Landlord partially wins eviction damages case: moral damages allowed but restoration costs rejected due to lack of proof.

Répertoire n° 2886/2025

E-BAIL-418/25

Audience publique du 18 décembre 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Esra KARAKAS, en

remplacement de Maître Pierre EBERHARD, avocats à Dudelange,

et :

PERSONNE2.), sans état connu, et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Marie PINSON, avocat à

Dudelange,

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement

- déposée le 1er juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du

18 septembre 2025, date à laquelle l’affaire fut refixée au 13 novembre 2025.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et Maître Esra KARAKAS,

en remplacement de Maître Pierre EBERHARD, mandataire de la partie

demanderesse et

Maître Marie PINSON,

mandataire

des parties

défenderesses, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 9 février 2015, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une maison sise à

ADRESSE3.).

Par courrier recommandé du 20 octobre 2023, PERSONNE1.) a procédé à la

résiliation du contrat de bail signé entre les parties, pour besoin personnel,

avec un préavis de six mois.

Par jugement du 18 octobre 2024 rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont été condamnés à déguerpir des

lieux loués.

Le 31 décembre 2024, les parties défenderesses ont effectivement libéré les

lieux et un état des lieux de sortie contradictoire fut dressé par l’agence

immobilière SOCIETE1.).

Par courrier du 5 mars 2025, adressé au mandataire de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.), PERSONNE1.) a mis en demeure les parties défenderesses

de lui régler le montant de 27.041,65 EUR à titre frais de remise en état pour

dégâts locatifs, ainsi que le montant de 450,- EUR qui lui avait été alloué à

titre d’indemnité de procédure suivant jugement du 18 octobre 2024.

Par courrier du 19 mars 2025, les parties défenderesses se sont opposées au

paiement des montants réclamés.

Par courrier du 3 avril 2025, PERSONNE1.) a réitéré ses demandes, toutefois

sans succès.

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 1er

juillet 2025,

PERSONNE1.)

a fait convoquer

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de

bail à loyer, pour voir condamner les parties défenderesses solidairement à lui

payer le montant de 27.041,65 EUR à titre de frais de remise en état avec les

intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 5 mars 2025, sinon à partir

de la mise en demeure du 3 avril 2025, sinon à partir de la demande en justice,

sinon à partir du jugement à intervenir, jusqu’à solde.

Il demande encore à voir condamner solidairement PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à lui payer un montant de 250,- EUR à titre de dommage

moral, ainsi qu’un montant de 2.000,- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE1.) sollicite enfin l’exécution provisoire sans caution du

jugement à intervenir et la condamnation des parties défenderesses aux frais

et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, il fait valoir qu’il résulterait de l’état des lieux

dressé le 31 décembre 2024, que les parties défenderesses auraient laissé les

lieux loués dans un état déplorable.

En application de l’article 1732 du Code civil, leur responsabilité se trouverait

dès lors engagée, de sorte qu’elles seraient tenues à la remis en état de

l’immeuble dont les coûts s’élèveraient au montant total de 27.041,65 EUR

suivant deux devis complémentaires des sociétés

SOCIETE2.)

et

SOCIETE3.) (2.041,65 + 25.000).

PERSONNE1.) donne encore à considérer que, à la suite du départ des parties

défenderesses, il aurait été contraint de procéder d’ores et déjà à quelques

travaux de remise en état indispensables de l’immeuble afin d’y loger sa sœur

sans plus de délai.

A ce titre, il aurait dû exposer des frais non négligeables.

Il aurait dû faire face à un poids financier et émotionnel lourd en raison des

agissements fautifs des parties défenderesses, ce qui lui aurait causé un

dommage moral.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent aux demandes formulées par

PERSONNE1.).

Ils contestent que l’immeuble serait dans un état déplorable. Tous les dégâts

constatés dans l’état des lieux du 31 décembre 2024 seraient dus à une usure

normale des lieux loués à l’issue d’une période de location de dix ans.

Ils contestent d’ailleurs que la maison aurait été entièrement rénovée lors de

la prise de possession en 2015. PERSONNE1.) aurait en outre visité la maison

à plusieurs reprises pendant la durée du bail et n’aurait jamais formulé la

moindre critique par rapport l’état de celle-ci.

La demande serait partant à dire non fondée.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) relèvent encore que les pièces produites

par la partie demanderesse pour prouver son dommage ne seraient que des

devis et non pas des factures. L’exécution d’un travail ne serait pas non plus

établie. Il résulterait par ailleurs d’une lecture du libellé du devis émis par la

société SOCIETE2.) que les travaux projetés se rapporteraient à une mise en

conformité de tuyaux et la pose d’un caniveau à grilles qui seraient sans lien

avec les problèmes relevés dans l’état des lieux.

Le devis de la société SOCIETE4.) serait imprécis.

En tout état de cause, le prix des travaux prétendument nécessaires pour la

remise en état de la maison ne serait pas fixé.

Appréciation

Aux termes de l’article 1731 du Code civil s’il n’a pas été fait d’état des lieux

d’entrée, tel qu’en l’espèce, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état

de réparations locatives, et doit les rendre tels.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état

est une obligation de résultat dans son chef.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté

(M. PERSONNE4.), Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, P.31, p.

343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la

fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable,

entièrement rénové.

Le preneur ne doit ainsi pas supporter les conséquences de l’usage normal de

la chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle certaines

détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal,

l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

En l’occurrence, il résulte de l’état de lieux contradictoire dressé le 31

décembre par l’agence immobilière SOCIETE1.), signé par les parties, que le

sol, les fenêtres, les portes, les murs, le plafond, les radiateurs de la maison

étaient sales lors de la sortie des parties défenderesses, et, en partie, abîmés.

L’état des lieux ne comporte aucune précision quant au degré et la nature des

dégâts relevés et les photos versées en annexe ne permettent pas non plus de

déterminer l’envergure des désordres en raison d’une très mauvaise qualité.

Il est toutefois incontestable que la maison n’a pas été rendue en bon état.

S’il doit être admis qu’un immeuble présente nécessairement des traces

d’usure et de vétusté après avoir été mis en location pendant dix ans, les

locataires ont l’obligation de rendre celui-ci dans un état, du moins, propre et

sans dégâts.

La responsabilité de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) se trouve dès lors

engagée, et PERSONNE1.) est, en principe, fondé à solliciter des dommages

et intérêts pour le préjudice résultant de la remise d’une maison sale et dont

les meubles se trouvent partiellement abîmés.

Il appartient à la partie demanderesse d’établir l’envergure et le quantum de

son préjudice face aux contestations adverses.

Or, tel qu’indiqué ci-avant, le degré et la nature des dégâts ne sont pas établis

avec suffisamment de précision.

PERSONNE1.) verse deux devis pour justifier le montant actuellement

réclamé à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de la maison.

Il convient néanmoins de relever que le devis établi par la société

SOCIETE5.) porte sur la mise en conformité de tuyaux et la pose d’un

caniveau à grilles. PERSONNE1.) ne précise pas en quoi ces travaux seraient

en relation avec les désordres relevés dans l’état des lieux du 31 décembre

2024.

Le devis établi par la société SOCIETE4.) porte sur des travaux de

rebouchage et de masticage « des irrégularités », puis des travaux de lessivage

des murs et du plafond, sur une surface totale de 344,5 m2, respectivement

130 m2.

Il résulte de l’état des lieux dressé le 31 décembre 2024, que

-

certains meubles portent des traces de peinture,

-

certains murs et sols ont des tâches,

-

le salon et la salle à manger porte des tâches d’enduit,

-

le mur des chambres 1 et 2 portent des traces de percements.

Les tâches de percements résultent également des photos, sans qu’il soit

possible de déterminer dans quelle pièce ces tâches figurent.

Les travaux projetés dans le devis de SOCIETE4.) portent néanmoins sur une

remise en l’état de l’intégralité de la maison au prix de 25.000,- EUR et ne

coïncident pas avec les mentions figurant dans l’état des lieux.

Il ne porte aucune ventilation entre les différents postes et ne permet ainsi pas

de déterminer le coût des éventuels travaux nécessaires pour remédier aux

dégâts.

Il convient également de relever que PERSONNE1.) prétend avoir, d’une

part, procédé à des travaux « absolument indispensables » avant

l’aménagement de sa sœur dans la maison, et que, d’autre part, exposé des

frais non négligeables « uniquement » pour mettre la maison dans le même

état que celui dans lequel elle se serait trouvée lors de la conclusion du contrat

de bail en 2015.

Ces propos se contredisent, PERSONNE1.) ne versant d’ailleurs aucune

facture relative à l’exécution effective de quelconques travaux réalisés pour

remédier aux désordres constatés dans l’état des lieux.

Au vu des développements qui précèdent, face aux contestations des parties

défenderesses et faute pour PERSONNE1.) de produire des pièces

susceptibles d’établir le quantum de son préjudice, la demande en paiement

des frais de remise en état n’est pas fondée.

PERSONNE1.) se prévaut encore d’un préjudice moral se traduisant par du

stress causé par les agissements des parties défenderesses et l’état de saleté

de la maison. Il réclame à ce titre un montant de 250,- EUR.

Il est constant que les sols, murs et meubles de la maison étaient, en partie,

sales, voire très sales, lors du départ des parties défenderesses. Il faut admettre

que cette circonstance a pu causer un dommage moral à PERSONNE1.), alors

qu’il aurait pu s’attendre à retrouver son immeuble en bon état.

Faute de contestations circonstanciées des parties défenderesses à ce titre, la

demande est fondée pour le montant réclamé de 250,- EUR.

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure

d’un montant de 2.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

N’ayant pas établi l’iniquité requise au vœu de l’article précité, la demande

est à rejeter.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il

y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par

jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution

provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire

est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) succombant à l’instance, ils sont à

condamner aux frais et dépens de l’instance.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit non fondée la demande en paiement des frais de remise en état et en

déboute ;

dit fondée la demande en paiement de dommages et intérêts pour dommage

moral ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 250,- EUR à ce titre,

rejette la demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y pas a lieu à exécution provisoire du jugement ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Marlene MULLER, juge de paix, assistée du greffier Ben GAUDRON, qui ont

signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.