Landlord wins arrears claim but loses eviction request due to tenant's self-imposed impossibility to access property.

Répertoire n° 2887/2025

E-BAIL-341/25

Audience publique du 18 décembre 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), et

PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Romain BUCCI, en

remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE3.), ayant demeuré à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant en personne.

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement

- déposée le 7 mai 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du

5 juin 2025, date à laquelle l’affaire fut refixée au 18 septembre 2025, date à

laquelle l’affaire fut refixée au 13 novembre 2025.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et Maître Romain BUCCI, en

remplacement de Maître Georges KRIEGER, mandataire des parties

demanderesses, et Madame PERSONNE3.) furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 9 avril 2021,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement sis à

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.390,- EUR,

toutes charges comprises.

Par courriel du 22 septembre 2025, PERSONNE3.) a informé les parties

demanderesses de son intention de procéder à la résiliation du contrat de bail

signé le 9 avril 2021 avec un préavis légal de trois mois.

Le 3 octobre 2025, les parties ont résilié ledit contrat d’un commun accord.

Le 11 octobre 2025, les parties demanderesses ont changé la serrure de

l’appartement ayant fait l’objet du contrat de bail du 9 avril 2021.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette le 7

mai 2025,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont fait convoquer

PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de

bail à loyer, pour l’entendre condamner à leur payer le montant 23.820,- EUR

à titre d’arriérés de loyer pour les mois de mai 2023 à avril 2025 avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Ils demandent en outre à voir prononcer la résiliation du contrat de bail signé

le 9 avril 2021 pour faute grave dans le chef de PERSONNE3.) et à voir

condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués endéans un délai

de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Ils sollicitent enfin l’exécution provisoire de la condamnation pécuniaire et la

condamnation de PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de procédure

d’un montant de 250,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries du 13 novembre 2025, les parties demanderesses

ont réitéré leurs prétentions et ont augmenté leur demande en paiement

d’arriérés de loyer pour la porter au montant de 36.493,55 EUR suivant

décompte actualisé du 13 novembre 2025.

Ils ont par ailleurs renoncé à leur demande tendant à voir déclarer le contrat

de bail résilié, qui serait devenue sans objet.

Ils s’opposent au délai de paiement sollicité par PERSONNE3.).

PERSONNE3.) ne conteste pas la dette réclamée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Elle fait valoir que sa situation financière serait devenue précaire en raison de

son état de santé qui l’aurait contraint d’arrêter de travailler. N’ayant plus été

couverte par une assurance de maladie et n’étant pas éligible pour toucher le

Revis, elle n’aurait pas été en mesure de régler ses loyers.

Elle toucherait actuellement un salaire qui n’équivaudrait toutefois pas au

salaire social minimum.

Malgré ses difficultés financières et problèmes de santé, PERSONNE3.)

aurait continué à suivre des formations professionnelles et crée sa propre

entreprise.

Elle se serait en outre attendue à un nouvel emploi, à la suite d’un entretien

en août 2025, qui lui aurait permis de payer les frais de déménagement, ce qui

l’aurait incité à résilier le contrat de bail prématurément et de s’accorder avec

les parties demanderesses sur une résiliation d’un commun accord.

Malheureusement ses efforts se seraient avérés infructueux.

En rentrant d’un séjour à l’étranger en octobre 2025 avec ses enfants,

PERSONNE3.) aurait découvert que la serrure de l’appartement sis à

ADRESSE2.) aurait été changée.

Elle fait appel à la clémence du tribunal et demande que les circonstances

entourant sa situation soient prises en considération dans l’appréciation du

présent litige.

PERSONNE3.) demande qu’il lui soit accordé un délai de paiement.

Motifs de la décision

La demande, introduite dans les forme et délai de la loi, est recevable.

Il est constant en cause que les parties ont conclu un contrat de bail le 9 avril

2021 portant sur la location d’un appartement à ADRESSE2.) et moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.390,- EUR, toutes charges comprises.

Il résulte en outre des déclarations faites à l’audience que le loyer a été

augmenté à partir du 1er janvier 2023 au montant de 1.560,- EUR, toutes

charges comprises, en raison d’une augmentation des charges.

PERSONNE3.) ne conteste pas qu’elle redoit aux parties demanderesses le

montant réclamé à titre d’arriérés de loyer.

En l’absence de contestations, il y a lieu de faire droit à la demande en

paiement et de condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) le montant réclamé de 36.493,55 EUR à titre d’arriérés de

loyer.

PERSONNE3.) demande à se voir octroyer un délai de paiement.

Aux termes de l’article 1244 du Code civil, le juge peut, en considération de

la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve,

accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des

poursuites.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que

la loi permet d'octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en

reportant ou en échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être

utilisés avec modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter

l'obligation immédiatement.

Le délai de grâce prévu à l'article 1244 du Code civil n'est donc à accorder

que s'il paraît vraisemblable qu'à l'expiration du délai de paiement sollicité, le

débiteur est en mesure de s'acquitter intégralement de sa dette. Il appartient

dès lors au débiteur de soumettre au tribunal une projection approximative de

l'évolution de sa situation financière et d'indiquer en fonction de cette

projection la durée requise du terme de grâce sollicité.

Au vu des pièces versées en cause et des explications fournies à l’audience,

la situation de PERSONNE3.)

est très précaire, aucune projection

approximative de l’évolution de la situation financière et de la durée requise

pour le délai sollicité n’a d’ailleurs été soumise par la partie défenderesse.

Il n’est ainsi pas établi qu’un délai de paiement modéré permettra à

PERSONNE3.) de s’acquitter intégralement de sa dette.

La demande est dès lors à rejeter.

Le tribunal constate que le contrat de bail signé le 9 avril 2021 a été résilié.

Les parties demanderesses sollicitent la condamnation de PERSONNE3.) à

déguerpir des lieux loués.

Il est toutefois constant que la serrure de l’appartement sis à ADRESSE2.),

ayant fait l’objet du contrat de bail du 9 avril 2021, a été changée, mettant

PERSONNE3.) dans l’impossibilité d’y accéder.

Le déguerpissement a donc, de facto, d’ores et déjà eu lieu par les agissements

fautifs de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

La demande est partant à rejeter.

Les parties demanderesses n’ayant pas établi l’iniquité requise au vœu de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, leur demande en

allocation d’une indemnité de procédure est à dire non fondée.

Il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PERSONNE3.) succombant à l’instance, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) pour le

montant de 36.493,55 EUR à titre d’arriérés de loyer ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le

montant de 36.493,55,- EUR ;

dit non fondée la demande basée sur l’article 1244 du Code civil ;

dit non fondée la demande en déguerpissement ;

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Marlene MULLER, juge de paix, assistée du greffier Ben GAUDRON, qui ont

signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.