Tenant wins full security deposit refund; landlord's counterclaim for damages dismissed by Peace Court.

Répertoire No. 4192/25

L-BAIL-604/25

Audience publique du 17 décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à PL-83-ADRESSE1.)

élisant domicile en l’étude de Maître Emmanuel LEBEK à L-ADRESSE2.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Gaëlle CHOLLOT, avocate, en remplacement de

Maître Emmanuel LEBEK, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à D-ADRESSE3.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Nicolas SCHMARTZ, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Bofferdange

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 juin

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 1er septembre 2025.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 17 novembre 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Gaëlle CHOLLOT, en remplacement de Maître Emmanuel LEBEK, et

Maître

Nicolas SCHMARTZ, en remplacement de Maître

Claude

SCHMARTZ, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 26 juin 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 2.400.- EUR à titre de restitution de la

garantie locative, avec les intérêts légaux à partir du 1er août 2024, date

« du premier jour après l’extinction du contrat », sinon à partir de la

demande en justice jusqu’à solde,

La partie requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

La requérante expose avoir pris en location auprès de PERSONNE2.),

suivant contrat de bail à usage d’habitation signé en date du 26 novembre

2021, un appartement sis à L-ADRESSE4.) avec prise d’effet au 29

novembre de la même année, moyennant un loyer mensuel de 1.200.- EUR

et d’avances sur charges locatives d’un montant de 150.-EUR par mois.

En date du 26 novembre 2021, un état des lieux d’entrée aurait été établi

constatant que les sols, murs et plafonds présentaient un état d’usure

normale et non un état « bon ».

La requérante précise encore qu’une garantie locative d’un montant de

2.400.- EUR aurait également été fournie lors de la signature du bail.

PERSONNE1.) indique avoir informé en date du 30 avril 2024 la partie

défenderesse, via l’application WhatsApp, de sa volonté de mettre fin au

bail avec un préavis de trois mois, ce que le bailleur aurait accepté le 2 mai

2024. Le 17 juillet 2024, la partie défenderesse aurait alors proposé

d’effectuer la remise des clés les 27 ou 28 juillet, ce qu’elle aurait refusé

étant donné qu’elle avait prévu de libérer l’appartement le 31 juillet 2024,

conformément au préavis. Toutefois, la partie défenderesse ne l’aurait plus

recontactée à cette fin par la suite.

Le 31 juillet 2024, elle aurait attendu le bailleur pour effectuer l’état des lieux

de sortie et remettre les clés, mais celui-ci ne se serait pas présenté malgré

les tentatives de contact. Estimant que le contrat de bail a pris fin ce jour-

là, le locataire aurait quitté le logement, tout en précisant que le lendemain,

le bailleur l’aurait contactée en lui indiquant que le déménagement aurait

lieu ce jour-là.

La partie requérante estime que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être

réalisé en raison de la négligence du bailleur. Néanmoins, la garantie

locative ne lui aurait pas été remboursée par la partie défenderesse au

prétexte que des dégâts locatifs imputables au locataire nécessiteraient de

travaux de remise en état et de nettoyage excédant le montant de la somme

consignée.

Par courrier recommandé du 24 février 2025, la requérante aurait

cependant mis en demeure le bailleur de rembourser la garantie qui par

missive du

5 mars 2025

de

son mandataire, aurait

refusé

tout

remboursement en réaffirmant être en droit de retenir la garantie pour des

dommages prétendument dus au comportement fautif du locataire et dont

le montant excéderait largement la garantie.

Sommée de justifier lesdites dépenses, la partie défenderesse aurait en

date du 10 mars 2025 transmis une facture pour un montant de 2.424,28.-

EUR intitulée « Rénovation Appartement », correspondant essentiellement

à des travaux de peinture. Or, les éléments avancés par la partie

défenderesse ne lui permettraient pas de retenir la garantie locative, de

sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

Lors de l’audience des plaidoiries, la requérante a maintenu l’intégralité de

ses demandes.

En réponse aux arguments de la partie défenderesse, elle a soutenu

qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’avait été réalisé

documentant les dégâts dont le remboursement lui est réclamé. De plus,

les photographies produites par le bailleur ne seraient ni datées ni

répertoriées, ce qui ne permettrait également pas d’établir les dégâts

invoqués. Elle a également fait valoir que le bailleur n’avait jamais visité les

lieux pendant la durée de la location.

La partie défenderesse, pour sa part, a estimé être en droit de retenir la

garantie locative en raison de dégâts locatifs imputables à la locataire.

Selon elle, des travaux de peinture, le remplacement d’une vitre ainsi que

le nettoyage de la cuisine auraient été nécessaires pour remédier aux

désordres, lesquels résulteraient du comportement fautif de la locataire qui

n’aurait pas occupé les lieux en bon père de famille.

À cet égard, PERSONNE2.) a fait valoir qu’il ressortirait des échanges entre

les parties que la locataire aurait reconnu l’apparition de moisissures en

cours de bail, sans en informer le bailleur, laissant ainsi la situation

s’aggraver.

En outre, les clichés pris après le départ de la requérante montreraient

d’importantes moisissures ainsi que d’autres désordres, tels que repris

dans la facture de l’entreprise SOCIETE1.).

Contrairement aux affirmations de la partie défenderesse, ces désordres

n’auraient pas été présents au début du bail, ce que confirmerait l’état des

lieux d’entrée.

Enfin, la partie défenderesse a sollicité l’octroi d’une indemnité de

procédure d’un montant de 750 EUR.

Appréciation

La requête introduite par PERSONNE1.), d’ailleurs non autrement

querellée, est recevable pour avoir été déposée dans les forme et délai de

la loi. Il en va de même de la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE2.).

Il convient de se prononcer en premier lieu sur l’existence et l’importance

des dégradations dont fait état PERSONNE2.) avant de pouvoir se

prononcer sur la demande principale de PERSONNE1.) tendant à la

restitution de la garantie locative.

quant aux dégradations et dégâts locatifs

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux

entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a

reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté

ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même Code, (le preneur) répond des dégradations

ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1732 précité du Code civil, il suffit partant au

bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même

de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur.

Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la

perte est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la

jouissance, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa

vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt

aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure,

tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans

une certaine mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à

neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans

un état impeccable, entièrement rénové, respectivement dans un état neuf.

Il convient encore de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du Nouveau

Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il

incombe à chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

Selon l’état des lieux d’entrée,

l’appartement

était en bon état

respectivement présentait une usure normale au niveau des murs en ce qui

concerne les différentes chambres.

Le Tribunal se doit de constater qu’aucun état des lieux de sortie

contradictoire n’a été réalisé, les parties se renvoyant la faute l’une à l’autre

quant à la date à laquelle, ils auraient dû prendre rendez-vous afin de

procéder à l’établissement dudit contrat contradictoire.

S’il n’y a pas de constat des lieux de sortie écrit, l’état des lieux au moment

du départ du locataire pourra être prouvé par tout moyen de preuve

légalement admissible. Le plus souvent, la preuve est alors administrée par

l’audition de témoins ou par la production de photos ou d’enregistrement

vidéo (cf. TA 21 octobre 2014, n° 160810).

En l’espèce, la partie défenderesse ne verse aux débats que des

photographies dont la date de prise de vue demeure indéterminée et dont

elle affirme qu’elles ont été prises après que la locataire ait quitté les lieux.

Or, elle aurait pu se ménager une preuve en reconvoquant le locataire à un

état des lieux contradictoire immédiatement après son départ ou, à défaut,

en sollicitant un constat d’huissier, ce qu’elle s’est toutefois abstenue de

faire.

Certes, il ressort des échanges entre parties via l’application WhatsApp,

produits en cause, que des moisissures auraient été présentes dans

l’appartement. Toutefois, aucun cliché n’est versé au dossier pour en établir

l’ampleur, et les parties divergent quant à la date de leur apparition, avant

ou après le début du bail. La locataire soutient qu’elles existaient déjà avant

le début du bail et qu’elle l’avait fait remarquer au bailleur lors de la

signature du contrat, lequel en aurait donc été conscient, ce que ce dernier

conteste toutefois.

En l’absence d’éléments probants supplémentaires rapportés par

PERSONNE2.), le tribunal ne dispose d’aucune base permettant de

déterminer l’étendue des désordres évoqués dans ces échanges. En outre,

s’agissant de la vitre brisée et des frais de nettoyage, aucune preuve n’est

produite hormis des clichés dont la date de prise demeure inconnue, ce qui

ne permet pas d’établir leur imputabilité à la locataire.

Etant donné que la partie défenderesse, sur laquelle repose la charge de

la preuve, ne rapporte aucun élément établissant les dégâts locatifs qui

seraient imputables à la locataire, dont elle sollicite le remboursement des

frais de remise en état, il convient, par conséquent, de la débouter de sa

demande reconventionnelle.

Quant au remboursement de la garantie locative

PERSONNE1.) sollicite le remboursement de la garantie locative de

2.400.- EUR.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire

au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n°

65).

Dans ses développements qui ont précédé, le tribunal a rejeté la demande

reconventionnelle de partie défenderesse à titre de dégât locatifs.

Il en découle que cette dernière n’était pas en droit de retenir ladite

garantie.

Par voie de conséquences, il y a lieu de condamner PERSONNE2.) à payer

à PERSONNE1.) la somme de 2.400.-EUR.

La partie défenderesse ne justifiant pas pourquoi les intérêts seraient dus

à partir du 1er août 2024, il y a lieu d’allouer ceux-ci à partir de la demande

en justice jusqu’à solde.

Quant aux accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il y a

partant lieu d’allouer une indemnité de procédure de 250.- EUR sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE2.) est cependant à débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure. (Trib.

d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE2.) doit en supporter les frais et

dépens.

P a r

c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare les demandes principales et reconventionnelles recevables ;

déclare la demande à titre de restitution de la garantie locative fondée pour

la somme totale réclamée de 2.400.-EUR ;

déclare la demande reconventionnelle PERSONNE2.) non fondée;

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

2.400.- EUR avec les intérêts légaux à partir du 26 juin 2025, date de la

demande en justice, le tout jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 250.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

déclare la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure non fondée, partant, en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement

nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière