Court partially allows breach of contract claim for work delays, awarding specific performance and procedural costs.

Rép. n° 4238/25

Dossier n° L-CIV-500/25

Audience publique du 18 décembre 2025

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit :

dans la cause entre

1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Max LENERS, avocat, demeurant à Luxembourg,

2. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Max LENERS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par ses

gérants actuellement en fonctions,

partie défenderesse,

comparant par Maître Yuri AUFFINGER, demeurant à Luxembourg.

Faits

Par exploit du 27 août 2025 de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à la société à

responsabilité

limitée

SOCIETE1.)

s.à r.l. à comparaître devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg à

l’audience publique du jeudi, 02 octobre 2025 à 15.00 heures, salle JP.

1.19, pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et

annexée à la minute du présent jugement.

Cette affaire fut enrôlée sous le numéro L-CIV-500/25.

A l’audience publique du 02 octobre 2025, l’affaire fut fixée pour plaidoiries

à l’audience publique du mardi, 25 novembre 2025 à 15.00 heures, salle

JP.0.15.

A l’audience publique du 25 novembre 2025, le mandataire des parties

demanderesses, Maître Max LENERS, avocat, et le mandataire de la partie

défenderesse, Maître Yuri AUFFINGER, avocat, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par exploit d’huissier de justice du 27 août 2025, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait donner citation à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. pour comparaître devant le Tribunal de Paix aux fins de

voir dire que la partie citée a violé son obligation contractuelle d’achever les

travaux dans le délai prévu, de la voir condamner à leur payer le montant

de 918,16 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en

vertu du retard d’achèvement, avec les intérêts légaux à compter de la

demande en justice, jusqu’à solde et de la voir condamner à reprendre les

travaux sur le chantier, sis à L-ADRESSE3.), dans le délai de 40 jours à

compter de la signification du jugement à intervenir et d’achever les travaux

dans un délai raisonnable à fixer par le Tribunal, le tout sous peine d’une

astreinte de 150,- euros par jour de retard en cas de non-respect de l’une

des deux dates butoir.

Les requérants demandent encore à voir dire que la partie citée a violé son

obligation contractuelle d’information et de renseignement et de la voir

condamner à leur communiquer une nouvelle date d’achèvement dans un

délai d’une semaine à compter de la signification du jugement à intervenir,

sous peine d’une astreinte de 150,- euros par jour de retard ainsi que de la

voir condamner au paiement du montant de 2.500,- euros à titre de

dommages et intérêts, sinon toute autre indemnité, même supérieure, à

évaluer ex aquo et bono par le Tribunal, avec les intérêts légaux à partir du

1eravril 2025, date prévue pour l’achèvement, sinon à partir du 1eravril 2025,

date de la première mise en demeure, sinon à compter de la présente

demande en justice, jusqu’à solde.

Les requérants demandent à voir condamner la partie citée au paiement du

montant de 2.500,- euros à titre d’indemnité de procédure aux termes de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, au montant de 2.500,-

euros pour le préjudice matériel à titre de frais d’avocats déboursés ainsi

qu’au montant de 1.000,- euros à titre de préjudice moral subi.

Ils sollicitent la condamnation de la partie citée aux frais et dépens de

l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, les requérants exposent que, par acte notarié

de vente en état futur d’achèvement du 30 mars 2023, ils ont acquis de la

part de la société SOCIETE1.) s.à r.l. un appartement au deuxième étage

du bloc A, un emplacement intérieur / cave au sous-sol du bloc P et un

emplacement extérieur au rez-de-chaussée du bloc C dans un immeuble

en copropriété dénommé « ALIAS1.) », sis à L-ADRESSE3.).

Ils soutiennent que, dans le contrat précité, la société SOCIETE1.) s’est

engagée à achever les ouvrages « (…) endéans les 24 mois à partir de ce

jour, sauf survenance d’un cas de force majeure, ou plus généralement

d’une cause légitime de suspension du délai de livraison » et que, partant,

en vertu de cette disposition contractuelle, la société SOCIETE1.) s’est

obligée à mener les travaux de telle manière à ce que les ouvrages soient

achevés au plus tard vingt-quatre mois après la signature du contrat ayant

eu lieu le 30 mars 2023, donc au plus tard le 30 mars 2025.

En ce qui concerne les factures et paiements, les requérants notent que,

jusqu’à l’introduction de la demande en justice, uniquement deux factures

ont été émises en avril, respectivement en mai 2023 par la société

SOCIETE1.), dont une pour l’ « achèvement terrassement » et une pour l’

« achèvement fondations », qui ont été payées.

Les requérants font valoir que le chantier a accumulé du retard, que les

ouvrages ne sont toujours pas achevés et qu’aucune remise des clés n’a

eu lieu jusqu’à la date butoir fixée dans le contrat.

Ils expliquent que par courrier recommandé du 1er avril 2025, leur

mandataire a fait constater le dépassement du délai d’exécution, a proposé

de résoudre le problème par un arrangement à l’amiable et a mis en

demeure la société SOCIETE1.) qui n’y a cependant accordé aucun suivi.

Ils affirment que par ailleurs, depuis des mois, la société SOCIETE1.) ne

répond plus à leurs messages alors qu’ils attendent avec impatience une

nouvelle date à laquelle les ouvrages devront être finis afin d’avoir une

certaine prévoyance au niveau de leur situation immobilière.

En se prévalant des dispositions de l’article 1134 du code civil, les

requérants reprochent à la société SOCIETE1.) d’avoir violé deux

obligations contractuelles, à savoir de ne pas avoir respecté le délai

d’achèvement des travaux et d’avoir manqué à l’obligation de

renseignement et d’information.

En premier lieu, ils font valoir que le constructeur qui se voit confier la

réalisation d’un ouvrage est tenu d’une obligation de résultat de remettre

dans les délais un ouvrage conforme à ce qui a été convenu entre parties

et qu’en présence d’une obligation de résultat, il suffit au créancier de

prouver que le contrat comporte un tel engagement et que l’engagement

n’a pas été tenu.

Ils soutiennent qu’en l’espèce le contrat de vente en l’état futur

d’achèvement conclu le 30 mars 2023 stipule au point 3 que les ouvrages

doivent être achevés dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la

signature du contrat et que seul un cas de force majeure ou une cause

légitime, dont la preuve incombe au constructeur, est de nature à exonérer

ce dernier de la présomption de responsabilité pesant sur lui.

Ils font valoir que les constructions auraient dû être achevées le

30 mars 2025, mais qu’au jour de la citation, uniquement les fondations ont

été réalisées.

Ils demandent ainsi à voir condamner la société SOCIETE1.) à reprendre

les travaux sur le chantier dans le délai de quarante jours à compter de la

signification du jugement et à achever les travaux dans un délai raisonnable

à fixer par le Tribunal, le tout sous peine d’une astreinte de 150,- euros par

jour de retard en cas de non-respect de l’une des deux dates butoir.

Ils affirment avoir subi un préjudice en vertu du retard dans l’achèvement

des travaux. En l’absence de clause prévoyant une indemnité contractuelle,

les requérants expliquent avoir acheté l’appartement litigieux à des fins

d’habitation personnelle. Etant donné qu’ils occupent actuellement une

maison dont ils sont propriétaires, ils expliquent devoir payer le

remboursement du prêt pour l’acquisition de l’appartement et que les

intérêts débiteurs s’élèvent au montant de 918,16 euros pour la période du

31 mars 2025 au 29 juin 2025. Ils demandent ainsi à voir condamner la

partie citée au paiement du montant de 918,16 euros à titre de dommages

et intérêts pour le préjudice subi en vertu du retard de l’achèvement.

En second lieu, les requérants soutiennent qu’aux termes du contrat, la

société SOCIETE1.) s’est engagée à fournir des renseignements en cas de

report du délai de livraison, mais qu’elle ne leur a jamais fourni de réponse

à leurs nombreuses demandes d’information.

Ils demandent à voir condamner la société SOCIETE1.) à leur communiquer

une nouvelle date d’achèvement dans le délai d’une semaine à compter de

la signification du jugement, sous peine d’une astreinte de 150,- euros par

jour de retard.

Ils affirment avoir subi un préjudice compte tenu de cette violation de

l’obligation de renseignement et d’information qu’ils évaluent au montant de

2.500,- euros.

Les requérants sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.500,- euros conformément aux dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile en donnant à considérer qu’en

l’occurrence la disproportion manifeste des ressources entre les deux

parties est évidente et que la société SOCIETE1.) n’entreprend rien pour

remédier au retard de la construction. Ils demandent encore à voir

condamner la partie citée au paiement du montant de 2.500,- euros à titre

de frais d’avocat déboursés ainsi qu’au montant de 1.000,- euros à titre de

préjudice moral en ce qui concerne les tracas subis dans le cadre de la

présente affaire.

A l’audience des plaidoiries du 25 novembre 2025, les requérants

expliquent que la situation n’a guère changé et que les travaux n’ont

toujours pas repris. Ils augmentent leur demande en paiement à titre de

préjudice matériel subi du défaut d’achèvement au montant total de

1.777,77 euros du chef d’intérêts débiteurs payés pour la période du

31 mars 2025 au 29 septembre 2025. Ils expliquent encore que les frais

d’avocat déboursés s’élèvent d’ores et déjà au montant total de 3.458,86

euros et ils réclament de ce chef des dommages et intérêts à hauteur de

2.500,- euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 958,86 euros.

La société SOCIETE1.) explique qu’elle appartient au groupe SOCIETE2.)

et que le redressement judiciaire du groupe en France a eu des

répercussions au Luxembourg. Elle soutient qu’elle essaie de relancer le

chantier et qu’une pompe à eau a été installée pour évacuer l’eau qui s’est

accumulée dans la fosse de construction.

Elle ne conteste pas avoir failli à son obligation contractuelle d’achever les

travaux pour le 30 mars 2025, mais elle affirme être actuellement dans

l’impossibilité de fournir une date précise pour l’achèvement des travaux.

Elle estime qu’il lui faudra au moins dix-huit mois, voire plus, pour terminer

les constructions.

En ce qui concerne les montants réclamés, elle fait valoir que les requérants

demandent deux préjudices identiques et que le montant réclamé à titre

d’intérêts débiteurs n’est pas à considérer comme préjudice alors que ces

derniers seraient également dus si la construction était achevée. A titre

subsidiaire, elle demande au Tribunal de réduire les montants réclamés à

de plus justes proportions.

Elle conteste encore les montants réclamés à titre de frais d’avocat en

soutenant que le ministère d’avocat n’est pas requis devant la Justice de

Paix.

Les requérants expliquent qu’ils avaient prévu de vendre leur maison dès

la fin des travaux de l’appartement et d’apurer le crédit de l’appartement

avec le prix de la vente de la maison.

Motifs de la décision

La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai

de la loi.

Quant à la compétence ratione valoris, le Tribunal rappelle que l’article 18

du nouveau code de procédure civile prévoit que « Si les parties sont

d’accord pour porter une demande devant le juge de paix alors même qu’il

n’aurait point compétence d’attribution en raison de la valeur du litige ou

compétence territoriale, le juge devra statuer en dernier ressort si la loi ou

les parties l’y autorisent, sinon il statuera à charge d’appel ».

La partie défenderesse n’ayant pas soulevé de moyen d’incompétence, le

Tribunal en déduit qu’elle a accepté la compétence du juge de paix de

céans.

Aux termes d’un acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du

30 mars 2023, la société SOCIETE1.) a vendu un appartement en l’état

futur d’achèvement comprenant une partie privative et exclusive et une

partie en copropriété et indivision forcée dans la résidence « ALIAS1.) »

sise à L-ADRESSE3.), aux époux GROUPE1.) pour le prix de 1.340.609,76

euros.

-

Quant à l’obligation d’achèvement des travaux

Aux termes du point 3) intitulé « délai d’exécution des travaux », il est stipulé

dans le prédit acte notarié que « Le vendeur des constructions s’oblige à

mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés

endéans les 24 mois à partir de ce jour, sauf survenance d’un cas de

force majeure, ou plus généralement d’une cause légitime de suspension

du délai de livraison. »

Le contrat énumère ensuite une liste des événements qui sont considérés

comme causes légitimes de report de délai de livraison.

En matière de vente d’immeubles à construire, l’élément fondamental de

l’obligation du vendeur est l’édification d’un immeuble dans un délai

déterminé (Cour d’appel, 16 février 2000, Pas. 31, p. 446 ; TAL, 9 juillet

2020, n° TAL-2018-01157).

Par ailleurs, l’article 1146, alinéa 2, du code civil prévoit que, lorsque le jour

de l’exécution a été déterminé d’un commun accord, le débiteur est mis en

demeure par la seule expiration de ce jour.

L’engagement de la défenderesse de livrer la chose vendue à une date

déterminée constitue une obligation de résultat. Lorsque le résultat n’est

pas atteint, il appartient au vendeur de prouver que le retard est, soit dû à

un cas de force majeure, soit à une autre cause légitime de suspension du

délai de livraison (Cour d’appel 10 juillet 2002, no 26 301 du rôle).

En l’occurrence, le délai prévu au contrat pour la réalisation des travaux est

contraignant et fixe.

Il n’est pas contesté par la société SOCIETE1.) que les travaux ont été

suspendus à une date non autrement précisée et qu’actuellement,

uniquement les travaux de terrassement et de fondation ont été achevés et

dûment payés par les acquéreurs.

La société SOCIETE1.) ne se prévaut par ailleurs d’aucune des causes

légitimes de report de délai de livraison prévus au contrat et elle reconnaît

ne pas avoir achevé les travaux de construction dans le délai prévu.

Il est partant établi que la société SOCIETE1.) a failli à son obligation

d’achever les travaux dans le délai convenu et qu’elle engage sa

responsabilité contractuelle à l’égard de ses cocontractants.

Les requérants demandent à voir condamner la société SOCIETE1.) à

reprendre les travaux dans un délai de quarante jours et à les achever dans

un délai à déterminer par le tribunal, à chaque fois à compter de la

signification du jugement à intervenir et sous peine d’une astreinte de 150,-

euros par jour de retard.

Au regard des éléments de la cause et compte tenu des explications

fournies par la société SOCIETE1.) à l’audience qui ne conteste pas ces

demandes en leur principe, il y a lieu de condamner la partie défenderesse

à reprendre les travaux et à les achever dans un délai dix-huit mois à

compter de la signification du jugement à intervenir.

En ce qui concerne l’astreinte, il y a lieu de rappeler qu’elle est une mesure

destinée à vaincre la résistance opposée à l’exécution d’une condamnation

et prend la forme d’une somme d’argent que le débiteur récalcitrant est

condamné à payer au créancier, dont le montant augmente selon une

périodicité fixée par le juge.

En l’espèce, au vu des circonstances de la cause et de l’importance du

dépassement du délai d’achèvement, il y a lieu de faire droit à la demande

des requérants et de condamner la société SOCIETE1.), en application des

articles 2059 et suivants du code civil, au paiement d’une astreinte en ce

qui concerne la condamnation relative à l’achèvement des travaux.

Le montant de l’astreinte encourue est à fixer à 150,- euros par jour de

retard, sans que le montant total de l’astreinte ne puisse excéder 10.000,-

euros.

-

Quant à l’obligation de renseignement et d’information

En ce qui concerne la violation de l’obligation de renseignement et

d’information, les requérants s’appuient sur les dispositions de la clause 3

précitée de l’acte de vente qui dispose encore que : « (…) L’acquéreur se

déclare donc parfaitement informé du fait que le délai de livraison pourrait

être reporté en cas de survenance d’un cas de force majeure et /ou d’une

cause légitime de suspension de délai telle que définies aux présentes.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces

circonstances sera apportée par la partie venderesse à la partie acquéreuse

par courrier simple adressé par le Maître d’œuvre. (…) »

Il y a lieu de noter que cette clause ne prévoit pas d’obligation d’information

telle que le font plaider les requérants. En effet, la clause indique

simplement que, dans le cas où le vendeur se prévaut de la survenance

d’une cause légitime de suspension du délai - ce qui n’est pas le cas en

l’espèce, il devra justifier de la survenance à la partie acquéreuse par

courrier simple.

La demande des requérants tendant à voir dire que la société SOCIETE1.)

a failli à son obligation de renseignement et d’information et à voir dire

qu’elle devra leur fournir une nouvelle date d’achèvement sous peine

d’astreinte n’est partant pas fondée.

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Quant à la réparation des préjudices subis

Le Tribunal rappelle qu’il est de principe que la responsabilité civile,

destinée à réparer le préjudice né de l’exécution défectueuse d’une

obligation, exige l’existence de ce préjudice.

Pour être réparable, le dommage allégué doit être certain et non

hypothétique ou éventuel. Il ne suffit pas non plus qu’il apparaisse comme

probable ou possible (G. RAVARANI, La responsabilité civile des

personnes privées et publiques, 3e éd., n° 1109).

En l’absence de clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire, il

appartient à la partie demanderesse de rapporter la preuve de son

préjudice.

Au dernier stade des plaidoiries, les requérants demandent à voir

condamner la partie défenderesse au montant de 1.777,77 euros à titre

d’intérêts débiteurs déboursés pendant la période du 31 mars 2025 au

30 septembre 2025 dans le cadre du prêt conclu pour l’acquisition de

l’appartement.

Il y a cependant lieu de retenir que les requérants restent en défaut de

rapporter la preuve de leurs affirmations selon lesquelles ils avaient prévu

d’apurer ledit crédit dès la finalisation de l’appartement. Ils ne rapportent

dès lors pas la preuve que le remboursement des intérêts liés au crédit

immobilier constitue une charge financière supplémentaire à laquelle ils

n’auraient pas été tenus en cas d’achèvement des travaux dans les délais

prévus.

La demande n’est partant pas fondée.

Etant donné qu’aucune violation de l’obligation de renseignement et

d’information n’a été retenue, les requérants sont également à débouter de

leur demande en paiement à titre du préjudice réclamé de ce chef.

Les requérants sollicitent finalement l’allocation de dommages et intérêts

d’un montant de 1.000,- euros au titre de leur préjudice moral en raison des

tracas subis.

Les éléments de la cause ne laissent pas de doute quant au fait que le

défaut d’achèvement a causé des tracas certains aux requérants.

Compte tenu de l’important retard d’achèvement de leur appartement, le

Tribunal retient que le montant réclamé n’est pas surfait, de sorte qu’il y a

lieu de faire droit à la demande pour le montant de 1.000,- euros.

Il y a donc lieu de condamner la société SOCIETE1.) au paiement du

montant de 1.000,- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, jusqu’à solde.

-

Quant aux frais et honoraires d’avocat

Les requérants réclament le paiement des frais d’avocat à hauteur de

2.500.- euros.

Par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné

la solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat

ne constituent pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile.

Suivant cette décision, les frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu

à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en

dehors de l’indemnité de procédure. La Cour a, en effet, retenu que les frais

non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de

la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour

20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Afin de prospérer dans leurs prétentions tendant à voir condamner la partie

défenderesse à rembourser leurs frais d’avocat, il appartient aux requérants

de rapporter la preuve d’une faute dans le chef de cette dernière, d’un

préjudice dans leur propre chef et d’un lien de causalité entre les deux.

A ce titre, il convient de constater que les requérants n’expliquent pas quelle

aurait été la faute de la partie défenderesse en ce sens et le lien de causalité

ci-avant mentionné.

La demande est partant à rejeter.

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Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, n° 3508 du

registre).

En l’occurrence, il apparaît inéquitable de laisser à charge des requérants

l’entièreté de ses frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu

de déclarer leur demande fondée pour le montant de 500,- euros.

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Les conditions de l’article 115 du nouveau code de procédure civile ne sont

pas remplies, de sorte que la demande en exécution provisoire du présent

jugement n’est pas fondée.

Par ces motifs

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande en paiement,

reçoit la demande en la forme,

se déclare compétent pour en connaître,

la dit partiellement fondée,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à

reprendre les travaux et à les achever dans un délai dix-huit mois, à compter

de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de

150,- euros par jour de retard,

fixe le montant total de l’astreinte encourue à 10.000.- euros,

dit la demande en paiement à titre de dommage moral fondée pour le

montant de 1.000,- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à payer à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 1.000,- euros avec les

intérêts

légaux

à

compter

du

29 septembre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) non fondée pour le

surplus, partant en déboute,

dit

non fondée la demande en paiement de

PERSONNE1.)

et

d’PERSONNE2.) à titre de frais et honoraires d’avocat, partant en déboute,

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) à titre

d’indemnité de procédure partiellement fondée pour le montant de 500,-

euros et déboute pour le surplus,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à payer à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 500,- euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. aux frais

et dépens de l’instance,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à

Luxembourg, par Michèle HANSEN, Juge de Paix, assistée de la greffière

Carole HEYART, avec laquelle le présent jugement a été signé, le tout date

qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de Paix

Carole HEYART

Greffière