Court partially allows eviction claim, awarding arrears for unauthorized occupation while rejecting unproven exit fee.

Répertoire n° 2885/2025

E-BAIL-417/25

Audience publique du 18 décembre 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

l’ÉTAT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG, représenté par son

Ministre d’Etat actuellement en fonctions, Monsieur Luc FRIEDEN, ayant

ses bureaux à L-1341 Luxembourg, 2, place de Clairefontaine, et pour autant

que de besoin, par son Ministre de la Famille, des Solidarités, du vivre

ensemble et de l’Accueil, établi à L-1734 Luxembourg, 5, rue Carlo Hemmer,

représentée par son directeur actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Madame PERSONNE1.), munie

d’une procuration écrite en bonne et due forme,

et :

PERSONNE2.), sans profession connue, et son épouse,

PERSONNE3.), sans profession connue, demeurant ensemble à L-

ADRESSE1.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Jean-Xavier MANGA,

avocat à Luxembourg.

FAITS :

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement

- déposée le 17 juin 2025 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du

18 septembre 2025, date à laquelle l’affaire fut refixée à l’audience publique

du 13 novembre 2025.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et PERSONNE1.) et Maître

Jean-Xavier MANGA furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de

ce jour, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée 17 juin 2025 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG (ci-après

« l’ETAT ») a fait convoquer PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE3.),

à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, pour voir constater l’échéance fixée dans l’engagement

unilatéral signé le 16 octobre 2023 pour quitter les lieux, voir constater que

les parties défenderesses sont occupants sans droit ni titre du logement sis à

ADRESSE2.), voir constater que les échéances fixées dans les engagements

signés les 23 décembre 2021 et 16 octobre 2023 relatives au paiement des

indemnités d’occupation mensuelles, les entendre condamner à déguerpir des

lieux occupés dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement

à intervenir et pour les voir condamner solidairement à lui payer le montant

de 1.178,71 EUR à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation avec les intérêts

légaux à partir des échéances respectives des indemnités, sinon à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde et ce sous réserve de toutes adaptations

indiciaires éventuellement applicables.

L’ETAT sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la

condamnation d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Prétentions des parties

A l’appui de sa demande, l’ETAT expose que l’Office National de l’Accueil

(ci-après « ONA ») gère les immeubles sis à ADRESSE3.) et à ADRESSE2.),

en tant que structure pour demandeurs de protection internationale, réfugiés

et autres ressortissants de pays tiers, que le 28 octobre 2021, respectivement

le 7 septembre 2023 PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont obtenu la

protection internationale.

Suivant deux engagements unilatéraux signés les 23 décembre 2021 et 16

octobre 2023, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont accepté de quitter le

logement temporairement mis à leur disposition par l’SOCIETE1.) le 1er

novembre 2022, respectivement le 1er septembre 2024 au plus tard mais que

les parties défenderesses auraient non seulement refusé de quitter les lieux au

terme convenu, mais également de payer les arriérés d’indemnité

d’occupation mensuelle.

A l’audience des plaidoiries du 13 novembre 2025, l’ETAT a réitéré ses

prétentions. Il a néanmoins renoncé à sa demande en déguerpissement et a

diminué sa demande en paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation pour

la porter au montant de 1.178,71 EUR. Eu égard au mariage des parties

défenderesses, l’ETAT conclut à la solidarité légale dans leur chef.

L’ETAT fait valoir que malgré la présence d’un plan de remboursement

convenu entre les parties, qui serait d’ailleurs respecté par les parties

défenderesses, il pourrait solliciter une condamnation à titre conservatoire,

pour le cas où PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’honoreraient plus leurs

obligations de paiement des arriérés d’indemnité d’occupation.

Il conteste que le montant de 911,29 EUR, figurant dans son décompte sous

le poste « correction de sortie », ne serait pas à prendre en considération pour

le calcul du solde restant à payer par les parties défenderesses.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas les faits à la base de la

requête adverse.

Ils donnent néanmoins à considérer qu’ils auraient jusqu’à présent respecté le

plan de remboursement des arriérés d’indemnité d’occupation et que la

demande en condamnation sollicitée par l’ETAT ne serait pas justifiée. En

effet, un délai aurait été accordé par la partie créancière.

Ils font en outre valoir qu’il conviendrait de déduire du solde restant à payer

le montant de 911,29 EUR, correspondant à une prétendue « correction de

sortie », montant pour lequel l’ETAT n’apporterait aucun justificatif.

La demande en paiement serait ainsi fondée, tout au plus, pour le montant de

960,- EUR.

Motifs de la décision

La requête introduite par l’ETAT est recevable pour avoir été déposée dans

les formes prévue par la loi en application de l’article 1er (3) e) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et de l’article

20 alinéa 1er de la même loi.

Il ressort des pièces versées en cause que PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

se sont engagés à quitter le logement sis à ADRESSE2.), qui leur fut

temporairement mis à disposition par l’SOCIETE1.), au plus tard le 1er

septembre 2024 et à payer à l’SOCIETE1.) une indemnité d’occupation

mensuelle de 1.130,- EUR à partir du 1er décembre 2023. Il ressort encore de

l’engagement unilatéral signé le 23 décembre 2021 par PERSONNE2.) que

ce dernier s’était, auparavant déjà, engagé à payer à l’ETAT une indemnité

d’occupation mensuelle à hauteur de 510,- EUR à partir du 1er février 2022.

Les parties défenderesses ayant entretemps quitté le logement sis à

ADRESSE4.) et l’ETAT ayant de surcroît renoncé à sa demande en

déguerpissement, il n’y a plus lieu de statuer sur ce point.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas qu’ils sont encore

redevables à l’ETAT des arriérés d’indemnités d’occupation. Ils critiquent

toutefois la demande en condamnation de l’ETAT, alors qu’un plan de

remboursement aurait été convenu entre les parties et qui serait actuellement

respecté.

En droit luxembourgeois, un créancier peut demander la condamnation de son

débiteur au paiement des montants dus, ceci même en présence d’un plan de

remboursement convenu entre les parties. Toutefois, dans cette hypothèse, la

condamnation ne devient exécutable qu’une fois que les modalités de

remboursement ne seraient plus respectées par le débiteur.

En l’occurrence, il est constant que les parties défenderesses ont une dette

envers l’ETAT, de sorte que la demande en condamnation est en principe

fondée.

Les parties s’accordent pour dire que la dette initiale s’élevait à 2.260,- EUR,

ce qui correspond à l’indemnité d’occupation mensuelle de 1.130,- EUR.

Il résulte des déclarations faites à l’audience et du décompte établi par

l’ETAT qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) avaient, au jour des plaidoiries

du 13 novembre 2025, procédé au remboursement d’un montant total de

1.300,- EUR (soit 13x 100,- EUR).

Le solde des arriérés d’indemnités d’occupation s’élève partant au montant

de 960,- EUR.

L’ETAT réclame en outre un montant de 911,29 EUR à titre de « correction

de sortie » sans cependant fournir de plus amples informations quant à la

nature et le bien-fondé de ce montant.

Au vu des contestations des parties défenderesses quant au bien-fondé dudit

montant, de l’accord des parties sur la dette initiale et à défaut d’une

quelconque précision relative à la nature ou du fondement contractuel du

montant de 911,29 EUR, il n’y a lieu de dire la demande fondée que pour le

montant de 960,- EUR.

L’exécution de cette condamnation en paiement est suspendue durant le cours

des délais de paiement convenus entre les parties.

Faute de justifier le cours des intérêts légaux à partir des différentes

échéances, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêt légaux à partir de

la demande en justice.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice

de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation

précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas,

l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution

provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire

est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi.

En l’occurrence, il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution

provisoire.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens de

l’instance et de les imposer à moitié à l’ETAT et à moitié à PERSONNE2.)

et à PERSONNE3.).

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement et en dernier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande en paiement de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE

LUXEMBOURG pour le montant de 960,- EUR et non fondée pour le

surplus ;

condamne à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) solidairement payer à

l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG le montant de 960,-

EUR avec les intérêts légaux à partir du 18 décembre 2025, jusqu’à solde ;

dit que l’exécution de la condamnation en paiement est suspendue durant le

cours des délais de paiement convenus entre les parties ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose à moitié à l’ETAT

DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et à moitié à PERSONNE2.) et

à PERSONNE3.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Marlene MULLER, juge de paix, assistée du greffier Ben GAUDRON, qui ont

signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.