Luxembourg court allows landlord's commercial lease termination and rent arrears claim against tenant.

Répertoire No. 43/26

L-BAIL-620/25

Audience publique du 8 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

e t

1) la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) SARL-s, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) représentée par son

gérant actuellement en fonctions

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) et sub 2), étant présent lors de l’audience du 11 décembre 2025,

PERSONNE1.), étant le gérant de SOCIETE2.) SARL-s

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 25 juin 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

8 septembre 2025, puis refixée au 11 décembre 2025.

A la prédite audience, Maître Jerry MOSAR et PERSONNE1.), furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 25 juin 2025, la société SOCIETE1.) SA (ci-après

« la SOCIETE1.) ») a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL-s et

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail commercial, aux fins de :

-

voir déclarer la présente demande recevable en la pure forme ;

-

au fond, la voir dire fondée et justifiée ;

-

voir les condamner, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout,

à payer à la SOCIETE1.) le montant de 14.267,20 euros à titre d’arriérés et

charges pour la période du mois de décembre 2022 jusqu’au mois de juillet 2024,

sous réserve des loyers échus et à échoir en cours d’instance, avec les intérêts de

retard prévus par le chapitre 1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 12

février 2025, sinon à partir du jour du dépôt de la requête, jusqu’à solde ;

-

voir déclarer résilié le bail, respectivement le contrat de cession de bail

commercial de sous-location du 23 septembre 2024 existant entre parties aux

torts exclusifs des parties défenderesses ;

-

partant, voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués sis

à L-ADRESSE2.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », avec tout et tous

ceux qui les occupent de leur chef dans un délai de quinze jours à partir de la

notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elles de se faire dans le

délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la SOCIETE1.) à faire expulser les

parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

-

voir les condamner à payer à la SOCIETE1.) le montant de 21.837,90 euros à

titre d’indemnité de relocation, sous réserve des loyers échus et à échoir en cours

d’instance, avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 1 de la loi modifiée

du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir

de la mise en demeure du 12 février 2025, sinon à partir du jour du dépôt de la

requête, jusqu’à solde ;

-

voir condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, à payer à la SOCIETE1.) une partie des sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, pour les frais et honoraires d’avocat

ainsi que les frais de déplacement et les faux frais exposés (copies, taxes,

timbres, téléphones etc) qu’il serait injuste de laisser à l’unique charge de la

SOCIETE1.) compte tenu de l’attitude des parties défenderesses ayant conduit

au présent litige, montant évalué à 2.000 euros au vœu de l’article 240 du

Nouveau Code de Procédure Civile ;

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant

opposition ou appel et sans caution en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour sa part, sinon chacune pour le tout, à tous les frais et dépens de

l’instance au vœu de l’article 238 du NCPC ;

-

voir réserver à la SOCIETE1.) tous autres droits, dus, moyens et actions,

notamment le droit d’augmenter sa demande en arriérés de loyers et charges

échus et à échoir en cours d’instance.

A l’audience de plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA a augmenté sa demande à

titre d’arriérés de loyers et charges jusqu’au mois de décembre 2025 inclus, le tout

tenant compte d’un paiement spontané, pour la porter à 31.152,98 euros.

Il échet de lui en donner acte.

La société SOCIETE2.) SARL-s comparut par son gérant actuellement en fonctions,

à savoir PERSONNE1.). Il y a partant lieu de statuer contradictoirement à son égard.

PERSONNE1.) comparut personnellement. Il y a partant lieu de statuer

contradictoirement à son égard.

Les moyens et prétentions des parties

La société SOCIETE1.) SA

La demande a trait à un accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons

conclu en date du 23 septembre 2024, prenant effet le 1er novembre 2024, par lequel

la société SOCIETE1.) SA a donné en location aux parties défenderesses un

immeuble de commerce à usage de débit de boissons connu sous l’enseigne «

ENSEIGNE1.) » à L-ADRESSE2.), pour la période du, moyennant paiement d’un

loyer mensuel de base indexé de 3.639,65 euros HTVA et d’un montant de 60 euros

par mois pour l’entretien des conduites de bière et l’installation de débit mise à leur

disposition.

La société SOCIETE1.) SA fait valoir que malgré une mise en demeure du 12 février

2025, les locataires lui resteraient à l’heure actuelle redevables d’une somme de

31.152,98 euros à titre d’arriérés de loyers et charges, au paiement de laquelle il y

aurait dès lors lieu de les condamner solidairement conformément aux termes du

contrat de bail, et que ceci constituerait une faute grave justifiant la résiliation du

bail aux torts exclusifs des parties défenderesses ainsi que leur condamnation à

déguerpir des lieux loués.

Il y aurait en outre lieu de condamner les parties défenderesses solidairement à lui

payer une indemnité de relocation de 21.837,90 euros correspondant à six mois de

loyers, sur base de l’article 1760 du code civil et de l’article 18 des conditions

générales du contrat de bail.

La société SOCIETE2.) SARL-s et PERSONNE1.)

A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE2.) SARL-s et PERSONNE1.) n’ont

pas autrement contesté les demandes de la société SOCIETE1.) SA.

Ils ont cependant fait état d’un paiement spontané de 8.000 euros le 15 décembre

2025.

En cours de délibéré, ce paiement a été confirmé par la société SOCIETE1.) SA.

Appréciation

1. Quant à la situation de PERSONNE1.)

Il ressort des pièces versées en cause et plus particulièrement de l’accord de sous-

bail et d’approvisionnement en boissons signé le 23 septembre 2024, que

PERSONNE1.) s’est engagé « à titre personnel, solidairement et indivisiblement »

ensemble avec la société SOCIETE2.) SARL-s.

Ainsi,

PERSONNE1.)

reste

tendu

personnellement,

solidairement

et

indivisiblement de ses engagements résultant du contrat litigieux.

2. Quant aux arriérés de loyers et charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications fournies par la requérante et des pièces versées à l’appui, et

en l’absence de contestations formulées par les parties défenderesses quant au fond

de la demande afférente, la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’arriérés

de loyers et charges redus jusqu’au mois de décembre 2025 inclus est à déclarer

fondée pour la somme réclamée de (31.152,98 - 8.000 =) 23.152,98 euros, à laquelle

il y a lieu de condamner solidairement les parties défenderesses compte tenu de la

clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

3. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement des locataires

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire qui

est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs du

locataire.

Compte tenu de l’importance des arriérés et à défaut de contestations quant au fond

de la demande, il y a lieu de retenir qu’elles ont gravement manqué à leurs

obligations de locataires et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du

bail et leur condamnation à déguerpir des lieux loués et à leur accorder un délai de

déguerpissement de quarante jours.

4. Quant à l’indemnité de relocation

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité de

relocation, il convient de rappeler que l’indemnité de relocation tend à réparer la

perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal requis pour trouver un

autre preneur.

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 des conditions

générales du contrat de bail, qu’en cas de résiliation du contrat par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer à la bailleresse une indemnité forfaitaire égale à

six mois de loyer et charges.

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation,

celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur et elle ne

doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En optant pour une fixation

forfaitaire, les parties ont en effet implicitement, mais nécessairement, retenu une

indemnité qui est indépendante du temps effectivement nécessaire à la relocation de

l’immeuble. Une telle clause est valable et sort ses effets conformément à l’article

1134 du code civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver la durée de la période

s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant précisément de fixer

forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute discussion en cas de

manquement.

La demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité de relocation est

partant à déclarer fondée pour la somme réclamée de (6 x 3.639,65 =) 21.837,90

euros, à laquelle il y a lieu de condamner solidairement les parties défenderesses

compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Conclusion

Conformément à la demande, la somme de (23.152,98 + 21.837,90 =) 44.990,88

euros est à augmenter des intérêts au taux légal à majorer des intérêts légaux prévus

par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard

comme suit :

- sur la somme de 21.837,90 euros à partir de la demande en justice, à savoir le

25 juin 2025, jusqu’à solde,

- sur la somme de 14.267,20 euros à partir de la demande en justice, à savoir le

25 juin 2025, jusqu’à solde,

- sur la somme de (16.885,78 – 8.000 =) 8.885,78 euros à partir de l’audience

du Tribunal, à savoir le 11 décembre 2025, jusqu’à solde.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y

a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500 euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il paraît justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement

en ce qui concerne la condamnation pécuniaire au vu de l’absence de contestations.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL-s et de

PERSONNE1.), et en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la somme de

23.152,98 euros;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme de

21.837,90 euros;

condamne la société SOCIETE2.) SARL-s et PERSONNE1.) solidairement à payer

à la société SOCIETE1.) SA la somme de 44.990,88 euros, avec les intérêts au taux

légal à majorer des intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard comme suit :

- sur la somme de 21.837,90 euros à partir de la demande en justice, à savoir le 25

juin 2025, jusqu’à solde,

- sur la somme de 14.267,20 euros à partir de la demande en justice, à savoir le 25

juin 2025, jusqu’à solde,

- sur la somme de (16.885,78 – 8.000 =) 8.885,78 euros à partir de l’audience du

Tribunal, à savoir le 11 décembre 2025, jusqu’à solde.

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

résilie le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.)

SARL-s et PERSONNE1.) ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL-s et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à

partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE2.) SARL-s et PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ces

dernières, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL-s et PERSONNE1.) solidairement à payer

à la société SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire uniquement;

condamne la société SOCIETE2.) SARL-s et PERSONNE1.) solidairement aux

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière