Landlord wins eviction and arrears case; tenant ordered to vacate and pay rent arrears.

Rép. n° 2/26

L-BAIL-840/25

Audience publique du 2 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse

comparant par Maître Liza CURTEANU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Françoise COLLOT, avocat à la Cour, les deux demeurant à Strassen,

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse

comparant par Maître Mona COURTE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 17 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée

sous le numéro L-BAIL-840/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 3 novembre 2025 à 15h, salle JP 0.15.

Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 8

décembre 2025, lors de laquelle Maître Liza CURTEANU se présenta pour la partie

demanderesse et Maître Mona COURTE se présenta pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé au 5 janvier 2026, puis avancé au 2 janvier 2026,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 17 septembre 2025 au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le

juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de

bail conclu en date du 9 décembre 2009 (et non pas 2025 tel qu’erronément indiqué

dans la requête) a pris fin en date du 15 juillet 2025, sinon pour voir prononcer la

résiliation judiciaire du contrat de bail avec effet au 15 juillet 2025, sinon à compter de

la date du jugement. En tout état de cause, le requérant demande à voir condamner

la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir

de la notification du jugement à intervenir et à voir fixer l’indemnité d’occupation au

montant mensuel de 1.250,- euros. Il demande à voir condamner la partie

défenderesse à lui payer le montant de 4.232,37 euros avec les intérêts légaux à

compter de chaque échéance des charges locatives, sinon à compter de la demande

en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, à chaque fois jusqu’à solde. Le

requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la

partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir, sinon l’octroi d’une provision à hauteur de 4.232,37

euros.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 9 décembre 2009, il a donné en location à PERSONNE2.) un appartement

sis à L-ADRESSE3.), initialement pour une durée d’une année, actuellement pour une

durée indéterminée.

Il explique que par courrier du 14 janvier 2025, reçu par la locataire en date du 15

janvier 2025, le contrat de bail a été résilié avec effet au 15 juillet 2025 pour besoin

personnel dans le chef de son fils en respectant les conditions posées par l’article 12

alinéa 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Il fait valoir que la locataire n’a pas quitté les lieux loués au 15 juillet 2025 et qu’elle

redoit également la somme de 4.232,37 euros à titre d’arriérés de charges.

A l’audience des plaidoiries du 8 décembre 2025, le requérant réduit la demande en

paiement à titre de charges au montant de 3.432,37 euros et il sollicite en outre la

condamnation de la partie défenderesse à lui payer le montant de 3.000,- euros à titre

de frais d’honoraires d’avocat. Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que

formulées dans la requête.

PERSONNE2.) ne conteste pas la résiliation du bail avec effet au 15 juillet 2025 pour

besoin personnel dans le chef du fils du requérant. Elle donne cependant à considérer

qu’elle se trouve dans une situation financière précaire et qu’au vu du fait qu’elle est

en chaise roulante, elle a besoin d’un logement adapté à ses besoins. Elle affirme avoir

trouvé un logement dans lequel elle pourra déménager à la fin du mois de janvier 2026.

Elle demande ainsi à se voir accorder un délai de déguerpissement de deux mois.

Elle ne conteste pas non plus le montant réclamé à titre de charges et elle explique

qu’il existe un accord entre parties suivant lequel elle peut apurer sa dette par des

paiements mensuels échelonnés de 200,- euros.

Elle s’oppose cependant à la demande en paiement à titre d’indemnité de procédure

ainsi qu’à la demande en paiement à titre de frais et honoraires d’avocat.

PERSONNE1.) ne remet pas en cause la situation difficile de PERSONNE2.), mais il

explique qu’il n’a pas eu d’autre choix alors que son fils a besoin du logement litigieux.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 9

décembre 2009, ayant pris effet le 15 janvier 2009, PERSONNE1.) a donné en location

à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 1.000,- euros et d’un montant de 250,- euros à titre d’avances

mensuelles sur charges.

Par courrier recommandé du 14 janvier 2025, PERSONNE1.) a informé la locataire de

la résiliation du contrat de bail avec effet au 15 juillet 2025 pour besoin personnel dans

le chef de son fils en respectant les conditions prévues par l’article 12 de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

La régularité de cette résiliation n’est pas remise en cause par la partie défenderesse,

de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été valablement résilié avec

effet au 15 juillet 2025.

Compte tenu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience, il

convient d’accorder à PERSONNE2.) un délai de déguerpissement de deux mois.

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil,

la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une

demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible

d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué en dernier ressort en ce qui concerne la résiliation du bail et le

déguerpissement du locataire.

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant demande à voir condamner la partie

défenderesse au paiement du montant de 3.432,37 euros à titre d’arriérés de charges.

A défaut de contestations concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la

demande en paiement pour le montant réclamé de 3.432,37 euros avec les intérêts

légaux à compter du 17 septembre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Etant donné que PERSONNE1.) ne s’est pas opposé à la demande de PERSONNE2.)

tendant à pouvoir apurer sa dette par des paiements mensuels de 200,- euros, il y a

lieu d’y faire droit.

Le requérant demande à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de

1.250,- euros.

Il est de principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la résiliation du

contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne

constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance

subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit

ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime

propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le

préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de

l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement

déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent

néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

Compte tenu des éléments du dossier et à défaut de contestations de la partie

défenderesse, le tribunal fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant de

1.250,- euros, correspondant au prix du bail convenu entre parties.

Quant à la demande portant sur les frais et honoraires d’avocats, le tribunal note que

le requérant n’a pas versé de note d’honoraires à l’audience, de sorte que la demande

requiert un rejet.

En ce qui concerne la demande en paiement à titre d’indemnité de procédure, le

tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet

2015, no 3508 du registre).

Compte tenu des éléments du dossier, il y a lieu de faire droit à la demande pour le

montant de 350,- euros.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en dernier ressort en ce qui concerne la décision de

déguerpissement et en premier ressort pour le surplus,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de la diminution de sa demande en paiement,

donne acte à PERSONNE1.) de sa demande en paiement à titre de frais et honoraires

d’avocat,

dit que le contrat de bail du 9 décembre 2009 a été valablement résilié pour besoin

personnel avec effet au 15 juillet 2025,

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement à

intervenir,

au besoin autorise le requérant à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 1.250,- euros,

dit la demande en paiement à titre d’arriérés de charges fondée pour le montant de

3.432,37 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.432,37 euros

(trois mille quatre cent trente-deux euros et trente-sept cents) avec les intérêts

légaux à compter du 17 septembre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

accorde à PERSONNE2.) des délais de paiement en lui permettant de régler sa dette

de 3.432,37 euros par des paiements échelonnés de 200,- euros par mois à partir du

1er février 2026,

dit que dans l’hypothèse où ce paiement échelonné n’est pas respecté, l’intégralité de

la dette deviendra immédiatement exigible,

dit non fondée la demande en paiement de PERSONNE1.) à titre de remboursement

des frais et honoraires d’avocat,

dit la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 350,- euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 350,- euros (trois

cent cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Tom BAUER,

avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Tom BAUER

Greffier