Landlord's early termination of fixed-term lease for personal need is allowed but delayed until next term end.

N° 1834/25

du 22 décembre 2025

Audience publique du lundi, vingt-deux décembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Daniel BAULISCH, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), et

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses,

sub 1) comparant en personne et sub 2) ne comparant pas à l’audience.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 18 novembre 2025 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch, à l’audience publique du lundi, 8 novembre 2025, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 8 décembre 2025.

Le représentant de la partie demanderesse donna lecture de la requête introductive

de l’instance et exposa le sujet de l’affaire.

Quant aux parties défenderesses, PERSONNE2.) fut entendue en ses explications

tandis que PERSONNE3.) laissa défaut.

Sur quoi le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 18 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de

Diekirch, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant

en matière de bail à loyer, principalement pour voir prononcer la résiliation du

contrat de bail signé entre parties en date du 27 avril 2020, subsidiairement, pour

voir constater que les parties défenderesses sont à considérer comme occupants

sans droit ni titre et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués. Le

requérant s’est réservé le droit de réclamer le paiement de dommages-intérêts

pour dégâts locatifs s’il y a lieu. Il a encore réclamé l’octroi d’une indemnité de

procédure de 1.250.- euros.

Sur l’action dirigée contre PERSONNE3.)

PERSONNE3.), bien que régulièrement convoqué, ne s’est ni présenté ni fait

représenter à l’audience du 8 décembre 2025.

Etant donné que PERSONNE3.) aurait quitté les lieux loués, PERSONNE1.) a

annoncé se désister de l’instance introduite contre lui.

Il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de prononcer

la disjonction des demandes introduites et de mettre la cause introduite contre

PERSONNE3.) au rôle général.

Sur l’action dirigée contre PERSONNE2.)

PERSONNE1.) soutient avoir acquis la maison sise à ADRESSE2.) par acte de

vente du 28 novembre 2023 et résilié le bail entre parties par courrier

recommandé du 4 avril 2025 avec effet au 31 octobre 2025 pour besoin personnel

dans son propre chef. Toutefois, PERSONNE2.) occuperait toujours les lieux et

elle n’aurait pas demandé de prorogation du délai de résiliation. Il y aurait donc

lieu d’ordonner son déguerpissement le cas échéant forcé.

PERSONNE2.) n’a contesté ni la demande en résiliation ni celle en

déguerpissement mais elle a donné à considérer qu’elle serait activement à la

recherche d’un nouveau logement et qu’elle aurait encore besoin d’un délai

supplémentaire pour y parvenir.

Il résulte des pièces versées en cause que, par contrat de bail du 27 avril 2020,

ayant pris effet au 1er mai 2020, PERSONNE4.) a donné en location à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

une maison unifamiliale sise à L-

ADRESSE2.), contre paiement d’un loyer mensuel de 2.200.- euros.

Suivant acte de vente passé par-devant la notaire Mireille HAMES en date du 28

novembre 2023, PERSONNE1.) a acquis l’immeuble en question.

Par courrier de son mandataire en date du 4 avril 2025, PERSONNE1.) a résilié

le prédit bail pour cause de besoin personnel dans son chef, le préavis

commençant à courir le 1er mai 2025 et prenant fin au 31 octobre 2025.

Suivant l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du

contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a)

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au

troisième degré inclusivement,

b)

le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c)

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Il en résulte que tout contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause

est prorogé à moins que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour

les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent

ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, ce qui est communément appelé

le « besoin personnel ».

Le tribunal rappelle ensuite que le bailleur qui invoque un besoin personnel dans

son chef ou dans celui d’un membre de sa famille est cru sur parole pour autant

que son affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la cause. Cette

appréciation doit se faire « in concreto » par rapport au besoin invoqué par le

bailleur dans le chef d’un descendant déterminé et sur base des indications

fournies par le bailleur (Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet

1997, no 59258 du rôle).

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve

du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué (Cass. 5 avril 1973, P. 22,

247).

Il suffit au bailleur d’indiquer dans sa requête en déguerpissement les causes du

besoin personnel invoqué afin de permettre à la fois au locataire et au juge

d’apprécier le bien-fondé du motif invoqué et un contrôle a posteriori de celui-ci.

Le requérant satisfait à cette exigence et il y a par conséquent lieu de constater

que le contrat de bail a été valablement résilié par la partie demanderesse pour

cause de besoin personnel dans son chef.

Quant à la date de la résiliation du bail, le tribunal tient à relever que celui-ci a

été conclu pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er mai 2020 et

que, conformément à l’article 2 du contrat de bail, le bail est tacitement reconduit

pour une nouvelle durée de 1 an de sorte que son échéance se situe au 1er mai de

chaque année subséquente.

L’article 12 (3) prévoyant un délai de préavis de six mois renvoie expressément

au point (2), en vertu duquel tout contrat de bail qui vient à terme pour quelque

raison que ce soit, est prorogé, sauf si le bailleur peut faire valoir une des

conditions de non-prorogation retenue dans la loi.

Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient selon

le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le besoin personnel et le motif

grave sont des causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bailleur a

besoin personnel ou s’il survient un autre motif grave, cet événement ne met donc

pas immédiatement fin au bail. Si le bail est conclu pour un terme précis,

l’événement n’aura d’effets qu’à sa prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail à

durée indéterminée, un délai de préavis, dont la durée sera de six mois si le motif

est un besoin personnel et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être

respecté (Marc Thewes, Le nouveau droit du bail, n° 156).

Tout comme auparavant, le bailleur ne peut résilier le contrat de bail que s’il est

venu à terme ou s’il est à durée indéterminée. Toutefois, en cas de besoin

personnel, le délai de congé n’est pas de trois mois comme prévu dans le Code

civil, mais de six mois (G. Krieger, Le bail d’habitation, n° 124).

En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée

initiale de trois ans et que, en l’absence de résiliation avec préavis de trois mois,

il sera automatiquement prorogé pour un nouveau terme d’un an.

Il en découle qu’en vertu des stipulations expresses du contrat, le bail s’est

prorogé pour une nouvelle durée d’un an venant à échéance le 1er mai 2026.

La résiliation faite par PERSONNE1.) ne saurait donc mettre fin au bail avec

effet au 31 octobre 2025, mais uniquement avec effet à sa prochaine échéance,

soit le 30 avril 2026. Il est en effet admis que le congé donné prématurément n’est

pas nul, mais que ses effets sont simplement reportés jusqu’à la date pour laquelle

il aurait pu être signifié.

Le contrat de bail est donc valablement résilié avec effet au 30 avril 2026.

La demande en déguerpissement étant à l’heure actuelle prématurée, il y a lieu

de refixer l’affaire à une audience ultérieure afin de vérifier si les lieux loués ont

été libérés par PERSONNE2.).

Les demandes accessoires sont à réserver.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la disjonction de la demande introduite contre PERSONNE3.) de celle

introduite contre PERSONNE2.) ;

met la cause introduite contre PERSONNE3.) au rôle général ;

reçoit la demande ;

dit fondée la demande en résiliation du bail ;

dit que le bail du 27 avril 2020 a été régulièrement résilié pour besoin personnel ;

reporte les effets de cette résiliation au 30 avril 2026 ;

refixe l’affaire pour le surplus à l’audience du lundi, 4 mai 2026, à 15h00, salle

n° 1 de la Justice de Paix de Diekirch ;

réserve les droits et moyens des parties ;

réserve les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.