Landlord wins rent arrears and eviction; tenants lose counterclaims and pay procedural fees.

Répertoire No. 166/26

L-BAIL-686/25

Audience publique du 15 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), immatriculée au RCS Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représenté par son gérant actuellement en fonction

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Fabien FRANÇOIS, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1) PERSONNE1.),

2) PERSONNE2.),

3) PERSONNE3.), les trois demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

sub 1) – sub 3), comparant par Maître Antonio RAFFA, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 24 juillet 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

25 septembre 2025.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibérée et le prononcé fut fixé

au 9 octobre 2025. En date du 29 septembre 2025, le tribunal ordonna la rupture

du délibéré et refixa l’affaire au 18 décembre 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Fabien FRANÇOIS, en remplacement de

Maître Lex THIELEN, et Maître Antonio RAFFA, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

24 juillet 2025, la société SOCIETE1.) SARL a sollicité la convocation de

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le

tiers, au paiement de la somme de 10.500 euros à titre d’arriérés de loyers,

avec les intérêts légaux à compter d’une mise en demeure du 20 juin 2025,

sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du prononcé du

présent jugement. A l’audience du Tribunal, cette demande a été

augmentée pour y inclure les 8 mois échus depuis l’introduction de la

requête pour la porter au montant total de 28.000 euros. Il y a lieu d’en

donner acte,

-

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et ordonner le

déguerpissement des parties défenderesses dans un délai de 8 jours à

compter de la notification du présent jugement,

-

les voir condamner, chaque partie individuellement, au paiement d’une

indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de Procédure civile,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par un courrier du 5 janvier 2026,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) ont, par l’organe de leur mandataire, communiqué des pièces

supplémentaires en cours de délibéré. Alors que ces pièces n’ont pas été soumises

au débat contradictoire, celles-ci sont à écarter et le Tribunal ne saurait s’y référer.

Les moyens et prétentions de parties

La société SOCIETE1.) SARL

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SARL fait valoir que par un

contrat de bail non daté mais prenant effet au 1er mars 2025, elle a donné en

location à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une maison

unifamiliale sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 3.500

euros par mois.

Actuellement, la société SOCIETE1.) SARL se prévaut d’un défaut de tout

paiement de loyer depuis le mois de mai 2025, de sorte à ce qu’actuellement un

impayé de 28.000 euros serait à déplorer.

Par conséquent, la société SOCIETE1.) SARL conclut à la résiliation du contrat

de bail pour faute grave dans le chef des locataires et leur déguerpissement des

lieux.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

En premier lieu, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à

l’irrecevabilité de la demande adverse pour défaut de qualité à agir.

En effet, le contrat de bail aurait été conclu par une entité « SOCIETE2.) SARL »,

soit une entité différente de la demanderesse actuelle, la société SOCIETE1.)

SARL.

En deuxième lieu, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se prévalent

d’un défaut de jouissance dans leur chef et partant, par application de l’exception

d’inexécution, à être déchargés de tout, sinon de partie, du paiement du loyer

convenu.

En effet, des problèmes quant à l’évacuation des eaux usés et de chauffage auraient

apparu dès l’entrée en vigueur du bail, rendant ainsi les lieux impropres à l’usage.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

versent un rapport d’expertise unilatérale de l’expert Pascal BARBIER.

A titre reconventionnel, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

concluent à voir condamner la société SOCIETE1.) SARL :

-

aux travaux de remise en état et

-

au paiement de la somme de 511,88 euros correspondant à la facture

dressée par l’expert susmentionné..

Il y a lieu de lui en donner acte.

La société SOCIETE1.) SARL

La société SOCIETE1.) SARL conteste les demandes reconventionnelles

adverses.

En effet, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) resteraient en défaut

d’établir la réalité du dommage allégué et que les défauts soulevés aient été

dénoncés à la bailleresse.

Appréciation

Quant à la qualité à agir de la société SOCIETE1.) SARL

La qualité pour agir se définit comme étant la faculté légale d’agir en justice, et

par suite, le titre auquel on figure dans un acte juridique ou dans un procès. Ont

seuls qualité pour agir, le propriétaire du droit litigieux, son mandataire légal ou

conventionnel, ou ses créanciers.

Toute personne, qui prétend qu’une atteinte a été portée à un droit lui appartenant

et qui profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame, a un intérêt

personnel à agir en justice et donc qualité pour le faire.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail versé en cause que la partie réservée au

bailleur porte la mention de l’entité « SOCIETE2.) SARL ».

Cette entité est représentée par PERSONNE4.) en sa qualité de gérant.

Il est évident en cause que c’est bien la requérante, la société SOCIETE1.) SARL,

qui est partie au contrat de bail alors que la mention « SOCIETE2.) » fait référence

à une simple enseigne commerciale.

La société SOCIETE1.) SARL a donc qualité à agir en cause.

Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité résultant d’une absence de qualité à agir

doit être déclaré non-fondé.

Obligation de paiement le loyer respectivement l’exception d’inexécution

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Le bailleur, de son côté, est obligé de délivrer au preneur la chose louée,

d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir

paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit également garantie au

preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage,

quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du

contrat de bail.

L’exception d’inexécution, prévue par l’article 1134-2 du code civil, est le droit

qu'à chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son

obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.

L'exception d'inexécution donne lieu, entre les parties, à une situation d'attente.

L'excipiens ne se trouve pas définitivement relevé de ses obligations, mais est

simplement autorisé à en suspendre l'exécution tant que l'autre partie ne s'est pas

elle-même exécutée ou n'a pas offert de le faire. L'exception d'inexécution est en

effet destinée à obtenir du cocontractant qu'il exécute son obligation, et elle ne peut

être utilisée que de manière limitée dans le temps. Ainsi, le preneur ne doit user de

ce moyen de se faire justice à soi-même s'il n'a pas à sa disposition d’autres moyens

pour arriver à ses fins.

Le locataire ne peut, en effet, se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution

pour justifier le non-paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le

bailleur reste en défaut d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le

manquement du bailleur est avéré indiscutable et incontestable (TAL 5 février

2013, numéro 146898 du rôle).

Pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable

inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution

prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution

justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées (TAL, 18 décembre 1997, numéro

59818 du rôle).

L'inexécution par le bailleur d'une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable.

Il faut en outre que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est victime ou

de la nécessité des réparations à effectuer ; s'il ne l'a pas fait, il ne peut retarder le

paiement du loyer en alléguant l'inexécution des obligations du bailleur (Yvette

Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244). Toute rétention de loyer

doit dès lors être précédée d'une dénonciation par le locataire des griefs au bailleur

afin que celui-ci ait la possibilité d'y remédier.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à être déchargés

complètement sinon partiellement du paiement du loyer pour exception

d’inexécution dans le chef de la société SOCIETE1.) SARL.

En effet, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se prévalent d’un

problème d’évacuation des eaux usés et de chauffage lesquels problèmes existant

dès l’entrée en vigueur du bail et étaient connus par la société SOCIETE1.) SARL.

Cette dernière conteste l’existence des dégâts allégués et conteste avoir été

informés de ceux-ci.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

fournissent un rapport d’expertise unilatérale dressé par l’expert Pascal BARBIER

le 3 décembre 2025.

Cette pièce unilatérale fait état d’un défaut d’évacuation des eaux grises en raison

d’une contre-pente dans la canalisation de l’immeuble générant la présence de

déchets fécales dans le garage. Existerait également un défaut de chauffage alors

que le circulateur de l’installation en question serait défectueux.

Face aux contestations de la société SOCIETE1.) SARL, le Tribunal relève que la

force probante de cette pièce unilatérale est limitée alors que la bailleresse n’a pas

été invitée à participer aux opérations d’expertise. Cette pièce est encore très

succincte et ne fait pas état des démarches effectuées par l’expert afin de pouvoir

tirer ses conclusions.

Ensuite, il y a lieu de souligner que PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) restent en défaut de prouver qu’ils ont informé la société

SOCIETE1.) SARL de l’existence des dégâts allégués, de sorte à ce que celle-ci

n’a à aucun moment été en mesure d’y remédier- le cas échéant.

Il en résulte que PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont en défaut

de prouver la réalité de leur dommage et la dénonciation des problèmes soulevés

à la bailleresse, de sorte à ce que l’exception d’inexécution soulevée reste à être

établie.

Par conséquent, l’obligation de paiement du loyer prévue par l’article 1728 du code

civil demeure à charge de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aucune preuve de paiement concernant les loyers et avances sur charges réclamés

ne figurant au dossier et compte tenu de l’absence de toute contestation à faire

valoir par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) quant au quantum

de la demande adverse, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle

que formulée par la société SOCIETE1.) SARL pour la somme de 28.000 euros

avec les intérêts légaux sur la somme de 10.500 euros à compter de la demande en

justice du 24 juillet 2025 et sur la somme de 17.500 euros à compter du 18

décembre 2025, jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) SARL conclut à la condamnation solidaire de

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au paiement de cette somme.

La solidarité ne se présume pas.

Il ressort de l’analyse du contrat de bail que ce dernier ne contient pas de clause de

solidarité.

La société SOCIETE1.) SARL reste encore en défaut de prouver l’application de

tout autre mécanisme juridique pour prouver la solidarité entre parties, de sorte à

ce qu’il y a lieu de condamner PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

conformément à la demande subsidiaire de la requérante, chacun pour le tiers au

paiement de cette somme.

Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du

contrat de bail.

Etant donné que la méconnaissance de leurs obligations par les locataires est d’une

gravité justifiant la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande en

résiliation

du contrat de bail et d’ordonner le

déguerpissement

de

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans un délai de deux mois à

partir de la notification du présent jugement.

Demandes reconventionnelles

Pour mémoire, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent

reconventionnellement à voir condamner la société SOCIETE1.) SARL :

-

aux travaux de remise en état et

-

au paiement de la somme de 511,88 euros correspondant à la facture

dressée par l’expert susmentionné.

Au vu des développements qui précèdent, ces demandes reconventionnelles sont à

déclarer non-fondées.

Indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de laisser

à la seule charge de la partie requérante les sommes exposées par elle et non

comprises dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que sa demande en

obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile est à déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 250 euros

par partie défenderesse.

Exécution provisoire

La société

SOCIETE1.)

SARL conclut à l’exécution provisoire de la

condamnation pécuniaire à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

En tant que parties succombant au litige, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) sont à condamner aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

écarte des débats les pièces versées en cours de délibéré ;

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa demande à

titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leurs

demandes reconventionnelles ;

dit non-fondé le moyen d’irrecevabilité tiré de la qualité à agir de la requérante ;

dit qu’il n’y a pas exception d’inexécution du contrat de bail dans le chef de la

société SOCIETE1.) SARL ;

déclare la demande en paiement de loyers et d’avances sur charges fondée pour le

montant réclamé ;

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), chacun pour un

tiers, à payer à la société SOCIETE1.) SARL la somme de 28.000 euros avec les

intérêts légaux sur la somme de 10.500 euros à compter de la demande en justice

du 24 juillet 2025 et sur la somme de 17.500 euros à compter du 18 décembre

2025, jusqu’à solde ;

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de ne pas avoir payé les loyers

;

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de deux mois

à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces

dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

déclare non-fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) chacun à payer à la

société SOCIETE1.) SARL une indemnité de procédure de 250 euros ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière