Tenant wins eviction for unauthorized occupation but loses higher rent claim; landlord awarded procedural costs.

Répertoire n° 1617/2025

E-BAIL-389/24

Audience publique du 18 juin 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Catia OLIVEIRA, en remplacement de

Maître Filipe VALENTE, avocats à Esch-sur-Alzette,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître Edoardo TIBERI, avocat à Differdange.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 26 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 11 octobre

2024.

Après 4 refixations, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 21 mai 2025

et les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial signé le 2 mars 2015, et prenant effet le 1er avril 2015

PERSONNE1.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l., un local commercial sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

indexé de 900 € et une avance sur charges mensuelles de 200 €.

Par requête déposée le 26 juillet 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) fait convoquer SOCIETE1.) s.àr.l. à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre pour

voir dire que la partie défenderesse occupe sans droit ni titre l’immeuble sis à

ADRESSE2.),

partant la partie défenderesse s’entendre condamner à déguerpir du prédit local

endéans les 8 jours à partir de la notification du jugement à intervenir…,

la partie défenderesse s’entendre condamner à payer à la partie requérante à titre

d’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 1.500 € payable à partir du 1er

décembre 2023 (date de fin du préavis), sinon à compter de la présente demande en

justice…,

cette somme avec les intérêts légaux à compter de la présente demande en justice,

sinon à compter de la notification de la présente décision à intervenir, chaque fois

jusqu’à solde,

voir augmenter le taux d’intérêt de 3 points 3 mois après la notification de la décision

à intervenir,

voir réserver à la partie requérante le droit d’augmenter sa demande, notamment du

fait d’indemnités d’occupation échues et non payées en cours d’instance,

voir réserver à la partie requérante tous autres droits, dus, moyens et actions et

notamment le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance,

la partie défenderesse s’entendre condamner à payer à la partie requérante la somme

de 2.000 € sur base de l’article 240 du NCPC…,

la partie défenderesse s’entendre condamner à tous les frais et dépens de l’instance,

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir…,

voir réserver aux parties requérantes tous autres droits, dus, moyens et actions.

Conformément au contrat de bail signé entre parties, le bail a pris effet à partir du 1er avril

2015 pour se terminer le 5 juin 2022. Néanmoins, aucune des parties n’a dénoncé le

contrat pour cette date.

PERSONNE1.) fait valoir avoir, suivant courrier recommandé avec accusé de réception

du 26 mai 2023, procédé à la résiliation du contrat de bail avec un préavis de 6 mois, qui

a pris fin le 30 novembre 2023. Il se base sur l’article 1762-7 (1) du Code civil aux termes

duquel « le délai de résiliation du contrat de bail soumis à la présente section ne peut être

inférieure à 6 mois », règle reprise au sein du contrat conclu entre parties en son article

6.7 alinéa 5 qui indique que « la dénonciation du présent contrat peut se faire à tout

moment avec un préavis de 6 mois. »

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. conteste toute résiliation

intervenue. Elle fait valoir qu’à défaut d’une dénonciation de part et d’autre, un nouveau

contrat de bail oral se serait formé, invoque l’article 1762-7 du code civil, fait ensuite

valoir que le contrat de bail fut tacitement reconduit, qu’une nouvelle garantie a été

constituée en date du 16 juin 2023, que la deuxième dénonciation du 26 mai 2023 ne

respecterait pas la loi car le contrat de bail de 2015 n’existerait plus et qu’il résulterait

d’un message que le propriétaire aurait accepté le nouveau loyer avec les charges pour un

montant de 1.296,56 €. Elle verse encore un arrêt de la Cour de Cassation française du 10

juin 1998 de même qu’un jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 28

janvier 2014.

Au vu du désaccord entre parties, il y a lieu de se référer aux stipulations contractuelles.

Il est constant en cause que le contrat de bail commercial du 2 mars 2015, ayant pris effet

en date du 1er avril 2025, n’a pas été dénoncé pour le 5 juin 2022, de sorte que le contrat

de bail du 2 mars 2015 a été prorogé.

Selon les termes du LAROUSSE le mot « proroger » signifie « prolonger la validité d’un

contrat ou en reporter l’échéance », de sorte que le contrat de bail du 2 mars 2015 a

continué à exister.

Il résulte encore des termes de ce contrat de bail commercial signé entre parties en date

du 2 mars 2015, et plus précisément de son article 6.7 alinéa 5, que « la dénonciation du

présent contrat peut se faire à tout moment avec un préavis de 6 mois. » Au vu des termes

précis de ces stipulations contractuelles, la dénonciation du contrat de bail du 2 mars 2015

s’est valablement faite par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 mai

2023 avec effet au 30 novembre 2023.

Le contrat de bail du 2 mars 2015, ayant été valablement dénoncé avec effet au 30

novembre 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. est à considérer

comme occupante sans droit ni titre à partir du 1er décembre 2023.

Indemnité d’occupation

La partie demanderesse demande la condamnation de la partie défenderesse à lui payer

une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 € à partir du 1er décembre 2023, sinon à

compter de la demande en justice.

La société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.

« conteste l’indemnité

d’occupation réclamée et fait valoir que si la demande était déclarée fondée, il y aurait

lieu de déduire tous les loyers payés. »

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le fait

du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation constitue

une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette indemnité est

calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être égale à l’ancien

loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31, n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En l’espèce,

en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble, l’ancien

loyer convenu entre parties constitue le seul élément de référence dont le tribunal dispose,

de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 1.280 €.

Au vu des déclarations des deux parties à l’audience, s’accordant à dire que tous les

loyers/indemnités sont payés, la demande de PERSONNE1.) à voir condamner la partie

défenderesse à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 € à partir du 1er

décembre 2023, sinon à compter de la demande en justice est à déclarer non fondée.

Majoration

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

Indemnité d’éviction

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. fait valoir que, si la résiliation est

légale, elle réclame une indemnité d’éviction de 12 mois sur base de l’article 1762-12 du

Code civil s’élevant à (12 x 1.096,56 =) 13.158,72 €.

L’article 1762-12 du code civil prévoit que « Le bailleur peut toujours, au terme d’une

durée de neuf années au moins d’occupation des lieux loués, résilier le bail, ou en refuser

le renouvellement, sans devoir fournir de justification :

1. si le bailleur verse, avant la fin du bail au preneur une indemnité d’éviction ; ou

2. si un tiers verse l’indemnité d’éviction avant la fin du bail. … »

Le contrat de bail du 2 mars 2015, ayant commencé à courir à partir du 1er avril 2015, a

pris fin le 30 novembre 2023, soit avant la durée de 9 ans, de sorte que l’article 1762-12

du code civil n’est pas applicable. La demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. à se voir allouer une indemnité d’éviction de 12 mois est partant à

déclarer non fondée.

Charges

A l’audience des plaidoiries, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

demande reconventionnellement « à titre principal les décomptes des charges de 2023 et

2024 avec les factures et quittances à l’appui et subsidiairement, au vu de la prescription

quinquennale, les décomptes des charges des 5 dernières années avec les factures et

quittances à l’appui, le tout dans un délai de 8 jours et sous peine d’une astreinte de 80 €

par jour de retard. »

Il est de principe qu'en donnant à bail pour un loyer convenu, le bailleur ne s'engage pas,

sauf convention contraire, à fournir gratuitement ce qui est nécessaire ou utile à l'usage

de la chose. Le bailleur n'est pas tenu de payer les frais de chauffage ou d'éclairage, ni la

consommation d'eau ou de gaz.

L'article 1728 du code civil fait devoir au preneur de payer non le "loyer" mais le "prix

du bail". Il impose au locataire, même à défaut d'accord exprès, mais pour autant qu'il n'y

ait pas d'usage contraire, les frais accessoires, compléments normaux du loyer. Incombent

au preneur dans les immeubles collectifs, outre les consommations relatives au chauffage,

à l'éclairage, au gaz et à l'eau, dans la proportion des lieux loués, les frais d'entretien des

parties communes comme par exemple le nettoyage du corridor ou de l'escalier.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « Les charges locatives, notamment : gaz, eau,

électricité, chauffage, ramassage, entretien des parties communes, entretien ascenseur,

etc. sont à charge exclusive du locataire.

Il est par ailleurs expressément convenu entre parties que toute dépense supplémentaire

que le syndicat des copropriétaires réclame au propriétaire pour l’entretien des

installations communes à cause du caractère commercial des lieux loués par le preneur

sont à charge de ce dernier.

…

Le locataire paiera en dehors du loyer, une avance sur charges mensuelle de 200 € pour

sa quote-part dans les frais communs, tels qu’éclairage des parties communes, taxes de

canalisation et de poubelle, frais de nettoyage, et du chauffage central, ainsi que la

consommation d’eau et du combustible et aux autres frais à charge du locataire,

conformément aux dispositions légales. »

Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend récupérer

auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier, ne peut se borner

à lui présenter un décompte général, même accompagné de factures, mais est tenu de

produire également les quittances relatives aux dépenses avancées justifiant ainsi avoir

déboursé ces frais pour compte de son locataire. Dans une décision plus récente, il a été

retenu que les factures versées par le bailleur établissent à suffisance de droit la réalité

des frais exposés par le bailleur pour le compte du locataire (cf. Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, Marianne HARLES, no 59, Pas. 31).

Dès lors, le bailleur doit permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de prendre

inspection des factures se rapportant au montant des frais et charges qu’il entend lui

réclamer.

Actuellement PERSONNE1.) n’a pas versé le décompte détaillé, ni les factures relatives

au décompte de 2023 versé à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., de

même que les preuves de paiement y relatives.

Le contrat de bail signé en date du 2 mars 2015 ayant valablement été dénoncé avec effet

au 30 novembre 2023, il y a dès lors lieu d’enjoindre à PERSONNE1.) de verser à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. le décompte détaillé relatif à l’année

2023, jusqu’au 30 novembre 2023 inclus, avec les factures et les preuves de paiement à

l’appui.

Il convient également d’effectuer une ventilation des frais entre les différentes parties

occupant l’immeuble en question en prenant en considération les millièmes occupés par

chaque partie.

L’astreinte est une condamnation pécuniaire accessoire et éventuelle qui s’ajoute à la

condamnation principale pour le cas où celle-ci ne serait pas exécutée dans le délai

prescrit par le juge et qui tend à obtenir du débiteur par la menace d’une augmentation

progressive de sa dette d’argent l’exécution en nature d’une obligation supposant son fait

personnel (cf. Réf. Lux. 22 janvier 1985, no 65/85).

Le taux de l’astreinte doit être fixé en fonction de la nature et des circonstances de la

cause notamment des ressources et du comportement du débiteur ; l’astreinte doit surtout

avoir un effet dissuasif suffisant (cf. Cour 16 avril 1986, no 8597 du rôle).

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction de remettre tous les décomptes,

factures et preuves de paiement d’une astreinte, aucun élément du dossier ne justifie une

telle mesure.

Quant à la demande subsidiaire, le tribunal tient encore à retenir que la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. admet qu’elle a signé les décomptes lui remis

avant 2023 et que les soldes des décomptes ont été réglés.

L’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure :

A l’audience des plaidoiries, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

réclame une indemnité de procédure de 2.500 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

A défaut de preuve de toute iniquité requise, la demande de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer non

fondée.

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit que le contrat de bail signé en date du 2 mars 2015 a valablement été dénoncé avec

effet au 30 novembre 2023 ;

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. est à considérer comme

occupante sans droit ni titre à partir du 1er décembre 2023 ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus 1 mois après la notification

du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 1.280 € ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 € ;

rejette la demande en majoration du taux d’intérêt ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. à se voir allouer une indemnité d’éviction de 13.158,72 € ;

dit fondée la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. tendant à voir condamner PERSONNE1.) à dresser un décompte des

charges locatives avec les factures et les preuves de paiement à l’appui ;

ordonne à PERSONNE1.) de verser à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. le décompte détaillé des frais et charges relatif à l’année 2023, jusqu’au 30

novembre 2023 inclus, avec les factures et les preuves de paiement y afférentes et ce dans

un délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.

à payer à

PERSONNE1.) le montant de 400 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.