Court dismisses copropriété annulation suit for procedural defects and lack of standing. The plaintiff failed to prove the resolutions harmed their interests.

Jugement civil 2026TALCH10/00002

Audience publique du vendredi, neuf janvier deux mille vingt-six

Numéro TAL-2024-10227 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Elma KONICANIN, greffier.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER,

huissier de justice, demeurant à Luxembourg, en date du 20 novembre 2024,

comparaissant par Maître Yves WAGENER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ENSEIGNE1.) », sis à

L-ADRESSE2.), représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit GEIGER,

comparaissant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés

S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite

sur la liste V du Tableau d’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée

au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, qui

est constituée et en l’étude de laquelle domicile est élu, représentée aux fins de cette

procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 14 octobre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 14 octobre 2025 de

l’audience des plaidoiries fixée au 5 décembre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 5 décembre 2025.

Par exploit d’huissier du 20 novembre 2024, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI

a fait donner assignation au SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

« ENSEIGNE1.) »

(ci-après

le

« SOCIETE2.)

DES

COPROPRIETAIRES »)

à

comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en

matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 6 juin 2025, la société

SOCIETE1.) a demandé à voir :

-

dire que les décisions prises par l’assemblée générale ordinaire du 30 septembre

2024 sont annulées,

-

réserver à la société SOCIETE1.) le droit de réclamer en cours de procédure toute

rectification du décompte qui s’impose, sous astreinte à préciser en temps et lieu

suivant qu’il appartiendra,

-

rejeter les demandes adverses pour être ni prouvées, ni fondées,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

condamner le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES au paiement d’un montant

de 1.500.- euros à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES à tous les frais et dépens

de l’instance avec distraction au profit de Maître Yves WAGENER qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 8 août 2025, le SOCIETE2.)

DES COPROPRIETAIRES a, pour sa part, demandé à voir :

-

débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses moyens et demandes,

-

partant, déclarer non fondée sa demande en annulation des décisions prises au

cours de l’assemblée générale du 30 septembre 2024,

-

débouter la partie demanderesse de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

à titre reconventionnel, condamner la partie demanderesse à payer au

SOCIETE4.) un montant de 2.000.- euros à titre d’indemnité de procédure basée

sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner la partie demanderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer qu’en date du 30 septembre

2024, le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES aurait tenu une assemblée générale

ordinaire lors de laquelle plusieurs résolutions auraient été prises.

L’assemblée aurait réuni des copropriétaires représentant un total de 648,333 millièmes.

La société SOCIETE1.), représentant 351,667 millièmes de la copropriété, n’aurait été ni

présente, ni représentée lors de cette assemblée générale.

L’assemblée aurait adopté avec 436,002 millièmes favorables les comptes annuels

relatifs à l’exercice allant du 12 janvier 2023 au 31 décembre 2023, accordant ainsi la

décharge au syndic jusqu’au 31 décembre 2023.

L’assemblée aurait aussi approuvé le budget prévisionnel et les avances sur charges

mensuelles pour l’exercice comptable du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Lors de l’assemblée, le syndic aurait, en outre, présenté des offres de prix de plusieurs

entreprises pour la fourniture et la pose d’une nouvelle chaudière.

L’assemblée générale aurait accepté l’offre de la société SOCIETE5.) pour la fourniture

et la pose d’une chaudière SOCIETE6.) 45 KW pour un montant de 17.638,57.- euros.

Cette décision aurait été votée favorablement par 436,002 millièmes tandis que 212,330

millièmes auraient voté contre.

Le syndic aurait lancé un appel de fonds pour financer ces travaux.

La société SOCIETE1.) fait encore valoir qu’elle aurait versé des avances mensuelles et

qu’un montant de 9.179,48.- euros correspondrait à son solde débiteur au 31 décembre

2023. Ce montant correspondrait à la différence entre les avances mensuelles et les

diverses charges qui lui auraient été imputées tout au long de l’année. Elle aurait ainsi

été concernée par le règlement d’appels de fonds extraordinaires, notamment celui de

5.274,97.- euros au 27 février 2023.

Une restitution des avances mensuelles à hauteur de NUMERO3.)- euros aurait été

effectué par le syndic et aurait contribué au calcul de ce solde actuel et final.

Or, ce montant de 9.179,48.- euros serait théorique et contesté. Les frais de chauffage

auraient été indûment facturés à la société SOCIETE1.), alors qu’elle disposerait de son

propre chauffage totalement indépendant.

La société SOCIETE1.) déclare partant contester les résolutions prises lors de

l’assemblée générale du 30 septembre 2024.

La société SOCIETE1.) fait valoir que son action aurait été introduite endéans le délai

fixé par l’article 34, alinéa 2, de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis.

Elle serait propriétaire des lots numéros 1, 15 et 18 de la résidence « ADRESSE4.) ».

Conformément à l’article 24, paragraphe 3 de l’acte de base du 27 avril 1979, ces trois

lots disposeraient de leur propre système de chauffage distinct de celui de la copropriété,

et le locataire paierait lui-même les frais de gaz de sa propre chaudière.

Or, la société SOCIETE1.) se verrait facturer des charges de chauffage collectif, tel que

cela résulterait de la « Répartition exercice 2023 », qui indiquerait un montant de

1.436,83.- euros pour le « chauffage N°0002 » qui n’aurait strictement rien à voir avec les

lots dont elle serait propriétaire.

Il y aurait partant une mauvaise application des règles de répartition des charges.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, des critères différents pourraient être retenus pour la répartition des

charges. A défaut de convention y relative, les copropriétaires seraient tenus d’y participer

en fonction de l’utilité que ces éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) n’utiliserait pas de services collectifs ou d’élément

d’équipement communs pour se chauffer, alors qu’elle disposerait de son propre système

de chauffage. Les charges de chauffage lui seraient partant indûment imputées.

Il y aurait donc lieu d’annuler les décisions contenues dans le procès-verbal d’assemblée

générale ordinaire du 30 septembre 2024.

Exiger un investissement de 9.179,48.- euros serait incohérent et contraire au

remboursement des avances mensuelles d’un montant de NUMERO3.)- euros, qui

semblerait plutôt indiquer que la société SOCIETE1.) n’avait pas d’obligation financière

supplémentaire.

Le SOCIETE4.) soutiendrait dans ses conclusions que le montant de 9.179,48.- euros

engloberait un appel de fonds extraordinaire de 5.274,97.- euros.

Or, la société SOCIETE1.) ne serait pas concernée par le financement d’une nouvelle

chaudière et le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES ne pourrait pas faire un appel de

fonds à son égard de 5.274,97.- euros.

Bien que le procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2024 indiquerait que

les lots 1 et 4 seraient exclus de cette problématique, la société SOCIETE1.) serait

toutefois aussi propriétaire des lots 14 et 18 qui ne seraient pas mentionnés dans le

procès-verbal.

Il s’ensuivrait que la société SOCIETE1.) serait assujettie au paiement de charges pour

lesquelles elle ne tirerait aucun bénéfice direct.

Le SOCIETE4.) ne pourrait pas soutenir que l’appel de fonds extraordinaire de 5.274,97.-

euros se rapporterait à des « charges communes générales » pour un « entretien divers »

portant sur la période du 1er février 2023 au 31 janvier 2024 sans préciser sur quels

travaux précisément porterait ce montant. Il ne serait pas établi que ces « charges

générales communes » et l’ « entretien divers », allégué par la partie adverse, ne

concerne pas des dépenses liées à la chaudière.

La société SOCIETE1.) fait ensuite valoir que l’achat et l’installation d’une nouvelle

chaudière seraient à qualifier d’ « acquisition immobilière » et de « travaux comportant

transformation, addition ou amélioration » au sens de l’article 17 c) de la loi du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Or, les décisions prises lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2024 n’auraient

pas respecté l’exigence légale de la double majorité prévue à cet article, à savoir la

majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix.

Le syndic n’aurait pas non plus procédé à la mise en œuvre des mesures prévues à

l’article 26 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis,

et plus particulièrement à la répartition des coûts et des charges des travaux en fonction

des avantages perçus par chaque copropriétaire et la fixation des dépenses liées au

fonctionnement, à l’entretien et au remplacement des parties communes ou des éléments

transformés ou créés, telle que l’installation d’une nouvelle chaudière.

Les décisions contenues dans le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30

septembre 2024 seraient donc à annuler de ce chef.

La société SOCIETE1.) fait encore valoir que l’imposition de charges et l’appel de fonds

ainsi que l’installation d’un chauffage collectif sans prise en compte de son statut

particulier et sans explication transparente constituerait une décision contraire à l’intérêt

commun et constituerait un abus de majorité ouvrant la voie à une contestation fondée

sur la protection de ses droits en tant que copropriétaire minoritaire et sur l’équité des

décisions de l’assemblée.

Les décisions contenues dans le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30

septembre 2024 seraient donc également à annuler de ce chef.

Le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES reconnaît que la société SOCIETE1.) dispose

de son propre système de chauffage.

Cela résulterait de l’article 24 de l’acte de base du 27 avril 1979 qui disposerait que les

lots 1, 15 et 18 auraient une installation de chauffage individuelle, tandis que les autres

lots seraient chauffés par une installation de chauffage centrale commune pour lesquels

leurs propriétaires supporteraient seuls les frais afférents.

Le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES conteste toutefois que des frais de chauffage

aient été imputés à la société SOCIETE1.), de même qu’il conteste que des charges de

chauffage collectif sans rapport avec sa partie d’immeuble lui auraient été facturés.

Cela résulterait du décompte individuel dressé par la société SOCIETE7.) versé en

cause. Dans ce décompte, seuls les frais d’eau froide seraient imputés à la société

SOCIETE1.) pour un montant de 1.436,83.- euros. Ce montant et seulement ce montant

serait repris dans le décompte détaillé relatif à la répartition des frais au cours de l’année

2023, document également versé en cause.

Il n’y aurait partant aucune erreur ou mauvaise application des règles de répartition des

charges ni, a fortiori, violation de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis.

Il indique ensuite ne pas comprendre en quoi la restitution d’avances mensuelles qui

aurait été opérée pourrait entraîner la nullité des décisions de l’assemblée générale du

30 septembre 2024.

Ladite restitution ne constituerait ni plus ni moins qu’une opération arithmétique et

aucunement un désintéressement ou une exonération. Il s’agirait du montant des

avances prévues dans le cadre du budget prévisionnel pour l’année 2023, soit 10 x

368,35.- euros + 2 x 377,52.- euros.

Le solde débiteur de 9.179,48.- euros correspondrait, lui, au détail suivant :

-

arriérés de charges pour l’année 2023 :

2.782,38.- euros

-

solde redû pour l’année 2022 :

995,69.- euros

-

appel de fonds extraordinaire :

5.274,97.- euros

-

frais de relance :

38,28.- euros

-

frais de relance :

88,16.- euros

Le SOCIETE4.) fait, par ailleurs, valoir que l’appel de fonds de 5.274,97.- euros serait

antérieur à l’assemblée générale du 30 septembre 2024 et ne pourrait donc pas

concerner la fourniture et la pose d’une nouvelle chaudière.

Il résulterait, en outre, de l’ordre du jour repris dans la convocation à l’assemblée générale

du 30 septembre 2024 que la société SOCIETE1.) ne serait pas concernée par cette

problématique. Il serait libellé : « 4. Etude et vote des offres de prix pour le remplacement

du système de chauffage central (hors lots n° 001 & 004) ».

Ce serait à tort que la société SOCIETE1.) soutiendrait que l’ordre du jour omettrait

d’indiquer les lots 15 et 18 dont elle serait également propriétaire. Aux termes de l’acte

de base modificatif du 6 mai 2010, le lot 15 serait devenu le lot 004 et le lot 18 serait

devenu le lot 001.

La société SOCIETE1.) ne préciserait finalement pas quels frais de chauffage et de

nettoyage de chaudière lui auraient été facturés pour les exercices 2022 et 2023.

Quant à la prétendue violation des articles 17 et 26 de la loi du 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis, le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES fait

valoir que les éléments de chauffage central ne constitueraient pas des biens immeubles,

attachés à perpétuelle demeure au logement. Il s’agirait d’éléments d’équipement

commun.

Le remplacement de la chaudière vétuste par une nouvelle chaudière répondant aux

standards actuels de sécurité et d’économie d’énergie constituerait des travaux de

réparation, de réfection ou de remplacement comportant une amélioration ou une

transformation d’élément d’équipement existants au sens de l’article 16 d) de la loi du 16

mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Avec un vote favorable à hauteur de 436,002 millièmes sur une base de vote de 648,333

millièmes, la décision aurait donc été adopté à la majorité, en conformité avec l’article 16

d) précité.

Le SOCIETE4.) conteste également tout abus de majorité. L’installation de la nouvelle

chaudière ne serait pas contraire aux intérêts de la société SOCIETE1.) étant donné que

cette dernière n’y aurait en réalité aucun intérêt. Elle ne serait pas concernée par cette

disposition, ni techniquement, ni budgétairement. L’appel de fonds extraordinaire à ce

titre ne la concernerait pas.

Il découlerait de tout ce qui précède que la demande adverse en annulation des décisions

de l’assemblée générale du 30 septembre 2024 serait à rejeter.

Le SOCIETE4.) demande finalement à voir déclarer non fondée la demande de la société

SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité de procédure basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile.

Il demande, de son côté, la condamnation de la partie adverse à lui payer un montant de

2.000.- à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile et sa condamnation aux frais et dépens de l’instance.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

Quant à la recevabilité

Le Tribunal rappelle qu’en application de l’article 34, alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975,

« les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales »

doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou

défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification faite par le syndic (M.

Elter, F. Schockweiler, Copropriété des immeubles bâtis et ventes d’immeubles à

construire au Grand-Duché de Luxembourg, éd. 1978, n° 544).

En vertu de l’article 34, alinéa 2 précité de la loi du 16 mai 1975, l’action en nullité n’est

ouverte qu’aux « copropriétaires opposants ou défaillants ». Seuls peuvent donc agir en

nullité contre une décision de l’assemblée générale les copropriétaires qui n’ont pas

assisté et qui n’étaient pas représentés à la réunion, ainsi que ceux qui ont voté contre la

résolution soumise au vote. Ni les copropriétaires qui ont voté en faveur d’une résolution,

en formulant des réserves, ni ceux qui se sont simplement abstenus du vote n’ont qualité

pour attaquer une résolution adoptée (M. Elter, F. Schockweiler, op.cit., n° 542 ; Trib. Lux.

21 novembre 1990, n° 613/90, rôles 40683 et 40708).

Il n’est pas contesté par le SOCIETE4.) que la société SOCIETE1.) ait introduit son exploit

d’assignation du 20 novembre 2024 endéans le délai légal prescrit de deux mois à

compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2024.

Il est, par ailleurs, constant en cause que la société SOCIETE1.) revêt la qualité de

copropriétaires de la résidence « ADRESSE4.) ».

Il résulte, en outre, du procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2024 que la

société SOCIETE1.) n’était ni présente, ni représentée à cette assemblée générale.

Il en découle que la société SOCIETE1.) a qualité pour demander l’annulation des

résolutions prises lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2024.

La demande de la société SOCIETE1.), ayant, pour le surplus, été introduite dans les

forme et délai de la loi, et n’ayant pas été critiquée à cet égard, est à déclarer recevable

en la forme.

2.2.

Quant au fond

Le tribunal rappelle que l’action intentée par un copropriétaire qui a pour objet de

contester les décisions des assemblées générales trouve sa base dans l’article 34, alinéa

2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est de principe que cette action constitue un recours en annulation et en cette matière,

les tribunaux n’ont compétence que pour statuer sur la régularité ou la légalité des

décisions des assemblées générales; ils ne peuvent que constater la validité ou la nullité

de ces décisions, sans pouvoir se substituer à un syndicat de copropriété pour imposer

en ses lieu et place une autre décision, sous peine de s’immiscer indûment dans la

gestion de l’immeuble, laquelle relève des seules attributions de l’assemblée générale

(cf. JCl. Copropriété, vol. I, fasc. 87-20, n° 117).

L’opportunité même des décisions prises en assemblée générale n’est donc pas

susceptible d’être contestée, car les tribunaux ne peuvent s’immiscer dans la gestion de

la copropriété (Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2001 : JurisData n° 2001-134246. ; cf.

JCl. Copropriété, Fasc. 85 ou JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 95-20 ou JCl.

Assemblées générales, Fasc. 95-35, Voies de recours contre les décisions d’assemblée :

motifs d’annulation).

Les cas d’ouverture de l’action en nullité des décisions de l’assemblée générale des

copropriétaires se ramènent à trois: en premier lieu l’inobservation des formalités légales

dans la convocation, la tenue, la composition des assemblées, dans la computation des

voix et l’inobservation des conditions de majorité, en second lieu le dépassement de

pouvoir et en troisième lieu la fraude et l’abus de majorité (ELTER & SCHOCKWEILER,

La copropriété des immeubles bâtis, éd. 1978, nos. 534 et suivants ; Cour d’appel, 1er

mars 2007, 9e chambre, nos. 27250 et 29226 du rôle).

Il convient de préciser qu’en l’espèce, la société SOCIETE1.) demande, sur base de

l’article 34, paragraphe 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, l’annulation de toutes les résolutions prises lors de l’assemblée

générale des copropriétaires de la résidence « ADRESSE4.) » en date du 30 septembre

2024.

Dans la motivation de ses conclusions de synthèse, elle précise que sa demande tend à

voir annuler l’ensemble des décisions, sauf celles prises à l’unanimité.

Dans le dispositif de ses conclusions de synthèse, elle sollicite toutefois l’annulation des

décisions prises par l’assemblée générale du 30 septembre 2024 sans exception.

Le Tribunal s’en tiendra, par conséquent, à la demande de la société SOCIETE1.) telle

que formulée au dispositif de ses conclusions de synthèse.

2.2.1. Quant à la violation de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de

la copropriété des immeubles bâtis

La société SOCIETE1.) fonde tout d’abord sa demande en annulation sur l’article 7 de la

loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que

« les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à

l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs

relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent

des dispositions de l’article précédent. Des critères différents peuvent être retenus pour

la répartition des charges entraînées par les éléments d’équipement commun. A défaut

de convention y relative, les copropriétaires sont tenus d’y participer en fonction de l’utilité

que ces éléments présentent à l’égard de chaque lot. L’assemblée des copropriétaires

peut, à tout moment, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, modifier les règles

de répartition des différentes catégories de charges pour les adapter aux critères prévus

par les dispositions qui précèdent. »

Le Tribunal rappelle que l’ordre du jour figurant dans la convocation à l’assemblée général

du 30 septembre 2024 était le suivant :

« 1.

Constitution du bureau de l’assemblée (1 Président, 2 Scrutateurs)

2. Etude et vote du décompte du 01.01.2023 au 31.12.2023, vote décharge

syndic,

3. Etude et vote du budget prévisionnel et des avances sur charges mensuelles pour

l’exercice comptable du 01.01.2024 au 31.12.2024,

4. Etude et vote des offres de prix pour le remplacement du système de chauffage

central (hors lots n°001 & 004)

5. Etude et vote des offres de prix pour la fourniture et pose des moyens de protection

incendie,

6. Divers. »

La société SOCIETE1.) explique qu’elle se serait vue facturer des charges de chauffage

collectif, alors que ses lots 1, 15 et 18 disposeraient de leur propre système de chauffage.

Elle fait, en outre, valoir que les lots 15 et 18 n’auraient pas été exclus du procès-verbal

d’assemblée générale du 30 septembre 2024.

Le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES fait valoir que les lots 1, 15 et 18 auraient été

remplacés par les lots n°001 et 004.

L’article 24, paragraphe 3 de l’acte de base organisant la copropriété de la résidence

« ADRESSE4.) » du 27 avril 1979 dispose : « Exception : les lots numéros UN, QUINZE

et DIX-HUIT ont une installation de chauffage individuelle pour ces lots. Le propriétaire

de ces lots supportera seul les frais de nettoyage, de réparation et de renouvellement de

cette installation, ainsi que les frais de consommation de combustible. Les autres lots

sont chauffés par une installation de chauffage central commune. Les copropriétaires de

ces lots supporteront donc seul les frais afférents (réparation, nettoyage, renouvellement,

combustible) ».

Il résulte, par ailleurs, du tableau annexé à l’acte de base modificatif du 6 mai 2010 que :

-

le lot n° 1 est devenu les lots n° 008 et n° 010,

-

le lot n° 15 est devenu le lot n° 004

-

le lot n° 18 est devenu le lot n° 001.

L’acte précise que « la société SOCIETE1.) est propriétaire de :

001 UC 81 DEPOT

11,593/1000

004 UC 81 DEPOT

25,974/1000

008 UC 81 COMMERCE-DUPLEX

282,657/1000

010 UC 01 COMMERCE-DUPLEX

31,667/1000

TOTAL :

351,667/1000 ».

Le SOCIETE4.) ne conteste pas que la société SOCIETE1.) dispose, par rapports aux

lots dont elle est propriétaire, d’une installation de chauffage propre.

Il est un fait que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires renseigne

uniquement « hors lots n°001 & 004 », alors qu’elle aurait également dû exclure les lots

n° 008 et 010.

Le procès-verbal d’assemblée générale précise, quant à lui, que l’appel de fonds pour le

financement des travaux de remplacement de la chaudière « sera réparti selon les

millièmes à disposition de chaque copropriétaire (base de calcul 648,333 millièmes) ».

Or, il résulte de l’acte de base modificatif du 6 mai 2010 que la société SOCIETE1.)

dispose en tout de 351,667/1000, soit 1000 millièmes moins 648,333 millièmes. La

société SOCIETE1.) a donc, en principe, bien été exclue de la répartition des charges

par rapport la résolution concernant l’installation d’une nouvelle chaudière centrale.

Le Tribunal considère, partant, qu’il importe peu que la convocation ne renseigne comme

étant exclus que les lots n°001 et n°004, puisqu’il résulte du procès-verbal d’assemblée

générale que la société SOCIETE1.), avec l’intégralité de ses millièmes dans la

copropriété, à savoir 351,667 millièmes, a été exclue du vote de la résolution numéro 4

relative à l’installation d’une nouvelle chaudière centrale et donc, en principe, exclue de

tout paiement de charges y relative.

Le procès-verbal d’assemblée générale a donc une apparence de régularité à cet égard.

Il n’empêche que s’il devait s’avérer que le décompte de charges 2023 et le budget

prévisionnel 2024 mettent à la charge de la société SOCIETE1.) des frais relatifs au

chauffage collectif, les résolutions prises dans ce contexte encourraient la nullité.

Le SOCIETE4.) conteste que la société SOCIETE1.) se serait vue mettre à son compte

des charges de chauffage collectif.

Il appartient à la société SOCIETE1.) de démontrer que par les résolutions adoptées lors

de l’assemblée générale du 30 septembre 2024, elle aurait été inclue dans la clé de

répartition des charges de la copropriété par rapport aux charges de chauffage collectif

et que de telles charges auraient été mises à son compte.

A cet effet, la société SOCIETE1.) renvoie à sa pièce dénommée « Répartition exercice

2023 » qui mentionnerait un montant de 1.436,83.- euros pour le « chauffage N°002 » et

qui n’aurait rien à voir avec les lots dont elle serait propriétaire.

Le SOCIETE2.) DES COPROPRIETAIRES explique que le montant de 1.436,83.- euros

correspondrait uniquement à la consommation d’eau froide de la société SOCIETE1.).

Elle renvoie au décompte individuel de la société SOCIETE1.) établi par la société

SOCIETE7.) en date du 23 avril 2024.

Il résulte du décompte précité établi par la société SOCIETE7.) par rapport à la période

du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 que le montant de 1.436,83.- euros correspond

aux frais de consommation d’eau froide et qu’aucun frais de chauffage ne sont mis à la

charge de la société SOCIETE1.).

Le montant total des frais de chauffage et des frais annexes de l’immeuble, incluant les

frais de consommation d’eau froide, s’élèvent pour l’année 2023, suivant le décompte de

la société SOCIETE7.) à 21.814,49.- euros.

Bien que le poste figurant dans le décompte individuel de la copropriété de la société

SOCIETE1.) mentionne dans son libellé le terme « chauffage », il résulte clairement des

pièces versées en cause que le montant de 1.436,83.- euros figurant à ce poste

représente la quote-part de la société SOCIETE1.) dans le montant total de 21.814,49.-

euros et que le montant de 1.436,83.- euros correspond uniquement à ses seuls frais de

consommation d’eau froide.

Il ne résulte, par ailleurs, d’aucun autre poste du décompte individuel de copropriété que

des frais de chauffage collectif auraient été mis à la charge de la société SOCIETE1.).

En effet, une telle mise en compte ne saurait être déduite, tel que tente de le faire la

société SOCIETE1.), du remboursement du montant de NUMERO3.)- euros qui figure

dans son décompte individuel à titre de « restitution d’avances mensuelles ».

Ce montant correspond à l’opération comptable effectuée à la clôture de l’exercice

comptable par laquelle les provisions sur charges (issues du budget prévisionnel) sont

remplacées par les charges effectivement constatées dans les comptes définitifs.

Si les charges réelles sont supérieures, il y a un appel complémentaire. Si elles sont

inférieures, la différence est remboursée ou imputée sur les provisions de l’exercice

suivant.

En l’espèce, le montant des charges prévisionnelles de l’année 2023 s’élevait à

NUMERO3.)- euros, le montant des charges réglées par la société SOCIETE1.) au cours

de l’exercice 2023 s’élevait à 3.245.- euros et le montant des charges engagées, c’est-à-

dire effectivement constatées à l’issue de l’exercice s’élevait à 6.027,38.- euros. Il s’ensuit

que la société SOCIETE1.) redevait sur l’exercice 2023 un montant de 2.782,38.- euros

à titre d’arriérés de charges.

La mise en compte de frais de chauffage collectif ne peut davantage être déduite de

l’appel de fonds extraordinaire de 5.274,97.- euros.

En effet, cet appel de fonds porte la date du 27 février 2023 dans le décompte individuel

de la société SOCIETE1.). Il est donc manifestement antérieur aux résolutions prises lors

de l’assemblée générale ordinaire du 30 septembre 2024.

La société SOCIETE1.) fait valoir, dans ce contexte, qu’elle aurait par le passé déjà été

contrainte de payer un montant de 7.033,34.- euros suite à un appel de fonds

extraordinaire émis pour une réparation urgente du chauffage en date du 13 octobre

2020.

La société SOCIETE1.) verse, dans ce contexte, un échange de courriers électroniques,

sans toutefois fournir d’explication circonstanciée concernant cet échange.

Le Tribunal constate, à l’examen de cet échange, qu’en date du 23 septembre 2020, un

certain PERSONNE1.), agissant apparemment en tant que représentant du syndic

provisoire a envoyé un courrier électronique à un certain

PERSONNE2.),

vraisemblablement un des copropriétaires de la résidence « ADRESSE5.) ».

Dans ce courrier électronique, PERSONNE1.) rappelle qu’en date du 9 septembre 2020,

l’assemblée générale des copropriétaires aurait décidé de créer d’urgence une réserve

financière permettant au conseil de gérance de réaliser sans tarder certains travaux, dont

notamment l’échange d’un brûleur au niveau du chauffage, la réparation de portes et du

parlophone. Ces travaux auraient été estimés à 20.000.- euros et la société SOCIETE1.)

se serait engagée à transférer, sur base de ses 3516,67 dix millièmes, dans un délai de

15 jours, une somme de 7.033,34.- euros.

En date du 13 octobre 2020, PERSONNE1.) a adressé un rappel de l’engagement pris

par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2020 et a, à nouveau

demandé le paiement par la société SOCIETE1.) du montant de 7.033,34.- euros.

En date du 19 octobre 2020, PERSONNE3.) de la fiduciaire SOCIETE8.), a transmis à

PERSONNE1.)

la prise de position de « M.

PERSONNE4.) », représentant

vraisemblablement la société SOCIETE1.), suivante : « PERSONNE5.), nous avons un

chauffage privé, indépendant du reste de l’immeuble, donc ne paie pas ses factures. »

Il résulte de cet échange que la société SOCIETE1.) semble effectivement avoir été

appelée à contribuer à une réserve financière destiné à réaliser certains travaux, dont

notamment l’échange d’un brûleur au niveau du chauffage.

Cet appel de fonds semble toutefois faire suite à une assemblée générale des

copropriétaires tenue en date du 9 septembre 2020.

La société SOCIETE1.) ne verse pas le procès-verbal de ladite assemblée générale.

Le Tribunal ignore si la société SOCIETE1.) a voté pour ou contre les résolutions en

question, si elle s’est abstenue ou encore si elle n’était pas représentée lors de cette

assemblée générale.

En tout état de cause, la société SOCIETE1.) ne démontre pas, et n’allègue même pas,

avoir introduit une demande en annulation des résolutions prises lors de l’assemblée

générale du 9 septembre 2020.

La présente demande en annulation ne concerne, quant à elle, pas les résolutions prises

lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2020, mais uniquement celles prises lors

de l’assemblée générale du 30 septembre 2024.

Il y a lieu de rappeler que les décisions d’assemblée générale s’imposent aux

copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Ainsi, lorsqu’une décision a approuvé

les comptes, les copropriétaires opposants ne peuvent refuser de régler leur quote-part

de charges pour cet exercice : ils doivent la payer, quitte ensuite à en obtenir le

remboursement si la décision de l’assemblée est ultérieurement annulée sur leur

demande par le Tribunal (Cass. fr. 3e civ., 27 juin 2001, n°99-21.731 : JurisData n°2001-

010440 ; Loyers et copr. 2001, comm. 238).

Ainsi, même à admettre que le montant de 5.274,97.- euros figurant dans le relevé de

compte personnel de la société SOCIETE1.) à titre d’ « appel de fonds extraordinaire »

se rapporte, en tout ou en partie, à des frais de réparation du chauffage collectif – ce que

le Tribunal n’est au vu de l’insuffisance des pièces versées en cause pas en mesure de

constater – il s’agit d’un poste qui a de toute évidence fait l’objet de résolutions lors d’une

assemblée générale antérieure à celle du 30 septembre 2024, résolutions qu’il

appartenait à la société SOCIETE1.) de contester en temps et lieu utiles.

La société SOCIETE1.) ne rapporte, partant, pas la preuve que les résolutions prises lors

de l’assemblée générale du 30 septembre 2024 seraient à annuler au motif qu’elles

auraient eu pour objet de mettre à sa charge des frais de chauffage collectif et de l’inclure

dans la clé de répartition des charges liées au remplacement du chauffage collectif.

2.2.2. Quant à la violation de l’article 17 de la loi du 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis

La société SOCIETE1.) demande encore l’annulation des résolutions prises lors de

l’assemblée générale du 30 septembre 2024 pour violation des conditions de majorité

prévues à l’article 17 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis.

Elle fait valoir que les travaux de remplacement du chauffage collectif seraient à qualifier

de travaux comportant transformation, addition ou amélioration au sens de l’article 17

précité et non pas des travaux de réparation, de réfection ou de remplacement

comportant une amélioration ou une transformation d’éléments d’équipements

existants au sens de l’article 16 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis.

La décision de remplacer le chauffage collectif, qui serait à considérer comme un bien

immeuble, attaché à perpétuel demeure, nécessiterait une majorité des trois quarts des

voix de l’ensemble des copropriétaires. Tel n’aurait pas été le cas en l’espèce.

Tout d’abord, le remplacement de la chaudière concerne uniquement la résolution

numéro 4 de l’assemblée générale. La société SOCIETE1.) n’explique pas en quoi les

autres résolutions seraient concernées par une éventuelle violation de la majorité

prescrite à l’article 17 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis.

Il s’ensuit que la demande de la société SOCIETE1.) est d’emblée à déclarer non fondée

concernant les autres résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 30

septembre 2024.

L’article 15 de la loi du 16 mai 1975 prévoit que les décisions de l’assemblée générale

sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés.

L’article 16 de cette même loi règle en son point d) les décisions relatives aux travaux de

répartition, de réfection ou de remplacement qui comprend une amélioration ou une

transformation d’éléments d’équipements existants. Les décisions y relatives sont prises

à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’article précise que lorsque le

règlement de copropriété met les dépenses relatives à ces travaux à la charge de certains

copropriétaires seulement, ceux-ci seuls prennent part au vote avec un nombre de voix

proportionnel à leur participation auxdites dépenses. L’article 16 ajoute qu’à défaut de

décision prise dans les conditions de majorité prévues à cet article, une nouvelle

assemblée générale statuera dans les conditions prévues à l’article précédent, partant

l’article 15.

L’article 17 de la loi du 16 mai 1975 est relatif aux travaux comportant transformation,

addition et amélioration, à l’exception de ceux visés à l’article 16 sous d). Cet article exige

la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix.

Finalement l’article 26 de cette loi prévoit que la majorité de l’article 17 doit être acquise

pour toute décision d’une amélioration, telle que l’adjonction d’éléments d’équipements

nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels

locaux.

Il convient d’abord de relever qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 30

septembre 2024 que la résolution numéro 4 a été prise sur une base de calcul de 648,333

millièmes correspondant aux seuls copropriétaires concernés par cette dépense. Seuls

ces derniers ont ainsi pris part au vote proportionnel à leur participation auxdites

dépenses, conformément aux termes de l’article 16 d) de la loi du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société SOCIETE1.) qui dispose des millièmes restants, soit 351,667 millièmes, n’a

donc, en principe pas été prise en considération pour le calcul de la majorité qui s’est

dégagée du vote et ce, à juste titre, dans la mesure où elle n’est pas concernée par la

résolution en question, ce qui pose la question de l’intérêt à agir de la société

SOCIETE1.).

Aucun moyen n’ayant toutefois été expressément soulevé sous cet aspect, le Tribunal ne

s’attardera pas sur cette question.

Il résulte de la teneur des dispositions légales précitées que les travaux de remplacement

d’éléments d’équipements communs même au cas où ils entraînent une amélioration

nécessitent le vote favorable de la majorité absolue, tandis que les travaux d’amélioration

autres que ceux prévus à l’article 16 d) ou relatifs à l’adjonction de nouveaux éléments

d’équipements nécessitent un vote qualifié tel que prévu aux articles 17 et 26 de la loi du

16 mai 1975.

Dans la mesure où il faut admettre en l’espèce, à défaut de toute explication plus

circonstanciée, que la chaudière centrale a dû être remplacée parce qu’elle ne

fonctionnait plus et était irréparable, l’article 16 d) de la loi du 16 mai 1975 était applicable.

La résolution devait, partant, être adoptée à la majorité absolue de tous les

copropriétaires concernés par la dépense, soit 648,333 millièmes.

Ainsi, sur une base de calcul de 648,333 millièmes (il faut admettre que pour ce vote,

648,333 millièmes correspond à 100 %), le vote favorable de 436,002 millièmes

correspondent à 67,25% (436,002 divisé par 648,333 fois 100) et 212,331 millièmes

correspondent à 32,75% (212,331 divisé par 648,333 fois 100).

Il s’ensuit que la résolution numéro 4 a, en tout état de cause, été adoptée à la majorité

absolue des copropriétaires votant sur la base de calcul retenue, de sorte que la

résolution en question a été valablement adoptée.

La demande en annulation de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 30

septembre 2024 est partant à déclarer non fondée de ce chef.

2.2.3. Quant à l’abus de majorité

La société SOCIETE1.) invoque encore la théorie de l’abus de majorité et fait valoir que

les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2024 ne seraient

pas conformes à l’intérêt collectif.

En effet, l’installation de la chaudière collective serait contraire à ses intérêts.

L’abus de majorité pourrait être invoqué pour obtenir l’annulation d’une décision qui

n’aurait pas été rendue dans l’intérêt générale de la copropriété.

Les résolutions votées par une assemblée générale, qui présentent une apparence de

régularité en la forme et au fond peuvent être annulées si la preuve est rapportée que

ces décisions sont le résultat de manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt

autre que collectif, soit dans un intérêt personnel, soit sans motif légitime ou encore

simplement dans l’intention de nuire (Cour d’appel, 30 octobre 2014, n°38306 du rôle).

Il appartient dès lors, en l’espèce, à la société SOCIETE1.) d’établir que la décision, dont

elle poursuit l’annulation, a été prise dans un intérêt autre que collectif.

Le Tribunal rappelle, une fois de plus, que la société SOCIETE1.) demande globalement

l’annulation de toutes les décisions prises lors de l’assemblée générale du 30 septembre

2024 sans distinction aucune, ce qui rend l’exposé de son moyen par à l’abus de majorité

qu’elle invoque en partie incohérent, voir incompréhensible.

En tout état de cause, il résulte des développements qui précèdent que la résolution

concernant l’installation de la chaudière centrale a été adoptée sur une base de millièmes

n’incluant pas la société SOCIETE1.) qui n’est donc pas concernée par ladite résolution.

La société SOCIETE1.) ne démontre, en outre, pas qu’un appel de fonds lui aurait été

adressé pour l’installation de ladite chaudière suite à cette résolution.

Il s’y ajoute, comme le Tribunal l’a d’ores et déjà relevé à l’examen des pièces produites,

qu’il ne résulte pas du décompte de l’exercice comptable 2023, ni du budget prévisionnel

2024 que la société SOCIETE1.) se verrait mettre à sa charge des frais de chauffage

collectif.

En outre, même à admettre que des frais extraordinaires relatifs au chauffage collectif

aient été injustement mis à sa charge par le passé sur base d’une résolution d’assemblée

générale antérieure, c’est à l’encontre de cette résolution antérieure que la société

SOCIETE1.) aurait dû agir, le cas échéant, pour abus de majorité.

En tous les cas, aucun abus de majorité ne se dégage des résolutions adoptées lors de

l’assemblée générale du 30 septembre 2024.

La société SOCIETE1.) ne démontre partant pas que les résolutions adoptées lors de

l’assemblée générale du 30 septembre 2024 seraient contraires à ses intérêts,

respectivement à l’intérêt collectif.

Il découle de tout ce qui précède que la demande de la société SOCIETE1.) en annulation

des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la

résidence « ADRESSE4.) » en date du 30 septembre 2024 est à déclarer non fondée.

2.2.4. Quant aux demandes accessoires

S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui

payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre

2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page

166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à rejeter.

Quant à la demande en exécution provisoire formulée par la partie demanderesse, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec

ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des

avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties (Cour, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.

L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances de

la cause.

Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

La société SOCIETE1.) sera partant condamnée à tous les frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en annulation des

résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence

« ADRESSE4.) » en date du 30 septembre 2024 recevable, mais non fondée,

dit les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI aux frais et dépens de l’instance.