Tenant default judgment awarded for rent arrears, eviction, relocation, and procedural costs in Luxembourg.

Répertoire No. 167/26

L-BAIL-963/25

Audience publique du 15 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, établie à L-

2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, RCS n° B220509, inscrite sur la liste V du

Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, qui est constituée et en

l’étude de laquelle domicile est élu, représentée par son gérant KLEYR GRASSO

GP S.à r.l., établie à la même adresse, RCS n° B220442, représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant par Maître Liza CURTEANU, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Strassen

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présente, ni représentée lors de l’audience du 18 décembre 2025

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 4 novembre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

18 décembre 2025.

A la prédite audience, Maître Liza CURTEANU, en remplacement de Maître

Fanny MAZEAUD, en représentation de KLEYR GRASSO, société en

commandite simple, fut entendue en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.),

quoique régulièrement convoquée, n’étaient ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 4 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de

Luxembourg, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.)

devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 5.900 euros à titre

d’arriérés de loyers avec les intérêts conventionnels de 1,5% par mois de

retard,

-

obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la

partie défenderesse et son déguerpissement pour non-paiement des loyers,

-

autoriser PERSONNE1.) à conserver la garantie locative de 2.000 euros,

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre

d’indemnité de relocation.

PERSONNE1.) demande encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement

d’une indemnité de procédure de 1.000 euros sur le fondement de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux

frais et dépens ainsi que l’exécution provisoire sans caution des condamnations

pécuniaires.

Quoique régulièrement convoquée, PERSONNE2.) ne comparut pas à l’audience

du Tribunal.

Aux termes d’un procès-verbal recherche du 26 novembre 2025 dressé par

l’huissier de justice Luana COGONI, la requête introductive a été valablement

signifiée à PERSONNE2.) ensemble avec une convocation avec sommation à

comparaître.

Il y a partant lieu de statuer par défaut à l’égard de PERSONNE2.).

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail du

26 février 2021, il a donné en location à PERSONNE2.) un studio meublé sis dans

une maison située à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.000 euros à augmenter de 150 euros et puis de 180 euros à titre d’avances sur

charges.

Depuis janvier 2025 jusqu’au déguerpissement effectif le 26 mai 2025, les loyers

et avances sur charges à concurrence de 5.900 euros resteraient en souffrance, de

sorte à ce qu’il y aurait lieu à condamner la défenderesse au paiement de cette

somme et à la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Conformément aux stipulations du contrat de bail, l’entièreté de la garantie

locative serait à retenir par le bailleur alors que l’occupation des lieux aurait

dépassé 36 mois. Passé ce délai, une remise à neuf du studio serait de droit.

Finalement, PERSONNE1.) fait exposer qu’il a fallu attendre un mois et demi afin

de pouvoir relouer le studio en question, de sorte à ce qu’il conclut à la

condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 1.500 euros (1 loyer

et demi) à titre d’indemnité de relocation.

Appréciation

Arriérés de loyers

Suivant contrat de bail du 26 février 2021, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un studio meublé sis dans une maison située à L-ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros à augmenter de 150 euros

et puis de 180 euros à titre d’avances sur charges.

En l’espèce, PERSONNE1.) réclame des arriérés de loyers à concurrence de 5.900

euros.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aucune preuve de paiement concernant les loyers et avances sur charges réclamés

ne figurant au dossier et compte tenu de l’absence de toute contestation à faire

valoir par PERSONNE2.), il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation

telle que formulée par PERSONNE1.) pour la somme de 5.900 euros.

Conformément au contrat de bail conclu entre parties, cette somme est à augmenter

des intérêts de retard conventionnels de 1,5% par mois de retard, jusqu’à solde.

Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du

contrat de bail.

Etant donné que la méconnaissance de ses obligations par la locataire est d’une

gravité justifiant la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande en

résiliation du contrat de bail.

Garantie locative

PERSONNE1.) demande à être autorisé à conserver la garantie locative fournie

pour le montant de 2.000 euros.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne

peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de

ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations

incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M.

HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, n° 65).

Or, en l’occurrence, le contrat de bail contient la clause suivante : « Après 36 mois

la garantie sera entière utilisée pour la remise à neuf du studio (…). »

En l’espèce, PERSONNE2.) a occupé les lieux entre le 1er mars 2021 (date d’effet

du contrat de bail) et le 26 mai 2025 (déguerpissement effectif) soit pour une durée

supérieure à 36 mois.

Conformément aux stipulations contractuelles, PERSONNE1.) est partant en droit

de retenir la garantie locative, de sorte à ce qu’il y a lieu de faire droit à sa

demande en ce sens.

Indemnité de relocation

En l’absence de stipulation contractuelle relative à une indemnité de relocation, il

y a lieu de se référer à l’article 1760 du Code civil qui dispose que :

« En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix

du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages

et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par

le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le

temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché

locatif au moment de la rupture du bail. L’indemnité de relocation ne prend cours

qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (cf. Les

Nouvelles, Le louage des choses, tome VI, n° 408).

En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE2.) a quitté le studio en

question en date du 26 mai 2025.

Il ressort ensuite de la pièce 8 versée en cause par PERSONNE1.) que les lieux ont

été donnés en location par un nouveau contrat de bail du 24 juin 2025 prenant effet

au 15 juillet 2025.

Au vu de l’absence de toute contestation de la part de PERSONNE2.), il y a lieu

de faire droit à la demande de PERSONNE1.) relative à une indemnité de

relocation d’un mois et demi de loyers, à savoir (1,5 x 1.000 =) 1.500 euros.

Faute de demande en ce sens, cette somme n’est pas à assortir d’intérêts.

Indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de laisser

à la seule charge de la partie requérante les sommes exposées par elle et non

comprises dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que sa demande en

obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile est à déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 500 euros.

Exécution provisoire

PERSONNE1.) conclut à l’exécution provisoire de la condamnation pécuniaire à

intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, au vu de l’absence de toute contestation, il y a lieu d’assortir la

présente décision de l’exécution provisoire en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire à intervenir.

En tant que partie succombant au litige, PERSONNE2.) est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

par défaut à l’égard de PERSONNE2.),

reçoit la demande en la forme ;

déclare la demande en paiement de loyers et d’avances sur charges fondée pour le

montant réclamé ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 5.900 euros

avec les intérêts conventionnels de 1,5% par mois de retard, jusqu’à solde ;

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE2.) de ne pas avoir payé les loyers ;

fait droit à la demande de PERSONNE1.) de pouvoir conserver la garantie

locative de 2.000 euros ;

déclare la demande en paiement d’une indemnité de relocation fondée pour le

montant réclamé ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.500 euros ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure

de 500 euros ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement quant à la condamnation

pécuniaire ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière