Tenant loses back rent claim but court rejects penalty fees and provisional execution in commercial lease dispute.

Répertoire No. 4279/25

L-BAIL-844/24

Audience publique du 22 décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la

Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8,

rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats

du Barreau de

Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810,

représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Michel

MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Live MAYANGA LETRE, avocate à la

Cour, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les

deux demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

représentée par son/ses gérant(s) actuellement en fonctions

partie défenderesse

comparant par son gérant, PERSONNE1.)

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 18

novembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 16 décembre 2024.

À l’appel de la cause à la prédite audience, l’affaire fut fixée à la demande

de la société SOCIETE2.) SARL à l’audience du 20 février 2025.

Lors de la prédite audience,

Maître

Live MAYANGA LETRE, en

remplacement de Maître Michel MOLITOR, ce dernier en représentation

de la société MOLITOR Avocats à la Cour SARL, et PERSONNE1.), gérant

de la société SOCIETE2.) SARL, furent entendus en leurs explications.

L’affaire fut ensuite refixée au 24 avril 2025, puis refixée au 19 mai 2025 et

ensuite remise au 24 septembre 2025.

Lors de cette prédite audience, Maître Live MAYANGA LETRE et

PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire

fut ensuite refixée pour la continuation des débats à l’audience du 17

novembre 2025.

Lors de cette dernière audience, Maître Live MAYANGA LETRE et

PERSONNE1.) furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 18 novembre 2024, la société anonyme

SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, aux fins de :

constater que la société SOCIETE2.) SARL a manqué à ses

obligations contractuelles issues du bail et qu’elle reste débitrice d’un

montant de 17.649,97.-EUR ;

condamner la société SOCIETE2.) SARL à payer à la requérante la

somme de 17.649,97.-EUR, correspondant à la régularisation des

loyers pour l’année 2023, aux charges et autres frais impayés, avec

les intérêts légaux de retard prévus par la loi du 18 avril 2004 sur les

transactions commerciales, à compter de la date d’échéance de

chaque facture litigieuse (ou, à défaut, de la date de la présente

requête) jusqu’au paiement intégral ;

condamner la société SOCIETE2.) SARL au paiement d’une

indemnité forfaitaire de frais de contentieux de 1.765.-EUR ;

condamner la société SOCIETE2.) SARL à verser à la requérante

une indemnité de procédure de 2.500.-EUR, conformément à l’article

240 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La société anonyme SOCIETE1.) SA demande encore à se voir réserver le

droit de réclamer les frais d’avocats en cours d’instance, et elle demande à

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa requête, la requérante expose que suivant contrat de bail

commercial conclu en date du 14 avril 2022, elle aurait donné en location

à la société SOCIETE2.) SARL un local de 307 m² situé dans la galerie

commerciale SOCIETE3.) « ADRESSE3.) » à Luxembourg, destiné à

l’exploitation d’un concept store. Le bail aurait été conclu pour une durée

de neuf ans avec une prise d’effet à compter du 26 mars 2022, moyennant

un loyer fixé à 10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes, avec un

minimum garanti de 157.560.-EUR par an hors taxes et hors charges.

Elle précise que par la suite plusieurs avenants auraient été signés afin

d’adapter les conditions initiales

face aux difficultés de la partie

défenderesse : le premier, en août 2022, réduisait le préavis de résiliation

à trois mois ; le second, en janvier 2023, accordait un rabais exceptionnel

à hauteur de 37.50% des loyers pour la période du 26 mars 2023 au 25

mars 2024, pour un montant prévisionnel de 55.303,56 euros TT en raison

des difficultés financières du locataire, qui présentait déjà un solde impayé

de 75.000.-EUR TTC, et prévoyait la résiliation automatique du bail si le

chiffre d’affaires pour l’année 2023 était inférieur à 675.000.-EUR hors

taxes ; un troisième avenant, conclu en juin 2023, octroyait un nouveau

rabais alors que le locataire restait débiteur de 7.344,70.-EUR TTC ; enfin,

un quatrième avenant, signé en février 2024, actait la résiliation d’un

commun accord avec effet au 25 mars 2024, sous réserve du paiement

intégral des sommes dues et de la restitution des lieux en pristin état.

Toutefois, ces obligations n’auraient pas été respectées par la société

SOCIETE2.) SARL.

Lors de l’état des lieux de sortie du 25 mars 2024, il aurait été constaté que

le mobilier et les accessoires n’avaient pas été entièrement retirés et que

le logo adhésif du locataire demeurerait en place. Par ailleurs, la partie

défenderesse n’aurait pas réglé l’intégralité des loyers, charges et frais

contractuels. Malgré plusieurs relances et mises en demeure adressées

entre mai et juillet 2024, elle aurait contesté les montants réclamés sans

fondement.

Ainsi, à la date du 15 juillet 2024, elle resterait redevable envers la

requérante de la somme totale de 17.649,97.-EUR TTC.

Ce montant correspondrait à trois factures émises les 23 mars, 13 mai et

28 juin 2024. La défenderesse refuserait de régler ces factures, invoquant

à tort la clause préliminaire de l’avenant n°4, qu’elle interprèterait comme

une absence de dette au moment de la signature.

Or, cette interprétation serait erronée alors que la clause en question

stipulerait que le locataire devait être à jour de ses paiements au plus tard

à la date de résiliation, soit le 25 mars 2024, et non qu’il ne redevrait plus

rien lors de la signature du 5 février 2024.

Les factures impayées se décomposent comme suit :

la première, du 23 mars 2024, à hauteur de 27,02.-EUR concernerait

notamment la quote-part des frais de vérification des extincteurs;

la seconde, du 13 mai 2024, porte sur la régularisation des loyers en

fonction du chiffre d’affaires 2023, soit 13.500,97 euros ;

la troisième, du 28 juin 2024, correspondrait aux frais engagés par le

bailleur pour la remise en état des lieux, le locataire n’ayant pas retiré

le mobilier ni les adhésifs, ce qui aurait entraîné des coûts de

réparation pour un total de 3.083,82 euros. À ce montant s’ajouterait

les frais de vérification électrique et anti-incendie, à hauteur de

1.038,16.-EUR, conformément aux clauses du bail.

Par ailleurs, conformément à l’article 14.E.S1 du contrat de bail, les

sommes dues doivent être automatiquement majorées de 10 % à titre

d’indemnité forfaitaire pour frais contentieux, indépendamment des autres

frais et droits d’encaissement.

Plus précisément, la facture du 23 mars 2024 concernerait la quote-part

des frais de vérification des extincteurs réalisée le 19 octobre 2023 par la

société SOCIETE4.) S.A., incombant au locataire conformément à l’article

16 du bail qui imposerait au locataire l’entretien du local et de ses

équipements, y compris les réseaux incendie. Cette quote-part s’élèverait

à 27,02.-EUR.

La facture du 13 mai

2024, d’un montant de 13.500,97.-EUR,

correspondrait à la régularisation du loyer en fonction du chiffre d’affaires

2023 déclaré par la partie défenderesse, alors que le contrat de bail

prévoyait un loyer équivalent à 10 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel,

sans pouvoir toutefois être inférieur au loyer minimum garanti fixé à

97.401.-EUR par an.

Étant donné que le chiffre d’affaires net déclaré par le locataire pour l’année

2023 se serait élevé à 205.416,73.-EUR, le loyer variable s’élèverait à

20.541,67.-EUR, ce qui justifierait la régularisation calculée à hauteur de

13.500,97.-EUR en déduisant les loyers déjà payés.

Enfin, la facture du 28 juin 2024 concernerait divers frais exposés par la

requérante en raison de l’absence de remise en état des lieux loués lors de

leur restitution, conformément à la clause n°3 de l’avenant n°4. En effet,

selon l’état des lieux de sortie le mobilier et des adhésifs portant le logo de

la société SOCIETE2.) SARL auraient été laissés dans le local ainsi que

dans la galerie commerciale ADRESSE3.).

Malgré un courriel adressé au locataire le 29 mars 2024 pour lui demander

de procéder au retrait, aucune suite n’y aurait été donnée.

La requérante expose avoir donc dû engager des frais pour le retrait du

mobilier (448,88.-EUR), le retrait des adhésifs (54,50.-EUR) et la remise en

état du bandeau enseigne (2.580,44.-EUR), ainsi que pour la vérification

électrique et incendie, qui est à la charge du locataire conformément à la

clause 13 A du contrat de bail, pour un montant de 1.038,16.-EUR.

À cela s’ajouterait que la partie défenderesse serait redevable d’une

indemnité forfaitaire de frais de contentieux à hauteur de 10% du montant

du litige en vertu de l’article 14 E paragraphe 2 du contrat de bail, soit la

somme de 1.765.- EUR.

En outre selon l’article 14E paragraphe 2 du contrat de bail :« Toute somme

exigible payée en retard produira, à compter de sa date d’exigibilité, de

plein droit et sans mise en demeure préalable, des intérêts au taux

applicable aux transactions commerciales en vigueur, majoré de trois

points, conformément à la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et aux intérêts de retard. Si ce taux devait être négatif, il serait

réputé égal à zéro et majoré de trois points.»

En conséquence, la partie défenderesse serait redevable des intérêts de

retard prévus contractuellement, soit au taux applicable aux transactions

commerciales (étant précisé qu’une erreur matérielle figure dans la clause

du Bail ; le taux étant en réalité majoré de huit points), et ce à compter de la

date d’échéance de chaque facture émise, ou à défaut, à compter de la

présente demande, jusqu’au paiement intégral.

Finalement, la requérante expose que conformément à l’article 14.E du bail :

« En cas de procédure judiciaire, le Preneur devra, dans la mesure où il est

condamné aux dépens, rembourser au Bailleur, en sus de tous frais

répétibles, les honoraires de ses avocats. »

Ainsi, elle déclare se réserver expressément le droit de réclamer à la partie

défenderesse le remboursement des frais d’avocat engagés dans le cadre

de la présente procédure, ou, à titre subsidiaire, sur le fondement des

articles 1382 et 1383 du Code civil.

A l’audience du 20 février 2025, la requérante a réitéré ses demandes. En

réponse aux arguments de la défenderesse, elle a expliqué, en premier lieu,

que la répartition des frais de vérification des extincteurs se faisait selon une

clé de répartition interne en fonction de leur nombre installé dans les locaux

loués.

Face aux contestations de la partie défenderesse et aux difficultés de

compréhension des décomptes versés en cause, la requérante a été invitée

à produire des décomptes plus clairs et précis. L’affaire a donc été refixée.

À l’audience du 17 novembre 2025, la requérante a précisé que le nombre

d’extincteurs à vérifier ressortait de l’état des lieux d’entrée et a détaillé le

calcul de la facture réclamée.

Concernant la régularisation des loyers, la requérante a expliqué les calculs

effectués et a notamment renvoyé à la pièce 24 pour justifier la

régularisation du loyer en fonction du chiffre d’affaires.

La société SOCIETE2.) SARL

À l’audience du 2 février 2025, la partie défenderesse a contesté l’ensemble

des demandes de la société SOCIETE1.) SA, tant dans leur principe que

dans leur montant.

Elle a soutenu que, conformément à l’avenant n°4, les parties avaient

convenu de résilier le bail au 25 mars 2024. Or, le 28 mai 2024, soit deux

mois après cette résiliation, la société SOCIETE5.) S.A. lui aurait adressé

une relance pour un montant de 13.527,99.-EUR, sans qu’aucune facture

correspondante n’ait été reçue auparavant ni qu’une preuve d’envoi ait été

produite. Cette relance aurait été immédiatement contestée par courrier du

5 juin 2024, puis réitérée par courriers des 4 juillet et 6 août 2024.

S’agissant de la somme de 13.500,97.-EUR réclamée au titre de la

régularisation du loyer sur le chiffre d’affaires, la défenderesse affirme

qu’aucune facture n’aurait été envoyée.

Plus particulièrement, quant au bien-fondé de cette demande, la partie

défenderesse fait valoir qu’il ressortirait des dispositions de l’avenant n°4

que le preneur devait être à jour de ses paiements à la date de résiliation,

et que les parties avaient convenu de mettre fin au bail d’un commun accord

à cette date et aucune observation relative à des factures impayées n’aurait

été formulée au moment de la résiliation. En ne le faisant pas, et

conformément à l’article 7 de l’avenant n°4, le bailleur aurait ainsi reconnu

qu’aucune somme n’était due par la partie défenderesse à cette date.

À cela s’ajouterait qu’aucune régularisation de loyer en fonction du chiffre

d’affaires ne pourrait être réclamée, alors que l’article 3 de l’avenant n°4

stipulerait que le bailleur aurait accepté, à titre exceptionnel, d’octroyer un

rabais correspondant à 75,49 % des loyers dus pour la période du 26 mars

2023 au 25 mars 2024, pour un montant de 41.988.-EUR TTC. Cette clause,

rédigée par la société SOCIETE1.) SA, exclurait toute référence à un loyer

variable. Le courrier du 17 juin 2024, par lequel la société SOCIETE1.) SA

tenterait de requalifier le loyer variable en « accessoire », serait contraire à

l’accord passé entre parties contenu dans l’avenant n°4.

Elle relève encore que la société SOCIETE1.) SA disposait dès le 6 février

2024 des informations nécessaires pour établir toute régularisation, mais

n’aurait rien entrepris avant la résiliation, alors que la facture n’aurait été

émise qu’en date du 13 mai 2024.

En outre, l’état comptable du 4 mars 2024 mentionnerait un solde nul, de

sorte qu’aucun montant ne saurait lui être réclamé, faute d’avoir adressé les

factures avant le 25 mars 2024. Subsidiairement, les montants réclamés

seraient incompréhensibles et non justifiés.

Concernant la seconde créance de 27,02.-EUR, la défenderesse affirme

que la facture datée du 28 mars 2024 est postérieure à la résiliation et aurait

dû être présentée avant le 25 mars 2024. Aucune explication n’est donnée

quant au calcul, ni clé de répartition, ni millièmes, ce qui justifie le rejet. Elle

conteste également la somme de 1.038,16.-EUR au titre d’un contrôle

périodique de sécurité, faute de facture ou d’explication sur le calcul.

S’agissant des dégâts locatifs, la défenderesse soutient avoir restitué les

lieux en parfait état.

En outre, la troisième facture à hauteur de 4.121,98 EUR qui se rapporterait

aux prétendus frais liés à la remise en état des lieux suite à son départ

n’aurait jamais été reçue et aucune preuve d’envoi n’aurait été produite. Elle

ne serait mentionnée ni dans le courrier du 28 mai 2024 ni dans celui du 17

juin 2024, lesquels se limitent à réclamer 13.527,99.-EUR. La défenderesse

estime que cette omission vaut renonciation à la créance précitée.

Aucun devis n’aurait en d’ailleurs été versé et il ne serait pas établi que ces

frais aient été engagés. S’agissant du montant de 2.580,44 EUR réclamé au

titre de la remise en état d’un bandeau d’enseigne, la partie défenderesse

fait valoir que l’état des lieux ne mentionne aucune obligation de procéder à

de tels travaux et que le contrat de bail ne prévoit rien en ce sens.

La facture produite par la société SOCIETE6.) serait lacunaire, ne détaillant

ni les travaux effectués, ni les heures prestées, ni les prestations. Aucun

devis n’aurait été produit en cause, et le montant apparaîtrait manifestement

disproportionné pour une simple mise en peinture d’un bandeau blanc, de

sorte que la demanderesse devrait également être déboutée de cette

demande.

Enfin, la demande en paiement de 1.765.-EUR à titre de pénalité

contractuelle serait infondée, aucune mise en demeure préalable n’ayant

été adressée, formalité pourtant prévue par le contrat.

Finalement, les conditions légales pour l’octroi d’une indemnité

de

procédure ne seraient pas remplies, notamment en raison de l’absence

d’iniquité.

À l’audience du 17 novembre 2025, la défenderesse a maintenu ses

contestations, ajoutant que les décomptes fournis sont incompréhensibles,

mélangeant montants HTVA et TVA incluse, et qu’il existerait un écart de

plus de 2.000.-EUR entre le montant réclamé dans la requête et celui

figurant dans le décompte. Elle soutient enfin que les frais de remise en état

ne sauraient dépasser 250.-EUR.

Appréciation

La requête introduite par SOCIETE1.) SA, non autrement querellée, est à

déclarer recevable pour avoir été faite dans les forme et délai de la loi.

Quant au fond

De prime abord, le tribunal relève que l’avenant n°4 signé entre les parties

le 5 février 2024 stipule que : « À titre préliminaire, le Preneur s'engage à

être à jour de tous ses paiements de loyers, charges et accessoires

relativement au Bail à la date d'effet de la résiliation dudit Bail telle que

stipulée ci-après. »

Contrairement à l’argument avancé par la partie défenderesse, cette clause

ne constitue nullement une reconnaissance de l’apurement intégral des

dettes de la défenderesse envers la requérante. Elle impose simplement

une obligation au preneur d’être à jour de ses paiements à la date de la

résiliation. Dès lors, si la défenderesse n’a pas respecté cet engagement, la

requérante demeure fondée à réclamer les montants impayés. L’argument

de la défenderesse doit donc être rejeté.

En outre, la partie requérante a admis qu’une partie des factures n’a pas été

envoyée à une adresse valable de la défenderesse. Toutefois,

contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, une telle omission ne saurait

entraîner l’extinction de la dette. Elle n’affecte que le point de départ

éventuel des intérêts, en raison du report de la date d’exigibilité du paiement.

Il y a donc lieu de rejeter également cet argument.



Arriérés de loyers

La partie requérante sollicite la somme de 13.500,97.-EUR à titre de

régularisation des loyers en fonction du chiffre d’affaires 2023, laquelle,

selon sa requête et ses plaidoiries, correspond à la différence entre le

montant du loyer minimum garanti, soit 9.002,41.-EUR pour cette période

selon les calculs fournis en pièce n°24, et le loyer déterminé en fonction du

chiffre d’affaires, qui s’élèverait à 20.541,68.-EUR.

La partie défenderesse conteste cette demande, faisant valoir en premier

lieu que les calculs seraient incompréhensibles et que suivant les avenants

conclus, elle ne serait plus redevable d’un loyer variable, mais uniquement

des sommes figurant dans le dernier avenant.

Il est constant en cause que le contrat de bail initial prévoyait un loyer fixé à

10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes, avec un minimum garanti de

157.560.-EUR hors taxes et hors charges, ce qui correspond à un loyer

mensuel de 13.130.-EUR HTVA.

Il ressort toutefois des conditions particulières dudit bail que le locataire

bénéficiait, pour la période allant de la prise d’effet du bail jusqu’au 26 mars

2023, de l’application d’un loyer, toutes charges comprises, à hauteur de

78.780 EUR. Il en découle que le loyer repris sur cette période s’élève à la

somme de 6.565 EUR, ainsi que le prorata de 1.270 EUR pour la période

du 26 au 31 mars 2022.

Pour la période subséquente, le contrat de bail prévoit qu’à partir du 13ᵉ

mois suivant la prise d’effet du contrat, le minimum du loyer garanti est réduit

de 20 %, soit un loyer annuel de 126.048.-EUR (au lieu de 157.560.-EUR).

Suivant l’avenant n°2 du 25 janvier 2023 conclu entre parties, il est prévu à

l’article 3 « rabais sur loyer » que : « Concernant la période du 26 mars 2023

au 25 mars 2024, le montant total prévisionnel des loyers, hors TVA,

charges et accessoires à facturer, sous réserve d’indexation de loyer,

s’élève à ce jour à la somme de 147.476.-EUR TTC.

Le bailleur accepte, à titre exceptionnel, transitoire et intuitu personae,

d’octroyer un rabais au preneur correspondant à trente-sept virgule

cinquante pour cent (37,50 %) des loyers qui seront dus (hors TVA, charges

et accessoires) pour la période susmentionnée, soit du 26 mars 2023 au 25

mars 2024, pour un montant prévisionnel de 55.303,56.-EUR TTC, sous

réserve d’indexation du loyer, le tout sans préjudice des sommes dues pour

les périodes antérieures et postérieures. Ce rabais exceptionnel sera réparti

de manière proportionnelle entre les différentes échéances de loyers à

intervenir durant ladite période. »

Un troisième avenant est ensuite conclu, prévoyant un nouveau rabais dont

la teneur est la suivante :« Concernant la période du 26 mars 2023 au 25

mars 2024, le montant total prévisionnel des loyers, hors TVA, charges et

accessoires à facturer, sous réserve d’indexation de loyer, et après prise en

compte des stipulations de l’avenant n°2, s’élève à ce jour à la somme de

55.618,68 EUR.

Le bailleur accepte, à titre exceptionnel, transitoire et intuitu personae,

d’octroyer un rabais au preneur correspondant à soixante-quinze virgule

quarante-neuf pour cent (75,49 %) des loyers qui seront dus (hors TVA,

charges et accessoires) pour la période susmentionnée, soit du 26 mars

2023 au 25 mars 2024, pour un montant prévisionnel de 41.988 EUR TTC,

sous réserve d’indexation du loyer, le tout sans préjudice des sommes dues

pour les périodes antérieures et postérieures.

Ce rabais exceptionnel sera réparti de manière proportionnelle entre les

différentes échéances de loyers à intervenir durant ladite période. »

Le tribunal constate en premier lieu que les deux rabais ne précisent pas

quel type de loyer est visé par la réduction, à savoir le loyer variable ou le

loyer minimum garanti, alors qu’il est fait état du « loyer dû », ce qui peut

concerner l’un ou l’autre, voir les deux. Aucune disposition des avenants

concernés ne prévoit l’exclusion du loyer variable des rabais applicables.

Il y a encore lieu de relever que le deuxième avenant ne prévoit pas

expressément si les deux rabais sont cumulatifs ni quelle est leur interaction.

Selon les calculs fournis en pièces et les dernières plaidoiries à l’audience,

le loyer minimum s’élèverait à 9.002,41.-EUR (pièce 23 de la requérante)

sur la période en question.

D’après les calculs avancés par la bailleresse, pour l’exercice 2023, le

locataire a déclaré un chiffre d’affaires de 205.417.-EUR, de sorte que le

loyer variable s’élevant à 10 % de ce montant, correspond à la somme de

20.541,68.-EUR.

La requérante estime être dès lors en droit de réclamer la différence entre

le loyer variable et le loyer minimum garanti.

L’article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées

tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées

que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1156 du Code civil dispose qu’on doit, dans les conventions,

rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes,

plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En application de l’article 1161 du Code civil, toutes les clauses des

conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le

sens qui résulte de l’acte entier.

L’article 1162 de ce Code dispose que, dans le doute, la convention

s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté

l’obligation.

En l’espèce, il y a, au vu des principes précités, lieu de retenir que les rabais

accordés s’appliquent aux deux types de loyer, aucun élément du dossier

ne démontrant que les parties en aient décidé autrement.

Il découle de ce qui précède que les deux rabais appliqués au loyer variable,

à savoir 37,5 % puis 75,49 %, ramènent le montant du loyer variable en

fonction du chiffre d’affaires 2023 à 3.146,73.-EUR et non pas à 20.541,68.-

EUR.

Par conséquent, la demande tendant à régulariser le loyer sur la base du

chiffre d’affaires doit être rejetée, la partie requérante ne rapportant pas le

bien-fondé de sa prétention.

Dégâts locatifs

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux

entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue,

suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force

majeure.

Selon l’article 1732 du même Code, (le preneur) répond des dégradations

ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1732 précité du Code civil, il suffit partant au

bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même

de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur.

Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la

perte est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la

jouissance, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa

vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt

aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout

usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une

certaine mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf

des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un

état impeccable, entièrement rénové, respectivement dans un état neuf.

Il est encore de principe que les lieux loués doivent être remis au bailleur

dans un état propre.

Il convient encore de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du Nouveau

Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il

incombe à chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

En l’espèce, le tribunal constate qu’il ressort des clichés effectués lors de

l’état des lieux de sortie contradictoire que les adhésifs avec le logo de la

requérante n’ont pas été retirés, tout comme le bandeau portant l’enseigne.

L’état des lieux comporte d’ailleurs la mention « sticker à enlever » et, au

niveau du mobilier, la case « à reprendre » est cochée.

En outre, l’avenant n°4 précité prévoyait expressément en son article 3 que

:« Le Preneur s’engage à réaliser les travaux nécessaires à la bonne

résolution, notamment :



Enlèvement de tout le matériel, présentoirs, bibliothèques, meubles divers

et marchandises présents dans le local ;



Réalisation des travaux de préparation et nettoyage qui s’avèrent

nécessaires ; et



Restitution du local débarrassé de tous les éléments susmentionnés, en

parfait état d’entretien et de propreté. »

Dès lors, le locataire n’a pas respecté ses engagements contractuels,

puisque les adhésifs avec le logo et le bandeau avec l’enseigne n’ont pas

été retirés, et que le mobilier est resté sur place dans la galerie commerciale.

S’il ressort des pièces versées par la partie défenderesse que celle-ci a pu,

par le passé, déposer du mobilier devant les bennes à déchets du centre

commercial afin qu’il soit enlevé avec l’accord du bailleur ou du gérant du

site, il a toutefois été prévu autrement dans l’avenant actant la résiliation du

bail, conclu à un moment où les relations entre bailleur et locataire étaient

certainement déjà dégradées.

Quant à l’argument selon lequel les factures de remise en état seraient

surfaites, il convient de rappeler que la charge de la preuve de cette

allégation incombe à la partie défenderesse. Or, celle-ci ne rapporte aucun

élément probant permettant de remettre en cause le montant des factures

prestées.

Le fait que les factures aient été adressées par les différents prestataires à

la société

SOCIETE7.)

SA (exerçant sous le nom

SOCIETE5.)),

gestionnaire du site, ou par SOCIETE8.) SA à cette dernière, ne modifie en

rien la réalité selon laquelle ces frais sont, in fine, supportés par la

bailleresse.

Au vu de ce qui précède, la partie requérante est fondée à réclamer les frais

suivants :

Retrait du mobilier : 448,88 EUR ;

Retrait des adhésifs : 54,50 EUR ;

Remise en état du bandeau enseigne : 2.580,44 EUR ;

soit un total de 3.083,82 EUR à titre de dégâts locatifs.



Quant aux arriérés de charges

Suivant l’article 13 A du contrat de bail intitulé « charges locatives privatives

», il est prévu que « les frais de vérification incendie et de défense anti-

incendie » sont à la charge du locataire.

La partie défenderesse a contesté le montant en question, en faisant valoir

que le montant qui lui a été facturé, serait incompréhensible.

Selon les explications fournies à l’audience par la requérante ainsi que l’état

des lieux d’entrée, le local loué par la partie défenderesse contient un

extincteur CO₂ de 5 kg, un extincteur à eau pulvérisée de 6 L ainsi qu’un

SOCIETE9.). Selon les tarifs de la société SOCIETE4.), les frais de

vérification annuels pour un extincteur CO₂ 5 kg s’élèvent à 5,22.-EUR, pour

un modèle à eau pulvérisée 6 L à 6,15.-EUR et pour le système SOCIETE9.)

à 11,72.-EUR, soit un total de 23,09.-EUR HTVA, de sorte que le montant

de 27,02.-EUR TVA incluse (17 %) est justifié.

Toutefois, en ce qui concerne la vérification électrique et incendie,

également à la charge du locataire conformément à la même clause

précitée, pour un montant de 1.038,16.-EUR, le tribunal n’est pas en

mesure, au vu de la pièce 25 produite par la requérante, de déterminer avec

certitude la quote-part incombant au locataire, la méthode de calcul de celle-

ci, ni de vérifier si elle correspond effectivement aux vérifications entreprises

par la société SOCIETE10.) au sein du local donné en location à la

défenderesse de sorte que ce montant n’est pas justifié.

Quant à la pénalité conventionnelle

Suivant l’article 14. E paragraphe 1er du contrat de bail : « De manière

générale et sans préjudice de toute autre disposition du présent Bail, à

défaut de paiement du Loyer, des charges ou de tout autre montant prévu

par le présent Bail ou les annexes, quarante-huit (48) heures après une

lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront

automatiquement majorées de dix pour cent (10 %) à titre d’indemnité

forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de

commandement, de recettes et des droits proportionnels d’encaissement

qui seront à la charge du Preneur ».

Le tribunal constate toutefois qu’en l’absence de mise en demeure en bonne

et due forme par lettre recommandée, la demande est à rejeter.



Quant aux intérêts de retard

Dans la mesure où les intérêts de retard prévu par la loi du 18 avril 2004 sur

les transactions commerciales ne sauraient être applicables aux dégâts

locatifs et étant donné que la requérante n’opère pas de ventilation entre les

différents montants et leur date d’exigibilité, il y a lieu d’appliquer les intérêts

légaux à l’ensemble des montants auquel la partie défenderesse est

condamnée et de fixer leur point de départ à partir de la demande en justice.



Quant aux accessoires

Dans sa requête, la société SOCIETE1.) SA s’était réservé le droit de

solliciter le remboursement des frais d’avocats conformément à l’article

14.E. du contrat de bail. Toutefois, aucune demande n’ayant été formulée à

l’audience, le Tribunal n’analysera pas ce point.

La société anonyme SOCIETE1.) SA n’ayant pas rapporté l’iniquité en

l’espèce, elle est encore à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice

de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation

précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas,

l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

Ayant succombé à l’instance, la partie défenderesse doit en supporter les

frais et dépens.

P a r

c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier

ressort,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA recevable;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA pour le

montant de 3.110,84.- EUR et pour le surplus en déboute;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à

payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 3.110,84.- EUR

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 18

novembre 2024, le tout jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA à titre

de pénalité conventionnelle pour frais de contentieux ;

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention d’une

indemnité de procédure non fondée, partant en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL aux frais

et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière