Tenant partially wins rent reduction claim for heating issues but loses damages due to insufficient evidence.

Rép. n°250/26

du 20.01.2026

L-BAIL-802/25

Audience publique du vingt-et-un janvier deux mille vingt-six

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant en personne,

et

la société anonyme SOCIETE1.) SA,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.),

partie défenderesse,

comparant par son gérant PERSONNE2.),

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5

septembre 2025au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 4

novembre 2025 à 09.00 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 2 décembre

2025 à 9 heures salle JP 0.15, lors de laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.), se présentant

pour la société anonyme SOCIETE1.) SA furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par contrat de bail conclu le 24 mai 2023 avec effet au 1er juin 2023, la société anonyme

SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE1.), pour

une durée de 4 mois, une chambre meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 780 euros et d’une avance sur charges mensuelle

de 80 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois.

Par un second contrat de bail conclu le 24 août 2023 avec effet au 1er octobre 2023, la société

SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée de 4 mois, une chambre

meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

780 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 80 euros, payables ensemble et d’avance

le premier de chaque mois.

Par un troisième contrat de bail conclu le 3 janvier 2024 avec effet au 1er février 2024, la société

SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée minimum de 6 mois, une

chambre meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 930 euros toutes charges comprises.

Le contrat de bail a pris fin en date du 28 février 2025 et PERSONNE1.) a quitté les lieux.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 5 septembre 2025,

PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner

au paiement de la somme de 930 euros au titre de la garantie locative indument retenue et la

somme de 358 euros au titre des dépenses indument retenues.

Il demande encore à se voir indemniser du préjudice moral et matériel subi et de la privation

de jouissance ainsi qu’une réduction de loyer.

Il demande enfin à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la

condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que la société SOCIETE1.) retiendrait de

manière abusive la garantie locative alors qu’aucun arriéré de loyer et charge locative ne serait

redû et que les lieux loués ne présenteraient aucun dégât locatif.

Il expose que le logement loué présentait des conditions d’insalubrité et de non-conformité, à

savoir des défauts de sécurité (porte principale endommagée et dangereuse, risque électrique

en raison de câbles détachés à 1m de l'eau dans la salle de bain, serrures identiques pour

plusieurs chambres) des manquement en matière d’hygiène et d’entretien (portes intérieures

endommagées rendant la circulation difficile, présence de rongeurs avérée dans la maison,

mauvaises odeurs, réfrigérateur moisi et défectueux, nettoyage insuffisant, accumulation de

déchets attirant rats et asticots) et un manque de confort (pannes fréquentes du chauffage en

hiver, provoquant problèmes respiratoires et impossibilité de télétravailler et visites intrusives

du propriétaire et de techniciens).

PERSONNE1.) conteste également les factures et charges mises en compte par le bailleur au

motif que certaines chambres seraient occupées par des couples, ce qui rendrait une répartition

équitable et traçable de la consommation impossible. De plus, les locataires auraient été tenus

de procéder eux-mêmes au nettoyage des lieux.

Il conteste plus particulièrement le décompte des déchets de la ORGANISATION1.) pour

l’année 2024 d’un montant de 626,04 euros, les factures de gaz pour les mois de mars à

septembre 2023 au motif qu’il aurait été absent et celles du mois de septembre 2023 à août

2024. Il conteste enfin les factures d’électricité pour les mois de mars 2023 à août 2024 et fait

valoir que les lieux loués auraient été affectés de nombreuses coupures de chauffage et d’eau

chaude.

Enfin, il soutient qu’il résulterait du rapport d'inspection réalisé par la ORGANISATION1.)

suit à ses plaintes que les lieux loués violeraient les normes d'habitabilité.

PERSONNE1.) reproche au bailleur un manquement à ses obligations découlant de l’article

1721 du code civil et il soutient avoir subi, en raison des manquements aux conditions

minimales de sécurité, salubrité et habitabilité des lieux loués un préjudice de jouissance

consistant en une privation de confort, des dommages matériels et préjudice moral, affectant

sa santé et son bien-être. Il demande également une réduction de loyer.

La société SOCIETE1.) conteste l’ensemble des demandes tant dans leur principe que dans

leur quantum pour être non fondées.

Elle fait valoir que ce serait à bon droit qu’elle aurait retenu une partie de la garantie locative

en raison des charges impayées pour les années 2023 à 2025 suivant décompte versé en cause.

Elle expose avoir toujours fait entretenir et réparé la chaudière. En ce qui concerne les non-

conformités relevées dans le rapport de la ORGANISATION1.), elle fait valoir que celles-ci ne

seraient que minimes.

En ce qui concerne les charges, elle explique que l’ensemble des charges seraient partagé de

manière égale entre tous les locataires tout en reconnaissant que le mode de facturation ne serait

pas des plus clair.

A l’audience des plaidoiries et sur question du tribunal, PERSONNE1.) a demandé une

réduction de loyer de 200 euros par mois pendant une durée de 6 mois ainsi qu’un montant de

500 euros au titre du dédommagement des préjudices subis.

La société SOCIETE1.) s’oppose à la réduction de loyer au motif que celle-ci n’aurait pas lieu

d’être alors que les lieux loués seraient dans un bon état. Elle expose que la présence de

moisissure et la mauvaise odeur dans la chambre de PERSONNE1.) seraient dues à un manque

d’aération de la part de ce dernier.

Appréciation

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme

de la loi.

Le tribunal est saisi d’une demande émanant de PERSONNE1.) tendant à obtenir la restitution

de la garantie locative payée par lui en début de bail.

La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses

obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs.

N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde

revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.

La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers

ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles,

P. 31 n° 2/2001, n° 65).

Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative,

il y a lieu d’analyser dans un premier temps la question des charges locative.

1. Les charges locatives

La société SOCIETE1.) fait valoir que ce serait à bon droit qu’elle a retenu un montant de 1.288

euros au titre des charges locatives impayées pour les années 2023 à 2025.

PERSONNE1.) conteste le montant retenu pour être non justifié.

Aux termes de l’article 3 du contrat de bail conclu le 3 janvier 2024 « le loyer mensuel de base

est fixé à la somme 930€ (neuf cent trente euros) toutes charges comprises, charges

communautaires (électricité, combustible, eaux, service d’hygiène, canalisation, gérance,

femme de ménage et entretien) ainsi que les charges locatives (internet, chauffage, l’électricité,

l’eau chaude et froide) ceci jusqu’à un montant de 700€ par mois pour la maison. Tout

dépassement de ces montants sera facturé à l’ensemble des colocataires ».

Le tribunal retient que les charges locatives sont comprises dans la somme de 930 euros payable

chaque mois jusqu’à concurrence de la somme de 700 euros par mois pour l’ensemble de la

maison, ce qui équivaut à un forfait.

Aux termes de l’article 5 point 4° de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, les acomptes sur charges peuvent être fixés forfaitairement par les parties si ce

forfait correspond à la consommation et aux charges normales du locataire.

La fixation forfaitaire de l’avance sur charges telle que stipulée dans le bail signé entre les

parties au litige, qui tombe sous le couvert de la susdite loi, est partant à considérer comme

étant valablement intervenue.

Le propre d’une fixation forfaitaire des avances sur charges est d’en définir le montant au

moment de la conclusion du contrat, indépendamment des frais réels à exposer par le bailleur

pour la consommation d’énergie, l’entretien courant du logement et des parties communes, les

menues réparations ou les taxes liées à l’usage du logement.

Avec la fixation forfaitaire des charges, il n’y aura plus de décompte, car le paiement forfaitaire

a un effet libératoire et définitif, que les frais réels soient supérieurs ou inférieurs au forfait

convenu entre les parties (Lex THIELEN, le contrat de bail, Bail résidentiel et bail

professionnel, n° 316).

Il y a toutefois lieu de rappeler que bailleur qui entend récupérer auprès de son locataire la part

des frais locatifs incombant à ce dernier, ne peut se borner à lui présenter un décompte général

sans pièces justificatives. Il y a lieu de noter que d’après une jurisprudence, il a été retenu que

les factures versées par le bailleur établissent à suffisance de droit la réalité des frais exposés

par le bailleur pour le compte du locataire (Tribunal d’arrondissement Luxembourg, 10

novembre 2000, no 63671).

En ce qui concerne la répartition des frais entre les différents locataires d’un immeuble, au cas

où le bail ne renferme pas de clause de répartition, la jurisprudence retient qu’il y a lieu de

déterminer les charges incombant à un locataire déterminé au vu des surfaces louées et de la

nature de l’exploitation des lieux louées.

En l’espèce, le décompte versé en cause par la société SOCIETE1.) ne permet pas d’établir que

les charges locatives de la maison ont excédée 700 euros par mois durant les années 2023 à

2025.

De plus, le tribunal relève qu’il ne dispose d’aucune information quant à l’immeuble, le nombre

d’appartement ou encore la surface du bien loués par PERSONNE1.).

De même, il ne ressort pas des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que les décomptes

versés en cause auraient été approuvés par une assemblée générale, ou le cas échéant selon

quelle clé de répartition les frais seraient mis à charge de PERSONNE1.).

Enfin, la société SOCIETE1.) ne justifient pas les frais mis en compte, alors qu’aucune facture

n’est versée en cause.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que c’est à tort que la société SOCIETE1.) a retenu la

somme de 1.288 euros sur la garantie locative.

2. La demande en restitution de la garantie locative

Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue

au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la

durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des frais

de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes

dues.

Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas

justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement

doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) a fourni une garantie locative d’un montant de

1.860 euros.

Au vu des développements qui précèdent concernant les dégâts locatifs, il échet de retenir que

c’est à tort que la société SOCIETE1.) a retenu la somme de totale de 1.288 euros sur la garantie

locative.

La demande de PERSONNE1.) en remboursement de la somme de 1.288 euros est dès lors

fondée.

Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 1.288

euros.

3. Les demandes en indemnisation des dommages subis

PERSONNE1.) demande encore l’indemnisation du préjudice de jouissance consistant en une

privation de confort, des dommages matériels et préjudice moral, affectant sa santé et son bien-

être qu’il évalue à 500 euros.

Il demande encore une réduction de loyer à concurrence de 200 euros par mois pendant une

période de 6 mois.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et

sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose

louée ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3°

d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 1721 du même code dispose que le bailleur « est dû garantie au preneur pour tous les

vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les

aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur,

le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Le bailleur a pour obligation essentielle d’assurer la jouissance paisible du locataire et de

garantir le preneur contre les troubles d’occupation. A ce titre, il assume la garantie du fait

personnel, c’est-à-dire que ne pouvant entraver lui-même l’usage de la chose louée, il ne peut

accomplir aucun acte de nature à porter atteinte aux droits eux-mêmes qu’il a conférés au

preneur (Marcel La Haye et Joseph Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, les

baux en général, n° 619).

La garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur l’obligation de

s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur un trouble de jouissance de la chose

louée, telle qu’elle existait au moment du contrat (Henri de Page: Les principaux contrats, t. 4,

no 605).

Le tribunal relève qu’il ressort des correspondances versées en cause par PERSONNE1.) que

le chauffage a connu plusieurs pannes. Cependant, il est également établi en cause que le

bailleur a fait intervenir la société SOCIETE2.) a plusieurs reprises pour remédier aux pannes

et procéder à l’entretien de la chaudière.

Un manque de coopération du bailleur quant aux problèmes rencontrés n’est pas établi.

En ce qui concernes les manquements en matière de sécurité, d’hygiène et d’entretien dont se

prévaut PERSONNE1.), force est de constater que ceux-ci ne sont établis ou ne sont pas d’une

gravité suffisante pour entraîner un défaut de jouissance dans le chef du locataire. En effet, le

rapport établi par le Service Logement de la ORGANISATION1.) en date du 25 mars 2025 fait

bien état de divers manquements en matière de sécurité, toutefois ceux-ci ne sont pas de nature

à mettre en péril une jouissance des lieux.

Enfin, le tribunal constate encore que PERSONNE1.) n’a pas plus amplement développé sa

demande relative au préjudice matériel et moral quant à son ampleur, sa durée et les

conséquences en découlant pour le requérant personnellement.

En l’absence de plus amples éléments, tant l’existence d’une faute dans le chef du bailleur

qu’un préjudice dans le chef de la société SOCIETE1.) ne sont pas établis.

Au regard de ces considérations et en l’absence de plus amples éléments de preuve, le tribunal

retient que l’existence d’un trouble de jouissance donnant droit à indemnisation, laisse d’être

établi.

Les demandes en indemnisation est en réduction de loyer sont dès lors à rejeter pour être non

fondées.

5. Les demandes accessoires

a) L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution

provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

b) Les dépens

Les frais et dépens sont à mettre à charge de la la société SOCIETE1.), conformément aux

dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

la dit partiellement fondée,

partant condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) la somme de

1.288 euros,

en déboute pour le surplus,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par

Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK,

qui ont signé le présent jugement.

Séverine LETTNER

Juge de paix

Michel BLOCK

Greffier