayant pas justifié en quoi il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des sommes non comprises

dans les dépens qu’elle a dû exposer le cas échéant, elle est à débouter

de sa requête en obtention d’une indemnité de procédure.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile, «

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte que celle-ci est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en

premier ressort,

reçoit la demande principale en la forme,

la déclare recevable,

déclare la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) recevable,

déclare la résiliation du contrat de bail opérée par la société SOCIETE1.)

SARL par courrier du 31 juillet 2024 bonne et valable avec effet au 31

mars 2025,

constate qu’PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre depuis le

1er avril 2025,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans un délai de trois mois à partir de la

notification du présent jugement,

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

dit non fondée les demandes reconventionnelles d’PERSONNE1.) toutes

causes confondues,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) SARL en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière