Tenant's claim for rent increase, damages, and indefinite lease reclassification dismissed due to lack of evidence.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)

par décision du délégué du bâtonnier du 13 septembre 2024 janvier 2025

Répertoire n° 1618/2025

E-BAIL-91/25

Audience publique du 18 juin 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Jessica PACHECO, en remplacement

de Maître Samira BELLAHMER, avocats à Dudelange,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,,

- partie défenderesse - comparant par Maître Alexandre OLMI, en remplacement de

Maître Marisa ROBERTO, avocats à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 14 février 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 14

mars 2025, lors de laquelle elle fut refixée au 25 avril 2025.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 28 mai

2025.

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 14

février 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer SOCIETE1.) s.àr.l. aux fins de

voir requalifier le bail en cours entre parties en contrat de bail à durée indéterminée,

sinon le considérer comme reconduit ou renouvelé à partir du 18 février 2025,…

voir subsidiairement, si par impossible le Tribunal venait à considérer que le contrat

de bail du 19 décembre 2023 prenant effet le 18 février 2024 serait conclu pour une

durée déterminée de 12 mois uniquement, quod non, accorder à la partie requérante

un délai de déguerpissement de 8 mois,

voir dire que le loyer fixé à un montant de 1.580 € à partir du 18 février 2024, au

lieu de 1.350 € constitue une augmentation de loyer abusive,…

voir partant condamner la partie défenderesse à rembourser à la partie requérante,

la somme mensuelle de 230 € à partir du 18 février 2024, soit la somme actuelle de

2.990 € au titre des sommes trop perçues à titre de loyer, avec les intérêts légaux à

partir de chaque paiement, sinon à à partir du courrier de mise en demeure du 11

novembre 2024, sinon à partir de la présente demande en justice jusqu’à solde, sous

réserve d’augmentation en cours d’instance,

voir condamner la partie défenderesse à transmettre à la partie requérante les

décomptes de charges avec toutes les pièces justificatives pour les années 2022,

2023 et 2024, le tout sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard,…

voir condamner et contraindre la partie défenderesse à remettre à la partie

requérante les clés de la chambre meublée louée à l’adresse sise à ADRESSE3.),

sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard,…

voir constater les troubles de jouissance imputables au bailleur,…à savoir

l’absence de chauffage, respectivement le chauffage défectueux

l’absence de WIFI

l’intrusion de tierces personnes dans le bien loué

le refus de prise en charge des dégâts relatifs à la télévision endommagée,

le refus de prise en charge des dommages liés à la perte des denrées alimentaires

suite au problème électrique des prises et refus de remédier à ce problème

électrique

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante, la somme

mensuelle de 500 € à partir du 18 février 2024, soit la somme de 6.500 € au titre

d’indemnité pour troubles de jouissance, avec les intérêts légaux à partir de la mise

en demeure du 11 novembre 2024, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à

solde, sous réserve d’augmentation en cours d’instance

se voir réserver le droit de réclamer ultérieurement d’autres montants redus, et

d’augmenter sa demande en cours d’instance,…

donner acte à la partie requérante qu’elle se réserve le droit de d’invoquer d’autres

bases légales en cours d’instance

la partie défenderesse se voir condamner à tous les frais et dépens de l’instance

voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir…,se voir réserver

tous autres droits, dus, moyens et actions.

PERSONNE1.) fait valoir que par un premier contrat de bail signé le 15 septembre

2022, prenant effet le 18 septembre 2022, SOCIETE1.) s.àr.l. lui a loué une chambre

meublée n° 1 sise à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100

€ et des avances sur charges de 150 €, pour une durée fixe de 6 mois, moyennant

paiement d’une caution de 2.200 €.

Elle fait valoir que, par un deuxième contrat de bail signé le 23 janvier 2023, devant

prendre effet le 18 mars 2023, SOCIETE1.) s.àr.l. lui a loué la même chambre meublée

n° 1 sise à ADRESSE2.), pour une durée de 12 mois. Ce contrat serait devenu caduc,

alors que, par contrat de bail conclu et prenant effet le 18 février 2023, SOCIETE1.)

s.àr.l. lui a loué une chambre meublée n° 8 sise à ADRESSE3.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.350 € et des avances sur charges de 150 €, moyennant

paiement d’une caution de 3.000 €. PERSONNE1.) explique que, ledit contrat prévoit

une durée de 12 mois sans reconduction tacite et il est précisé que le contrat de bail

doit être refait chaque semestre à cet effet, de sorte qu’encore une fois les dispositions

relatives à la durée, au renouvellement et reconduction sont complètement

contradictoires et de ce fait contraires aux dispositions légales.

PERSONNE1.) fait ensuite valoir que, par contrat de bail du 19 décembre 2023,

prenant effet le 18 février 2024, la société SOCIETE1.) s.àr.l. lui a fait signer un

nouveau contrat de bail concernant la même chambre meublée 8, sise à ADRESSE3.),

pour une durée de 12 mois, moyennant paiement d’un loyer augmenté à 1.580 € et des

avances sur charges mensuelles de 150 €.

PERSONNE1.) explique que « il est constant en cause que le contrat de bail en cours

a été conclu le 19 décembre 2023 et a pris effet le 18 février 2024…Madame

PERSONNE1.) a fait part au bailleur par écrit en date du 16 décembre 2024, soit 2

mois avant l’expiration du contrat, de son souhait de renouveler le bail, cependant elle

n’a pas obtenu aucune réponse de la société SOCIETE1.) s.àr.l., …par courrier

recommandé avec accusé de réception de la mandataire soussignée du 20 janvier 2025,

le bailleur a été mis en demeure de confirmer par retour de courrier que le bail en cours

sera reconduit ou renouvelé conformément au souhait de la locataire et conformément

aux dispositions contractuelles qui soumettent le renouvellement de bail à la réponse

du locataire,…la locataire n’a pas d’autre choix que de rester dans les lieux loués alors

qu’elle n’a pas retrouvé un autre logement adapté à sa situation personnelle,…il y a

lieu de considérer que le bail en cours est un contrat à durée indéterminée ou sinon que

ledit bail soit considéré comme reconduit ou renouvelé à partir du 18 février 2025. »

La société SOCIETE1.) s.àr.l. fait valoir que le contrat actuellement en cours et ayant

pris effet le 18 février 2024, fut prorogé à l’issue de la période de 12 mois, à défaut de

dénonciation de part et et d’autre.

En l’espèce, il y a lieu de retenir qu’à son échéance, à savoir le 18 février 2025, à

défaut de dénonciation du contrat, un nouveau contrat s’est formé entre parties, dont

toutes les dispositions sont restées identiques à l’exception de la durée qui s’est mue

en durée indéterminée.

PERSONNE1.) fait valoir que la bailleresse aurait « augmenté le loyer, augmentation

aucunement justifiée et que la circonstance suivant laquelle plusieurs baux d’habitation

successifs ne fait pas obstacle à l’application tant des règles protectrices du locataire

que des règles relatives à l’augmentation du loyer. En effet, le loyer ne peut être

augmenté qu’une fois tous les 2 ans…PERSONNE1.) n’a pas consenti à cette

augmentation de loyer alors qu’elle a saisi la Commission des loyers le 15 février 2024,

à savoir avant la prise d’effet du nouveau contrat de bail signé le 19 décembre 2023…la

partie requérante paie un montant mensuel de 1.730 € pour une chambre de 18 m2 et

il s’agit de l’habitante de l’immeuble qui paie le loyer le plus cher et ce sans aucune

justification ou explication plausible, le bailleur profite indéniablement de la faiblesse

des personnes alors que la situation personnelle de Madame PERSONNE1.) est

précaire,…la Commission des Loyers de la SOCIETE2.) a convoqué les parties, par

courrier du 18 mars 2024, pour une entrevue le 16 avril 2024 ayant pour objet

l’augmentation du loyer, ladite Commission des loyers s’est contentée de jouer le rôle

de médiateur… »

La société bailleresse conteste que les contrats ont été signés sous contrainte, fait valoir

que la locataire s’est présentée elle-même auprès de la Commune afin de signer une

procuration et que la locataire a accepté l’augmentation du loyer dans le nouveau

contrat signé le 19 décembre 2023.

Il y a lieu de retenir que, en droit des baux, deux contrats d’un an représentent deux

baux distincts, chacun pour une durée d’un an, qui peuvent être renouvelés.

Il ressort clairement des pièces versées en cause et des explications données à

l’audience, qu’en l’espèce un nouveau contrat de bail a été signé par PERSONNE1.)

et la société SOCIETE1.) s.àr.l. en date du 19 décembre 2023, avec effet au 18 février

2024, moyennant paiement d’un loyer de 1.580 € et des charges mensuelles de 100 €.

PERSONNE1.) ayant signé ce contrat de bail et toute contrainte quelconque restant à

l’état de pure allégation, le montant du loyer convenu entre parties dans le contrat de

bail signé en date du 19 décembre 2023, est le seul montant à retenir, de sorte que le

loyer est fixé à 1.580 €.

Au vu des développements qui précèdent, la demande en remboursement de loyers par

PERSONNE1.) est à rejeter.

Charges

PERSONNE1.) fait valoir avoir payé le montant de 150 € à titre « d’avances sur

charges durant les années 2022, 2023 et 2024 » et demande de voir « condamner le

bailleur à lui transmettre les décomptes des charges avec toutes les pièces justificatives

pour les année 2022, 2023 et 2024. »

La société SOCIETE1.) s.àr.l. soutient que les charges sont fixes, de sorte que la

demande adverse est à rejeter.

Il ressort du contrat de bail signé en date du 19 décembre 2023 entre parties que « les

charges mensuelles sont de 150 € par personne. Elles sont fixes, il n’y aura pas de

décompte annuel pour les frais et les charges qui ne sont pas inclus dans le montant du

loyer mensuel. Le montant des charges peut être modifié selon les conjonctures,… »

En l’espèce, il ressort clairement du contrat de bail et des déclarations faites à

l’audience, que les charges locatives sont fixes et que le montant des charges a été fixé

forfaitairement au montant de 150 €. A défaut de toute avance sur charges due, aucun

décompte de charges ne peut être présentée à la locataire. La demande tendant à la

remise de décomptes, est partant à déclarer non fondée, aucune avance sur charge

n’étant payable

Clés

PERSONNE1.) demande de voir condamner la bailleresse à lui remettre les clés de la

chambre meublée louée. « Le locataire doit pouvoir jouir de son bien et obtenir une

clé …de sa chambre sans devoir être tributaire d’un code d’accès qui peut être changé

à tout moment par le bailleur empêchant la partie requérante d’accéder au bien

loué….le bailleur impose à ses locataires que la femme de ménage s’introduise dans

la chambre… avec les codes d’accès …il s’agit d’une violation de domicile alors

qu’elle dispose d’un contrat de bail d’habitation et en tant que bailleur, la société

SOCIETE1.) ne peut pas s’introduire ou faire introduire une tierce personne comme

bon lui semble. » Elle explique encore à l’audience, qu’elle n’a jamais eu de clé pour

cette chambre, et ce depuis déjà le 18 février 2023 et que la femme de ménage n’est

jamais rentrée dans sa chambre.

La bailleresse fait valoir que « il n’y a pas de clé pour cette chambre, que l’entrée se

fait par un code, que lors de la première visite et avant signature du contrat, Madame

PERSONNE1.) a constaté que notre système d’accès repose sur des codes, des codes

sécurisés uniques, jamais modifiés sans son accord,de sorte que cette demande est à

rejeter. »

La locataire a signé un premier contrat de bail en date ayant pris effet le 18 février

2023 et un deuxième contrat de bail ayant pris effet le 18 février 2024, pour une

chambre 8 sise à ADRESSE3.) et elle a accepté un code d’accès sans jamais contester

et sans qu’une quelconque « violation de domicile » n’a jamais eu lieu. Au vu des

renseignements fournis à l’audience, la demande à voir condamner la bailleresse à lui

fournir une clé est à déclarer non fondée.

Troubles de jouissance

PERSONNE1.) soutient que « il existe des troubles de jouissance imputables au

bailleur, à savoir



l’absence de chauffage, respectivement le chauffage défectueux



l’absence de WIFI



l’intrusion de tierces personnes dans le bien loué



le refus de prise en charge des dégâts relatifs à la télévision endommagée



le refus de prise en charge des dommages liés à la perte des denrées

alimentaires suite au problème électrique des prises et refus de remédier à

ce problème électrique.

Elle explique que « depuis son arrivée dans le logement sis à ADRESSE3.), le

chauffage ne fonctionne pas et la chambe est équipée uniquement d’un chauffage

d’appoint…depuis un an, le wifi ne fonctionne pas,…à force de déplacer la télévision,

elle a trébuché dans le fil et est tombée ainsi que la télévision qui a été

endommagée…deux congélateurs sont mis à disposition des habitants et il s’avère qu’à

deux reprises, du jour au lendemain, tout à été coupé et tous les habitants se sont

retrouvés sans congélateur, de sorte que toutes les denrées ont dû être jetées, …bailleur

a affirmé qu’il s’agissait d’un habitant qui aurait fait sauter un fusible, ..or, l s’avère

qu’il s’agit d’un problème de branchement au niveau des prises électriques de

l’immeuble, ce qui ressort de la responsabilité du bailleur,..le bailleur a refusé

d’indemniser la partie requérante qui a réclamé la somme forfaitaire de 250 € et n’a

pas pocédé à la remise en état du problème électrique dont les prises sont affectées…»

et verse encore une attestation testimoniale de PERSONNE3.) du 23 avril 2025.

La société SOCIETE1.) s.àr.l. explique que

« Après vérifications effectuées par des spécialistes, le système de chauffage

fonctionne correctement dans tout l’immeuble.

Quant au wifi, le fournisseur a confirmé à plusieurs reprises le bon fonctionnement du

réseau dans l’ensemble de la résidence, y compris les chambres voisines de Madame

PERSONNE1.). Aucun autre locataire n’a signalé de dysfontionnements.

L’endommagement de la télévision est de la responsabilité de Madame

PERSONNE1.). Les coûts de remplacement seront donc à sa charge.

Concernant les congélateurs dans les parties communes,...les problèmes signalés

relèvent de l’usage des équipements communs et non d’une faute de notre part, le

congélateur se situant dans les parties communes a en effet été débranché. »

L’attestation de PERSONNE3.), un ami de PERSONNE1.) est trop imprécise et, dans

cette mesure, non pertinente pour la solution du litige.

PERSONNE1.) reste en défaut d’établir l’absence de chauffage, l’absence de wifi et

l’intrusion de tierces personnes dans son domicile. Elle reste également en défaut

d’établir qu’une réparation des dégâts allégués à sa télévision aurait été rendue

nécessaire suite à la prétendue absence de réseau, qu’une prise en charges des

dommages allégués à la perte de denrées alimentaires aurait été rendue nécessaire suite

à un problème électrique.

La locataire est partant malvenue de reprocher l’inexécution de ses obligations à la

bailleresse, qui ne sont d’ailleurs aucunement établies, alors qu’elle ne rapporte pas la

preuve que les dysfonctionnements allégués soient effectivement de la nature de celles

tombant, suivant le contrat de bail, dans les attributions de la bailleresse.

Il ressort des développements qui précèdent, que la partie locataire n’a pas établi les

troubles et l’inexécution reprochée à la bailleresse pour justifier une condamnation de

celle-ci à une indemnité pour troubles de jouissance.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit que le contrat de bail signé entre parties en date du 19 décembre 2023, et ayant pris

effet en date du 18 février 2024 est à qualifier de contrat à durée indéterminée ;

dit que le loyer fixé au montant de 1.580 € dans le contrat de bail signé en date du 19

décembre 2023 et ayant pris effet le 18 février 2024 ne constitue pas d’augmentation de

loyer ;

rejette la demande de PERSONNE1.) à condamner la société SOCIETE1.) s.àr.l. à lui

transmettre des décomptes de charges ;

rejette la demande de PERSONNE1.) à condamner la société SOCIETE1.) s.àr.l. à lui

remettre les clés de la chambre meublée n° 8 sise à ADRESSE3.) ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à condamner la société SOCIETE1.)

s.àr.l. à lui payer la somme mensuelle de 500 € à partir du 18 février 2024 à titre

d’indemnité pour troubles de jouissance ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à PERSONNE1.)

et pour moitié à SOCIETE1.) s.àr.l..

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.