Tenant partially wins deposit refund; landlord partially wins counterclaim; court orders partial release of security deposit.

Rép. n° 1/26

L-BAIL-407/25

Audience publique du 2 janvier 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse originaire,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant en personne,

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à.r.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son/ses gérants actuellement en fonctions,

partie défenderesse originaire,

partie demanderesse par reconvention,

comparant par PERSONNE2.), suivant procuration sous seing privé,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 25 avril 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le

numéro L-BAIL-407/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 30 juin 2025 à 15h, salle JP 0.15.

Après deux remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 8

décembre 2025, lors de laquelle PERSONNE1.) se présenta personnellement tandis

que PERSONNE2.) se présenta pour la partie défenderesse.

Les parties furent entendus en leurs explications et déclarations.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé au 5 janvier 2026, puis avancé au 2 janvier 2026,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 25 avril 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l.

à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour

l’entendre condamner à lui restituer la garantie locative suite à la résiliation du contrat

de bail avec effet au 2 avril 2025.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 3 juin 2022, elle a pris en location auprès de la société SOCIETE1.) s.à r.l.

un appartement sis à L-ADRESSE3.). Elle explique que le contrat initial a été conclu

pour une durée d’un an à compter du 1er août 2022, renouvelable d’année en année,

et que l’avenant signé en date du 20 septembre 2024 n’a pas porté de modifications

aux conditions initiales du contrat de bail.

Elle affirme avoir informé la bailleresse par courrier recommandé du 31 décembre

2024 de son intention de résilier le bail et que par courrier recommandé du 25 février

2025, la société SOCIETE1.) s.à r.l. lui a confirmé avoir reçu la résiliation en lui

indiquant que le délai de préavis prendrait effet à partir du 1er mai 2025 et se terminerait

le 1er août 2025.

Elle fait valoir que par le biais de divers courriers et échanges téléphoniques avec

l’agent immobilier, elle a réitéré son intention de quitter le logement pour le 31 mars

2025. Elle soutient que par courriel du 28 mars 2025, l’agent immobilier l’a informée

que le bailleur n’a pas retenu les candidats souhaitant emménager au 1er avril 2025,

mais ceux souhaitant une date de prise d’effet de contrat de bail à partir du 15 juin

2025.

La requérante explique avoir pris contact avec l’SOCIETE2.) et le Ministère du

Logement qui lui auraient confirmé que depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi du

23 juillet 2024 portant modification de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation tout contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est

prorogé à durée indéterminée. Elle en déduit qu’elle a valablement pu résilier le contrat

de bail avec le délai de préavis légal de trois mois avec effet au 2 avril 2025.

Elle soutient qu’ainsi le bailleur n’est pas en droit de réclamer les loyers jusqu’au 1er

août 2025 et elle sollicite la restitution de la garantie locative payée en début de bail.

A l’audience des plaidoiries du 8 décembre 2025, PERSONNE1.) maintient sa

demande en restitution de la garantie locative à hauteur de 5.700,- euros et elle précise

avoir quitté les lieux loués en date du 1er avril 2025.

La société SOCIETE1.) s.à r.l. s’oppose à la demande en restitution de la garantie

locative. Elle explique que le contrat de bail initial a été conclu en date du 3 juin 2022

avec PERSONNE1.) et qu’en vertu de l’avenant signé en date du 20 septembre 2024,

PERSONNE3.) a été admis comme deuxième locataire solidaire conformément aux

dispositions du contrat de bail initial du 3 juin 2022.

Elle soutient que les lieux ont été libérés en date du 5 juin 2025, date à laquelle un état

des lieux de sortie contradictoire a été signé et à laquelle les clés ont été remises. Elle

explique que les lieux n’ont été reloués qu’à compter du 15 juin 2025.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) s.à r.l. demande à voir condamner

PERSONNE1.) au paiement des loyers et avances sur charges du 1er avril 2025 au 15

juin 2025 à hauteur de 5.777,65 euros suivant un décompte versé en cause. Elle

réclame en outre le montant forfaitaire de 175,50 euros à titre de frais de nettoyage de

la terrasse en soutenant que l’entretien de la terrasse incombe au locataire. Après

compensation avec la garantie locative, elle réclame le montant de 253,15 euros. Elle

sollicite par ailleurs l’allocation d’une indemnité de procédure de 350,- euros.

PERSONNE1.) conteste la demande en paiement des loyers jusqu’au mois de juin

2025 en soutenant que les lieux étaient libres à compter du 1er avril 2025 et en affirmant

avoir valablement résilié le bail pour le 2 avril 2025. Elle conteste également le montant

réclamé à titre de frais de nettoyage de la terrasse en expliquant avoir nettoyé la

terrasse avec ses moyens.

La société SOCIETE1.) s.à r.l. précise que l’autre locataire était initialement d’accord

pour rester jusqu’au 1er août 2025 et qu’en vertu du contrat de bail, les locataires sont

tenus solidairement envers le bailleur. Elle donne à considérer que l’état des lieux de

sortie a été signé avec les deux locataires en date du 5 juin 2025. Elle estime encore

que les locataires sont tenus au paiement des loyers jusqu’à la relocation, soit jusqu’au

15 juin 2025.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 3

juin 2022, la société SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à PERSONNE1.) un

appartement sis à L-ADRESSE3.) pour une durée initiale d’une année prenant cours

le 1er août 2022.

Conformément aux dispositions du contrat de bail, PERSONNE1.) a fourni au bailleur

une garantie locative sous forme de garantie bancaire à première de demande auprès

de la banque SOCIETE3.) S.A. datée du 2 août 2022 pour un montant de 5.700,-

euros.

En date du 20 septembre 2024, un avenant au contrat de bail du 3 juin 2022 a été

signé aux termes duquel il a été convenu que « (…) suite au départ de M.

PERSONNE4.), celui-ci sera remplacé à partir du 1er novembre 2024 par M.

PERSONNE3.). Les preneurs du contrat de bail de l’appartement n°NUMERO1.) (lot

NUMERO2.)) au 2ème étage de la résidence ALIAS1.) située au ADRESSE4.) à L-

ADRESSE5.) seront dorénavant : Mme PERSONNE1.) et M. PERSONNE3.). »

Il résulte des pièces versées au dossier que par courrier recommandé manuscrit non

daté, PERSONNE1.) a informé la société SOCIETE4.) de son intention de résilier le

contrat de bail avec un préavis prenant effet le 1er janvier 2025 et se terminant le 31

mars 2025.

Il est constant en cause que depuis la signature de l’avenant daté du 20 septembre

2024, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) étaient locataires de l’appartement litigieux.

Etant donné que l’avenant du 20 septembre 2024 fait référence au contrat de bail du

3 juin 2022, les dispositions de ce contrat de bail initial sont applicables aux deux

locataires.

Ledit contrat de bail prévoit à la deuxième page, au deuxième alinéa, une clause de

solidarité entre locataires.

En cas de pluralité de locataires, la lettre de résiliation doit être signée par tous les

locataires et la résiliation par l’un seul des locataires ne résilie le bail qu’à son égard,

et non à l’égard des autres locataires. Ce n’est qu’en cas d’un couple marié vivant

dans le même logement familial que la résiliation peut, sur base de la solidarité

ménagère entre époux, être valablement faite par un seul des conjoints (Lex THIELEN,

Le contrat de bail en droit luxembourgeois, 2e édition, n°27).

En l’occurrence, il ne résulte d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) sont unis par les liens du mariage, de sorte que la résiliation émanant

de PERSONNE1.) n’a pas eu d’effet sur le bail liant PERSONNE3.) à la société

SOCIETE1.) s.à r.l..

Il est encore de principe que le colocataire solidaire qui a seul donné congé n’est pas

déchargé de sa solidarité pour le paiement des loyers et des charges échus après son

départ par le locataire resté dans les lieux (Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit

luxembourgeois, 2e édition, n°27).

Etant donné qu’en l’occurrence, le contrat de bail prévoit une solidarité entre les

locataires, PERSONNE1.), bien qu’ayant résilié le bail avec le délai de préavis légal

de trois mois, reste tenue solidairement envers le bailleur du paiement des loyers

jusqu’à la libération complète des lieux par l’autre colocataire solidaire.

La restitution des lieux loués se fait par la remise des clés qui matérialise la restitution

de la garde et le transfert de la jouissance de l’objet du locataire au bailleur.

Il résulte des pièces versées au dossier qu’en date du 5 juin 2025, un état des lieux de

sortie contradictoire a été signé entre parties et que les clés ont été remises à cette

date.

La société SOCIETE1.) s.à r.l. restant en défaut de rapporter la preuve que les lieux

n’ont été reloués qu’à partir du 15 juin 2025, il y a lieu de retenir que la demande en

paiement des loyers n’est fondée que jusqu’au 5 juin 2025, date à laquelle les lieux lui

ont été restitués.

Aux termes d’un décompte versé en cause et non autrement remis en cause par

PERSONNE1.), le dernier loyer, avances sur charges comprises, s’élevait au montant

mensuel de 2.311,06 euros.

PERSONNE1.) ne conteste pas le non-paiement des loyers et avances sur charges à

compter du 1er avril 2025, de sorte que la demande en paiement dirigée à son encontre

en tant que colocataire solidaire est à déclarer fondée pour le montant de [2.311,06 +

2.311,06 + (2.311,06 ÷ 2 x 5 = 385,18 ) =] 5.007,30 euros pour la période du 1er avril

2025 au 5 juin 2025.

En ce qui concerne la demande en paiement à titre de frais de nettoyage de la terrasse

à hauteur de 175,50 euros, il résulte de l’état des lieux de sortie que les locataires ont

contesté la mention « sale » concernant la terrasse en soulignant que la saleté était

due à la proximité avec la route.

Le tribunal se doit de noter que la société SOCIETE1.) s.à r.l. reste en défaut non

seulement de verser une facture relative aux frais de nettoyage réclamés, mais

également de verser des photos concernant la saleté de la terrasse, de sorte qu’il est

impossible de vérifier la nature et l’ampleur des saletés constatées lors de l’état des

lieux de sortie.

La demande est partant à déclarer non fondée.

Compte tenu des développements qui précèdent, la demande reconventionnelle de la

société SOCIETE1.) s.à r.l. est à déclarer partiellement fondée pour le montant de

5.007,30 euros.

En ce qui concerne la demande principale de PERSONNE1.), le tribunal rappelle que

la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration

du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié

de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes

celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels

dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des

compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable

qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu

de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de

raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses, p. 441 et 442 sub n° 1165b et s. ).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Etant donné que le présent litige met un terme aux relations entre parties, il y a lieu de

faire partiellement droit à la demande de la requérante et d’ordonner à la société

SOCIETE1.) s.à r.l. de libérer la garantie bancaire à première demande constituée à

son profit à hauteur de (5.700 – 5.007,30 =) 692,70 euros.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la partie défenderesse, il

convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg,

n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Ne justifiant pas de l’iniquité requise, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner la société SOCIETE1.) s.à r.l. aux frais et dépens de

l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

dit la demande reconventionnelle dirigée par la société à responsabilité SOCIETE1.)

s.à r.l. contre PERSONNE1.) partiellement fondée pour le montant de 5.007,30 euros,

la dit non fondée pour le surplus,

après compensation, ordonne la libération partielle de la garantie bancaire à première

demande fournie par PERSONNE1.) au profit de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. pour le montant de 692,70 euros,

dit la demande principale de PERSONNE1.) non fondée pour le surplus,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l.

en allocation d’une indemnité de procédure sur base des dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Tom BAUER,

avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Tom BAUER

Greffier