Landlord wins eviction and rent arrears; tenant ordered to vacate and pay procedural costs.

N° 38/26

du 07.01.2026

Audience publique du mercredi, sept janvier deux mille vingt-six

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch, Grand-Duché

de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), expert-comptable, et son épouse

PERSONNE2.), retraitée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

comparant par Maître Agathe SEKROUN, en remplacement de Maître Bernard

FELTEN, les deux avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

PERSONNE3.), directeur commercial, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant en personne.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 5 septembre 2025 au greffe de la Justice de

paix de Diekirch, les parties ont été convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 15 octobre 2025 à 14.30 heures, à

la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle n° 1, pour y voir statuer sur

le mérite des causes énoncées dans la requête.

Après un report, elle a été utilement retenue en date 10 décembre 2025 à 14.30 heures,

et les débats ont eu lieu comme suit :

Maître Agathe SEKROUN, en remplacement de Maître Bernard FELTEN, comparant

pour les demandeurs PERSONNE1.) et PERSONNE2.), a exposé le sujet de l’affaire

et a fourni ses moyens et revendications.

Le défendeur PERSONNE3.), comparant en personne, a été entendu en ses

explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

Par requête déposée le 5 septembre 2025 au greffe de la Justice de paix de Diekirch,

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont demandé à voir convoquer

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch aux fins de :



voir constater que le contrat de bail des parties a été valablement résilié en date

du 22 août 2025, sinon en voir ordonner la résiliation judiciaire,



voir ordonner le déguerpissement d’PERSONNE3.) des lieux loués,



voir condamner PERSONNE3.) au paiement du montant de 15.007,65 euros du

chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, et d’arriérés de charges, avec

les intérêts légaux jusqu’à solde,



voir condamner PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité d’occupation de

1.700.-

euros par mois à partir du 22 août 2025 jusqu’au parfait

déguerpissement,



voir condamner PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité de procédure de

2.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance,



voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,



se voir réserver tous autres droits, dus, moyens et actions, notamment le droit

de demander des dommages et intérêts et d’augmenter la demande en cours

d’instance.

À l’audience, Maître Agathe SEKROUN a augmenté la demande d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au montant de 22.301,20 euros et a, quant au surplus, réitéré la

demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) telle que formulée dans la requête.

PERSONNE3.), quant à lui, a admis redevoir les arriérés de loyers réclamés, mais a

contesté l’exactitude du décompte de charges de 2023 versé en cause et s’est opposé

au paiement de frais relatifs à l’antenne collective et à la gérance de l’immeuble, ces

frais étant à charge du propriétaire.

En sus, PERSONNE3.) a demandé à se voir accorder la faveur d’un remboursement

échelonné de la dette.

Appréciation

La requête d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer recevable pour avoir été

introduite dans les forme et délai de la loi.

En sus, il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation

de leur demande.

Il est constant en cause, qu’en vertu d’un contrat de bail signé entre parties en date du

24 septembre 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à

PERSONNE3.), à des fins d’habitation, un appartement situé au deuxième étage d’un

immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 1.100.- euros

(augmenté ultérieurement à 1.400.- euros) et d’une avance sur charges de 300.- euros.

D’après l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont la deuxième consiste dans le paiement du prix du bail aux termes

convenus.

Il en découle que le loyer doit être payé à la date convenue et qu’un paiement tardif

constitue une faute dans le chef du locataire. Ainsi, le bailleur ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Le simple retard dans le

paiement du loyer constitue une faute justifiant la résiliation du bail dès lors que ce

retard est d’une certaine importance et que les circonstances ne révèlent pas une

acceptation tacite par le bailleur du report de la date de paiement (cf. Lex THIELEN,

Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 102, n° 122 ; TAL, 1er

mars 2016, n° 168/951).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’PERSONNE3.) n’a plus payé les loyers et avances

sur charges depuis le mois de décembre 2024.

Il convient partant de constater qu’PERSONNE3.) a manqué gravement à ses

obligations découlant de l’article 1728 du Code civil.

Le manquement grave d’PERSONNE3.) a justifié la résiliation du bail des parties à

ses torts exclusifs par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en date du 22 août 2025 avec

effet au 31 août 2025 et justifie actuellement sa condamnation au déguerpissement,

sauf à lui accorder à cette fin un délai de deux mois.

PERSONNE3.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre depuis le 1er

septembre 2025.

Il en découle que la demande en condamnation d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges est à déclarer fondée à hauteur de 15.300.- euros (= 9 x 1.700.- euros) pour la

période du 1er décembre 2024 au 31 août 2025, et à majorer des intérêts légaux.

En sus, compte tenu du montant payé par PERSONNE3.) à titre de loyer mensuel en

cours de bail, il échet de condamner PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité

d’occupation de 1.400.- euros par mois, à partir du 1er septembre 2025, jusqu’au jour

de son parfait déguerpissement.

Cependant, faute d’accord d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) y relatif, il n’y a pas

lieu d’accorder à PERSONNE3.) la faveur d’un paiement échelonné de la dette.

Quant aux arriérés de charges de 201,20 euros réclamés pour l’année 2023, il échet de

noter que les frais relatifs à l’antenne collective à hauteur de 190.- euros pour 12 mois

ne sont pas repris dans le décompte annuel de l’immeuble dressé par l’agence

immobilière SOCIETE1.) et qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent en défaut de

justifier avoir déboursé des

frais relatifs à l’antenne collective

au profit

d’PERSONNE3.).

Par rapport aux frais de gérance de 551,38 euros par an, il convient de constater qu’ils

ne sont pas non plus repris dans le décompte annuel de l’immeuble dressé par l’agence

immobilière SOCIETE1.) et que ces frais sont en principe à charge du bailleur, sauf

s’ils sont exposés dans l’intérêt exclusif du locataire, et si le bailleur prouve que ces

frais n’auraient pas été causés si le syndic s’était borné au seul gardiennage de

l’immeuble, sans exécuter des tâches incombant normalement aux locataires (cf. (cf.

Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 255,

n° 309; TAL, 18 octobre 2016, n° 171674 du rôle). En l’espèce, une telle preuve fait

défaut.

Eu égard aux développements qui précèdent, les frais relatifs à l’antenne collective et

les frais de gérance ne sauraient être mis à charge d’PERSONNE3.).

La demande en paiement d’arriérés de charges pour l’année 2023 est dès lors à déclarer

non fondée.

En revanche, la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basée sur l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée à hauteur de 500.- euros

dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris

dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits en justice.

Il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.- euros.

Les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant pas

remplies, le présent jugement n’est pas à assortir de l’exécution provisoire.

P A R C E S M O T I F S

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande,

déclare la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée

à hauteur de 15.300.- euros,

partant, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le

montant de 15.300.- euros avec les intérêts légaux à partir du 5 septembre 2025, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit que le contrat de bail des parties du 24 septembre 2013 portant sur un appartement

situé au deuxième étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), a été valablement résilié

par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en date du 22 août 2025 avec effet au 31 août

2025 aux torts exclusifs d’PERSONNE3.),

constate qu’PERSONNE3.) est occupant sans droit ni titre depuis le 1er septembre

2025,

déclare la demande en déguerpissement fondée,

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent

de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du présent jugement,

sinon et faute par lui de ce faire dans le délai imparti, autorise d’ores et déjà

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE3.) et tous ceux qui

occupent les lieux de son chef par la force publique et dans la forme légale, le tout aux

frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à partir du 1er

septembre 2025, jusqu’à son parfait déguerpissement, une indemnité d’occupation de

1.400.- euros par mois,

dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder à PERSONNE3.) la faveur d’un paiement échelonné

de la dette,

déclare la demande en paiement d’arriérés de charges pour l’année 2023 non fondée,

dit fondée la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à

hauteur de 500.- euros,

partant, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une

indemnité de procédure de 500.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix, assistée du greffier

Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle des audiences de la

Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec

le greffier.