Court orders partition of co-owned property and appoints notary for liquidation and sale.

Jugement civil 2026TALCH10/00010

Audience publique du vendredi, vingt-trois janvier deux mille vingt-six

Numéro TAL-2023-08551 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

PERSONNE1.), comptable, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

demeurant à Esch-sur-Alzette du 4 octobre 2023,

ayant comparu par Maître Kalthoum BOUGHALMI, Avocate à la Cour, demeurant à

Esch-sur-Alzette,

comparaissant actuellement par Maître Jean-Jacques SCHONCKERT, Avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg.

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse aux fins du prédit REYTER,

comparaissant par Maître Kamilla LADKA, Avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 14 novembre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 19 décembre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 19 décembre 2025.

Par exploit d’huissier du 4 octobre 2023, PERSONNE1.) a fait donner assignation à la

PERSONNE2.) à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant en matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 6 décembre 2024,

PERSONNE1.) a demandé à voir :

-

recevoir la demande en la forme,

-

rejeter le moyen tiré de l’exception de libellé obscur,

-

partant dire l’exploit d’assignation du 4 octobre 2023 recevable,

-

au fond l’entendre dire fondé et justifié,

-

voir ordonner le partage de l’indivision existant entre

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) sur l’immeuble acquis suivant acte n°NUMERO1.) du 9 avril 2013,

situé à L-ADRESSE1.), inscrite au cadastre de la commune de ADRESSE3.),

section A de

ADRESSE3.)

comme suit : numéro

NUMERO8.), lieu-dit

« ADRESSE4.) », place (occupée, bâtiment à habitation), d’une contenance de 04

ares 20 centiares,

-

voir commettre un notaire pour procéder aux opérations de partage et de

liquidation dont s’agit et voir nommer un juge aux fins de surveiller les opérations,

-

dire qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge commis, il sera pourvu à leur

remplacement par Madame/Monsieur le Président du siège, sur simple requête à

lui présentée,

-

voir nommer un expert avec la mission de déterminer la valeur de l’immeuble,

-

dire que l’expert pourra s’entourer dans l’accomplissement de sa mission de tous

renseignements utiles et même entendre des tierces personnes,

-

dire que l’expert sera dispensé de la prestation de serment,

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’au 7 novembre 2004, elle a payé la somme de

304.714,12.- euros au titre du remboursement du prêt hypothécaire relatif à

l’immeuble litigieux situé à ADRESSE3.),

-

ordonner à voir réintégrer la somme de 178.967,87.- euros dans le cadre du

partage, avec les intérêts à partir de la date de l’achat de la maison, sinon à partir

de la présente, jusqu’à solde,

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle se réserve formellement le droit d’augmenter

sa demande au vu des nombreux montants qu’elle a payés de ses deniers

personnels dans le cadre de l’indivision, dans le partage qui sera ordonné,

-

partant condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 178.967,87.-

euros + pm, avec les intérêts légaux à partir de l’acquisition de l’immeuble litigieux,

sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

débouter PERSONNE2.) de l’intégralité de ses demandes,

-

dire l’évaluation à laquelle a procédé PERSONNE2.) auprès de l’agence

immobilière SOCIETE1.) surfaite,

-

partant la rejeter,

-

quant au partage du bien indivis,

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle demande que soit intégré dans le cadre du

partage à ordonner le montant de 35.560.- euros qui constitue ses fonds propres,

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle demande que soit intégré dans le cadre du

partage à ordonner le montant de 11.500.- euros,

-

partant condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 63.810.- euros

(16.750 + 35.560 + 11.500) du chef des causes sus-énoncées, avec les intérêts

légaux à partir du 9 avril 2013, sinon de la présente demande en justice, jusqu’à

solde,

-

quant à l’action de PERSONNE2.) en réclamation du fruit de la vente de

l’immeuble situé à L-ADRESSE5.), à titre principal, dire cette action prescrite sur

base de l’article 815-9 du Code civil, partant en débouter,

-

quant à la demande en indemnité d’occupation de PERSONNE2.),

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle conteste formellement disposer d’une

jouissance exclusive de l’immeuble litigieux situé à ADRESSE6.),

-

partant dire cette demande non fondée et la rejeter,

-

partant débouter PERSONNE2.) de sa demande en paiement d’une indemnité

d’occupation d’un montant de 170.765.- euros,

-

à titre subsidiaire, ramener la demande de PERSONNE2.) à de plus justes

proportions, tant quant à l’assiette que quant à la durée de ladite indemnité,

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’à la date du 7 novembre 2024, elle a payé la

somme de 304.714,12.- euros, soit 82 %, dans le cadre du paiement du prêt

hypothécaire,

-

lui donner acte qu’elle se réserve formellement le droit de proposer une offre de

reprise dans le cadre de la présente procédure de partage,

-

débouter PERSONNE2.) de sa demande basée sur l’article 815-13 du Code civil,

-

débouter PERSONNE2.) de sa demande en paiement du mémoire d’honoraires

intermédiaire de 3.525.79.- euros,

-

débouter PERSONNE2.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure,

-

dire non fondées toutes les demandes formulées par PERSONNE2.), partant l’en

débouter,

-

PERSONNE2.) s’entendre condamner à payer à titre de somme non comprise

dans les dépens un montant de 2.000,- euros que PERSONNE1.) a dû exposer

pour assurer sa défense, sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile,

-

PERSONNE2.) s’entendre condamner à tous les frais et dépens de l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie

de recours et sans caution,

-

statuer sur les frais ce qu’en droit il appartiendra.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 17 janvier 2025,

PERSONNE2.) a, pour sa part, demandé à voir :

-

quant à la recevabilité

-

constater la nullité de l’acte introductif d’instance pour cause de libellé obscur,

-

par conséquent, le déclarer nul et de nul effet,

-

à titre subsidiaire, quant au fond,

-

donner acte à PERSONNE2.) de l’ensemble de ses développements, sur base

des pièces, quant au financement réel de l’immeuble situé à ADRESSE3.),

notamment quant au caractère commun du versement du montant de 80.000.-

euros au profit du notaire HELLINCKX,

-

au vu de ce financement, et de l’utilisation du compte propre de PERSONNE1.)

dans le cadre l’acquisition du bien indivis, voire enjoindre à PERSONNE1.) de

communiquer les informations relatives aux opérations sur le compte numéro

NUMERO2.) entre le 1er juillet 2013 et le 30 septembre 2014,

-

donner encore acte à PERSONNE2.) de sa participation dans le financement de

l’immeuble indivis à hauteur de 44,6%, sous réserve d’un pourcentage plus élevé,

compte tenu de remboursements actuels échus et à venir,

-

donner acte à PERSONNE2.) qu’il se réserve à ce titre le droit de formuler une

proposition de reprise de l’immeuble dans le cadre de cette procédure de partage,

-

à titre tout à fait subsidiaire et seulement si par impossible il ne devait pas être

tenu compte du schéma de financement réel de l’immeuble tel qu’exposé, mais de

la stipulation contenue dans l’acte notarié conformément aux indications des

parties à l’acte, quod non, constater que l’immeuble indivis situé à ADRESSE7.)

n’a pas fait objet d’un partage, puisque le solde de la vente a été versé sur le

compte personnel de PERSONNE1.),

-

qu’il y a ainsi lieu, dans le cadre d’un partage à ordonner, réintégrer la somme de

63.250.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 6 mars 2013, jusqu’à solde,

-

partant, dire qu’il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à la réintégration de la

somme de 63.250.- euros avec les intérêts légaux à partir du 6 mars 2013, jusqu’à

solde, à la masse,

-

constater que le montant de 310,9.- euros résultant du décompte des frais de

notaire a été remboursé sur le compte personnel de PERSONNE1.) (pièce nº 6 de

la farde de ME BOULGHAMI et 16 de la farde de Me LADKA: virement du 16 mai

2013), de sorte que ce montant revient à l’indivision, assorti d’intérêts légaux à

partir de cette date, jusqu’à solde,

-

constater que l’occupation et la jouissance du bien indivis situé à ADRESSE3.) par

PERSONNE1.) a été privative et exclusive,

-

donner acte à

PERSONNE2.) qu’il réclame à l’indivision une indemnité

d’occupation de 170.765.- euros (soit 3,5% du capital investi) à partir du mois

d’octobre 2020, date à laquelle il a quitté la maison indivise jusqu’au jour des

présentes, à augmenter des mensualités à venir,

-

partant voire condamner PERSONNE1.) au paiement de ce montant à l’indivision,

-

donner acte à PERSONNE2.) de ses revendications basées sur l’article 815-13 du

Code civil, compte tenu des efforts, et du travail quantifié en heures, investi dans

les travaux de rénovation de la maison, qu’il évalue à la somme de 7.000.- euros

€ (500 heures x 14.- euros), ou tout autre montant même supérieur à déterminer

par le tribunal ex aequo et bono,

-

lui donner acte qu’il renonce à sa demande relative au partage des meubles

meublants l’ancien domicile familial,

-

débouter PERSONNE1.) de l’ensemble de ses demandes, arguments et

allégations,

-

si l’assignation devait être sanctionnée par la nullité au terme de libellé obscur,

donner acte à PERSONNE2.) qu’il réclame le montant des frais et honoraires de

son mandataire (pièce n°14), ceci conformément à la jurisprudence de la Cour de

Cassation du 9 février 2012 (05/12) en vertu de laquelle il n’y a aucune raison

d’exclure du préjudice réparable les frais et honoraires d’avocat alors que tout

dommage, patrimonial ou moral, est réparable,

-

condamner PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance et en ordonner

la distraction au profit de Maître Kamilla LADKA qui la demande, affirmant en avoir

fait l’avance,

-

PERSONNE1.) s’entendre condamner à payer à Maître Kamilla LADKA une partie

des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, pour les frais

et honoraires d’avocat ainsi que les frais de déplacement et les faux frais exposés

(copies, taxes, timbres, téléphone etc...) qu’il serait inéquitable de laisser à l’unique

charge de la partie de Maître Kamilla LADKA, compte tenu de l’attitude adverse

ayant conduit au litige, évaluée à 2.500.- euros au vœu de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) déclare tout d’abord contester le moyen tiré du

libellé obscur de l’exploit d’assignation soulevé par

PERSONNE2.). L’exploit

d’assignation serait clair et précis et permettrait à ce dernier de comprendre que la

demande principale aurait pour objet de sortir de l’indivision.

PERSONNE2.) aurait, en outre, répondu de manière exhaustive aux demandes de

PERSONNE1.), de sorte qu’il ne justifierait d’aucun grief tel que requis par l’article 264,

alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile.

Quant aux faits, PERSONNE1.) fait exposer qu’elle aurait acquis avec PERSONNE2.)

une maison d’habitation située à L-ADRESSE1.).

L’acte notarié aurait renseigné que l’immeuble était financé à raison de 35.600.- euros

par des deniers personnels de PERSONNE1.) et à raison de 374.400.- euros par un

crédit consenti par la SOCIETE2.).

Ces mentions figurant dans l’acte notarié seraient toutefois erronées et contredites par

les pièces versées en cause.

Elle aurait en réalité payé au notaire HELLINCKX un montant de 80.000.- euros.

PERSONNE1.)

aurait, par ailleurs, réglé seule le montant de 11.500.-

euros

correspondant à l’assurance solde restant dû.

Elle aurait par la suite réglé seule l’achat d’une cuisine d’un montant de 20.000.- euros et

son installation d’un montant de 4.000.- euros.

Elle aurait fait installer une dalle en béton et payé de nombreuses factures normalement

à charge de la communauté.

Elle aurait, de plus, payé les impenses (SOCIETE3.), SOCIETE4.), SOCIETE5.),

SOCIETE6.), charges communales et assurance maison) pour un montant de

38.967,84.- euros.

PERSONNE1.) demande, partant, la réintégration du montant de 178.967,87.- euros

dans le cadre du partage, avec les intérêts légaux à compter de l’achat de la maison,

sinon des conclusions du 6 décembre 2024, jusqu’à solde.

A la date du 7 novembre 2024, elle aurait, en outre, payé un montant de 304.714,12.-

euros, soit 88.725,64.- euros sur le compte prêt numéro NUMERO3.) et 283.888,48.-

euros sur le compte crédit numéro NUMERO4.).

PERSONNE2.) n’aurait payé qu’un montant de 67.900.- euros.

PERSONNE1.) déclare ensuite vouloir sortir de l’indivision et demande qu’il soit procédé

à l’évaluation de l’immeuble indivis, après quoi elle ferait part au notaire à nommer de sa

volonté de reprendre seule la propriété de l’immeuble.

Elle déclare également demander le remboursement des montants qu’elle aurait réglés

à titre de remboursement du prêt.

Elle déclare contester l’évaluation au montant de 1.195.000.- euros faite de l’immeuble

par la société SOCIETE1.) à la demande de PERSONNE2.).

Elle aurait fait procéder à une évaluation par la société SOCIETE7.) en date du 27 avril

2024 qui serait bien plus exacte. Le prix de l’immeuble serait à fixer à 750.000.- euros.

A titre subsidiaire, il y aurait donc lieu de nommer un notaire et un expert, afin de faire

procéder à une évaluation judiciaire de l’immeuble.

PERSONNE1.) soulève ensuite, sur base de l’article 815-10, alinéa 2 du Code civil,

l’irrecevabilité pour cause de prescription de la demande de PERSONNE2.) tendant au

remboursement du montant de 63.500.- euros correspondant au produit de la vente d’un

immeuble situé à ADRESSE8.).

Elle précise que ce bien immobilier aurait été acquis par les parties, chacune pour moitié,

le 8 octobre 2007. Il aurait été vendu en date du 4 mars 2013.

Si la demande ne devait pas être déclarée irrecevable, PERSONNE1.) soutient qu’elle

serait à déclarer non fondée, alors qu’elle ne redevrait aucun montant à PERSONNE2.).

Le montant de 63.500.- euros aurait été intégré dans le montant de 80.000.- euros payé

au notaire HELLINCKX. PERSONNE1.) y aurait ajouté le montant de 16.750.- euros de

ses propres deniers.

PERSONNE1.) déclare encore contester tout remboursement par PERSONNE2.) du prêt

hypothécaire contracté en vue de l’achat du bien immobilier situé à ADRESSE7.). Elle

aurait remboursé, seule, le prêt hypothécaire en question.

PERSONNE1.) déclare ensuite contester, tant dans son principe que dans son quantum,

la demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle ne jouirait pas de manière exclusive du bien immobilier indivis. PERSONNE2.)

disposerait des clés et pourrait s’y rendre quand bon lui semble. Les plaintes versées par

PERSONNE1.) datant des 26 mars, 4 février et 6 février 2023, ne seraient pas de nature

à démontrer sa jouissance exclusive. Les parties seraient séparées depuis 2022 et elle

n’aurait jamais empêché PERSONNE2.) d’entrer et d’utiliser le bien. Ce dernier

indiquerait avoir quitté le domicile en octobre 2020. Or, le fait d’avoir quitté le domicile

n’entraînerait pas la jouissance exclusive du bien par PERSONNE1.). En outre, un, sinon

deux véhicules appartenant à PERSONNE2.) seraient toujours garés dans un des

garages de la maison. Il aurait également l’usage exclusif du hangar de la maison.

A titre subsidiaire, si une indemnité d’occupation devait être due, elle demande à voir

ramener le montant de la valeur locative revendiquée par PERSONNE2.) de 3.485.-

euros à de plus justes proportions.

Le point de départ à prendre en compte pour le paiement de l’indemnité d’occupation

serait, tout à plus, celle du dépôt des plaintes pénales par PERSONNE1.).

PERSONNE1.) déclare ensuite contester que PERSONNE2.) aurait effectué des travaux

dans l’immeuble indivis et demande à voir débouter ce dernier de sa demande en

paiement du montant de 7.000.- euros sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil.

Elle déclare encore contester la demande de PERSONNE2.) en paiement d’une

indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Elle conteste également sa demande en remboursement de ses frais et honoraires

d’avocat pour le cas où la demande devait être déclarée irrecevable pour cause de libellé

obscur. Elle conteste toute faute dans son chef et tout préjudice dans le chef de

PERSONNE2.). Sa demande en paiement du montant de 3.525,79.- euros serait partant

à rejeter.

PERSONNE2.) déclare soulever in limine litis l’exception de nullité pour cause de libellé

obscur de l’exploit d’assignation du 4 octobre 2023.

PERSONNE1.) demanderait concomitamment le partage, la « licitation de l’indivision »,

la nomination d’un notaire ainsi que d’un expert (cette dernière demande étant omise

dans le dispositif). Toutes ces demandes ne seraient pas hiérarchisées, ni organisées en

ordre de subsidiarité et créeraient une ambiguïté dans les intentions de PERSONNE1.).

Les négociations amiables auraient échoué et les parties seraient en désaccord sur la

valeur du bien, sur la contribution de PERSONNE2.) au remboursement du crédit

hypothécaire, sur l’indemnité d’occupation ou encore le partage du produit de la vente du

bien situé à ADRESSE7.). Il n’existerait partant qu’un seul moyen de sortir de l’indivision,

l’immeuble n’étant pas partageable en nature. Mais il semblerait que PERSONNE1.) y ait

renoncé dans ses dernières conclusions.

PERSONNE2.) n’arriverait pas à pleinement comprendre les demandes adverses.

PERSONNE2.) fait ensuite exposer que les parties auraient vécu en union libre depuis

2007.

Ils auraient acquis, chacun pour moitié, un bien immobilier situé à ADRESSE7.) en date

du 8 octobre 2007 pour un montant de 235.000.- euros. Ils auraient vendu le bien en date

du 4 mars 2013 pour un montant de 270.000.- euros. Suite à la vente, un décompte aurait

été dressé et un montant de 63.250.- euros, correspondant au solde du produit de la

vente aurait été transféré sur le compte personnel de PERSONNE1.) au lieu d’être

partagé par moitié.

PERSONNE2.) déclare réclamer, en ordre subsidiaire, dans le cadre du partage et de la

liquidation, le montant de 63.250.- euros à l’indivision, avec les intérêts légaux à partir du

6 mars 2013, jusqu’à solde.

En date du 9 avril 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient acquis, chacun pour

une moitié indivise, un immeuble situé à ADRESSE3.) pour un montant de 410.000.-

euros.

PERSONNE2.) reconnait que les pièces versées aux débats sont en contradiction avec

les indications fournies dans l’acte notarié d’achat de la maison de ADRESSE3.).

Il conteste toutefois toutes les revendications financières et les calculs effectués par

PERSONNE1.) dans ses conclusions.

Il conteste son apport personnel de 80.000.- euros et soutient qu’il s’agirait de deniers

indivis qui auraient été versés sur le compte personnel de PERSONNE1.). Ce compte

aurait été utilisé dans le cadre de l’achat et de la vente des biens indivis et il demande la

communication des extraits de ce compte numéro NUMERO2.) pour la période du 1er

juillet 2013 au 30 septembre 2014.

Il conteste également que PERSONNE1.) aurait payé seule le montant de l’assurance

solde restant dû de 11.500.- euros.

Ce serait également à tort que PERSONNE1.) prétendrait avoir remboursé le crédit à

hauteur de 304.714,12.- euros.

Il y aurait, en outre, lieu de déduire des remboursements le montant de la bonification

d’impôt reçues de l’Etat.

Il y aurait également lieu de tenir compte de ses propres remboursements pour un

montant total de 69.800.- euros au 17 janvier 2025.

PERSONNE2.) déclare encore contester toutes les impenses prétendument prises en

charge par PERSONNE1.) sur l’immeuble. Celles-ci ne seraient pas prouvées. A titre

subsidiaire, elles sont contestées, sans rapport avec l’entretien et la conservation de

l’immeuble, sinon prescrites.

PERSONNE2.) aurait fait réaliser une évaluation de l’immeuble par la société

SOCIETE1.). L’immeuble aurait été estimé au montant de 1.195.000.- euros.

L’évaluation de la société SOCIETE7.) versée par PERSONNE1.) retiendrait une surface

erronée de 130 m2 et omettrait d’évaluer la surface aménageable du grenier.

Toute tentative de partage amiable aurait échoué à ce jour.

Concernant la vente du bien situé à ADRESSE7.), PERSONNE2.) rappelle sa demande

de réintégration du montant de 63.500.- euros à la masse indivise, demande qu’il formule

à titre subsidiaire pour le cas où il devait être admis que PERSONNE1.) ait apporté un

montant de 35.600.- euros dans le cadre de l’acquisition de la maison de ADRESSE3.).

PERSONNE2.) expose que les parties seraient restées en indivision par rapport au

montant de 63.500.- euros. Par application du principe de la subrogation réelle, le bien

indivis vendu aurait été remplacé par le prix de vente qui intégrerait la masse indivise.

La prescription invoquée par PERSONNE1.) découlant de l’article 815-10, alinéa 2 du

Code civil ne trouverait pas application.

PERSONNE2.) fait ensuite exposer qu’il aurait quitté le domicile en octobre 2020 suite à

une profonde mésentente et des disputes incessantes, contraires à l’intérêt de leur enfant

commun.

PERSONNE1.) occuperait donc seule la maison depuis lors et en aurait la jouissance

exclusive.

Dans le cadre des décisions relatives au volet alimentaire, le JAF aurait pris en compte

un loyer théorique à charge de PERSONNE2.). Il serait donc incontestable qu’il se serait

relogé ailleurs et qu’il ne pourrait plus jouir librement du bien indivis. Toute approche

serait d’ailleurs sanctionnée par une plainte de PERSONNE1.) à la police.

Dans une décision du 23 mars 2023, le JAF aurait également accordé un droit de visite

et d’hébergement de leur enfant commun, prenant en considération la nécessité d’éviter

tout contact avec la mère et l’ancien domicile commun.

PERSONNE2.) déclare partant réclamer un montant de 170.765.- euros, soit 49 mois

(octobre 2020 à novembre 2024) x 3.485.- euros (3,5% du capital investi de 1.195.000.-

euros, sous réserve d’augmentation.

Il déclare contester tous les développements sur ce point de PERSONNE1.).

Il fait encore valoir qu’il aurait réalisé la majorité des gros et menus travaux d’amélioration

dans la maison indivise et qu’il aurait acheté les matériaux pour ce faire. Il y aurait

consacré plusieurs centaines d’heures et déclare partant réclamer un montant de 7.000.-

euros (soit 500 heures x 14.- euros) sur le fondement de l’article 815-13 1° du Code civil.

Les photos versées en cause et le rapport d’enquête sociale réalisé dans le cadre du

droit d’hébergement de l’enfant commun prouveraient à suffisance la réalité des travaux

qu’il aurait réalisés.

Il conteste que la maison se trouverait en état de décrépitude et conteste également que

PERSONNE1.) aurait procédé à de quelconques travaux de rénovation et d’amélioration.

Elle ne verserait aucune facture relative à de tels travaux.

PERSONNE2.) déclare encore renoncer à toute demande relative aux meubles meublant

l’ancien domicile familial.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

Quant au libellé obscur de l’exploit d’assignation

L’article 154, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile dispose que l’exploit

d’ajournement doit contenir, à peine de nullité, l’objet de la demande et un exposé

sommaire des moyens.

En vertu de cet article, l’indication exacte des prétentions de la partie demanderesse et

la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande, sont requises.

La description de fait doit être suffisamment précise pour permettre au juge de déterminer

le fondement juridique de la demande et pour ne pas laisser le défendeur se méprendre

sur l’objet de celle-ci, ainsi que de lui permettre le choix des moyens de défense

appropriés. Il n’est pas nécessaire pour satisfaire aux exigences de l’article 154 du

Nouveau Code de procédure civile, d’indiquer le texte de loi sur lequel est basée l’action,

c’est-à-dire de qualifier juridiquement la demande. Il est néanmoins indispensable que

l’exploit soit rédigé de telle façon que les textes visés s’en dégagent, du moins

implicitement (J.-Cl. Wiwinius, Mélanges dédiés à Michel Delvaux : L’exception obscuri

libelli, p. 290).

Il est de jurisprudence que « L’exploit d’ajournement doit contenir l’objet de la demande

et l’exposé sommaire des moyens. Aucune disposition légale n’exige que le demandeur

énonce en outre les textes de loi sur lesquels il entend baser sa demande ou qu’il qualifie

spécialement l’action qu’il intente. Il suffit que le défendeur ne puisse se méprendre sur

la portée de l’action dirigée contre lui » (Cour 20 avril 1977, Pas. 23, p. 517).

La partie assignée doit, pour préparer sa réponse, savoir de façon précise ce qu’on lui

demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. L’objet de

la demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence de

l’exposé des moyens, qui peut être sommaire (R.P.D.B. v° Exploit, n° 298 et s.).

En vertu de l’article 264 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, toute nullité de

forme des exploits de procédure, parmi lesquels il faut ranger le moyen tiré du libellé

obscur, suppose l’existence d’un grief dans le chef de la partie défenderesse pour

entraîner la nullité de l’acte.

La notion de grief visé par l’article 264 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile ne

comporte aucune restriction.

L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de la cause. Le

grief est constitué chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence de déranger le cours

normal de la procédure.

Une irrégularité dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire

(Cass. 12 mai 2005, P.33, 53).

Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce libellé obscur

de l’acte il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le demandeur lui réclame et pour

quelle raison (Cour 5 juillet 2007, numéro 30520 du rôle).

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (TAL 30 novembre 1979, Pas. 25 p. 69).

En l’espèce, dans son exploit d’assignation du 4 octobre 2023, PERSONNE1.) expose

qu’elle aurait vécu en concubinage avec PERSONNE2.).

En date du 9 avril 2013, elle aurait acquis ensemble avec PERSONNE2.), chacun pour

moitié indivise, une maison d’habitation située à ADRESSE3.) au prix de 410.000.- euros.

L’acquisition aurait été financée par ses fonds propres à concurrence de 35.600.- euros

et par un crédit bancaire de 374.400.- euros.

Elle déclare demander le partage de l’immeuble sur base de l’article 815 du Code civil et

sur base du principe que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.

Elle demande également la nomination d’un expert ayant pour mission d’évaluer le bien

immobilier.

Elle demande encore sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil, le

remboursement du prêt hypothécaire consenti pour l’acquisition du bien immobilier, prêt

qu’elle aurait remboursé quasiment seule, ainsi que les dépenses qu’elle aurait prises à

sa charge et qui seraient liées aux nombreux travaux de remplacement, de réparation,

de restauration et de maintien de l’immeuble indivis.

Dans le dispositif de son exploit d’assignation, PERSONNE1.) demande à « voir ordonner

le partage et la licitation de l’indivision » existant entre elle et PERSONNE2.) sur

l’immeuble indivis situé à ADRESSE3.).

Elle demande la nomination d’un notaire pour procéder aux opérations de partage et de

liquidation ainsi que d’un juge pour surveiller lesdites opérations. Elle demande à ce qu’il

soit pourvu à leur remplacement en cas d’empêchement.

Elle indique ensuite que l’expert pourra s’entourer de tierces personnes dans

l’accomplissement de sa mission et qu’il sera dispensé de prestation de serment.

Elle demande, par ailleurs, à voir dire fondée sa demande sur base de l’article 815-13 du

Code civil.

PERSONNE1.) précise qu’elle demande « le partage et la licitation de l’indivision ». Il faut

entendre par « licitation de l’indivision » la licitation du bien indivis, en l’occurrence du

bien immobilier situé à ADRESSE3.).

Force est de constater que la demande de nomination d’un expert est incohérente dans

le contexte d’une demande en licitation d’un bien indivis. Il s’y ajoute que, tout en

évoquant ses modalités de nomination, PERSONNE1.) omet de formuler, dans le

dispositif de son exploit, sa demande de nomination de l’expert à proprement dit.

Le Tribunal considère toutefois que bien que confuse, la demande tendant au partage et

à la liquidation du bien a été formulée de façon suffisamment claire et précise pour que

PERSONNE2.) ne puisse pas se méprendre sur son objet.

Si la question de la licitation du bien est évoquée de manière équivoque par

PERSONNE1.), notamment par le fait qu’elle sollicite, en même temps, la nomination

d’un expert, il faut considérer que la licitation n’est qu’une modalité de liquidation et de

sortie de l’indivision.

Le Tribunal considère partant que PERSONNE2.) n’a pas pu être contrarié dans ses

moyens de défense au point de ne pas pouvoir prendre utilement position sur la demande

en partage et liquidation de l’indivision.

Quant à la demande fondée sur l’article 815-13 du Code civil, le Tribunal relève que

l’exploit d’assignation est plus que laconique, dans la mesure où elle n’est ni précise, ni

chiffrée.

PERSONNE2.) ne semble toutefois pas dérangé dans l’organisation de sa défense par

rapport à cette demande, dans la mesure où il ne soulève pas le libellé obscur de l’exploit

d’assignation sur ce point.

Eu égard à ce qui précède, le Tribunal retient que les reproches formulés par

PERSONNE2.) à l’égard de la teneur de l’exploit d’assignation ne sont pas justifiés et

que le moyen de nullité tiré du libellé obscur n’est pas fondé.

La recevabilité des demandes principales et reconventionnelles n’étant pas autrement

critiquées et un moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas

donné, il y a lieu de retenir que celles-ci sont recevables en la pure forme pour avoir été

introduites dans les formes et délais de la loi.

2.2.

Quant à la demande en partage et liquidation de l’immeuble situé à

ADRESSE3.)

En application de l’article 815, 1° du Code civil « nul ne peut être contraint à demeurer

dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis

par jugement ou convention ».

Aux termes de ses dernières conclusions de synthèse, PERSONNE1.) ne demande pas

ou plus la licitation du bien immobilier.

PERSONNE2.) ne se prononce pas de manière explicite sur la demande en partage et

liquidation. Dans le dispositif de ses conclusions de synthèse, il demande à se voir donner

acte qu’il se réserve le droit de formuler une proposition de reprise de l’immeuble dans le

cadre de la procédure de partage.

Il fait également valoir que toutes les négociations amiables auraient échouées et que les

parties seraient en désaccord sur la valeur du bien. Le seul moyen de sortir de l’indivision

serait sa licitation, l’immeuble n’étant pas partageable en nature.

Le Tribunal déduit des explications de PERSONNE2.) qu’il demande implicitement la

licitation de l’immeuble, tout en se réservant le droit de formuler une offre de rachat lors

de la vente.

Au vu des dispositions de l’article 815 du Code civil, il y a lieu de faire droit à la demande

de PERSONNE1.) en partage et en liquidation de l’immeuble situé à ADRESSE3.).

Le partage en nature des immeubles demeure la règle.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de procéder au partage en nature lorsqu’un des coindivisaires le

demande et si la consistance et la composition des biens ne s’opposent pas à ce qu’ils

soient commodément partagés (Cour 9 juillet 1997, numéro 16638 du rôle).

Aux termes de l’article 827 du Code civil, « Si les immeubles ne peuvent se partager

commodément, il doit être procédé à la vente par licitation devant le tribunal ».

L’article 827 du Code civil s’oppose à ce que le juge substitue aux seuls modes de

partage prévus par la loi un procédé différent, sauf le cas où toutes les parties y

donneraient leur consentement.

Ainsi, mises à part les particularités concernant l’attribution préférentielle et la viabilité

économique d’une exploitation, hypothèses non données en l’occurrence, la seule

appréciation à faire par les juridictions est de savoir si les immeubles ne peuvent pas se

partager commodément.

En l’espèce il n’est pas contesté que l’immeuble situé à L-ADRESSE1.) est une maison

unifamiliale qui est impartageable en nature. Il est, en outre, constant en cause que les

parties ne s’accordent pas sur le prix de vente du bien, chacun opposant une évaluation

différente du bien. Il y a dès lors lieu d’en déduire que le bien n’est pas commodément

partageable, de sorte qu’il y a lieu d’en ordonner la licitation.

Il y a lieu de charger Maître Patrick SERRES, notaire de résidence à L-ADRESSE9.), afin

de procéder aux opérations de partage et de liquidation de l’indivision.

Dans ce contexte, il convient de préciser que rien n’empêchera les parties d’enchérir

elles-mêmes lors de la vente aux enchères du bien.

La demande en nomination d’un expert est, au vu de ce qui précède, dépourvue de

pertinence et est à rejeter.

2.3.

Quant aux demandes formulées par PERSONNE1.) sur base de l’article

815-13 du Code civil

Lors de la liquidation de l'indivision, il doit être tenu compte, en vertu de l'article 815-13

du Code civil, des dépenses relatives à l'amélioration du bien ou à sa conservation

réalisée par un indivisaire dans l’intérêt de l’indivision.

Il est constant en jurisprudence que le remboursement par un indivisaire sur ses deniers

personnels d’un prêt ayant servi à l’acquisition d’un bien indivis s’analyse comme une

dépense faite pour la conservation juridique du bien, c’est-à-dire une dépense nécessaire

au sens de l’article 815-13 du Code civil.

Il est également admis en jurisprudence qu’un coindivisaire peut, en se basant sur l’article

815-13 du Code civil, faire valoir ses droits résultant d’un apport en fonds propres fait lors

de l’acquisition d’un bien indivis, dans le cadre du partage du bien concerné (voir par

exemple, TAL, 21 juin 2016, n° 144/2016).

Aux termes de ses conclusions de synthèse, PERSONNE1.) demande, respectivement

soutient pêle-mêle et de manière fort confuse:

-

qu’au 7 novembre 2004, elle aurait payé la somme de 304.714,12.- euros au titre

du remboursement du prêt hypothécaire relatif à l’immeuble litigieux situé à

ADRESSE3.),

-

que PERSONNE2.) devrait être condamné à payer, respectivement à réintégrer la

somme de 178.967,87.- euros (80.000 + 35.600 + 24.400 + 38.967,87) dans le

cadre du partage, avec les intérêts à partir de la date de l’achat de la maison, sinon

à partir de ses conclusions du 6 décembre 2024, jusqu’à solde,

-

qu’elle aurait apporté à titre de fonds propres le montant de 35.560.- euros en vue

de l’acquisition du bien situé à ADRESSE3.),

-

qu’elle aurait payé seule le montant de 11.500.- euros correspondant à l’assurance

solde restant dû,

-

que PERSONNE2.) devrait être condamné au paiement de la somme de 63.810.-

euros (16.750 + 35.560 + 11.500), avec les intérêts légaux à partir du 9 avril 2013,

sinon de la demande en justice, jusqu’à solde,

Il convient d’emblée de rejeter sur base de l’article 815-13 du Code civil les demandes

de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.) à lui payer les montants précités.

La question qui se pose est celle de savoir si PERSONNE1.) peut faire valoir une créance

à l’égard de l’indivision par rapport à ces montants.

-

concernant le remboursement du prêt contracté pour l’acquisition du bien

situé à ADRESSE3.) :

PERSONNE1.) soutient avoir procédé au remboursement d’un montant de 304.714,12.-

euros. Afin d’en rapporter la preuve, elle verse les tableaux d’amortissement liés aux

comptes SOCIETE8.) NUMERO5.) et SOCIETE8.) NUMERO4.).

Elle verse également le contrat de prêt contracté en date du 9 avril 2013 et portant sur

un montant de 362.900.- euros.

Or, c’est à tort que PERSONNE1.) prétend démontrer, à partir de ces pièces, qu’elle

aurait remboursé un montant de 304.714,12.- euros.

S’il est vrai que ces deux tableaux renseignent des remboursements effectués sur les

deux comptes, ils ne fournissent toutefois aucune indication quant à la provenance des

montants remboursés.

Il s’y ajoute que le montant de 179.242,92.- euros figurant dans le tableau lié au compte

numéro NUMERO4.) à la date du 30 septembre 2014 ne correspond pas à un

remboursement à proprement parler, mais à un transfert d’une partie du prêt de 362.900.-

euros vers le compte numéro SOCIETE8.) NUMERO6.).

Dans la mesure où PERSONNE1.) ne verse pas les copies des virements ou extraits de

compte documentant ses remboursements effectifs depuis un compte ouvert en son seul

nom sur les comptes prêts, elle ne démontre pas dans quelle proportion elle a contribué

au remboursement du prêt.

Sa demande fondée sur l’article 815-13 du Code civil au titre de ses remboursements du

prêt contracté pour l’acquisition de la maison située à ADRESSE3.) est à déclarer non

fondée.

-

concernant les apports personnels de PERSONNE1.) en vue de l’acquisition

du bien situé à ADRESSE3.)

PERSONNE1.) soutient qu’elle aurait effectué les apports personnels suivants :

1. un montant de 80.000.- euros,

2. un montant de 16.750.- euros,

3. un montant de 35.560.- euros,

4. un montant de 35.600.- euros.

Concernant le montant de 80.000.- euros, PERSONNE1.) verse une copie d’un extrait de

compte documentant un transfert depuis un compte ouvert en son seul nom de 80.000.-

euros sur le compte du notaire avec comme date valeur le jour de la passation de l’acte

de vente, le 9 avril 2013, et visant dans la communication précisément cette vente.

Or, l’affirmation de PERSONNE1.) selon laquelle elle aurait effectué un apport de

80.000.- euros se trouve en contradiction avec les indications figurant dans l’acte de

vente du 9 avril 2013 qui renseigne que le prix de vente a été financé à concurrence d’un

montant de 35.600.- euros à l’aide de deniers personnels appartenant à PERSONNE1.).

PERSONNE2.) conteste que PERSONNE1.) aurait effectué un apport personnel de

80.000.- euros. Ce montant aurait bien été viré sur le compte du notaire, mais il n’aurait

pas uniquement consisté dans des fonds personnels de PERSONNE1.).

Il convient de constater que le montant de 80.000.- euros ne peut pas intégralement

correspondre à un apport personnel de PERSONNE1.), puisqu’ajouté au prêt bancaire

de 362.900.- euros, ce montant dépasse le prix d’acquisition de 410.000.- euros.

PERSONNE1.) ne donne pas d’explication quant à l’emploi exacte du montant de

80.000.- euros. Par ailleurs, et même si les dispositions d’un acte notarié, lorsque celles-

ci ne reflètent que les déclarations des parties à l’acte ne font foi que jusqu’à preuve

contraire (Cour 20 février 1934, Pas. 13, p.261), il n’empêche que, jusqu’ à ce jour,

PERSONNE1.) n’a jamais remis en cause le contenu de l’acte notarié de vente.

Or, le virement sur le compte du notaire ne saurait à lui seul, dans la mesure où il est en

contradiction avec la mention explicite figurant dans l’acte de vente et à défaut

d’explication quant à l’utilisation plus précise du montant de 80.000.- euros, ne saurait

prouver à suffisance de droit l’existence d’un apport personnel de 80.000.- euros par

PERSONNE1.) en vue de l’acquisition du bien immobilier situé à ADRESSE3.).

Il y a partant lieu de retenir que PERSONNE1.) a apporté à titre personnel le montant de

35.600.- euros, tel que cela résulte de l’acte notarié de vente, en vue de l’acquisition de

la maison indivise et qu’elle peut faire valoir une créance de 35.600.- euros à l’encontre

de l’indivision.

Il découle de ce qui précède que PERSONNE1.) ne rapporte pas non plus la preuve d’un

apport personnel de 16.750.- euros, ni d’un apport de 35.560.- euros qui fait double-

emploi avec le montant de 35.600.- euros, PERSONNE1.) mentionnant tantôt l’un et

tantôt l’autre.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 815-13 du Code civil

au titre de l’apport personnel réalisé pour l’acquisition de maison de ADRESSE3.) est

uniquement fondée pour le montant de 35.600.- euros.

PERSONNE1.) demande le paiement des intérêts légaux à compter de l’acquisition de

l’immeuble litigieux, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

A défaut de disposition légale spéciale, les intérêts légaux commencent à courir à partir

du jour de la sommation de payer conformément à l’article 1153 du Code civil.

Comme, en l’espèce, PERSONNE1.) n’a pas sommé au paiement de cette somme avant

de formuler sa demande dans ses conclusions de synthèse du 6 décembre 2024, les

intérêts courent partant à partir de cette date.

-

concernant le paiement au moyen de fonds propres de l’assurance solde

restant dû

PERSONNE1.) soutient qu’elle se serait acquittée seule d’un montant de 11.500.- euros

correspondant à l’assurance solde restant dû couvrant le prêt lié à l’acquisition du bien

immobilier situé à ADRESSE3.).

Elle ne verse aucune pièce concernant ledit paiement, ni le contrat d’assurance y relatif.

Il s’y ajoute que son allégation est contredite par l’avis d’échéance de la société

d’assurance SOCIETE9.) du 23 mars 2023 qui fait état d’une prime annuelle de

1.461,40.- euros correspondant au contrat d’assurance solde restant dû sur deux têtes

n°NUMERO7.) prenant effet le 9 avril 2013.

En l’absence de toute explication plus circonstanciée, il y a lieu d’admettre que cet avis

d’échéance correspond bien à l’assurance solde restant dû lié au prêt contracté en vue

de l’acquisition du bien immobilier situé à ADRESSE3.).

Eu égard à ce qui précède, PERSONNE1.) ne saurait faire valoir une créance de 11.500.-

euros à l’égard de l’indivision de ce chef.

Sa demande est non fondée de ce chef.

-

concernant les dépenses effectuées à partir de fonds propres

PERSONNE1.) fait valoir qu’elle aurait payé de ses fonds propres l’achat et l’installation

d’une cuisine dans la maison située à ADRESSE3.) pour un montant de 24.000.- euros

PERSONNE2.) fait valoir que PERSONNE1.) ne rapporterait pas la preuve du

financement de cet achat et de cette installation.

PERSONNE1.) ne verse, en effet, aucune facture.

Le Tribunal est d’avis que les pièces n° 7 et 8 versées par PERSONNE1.), ne sont au vu

des constations de PERSONNE2.), pas de nature à prouver à suffisance de droit l’achat

et l’installation d’une cuisine à partir de deniers propres de PERSONNE1.).

PERSONNE1.) ne saurait dès lors faire valoir une créance de 24.000.- euros à l’égard

de l’indivision au titre d’une dépense de conservation ou d’amélioration du bien immobilier

situé à ADRESSE3.) au sens de l’article 815-13 du Code civil.

PERSONNE1.) soutient encore avoir payé de ses fonds propres un montant de

38.967,87.-

euros qui correspondrait à des frais « SOCIETE4.),

SOCIETE3.)

(raccordement gaz),

SOCIETE5.), SOCIETE10.), Charges communales, Assurance

maison ».

PERSONNE1.) verse à l’appui de ses prétentions des décomptes établis par ses soins

et joints à ses conclusions de synthèse. Elle ne verse toutefois aucune facture, ni preuve

de paiement.

PERSONNE2.) fait valoir que PERSONNE1.) ne rapporterait pas la preuve de ces

dépenses par des fonds personnels.

Les décomptes versés par PERSONNE1.), ne sont, au vu des constations de

PERSONNE2.), pas de nature à prouver à suffisance les dépenses alléguées à partir de

deniers propres de PERSONNE1.).

Il s’ensuit que PERSONNE1.) ne saurait faire valoir une créance de 38.967,87.- euros à

l’égard de l’indivision au titre d’une dépense de conservation ou d’amélioration du bien

immobilier situé à ADRESSE3.) au sens de l’article 815-13 du Code civil.

2.3.

Quant aux demandes de rapport à la masse indivise formulées par

PERSONNE2.)

PERSONNE2.) soutient que le montant de 80.000.- euros versé par PERSONNE1.) sur

le compte du notaire HELLINCKX aurait un caractère « commun » et il demande à se voir

donner acte de sa participation dans le financement de l’acquisition de l’immeuble indivis

à raison de 44,6%.

Dans ce contexte, PERSONNE2.) demande la communication des informations relatives

aux opérations sur le compte de PERSONNE1.) numéro SOCIETE8.) NUMERO2.) entre

le 1er juillet 2013 et le 30 septembre 2014.

A titre subsidiaire, s’il ne devait pas être tenu compte du schéma de financement pré-

décrit et que seules les stipulations contenues dans l’acte notarié du 9 avril 2013 devaient

être retenues, il demande à voir réintégrer le montant de 63.250.- euros avec les intérêts

légaux à compter du 6 mars 2013, jusqu’à solde, montant qui correspond au produit de

la vente du bien immobilier situé à ADRESSE7.) et qui aurait intégralement été viré sur

le compte personne de PERSONNE1.).

Ce montant de 63.250.- euros aurait été versé par le notaire BETTINGEN sur le compte

de PERSONNE1.), alors qu’il aurait dû être partagé entre PERSONNE1.) et lui-même.

En l’espèce, le Tribunal a d’ores et déjà retenu qu’il n’y avait pas lieu de s’écarter des

dispositions de l’acte notarié de vente du 9 avril 2013, le virement de 80.000.- euro sur le

compte du notaire HELLINCKX étant au vu des contestations adverses et en l’absence

de toute explication complémentaire, insuffisant pour démontrer un apport personnel de

PERSONNE1.) à concurrence de 80.000.- euros.

La demande de PERSONNE2.) visant à se voir communiquer toute information relative

aux opérations bancaires effectuées sur le compte de PERSONNE1.) entre le 1er juillet

2013 et le 30 septembre 2014 est partant également à rejeter.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de PERSONNE2.) en réintégration

du montant de 63.250.- euros dans l’indivision.

Il est constant en cause que par acte notarié du 8 octobre 2007, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont acquis, chacun pour une moitié indivise, un bien immobilier situé à

ADRESSE7.).

Il est également constant en cause que par acte notarié du 4 mars 2013, le même bien a

été vendu au prix de 270.000.- euros.

Ayant acquis le bien à raison d’une moitié indivise chacun, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont également propriétaires indivis pour moitié chacun de la créance du

prix de vente qui se trouve subrogée à l’immeuble, sauf preuve contraire.

En effet, les fonds résultant de la vente de l’immeuble sont indivis, c’est à dire propres à

chaque époux en fonction de ses droits dans l’indivision, le prix de vente ayant été

subrogé au bien vendu (J. FLOUR et G. CHAMPENOIS, Les régimes matrimoniaux,

éditions Armand Colin Paris 1995, n. 292, p. 254 ; CAL-2020-00973 du rôle, du 9 juin

2021, p. 6.).

Le produit de la vente de l’immeuble indivis situé à ADRESSE7.) se trouve donc subrogé

à l’immeuble qu’il remplace dans la masse indivise.

PERSONNE1.) soulève, sur base de l’article 815-10, alinéa 2 du Code civil, l’irrecevabilité

pour cause de prescription de la demande de PERSONNE2.).

Or, au vu des développements qui précèdent et à la subrogation qui s’est opérée, la

prescription extinctive quinquennale de l’article 815-10, 2° du Code civil, qui s’applique à

la recherche relative aux fruits et revenus des biens en indivision, ne trouve pas

application en l’espèce.

Ainsi, et à défaut de démontrer qu’il existait entre les parties un accord de répartition

différent, il y a lieu de retenir que les droits respectifs de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) dans l’indivision constituée par le solde du produit de la vente de

l’immeuble situé à ADRESSE7.) sont de moitié chacun.

En l’espèce, il résulte du décompte du notaire BETTINGEN du 6 mars 2013 versé en

cause qu’il subsistait un solde en faveur de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) découlant

de la vente immobilière du 4 mars 2013 d’un montant de 63.250.- euros.

PERSONNE1.) ne conteste pas que le montant de 63.250.- euros a été transféré en date

du 6 mars 2013 sur son compte personnel numéro SOCIETE8.) NUMERO2.) auprès de

la SOCIETE11.).

Il y a donc lieu de retenir que l’indivision dispose d’une créance à l’égard de

PERSONNE1.) à hauteur de 63.250.- euros.

PERSONNE2.) demande le paiement des intérêts sur le montant précité à compter du 6

mars 2013, jusqu’à solde.

A défaut de disposition légale spéciale, les intérêts légaux commencent à courir à partir

du jour de la sommation de payer conformément à l’article 1153 du code civil.

Comme, en l’espèce, PERSONNE2.) n’a pas sommé au paiement de cette somme, avant

de formuler sa demande dans ses conclusions de synthèse du 17 janvier 2025, les

intérêts courent partant à partir de cette date.

PERSONNE2.) demande également la restitution à la masse indivise du montant de

310,97.- euros, viré par le notaire HELLINCKX suite à l’acquisition du bien immobilier

situé à ADRESSE3.) sur le compte personnel de PERSONNE1.).

Il résulte de la facture du notaire HELLINCKX du 7 mai 2013 que ce montant correspond

à un « trop perçu » par rapport aux avances payées d’un montant de 7.600.- euros.

PERSONNE1.) ne prend pas spécialement position par rapport à cette demande.

Les pièces dont dispose le Tribunal ne permettent pas de déterminer si les avances sur

les honoraires du notaire HELLINCKX ont été réglées à partir de fonds communs ou de

fonds propres de l’une des parties.

A défaut de toute contestation, il y a lieu de dire que l’indivision dispose d’une créance à

l’égard de PERSONNE1.) à hauteur de 310,97.- euros.

PERSONNE2.) demande le paiement des intérêts sur le montant précité à compter du

16 mai 2013, jusqu’à solde.

A défaut de disposition légale spéciale, les intérêts légaux commencent à courir à partir

du jour de la sommation de payer conformément à l’article 1153 du code civil.

Comme, en l’espèce, PERSONNE2.) n’a pas sommé au paiement de cette somme, avant

de formuler sa demande dans ses conclusions de synthèse du 17 janvier 2025, les

intérêts courent partant à partir de cette date.

2.4.

Quant à la demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité

d’occupation

Aux termes de l’article 815-9, 1° du Code civil, « chaque indivisaire peut user et jouir des

biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit

des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de

l’indivision (…) ».

L’article 815-9, 2° du Code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de

la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il est de principe qu’en cas d’indivision, une indemnité d’occupation est due à compter du

jour où l’un des indivisaires jouit à titre privatif du bien indivis. Pour que l’indemnité

d’occupation soit due, il faut que le demandeur rapporte la preuve que la jouissance du

bien indivis par l’un des indivisaires est exclusive, c’est-à-dire qu’elle exclut la jouissance

des autres indivisaires. Il suffit donc, pour que l’indemnité soit due, que l’un des

indivisaires ait le libre usage du bien et que sa jouissance exclue celle de ses

coindivisaires. La manière dont le bien est occupé importe peu. Dès lors que les

coindivisaires sont exclus de la jouissance du bien, l’indemnité d’occupation leur est due.

L’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative d’un immeuble indivis doit

revenir à l’indivision et non au coindivisaire de l’occupant (Cour d’appel Nîmes, 19 avril

2001 : Juris-Data n°2001-150157 – Cass. fr. 1re civ., 14 novembre 1984 : Bull. civ. I,

n°305). L’indemnité d’occupation, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à

l’indivision par la jouissance privative d’un coindivisaire, est due à l’indivision jusqu’au

partage et doit entrer dans la masse active partageable (Cass. fr. 1re civ., 30 mai 2000;

Cass. fr. 1re civ., 18 janv. 1989 : JCP N 1989, prat. 328 ; Bull. civ. I, n° 22).

Les juges doivent rechercher en quoi cette occupation effective par un coindivisaire a

constitué une impossibilité de droit ou de fait pour l’autre coindivisaire d’user de la chose

indivise (Cass. 16 juin 2016, n°68/16, registre n°3663).

Pour que l’indemnité soit due, il faut que le demandeur rapporte la preuve que la

jouissance des biens indivis par l’autre indivisaire est exclusive, c’est-à-dire exclut sa

jouissance des lieux. Le caractère exclusif de cette jouissance privative est constitué par

le fait que l’indivisaire occupant empêche les autres indivisaires d’utiliser les biens indivis.

En l’espèce, PERSONNE2.) explique avoir quitté le domicile familial en octobre 2020

suite à une profonde mésentente et des disputes incessantes avec PERSONNE1.).

Il verse aux débats deux convocations de la police des 6 février 2023 et 26 mars 2023

concernant une « atteinte à la vie privée » et des « menaces » le 1er janvier 2023 et un

« comportement pouvant être qualifié de stalking » le 24 février 2023.

Il verse également une requête déposée devant le juge aux affaires familiales en date du

8 mars 2023 ayant notamment pour objet d’organiser des modalités de résidence

alternée pour l’enfant commun mineur.

PERSONNE1.) soutient que le fait pour PERSONNE2.) d’avoir quitté le domicile familial

n’aurait pas entraîné de jouissance exclusive dans son chef. Elle fait, par ailleurs, valoir

qu’il entreposerait toujours un ou deux véhicules dans le garage de l’habitation et qu’il

ferait un usage exclusif du hangar de la maison.

Force est de constater que le seul fait d’avoir librement quitté le domicile familial en

octobre 2020 ne prouve pas que PERSONNE1.) aurait, dès cet instant, empêché

PERSONNE2.) de revenir et d’occuper le bien.

Le fait pour PERSONNE1.) d’appeler la police, pour la première fois, d’après les pièces

produites, le 1er janvier 2023 démontre toutefois la volonté ferme et définitive de

PERSONNE1.) de ne plus tolérer la présence de PERSONNE2.) au domicile familial.

Il convient donc de retenir que c’est à partir du 1er janvier 2023 que l’occupation de

l’immeuble indivis par PERSONNE1.) est devenue exclusive.

L’occupation du garage par des véhicules appartenant à PERSONNE2.) n’est, par

ailleurs, pas démontrée, et même contredite par les photos versées en cause. Son usage

exclusif du hangar n’est pas établi non plus.

En principe, le montant de l’indemnité d'occupation est déterminé par les juridictions en

vertu de leur pouvoir d’appréciation souverain, la valeur locative des immeubles par

application de la loi sur les baux à loyer étant une méthode privilégiée pour déterminer

cette indemnité, soit 5% de la valeur de l’immeuble.

Le tribunal peut toutefois se détacher de cette règle.

En l’espèce, chacune des parties verse une évaluation immobilière différente.

La société SOCIETE1.) évalue le bien en date du 13 juin 2024, suivant les statistiques

de l’observatoire de l’habitat à 1.129.464.- euros et après application d’un coefficient

correctif à 988.281.- euros. Elle retient finalement une moyenne des montants qui

précèdent et y ajoute la valeur estimée du grenier aménageable, de sorte à retenir un

prix estimé de 1.208.872,5.- euros. Elle conseille toutefois un prix de vente affiché

maximum de 1.195.000.- euros.

La société SOCIETE7.) évalue, quant à elle, le bien en date du 27 avril 2024 à 750.000.-

euros.

Le Tribunal retiendra, pour les besoins de la cause, la moyenne des deux évaluations,

soit 972.500.- euros ([1.195.000 + 750.000] /2).

Dans la mesure où PERSONNE2.) réclame une indemnité correspondant à 3,5% du

capital investi, il y a lieu de fixer la valeur locative annuelle du bien à 34.037,5.- euros

(3,5 % de 972.500), soit 2.836,46.- euros par mois.

Le Tribunal fixe partant l’indemnité mensuelle pour la jouissance de la maison indivise

située à ADRESSE3.) à la somme de 2.836,46.- euros, montant que PERSONNE1.) doit

dès lors à l’indivision existant entre elle et PERSONNE2.) à partir du 1er janvier 2023

jusqu’au jour de la licitation, sinon jusqu’au jour de la cessation de l’occupation.

2.5.

Quant à la demande de PERSONNE2.) fondée sur l’article 815-13 du

Code civil

PERSONNE2.) soutient qu’il aurait réalisé des gros et menus travaux d’amélioration dans

la maison indivise et aurait acheté les matériaux nécessaires. Il y aurait consacré

plusieurs centaines d’heures.

Il estime partant disposer d’une créance d’un montant de 7.000.- euros (soit 500 heures

x 14.- euros) sur le fondement de l’article 815-13, 1° du Code civil.

C’est toutefois à tort que PERSONNE2.) estime que les photos versées en cause et le

rapport d’enquête sociale réalisé dans le cadre du droit d’hébergement de l’enfant

commun prouveraient à suffisance la réalité desdits travaux.

Si certaines photos illustrent effectivement des travaux en cours dans la maison, elles ne

permettent pas d’identifier l’ampleur desdits travaux, ni les personnes qui les ont réalisés.

Le rapport d’enquête social, qui n’est pas versé aux débats, ne permet, d’après l’extrait

reproduit dans ses conclusions de synthèse par PERSONNE2.), pas davantage de

prouver que des travaux relevant du champ d’application de l’article 815-13, 1° du Code

civil auraient été réalisés par ses soins.

PERSONNE2.) ne verse, par ailleurs, aucune facture d’achat de matériaux, ni

d’attestation testimoniale de ses amis qui l’auraient aidé à réaliser lesdits travaux.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE2.) sur le fondement de l’article 815-13 du

Code civil est à déclarer non fondée.

2.6.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE2.) formule une demande en remboursement de ses frais et honoraires

d’avocat uniquement si l’assignation devait être sanctionnée par la nullité pour cause de

libellé obscur.

Tel n’étant pas le cas, il n’y a pas lieu d’examiner cette demande.

S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui

payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre

2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page

166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à rejeter.

Quant à la demande en exécution provisoire formulée par la partie demanderesse, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec

ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des

avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties (CSJ, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.

L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances de

la cause.

Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

Au vue de l’issue de l’instance, il y a lieu de faire masse des frais et dépens et les imposer

pour moitié à chacune des parties.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit le moyen de nullité de l’exploit d’assignation du 4 octobre 2023 pour cause de libellé

obscur non fondé,

dit les demandes principales et reconventionnelles recevables en la forme,

dit la demande de PERSONNE1.) en liquidation et partage de l’indivision fondée,

partant, ordonne la liquidation et le partage de l’immeuble indivis entre PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) situé à L-ADRESSE1.),

ordonne la licitation de l’immeuble sis à L-ADRESSE10.), inscrit au cadastre de la

commune de ADRESSE3.), section A de ADRESSE3.) comme suit : numéro

NUMERO8.), lieu-dit « ADRESSE4.) », place (occupée, bâtiment à habitation), d’une

contenance de 04 ares 20 centiares,

commet à ces fins Maître Patrick SERRES, notaire de résidence à L-ADRESSE9.),

désigne Madame le Premier juge, Catherine TISSIER, pour surveiller les opérations de

liquidation et de partage et faire rapport au Tribunal le cas échéant,

dit qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge commis, il sera pourvu à leur

remplacement par le Président du siège, sur simple requête à lui présentée,

dit la demande en nomination d’un expert aux fins d’évaluation de l’immeuble indivis non

fondée,

dit que PERSONNE1.) dispose d’une créance à l’égard de l’indivision sur le fondement

de l’article 815-13 du Code civil à hauteur de 35.600.- euros, augmentée des intérêts

légaux à compter du 6 décembre 2024,

dit la demande de PERSONNE2.) en communication de toutes les opérations bancaires

effectuées sur le compte personnel de PERSONNE1.) numéro SOCIETE8.) NUMERO2.)

auprès de la SOCIETE11.) entre le 1er juillet 2013 et le 30 septembre 2014 non fondée,

dit que l’indivision dispose d’une créance à l’égard de PERSONNE1.) à hauteur de

63.250.- euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 17 janvier 2025,

dit que l’indivision dispose d’une créance à l’égard de PERSONNE1.) à hauteur de

310,97.- euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 27 janvier 2025,

dit que l’indivision dispose d’une créance à l’égard de PERSONNE1.) à titre d’indemnité

d’occupation à hauteur de 2.836,46.- euros par mois, à partir du 1er janvier 2023 jusqu’au

jour de la licitation, sinon jusqu’au jour de la cessation de l’occupation,

dit la demande de PERSONNE2.) sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil au

titre de travaux d’amélioration réalisés dans la maison indivise non fondée,

dit que dans le cadre de ses opérations de partage et de liquidation, le notaire tiendra

compte des enseignements du présent jugement et notamment de:

-

la créance de PERSONNE1.) à l’égard de l’indivision à hauteur de 35.600.- euros,

augmentée des intérêts légaux à compter du 6 décembre 2024,

-

la créance de l’indivision à l’égard de PERSONNE1.) à hauteur de 63.250.- euros,

augmentée des intérêts légaux à compter du 17 janvier 2025,

-

la créance de l’indivision à l’égard de PERSONNE1.) à hauteur de 310,97.- euros,

augmentée des intérêts légaux à compter du 27 janvier 2025,

-

la créance de l’indivision à l’égard de PERSONNE1.) à titre d’indemnité

d’occupation à hauteur de 2.836,46.- euros par mois, à partir du 1er janvier 2023

jusqu’au jour de la licitation, sinon jusqu’au jour de la cessation de l’occupation,

dit les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure

basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens et les impose pour moitié à chacune des parties.