Landlord wins eviction and arrears claim against tenant; tenant's security deposit offsets partial debt.

Répertoire No. 161/26

L-BAIL-930/25

Audience publique du 14 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Emeline DEQUEKER, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Robert LOOS, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21

octobre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 15 décembre 2025.

Lors de la prédite audience,

Maître

Emeline DEQUEKER, en

remplacement de Maître Robert LOOS, et PERSONNE2.) se présentaient

et furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 21 octobre 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 11.850.-EUR à titre d’arriérés de loyers

et de charges avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, de constater que le bail a été valablement résilié aux torts

exclusifs du défendeur avec effet au 8 août, sinon au 26 septembre 2025,

sinon de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre

parties, et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un

délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Enfin, il demande à se voir réserver le droit de réclamer ultérieurement une

indemnité pour dégâts locatifs ainsi qu’une indemnité d’occupation pour

tout maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation et une

indemnité de relocation .

Le requérant expose que, suivant contrat de bail signé en date du 30

septembre

2015, ensemble

l’avenant

du

25 mai 2016, la partie

défenderesse a pris en location un appartement situé à L-ADRESSE3.),

moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 3.250.-EUR, loyer dont

il était prévu qu’il augmente de 100.-EUR au 1er janvier de chaque année.

Toutefois, au jour du dépôt de la requête, le locataire resterait redevable de

trois mois de loyer.

Malgré plusieurs mises en demeure, la partie défenderesse ne s’étant pas

exécutée, il aurait été procédé, par courrier du 8 août 2025, à la résiliation

du bail avec effet immédiat, aux torts exclusifs du locataire, ce dernier étant

prié de quitter les lieux pour le 26 septembre de la même année.

À l’audience des plaidoiries, le requérant a déclaré que le locataire avait

entretemps quitté les lieux et a augmenté sa demande, qu’elle porte

désormais à la somme de 15.250.-EUR. Ce montant comprend les arriérés

de loyers en cause, l’indemnité d’occupation pour le prorata du mois de

novembre 2025 ainsi que la somme de 400.-EUR au titre de décompte de

frais. Il a également déclaré renoncer à sa demande en déguerpissement

et ne pas s’opposer à ce que le principal soit compensée avec le montant

de la garantie locative.

PERSONNE2.) n’a pas contesté les montants réclamés. Il a toutefois

demandé que la garantie locative d’un montant de 6.500.-EUR soit imputée

sur la condamnation.

Il a en outre fait valoir s’être trouvé dans une situation financière difficile et

a sollicité un délai de paiement de trois mois afin de régler ses dettes.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

De prime abord, il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été valablement

résilié en date du 8 août 2025 aux torts exclusif du locataire, ce dernier ne

contestant pas ce point.

Au vu des pièces versées en cause et de l’acceptation de la partie

défenderesse de payer le montant réclamé, il y a lieu de condamner

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 15.250.- EUR avec

les intérêts légaux à partir des demandes respectives.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au

contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

La garantie locative étant de 6.500.- EUR, il y a lieu d’ordonner une

compensation judiciaire entre ces montants, de sorte que PERSONNE2.)

devra payer à PERSONNE1.) la somme de (15.250 – 6.500) 8.750.-EUR.

Quant à la demande en paiement échelonné, la partie défenderesse n’a fait

ni de proposition concrète quant au remboursement ni indiqué comment sa

situation financière allait évoluer dans le futur, de sorte qu’il y n’a pas lieu de

la faire bénéficier du délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil.

Aucune demande, ni au titre d’indemnité pour dégâts locatifs, ni au titre

d’indemnité de relocation, n’ayant été présentée à l’audience, il n’y a pas

lieu d’analyser ces prétentions.

PERSONNE1.) n’ayant pas rapporté l’iniquité en l’espèce, il est encore à

débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice

de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation

précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas,

l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il y a dette reconnue de sorte qu’il y a lieu de prononcer

l’exécution provisoire de la condamnation à intervenir.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE2.) doit en supporter les frais et

dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des deux parties et en premier ressort,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable ;

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) recevable ;

constate que le contrat de bail a été valablement résilié aux torts exclusifs

du locataire en date du 8 août 2025 et que la demande en déguerpissement

est devenue sans objet ;

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de charges et d’indemnité d’occupation ;

la déclare fondée pour la somme totale réclamée de 15.250.-EUR ;

dit que PERSONNE2.) dispose d’une créance de 6.500.- EUR au titre de

la restitution de la garantie locative ;

ordonne la compensation judiciaire entre ces montants ;

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

8.750.-EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 5.350.-EUR à partir

du 21 octobre 2025, et sur la somme de 3.400.-EUR à partir du 15

décembre 2025, dates des demandes en justice respectives, le tout jusqu’à

solde ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure ;

ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière