Commercial lease court awards unpaid rent, relocation fees, and eviction to landlord against tenant.

Rép. no. 319/26

Dossier no. L-BAIL-601/25

AUDIENCE PUBLIQUE DU

VENDREDI, 23 JANVIER 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par la société anonyme Schiltz & Schiltz SA, établie et ayant

son siège social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue de la Gare, représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Belkisa TRIMI, avocat, en remplacement de Maître Franz

SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à la même adresse,

ET

1) SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses, comparant par Maître Nour Elyakine HELLAL, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 25 juin

2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi,

25 août 2025 à 09.00 heures, salle JP.1.19.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du jeudi, 15 décembre 2025, lors de laquelle Maître Belkisa TRIMI, en

remplacement de Maître Franz SCHILTZ, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que

Maître Nour Elyakine HELLAL comparut pour les parties défenderesses.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le

prononcé a été remis

LE JUGEMENT QUI SUIT

Par requête déposée le 25 juin 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à

r.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de

bail commercial, pour voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, à lui payer la somme de 41.339,93 euros à titre d’arriérés de loyers

impayés ainsi que la somme de 61.263,60 euros à titre d’indemnité de relocation, à chaque fois

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, et pour les entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties au plus tard le

16e jour après la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à partir du premier

jour du troisième mois qui suit la notification de la décision à intervenir, l’exécution provisoire du

jugement à intervenir ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, la requérante expose que dans le cadre d’un contrat de bail (avec accord

d’approvisionnement) signé entre parties en date du 16 septembre 2024, les parties défenderesses

ont pris en location un immeuble d’habitation et de commerce situé à L-ADRESSE2.), connu sous

l’enseigne « SOCIETE2.) ». Elle fait valoir que les locataires ont accumulé des arriérés de loyers

à hauteur de 41.339,93 euros. Elle soutient que le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue un juste motif de résiliation du bail suivie du déguerpissement des locataires.

Elle réclame également une indemnité de relocation de trois mois de loyers se chiffrant à (3 x

20.421,20 =) 61.263,60 euros sur base des stipulations contractuelles.

A l’audience des plaidoiries du 15 décembre 2025, la requérante verse un décompte actualisé en

vertu duquel elle augmente la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers au montant total de

103.110,03 euros. Pour le surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

Les parties défenderesses ne contestent pas le non-paiement des loyers réclamés et elles donnent à

considérer que la situation économique actuelle n’est pas favorable pour les restaurateurs. Elles

expliquent que deux années auparavant, elles avaient déjà accumulé des arriérés qu’elles ont réussi

à apurer d’un commun accord avec la requérante. Elles soutiennent qu’elles veulent payer les

arriérés et elles s’opposent à la demande en résiliation du bail. Elles donnent encore à considérer

que le décompte versé en cause ne comprend pas les remises contractuelles.

La requérante conteste que des remises contractuelles aient été convenues. Elle insiste sur la

demande en résiliation du bail au vu de l’importance des arriérés et fait valoir qu’il ne s’agit pas de

la première fois que les locataires n’arrivent pas à régler leurs loyers.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier qu’en vertu d’un contrat de bail (avec clause

d’approvisionnement) signé en date du 16 septembre 2024, ayant pris effet le 1er octobre 2024, la

société SOCIETE1.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à

r.l., à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un immeuble d’habitation et de commerce situé à L-

ADRESSE2.), connu sous l’enseigne « SOCIETE2.) », moyennant paiement d’un loyer mensuel

indexé initial de 20.220,40 euros, payable le premier de chaque mois, s’élevant actuellement au

montant mensuel de 20.622,- euros.

La demande en paiement des loyers

Au dernier stade des plaidoiries, la société SOCIETE1.) S.A. conclut à la condamnation des parties

défenderesses à lui payer la somme de 103.110,03 euros à titre d’arriérés de loyers jusqu’au mois

de décembre 2025 inclus.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande

initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux

termes convenus.

Les parties défenderesses restent en défaut de préciser quelles remises contractuelles auraient été

omises dans le décompte versé en cause, de sorte que leur affirmation laisse d’être établie.

Au vu des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience, il y a lieu de faire

droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante pour le montant réclamé

de 103.110,03 euros avec les intérêts légaux à compter du 15 décembre 2025, date de la demande

actualisée en justice, jusqu’à solde.

Aux termes de l’article XIV) alinéa 2 du contrat de bail signé entre parties « Toutes les clauses et

conditions du présent contrat sont acceptées solidairement et indivisiblement par preneurs, cette

solidarité et indivisibilité s’appliquant également pour les fournitures effectuées en exécution de

l’article VI) du présent contrat et le paiement des factures y relatives. »

Il y a partant lieu de faire droit à la demande en condamnation solidaire des parties défenderesses

au paiement du montant précité.

Au vu des articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et

aux intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en

majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

notification du jugement à intervenir.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement des locataires

La société SOCIETE1.) S.A. conclut à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des

locataires suivie du déguerpissement de ces derniers.

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une des

obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance

locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues

constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble est en droit de pouvoir

compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des

mois avant de rentrer dans ses droits.

L’article 1762-11 du code civil dispose encore qu’en cas de bail commercial, le bailleur peut résilier

le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle

(Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’occurrence, il résulte du décompte versé en cause que depuis la conclusion du bail, les

locataires n’ont pas payé les loyers de façon régulière et qu’actuellement ils redoivent plus que

cinq mensualités.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers, le tribunal constate que les parties défenderesses

ont manqué gravement à leurs obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail

aux torts exclusifs des locataires et la condamnation de ces derniers au déguerpissement, sauf à leur

accorder un délai de déguerpissement d’un mois à partir de la notification du présent jugement.

La demande en paiement d’une indemnité de relocation

La société SOCIETE1.) S.A. conclut à l’allocation d’une indemnité de relocation s’élevant à la

somme de (3 x 20.421,20 =) 61.263,60 euros sur base des stipulations contractuelles.

En l’espèce, l’article XII) in fine du contrat de bail conclu dispose qu’« En cas de rupture

anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont le montant

ne pourra en tout cas être inférieur à 3 (trois) mois de loyer, en prenant en compte le dernier loyer

applicable, ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse. »

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-

ci reste tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des

dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Il appartient en principe au juge de fixer le point de départ de l’indemnité de relocation et d’évaluer,

selon les circonstances, le temps nécessaire à celle-ci.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à l’éventuelle

violation d’une ou plusieurs obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation.

Si les parties ont fixé forfaitairement le montant de l’indemnité de relocation, il y a lieu de s’en

tenir aux dispositions contractuelles qui font la loi entre parties. En optant pour une fixation

forfaitaire, les parties ont en effet implicitement, mais nécessairement, retenu une indemnité qui

est indépendante du temps effectivement nécessaire à la relocation de l’immeuble (TA 23 janvier

2007, n°103790 ; TAL 9 février 2016, n°173119).

Compte tenu de ces développements et au vu des stipulations contractuelles, la demande de la

société SOCIETE1.) S.A. est à déclarer fondée pour le montant réclamé de (3 x 20.421,20 =)

61.263,60 euros avec les intérêts légaux à compter du 25 juin 2025, date de la demande en justice,

jusqu’à solde.

Tel qu’il a été retenu ci-avant, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation solidaire des

parties défenderesses au paiement du montant précité ainsi qu’à la demande en majoration du taux

d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du

jugement à intervenir.

La demande en allocation d’une indemnité de procédure

En ce qui concerne la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, le tribunal rappelle que

l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire

du juge (Cassation, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) S.A. est à déclarer fondée

pour le montant de 450.- euros.

L’exécution provisoire

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. conclut à l’exécution provisoire du jugement.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile « l’exécution provisoire, sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à

la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la

demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir

le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient

de condamner les parties défenderesses solidairement aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande en paiement

à titre d’arriérés de loyers,

dit la demande en paiement de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à titre d’arriérés de loyers

fondée à hauteur de 103.110,03 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

103.110,03 euros (cent trois mille cent dix euros et trois cents) avec les intérêts légaux à compter

du 15 décembre 2025, date de la demande actualisée en justice, jusqu’à solde,

résilie le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.à r.l., de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un

délai de 1 (un) mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise la partie demanderesse à faire expulser les parties défenderesses dans la forme

légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

dit la demande en paiement à titre d’indemnité de relocation fondée à hauteur de 61.263,60 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

61.263,60 euros (soixante-et-un mille deux cent soixante-trois euros et soixante cents) avec les

intérêts légaux à compter du 25 juin 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la notification du jugement,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une indemnité de

procédure fondée à hauteur de 450,- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 450,-

euros (quatre cent cinquante euros) à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en

tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont signé le

présent jugement.

Michèle HANSEN

Sang DO THI