Tenant's default judgment for unpaid rent, lease termination, and eviction ordered by Luxembourg Peace Court.

Répertoire No. 4131/25

L-BAIL-553/25

Audience publique du 15 décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Matthieu BOUDRIGA DE CIANCIO, avocat à la

Cour, en remplacement de Maître Frédéric FRABETTI, avocat à la Cour,

les deux demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL-S, société à responsabilité limitée simplifiée,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 juin

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 11 août 2025.

À la prédite audience, l’affaire fut refixée à l’audience du 26 novembre 2025

afin de régulariser la procédure à l’égard de la société défenderesse, cette

dernière n’ayant pas été valablement touchée par la convocation à

l’adresse indiquée dans la requête introductive d’instance.

Lors de l’audience du 26 novembre 2025 à laquelle l’affaire fut utilement

retenue, Maître Matthieu BOUDRIGA DE CIANCIO, en remplacement de

Maître Frédéric FRABETTI, fut entendu en ses moyens et conclusions. La

société SOCIETE2.) SARL-S, quoique régulièrement convoquée par

procès-verbal de recherches établi en date du 10 septembre 2025 par

l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES, n’était ni

présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 11 juin 2025, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation

de la société SOCIETE2.) SARL-S devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 8.320.-EUR à titre d’arriérés de loyers

avec les intérêts légaux à partir du 1er avril 2025, date de la mise en

demeure, jusqu’à solde.

La partie requérante demande par ailleurs la résiliation judiciaire des

contrats

de bail aux torts exclusifs de la

défenderesse

et

son

déguerpissement endéans les huit jours à partir de la notification du

jugement à intervenir ainsi que sa condamnation à lui payer une indemnité

de procédure de 2.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile et l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) SA expose qu’en date du

5 juillet 2024, elle a en tout conclu avec la société SOCIETE2.) SARL-S

huit contrats de bail portant sur des emplacements de stationnement

numérotés 12 à 19 se trouvant dans la résidence « SOCIETE3.) », sise à

L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 130.-EUR par

emplacement. Elle précise qu’en vertu d’un mandat de gestion locative

conclu en date du 28 juillet 2023, la société SOCIETE4.) SARL est chargée

de la gestion du bien et du recouvrement des impayés.

Or, depuis novembre 2024, la défenderesse n’aurait plus réglé ses loyers

malgré plusieurs mises en demeure adressées par lettres recommandées

les 21 décembre 2024, 27 janvier 2025 et 1er avril 2025, toutes restées

sans effet.

A ce jour, les loyers dus pour la période de novembre 2024 à juin 2025

demeurent impayés, pour un montant total de 8.320.-EUR (1.040.-EUR par

contrat).

En outre, le non-paiement répété des loyers constituerait une faute grave

justifiant la résiliation des huit contrats aux torts exclusifs de la

défenderesse.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande pour y

inclure les loyers de juillet à novembre 2025 soit (130x5x8) 5.200.-EUR,

portant le montant total de la demande à 13.520.-EUR. Pour le surplus, la

partie requérante s’est référée à la requête introductive d’instance.

La société SOCIETE2.) SARL-S, bien que régulièrement convoquée,

moyennant procès-verbal de recherches d’huissier de justice dressé le 10

septembre 2025, en application des articles 157 et 170 du Nouveau Code

de procédure civile, ne s’est pas présentée à l’audience publique du 26

novembre 2025.

Le procès-verbal de recherche établi le 10 septembre 2025 par l’huissier

de justice instrumentaire a permis de constater que l’adresse officielle de

la société se trouve toujours inscrite au registre de commerce et des

sociétés, mais que sur les lieux ne subsiste aucun signe tangible de sa

présence.

La convocation ayant été régulièrement faite, il échoit de statuer,

conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau code de procédure

civile, par défaut à son encontre.

Appréciation

Il résulte du mandat de gestion versé en cause que la société SOCIETE1.)

SA a donné mandat à la société SOCIETE4.) SARL pour, entre autres,

exercer toute diligence pour poursuivre pour le compte de la bailleresse le

recouvrement de loyers impayés.

Ladite société a chargé Maître Frédéric FRABETTI d’introduire la présente

action en justice et de représenter la bailleresse pour les besoins de la

cause, SOCIETE4.) SARL agissant en tant qu’intermédiaire entre la

bailleresse et Maître Frédéric FRABETTI.

Il y a partant lieu de déclarer la requête de la société SOCIETE1.) SA

recevable pour avoir été introduite dans les formes et délais de la loi.

Quant au fond

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la requérante et des pièces versées en

cause, et en l’absence de contestations sérieuses et précises de la part de

la société SOCIETE2.) SARL-S qui ne s’est pas présentée à l’audience, la

demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la somme

totale réclamée de 13.520.-EUR avec les intérêts légaux sur la somme de

5.200.-EUR à partir du 1er avril 2025, date de la mise en demeure, et sur le

solde à partir des demandes en justice respectives.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard au fait que la locataire reste redevable d’une somme

considérable de loyers et qu’elle n’a fourni aucune explication quant à son

refus de régler ses dettes, il y a lieu de retenir qu’elle a gravement manqué

à ses obligations et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation des

8 contrats de

bail et la

condamnation de la défenderesse au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de 40 jours à partir de la

notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens,

de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Ayant succombé à l’instance, la société SOCIETE2.) SARL-S doit en

supporter les frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de la société à responsabilité limitée simplifiée

SOCIETE2.) SARL-S et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de

sa demande à titre d’arriérés de loyers ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de

13.520.-EUR;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.)

SARL-S à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de

13.520.-EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 5.200.-EUR à partir

du 1er avril 2025, sur la somme de 3.120.-EUR à partir du 11 juin 2025 et

sur la somme de 5.200.-EUR à partir du 26 novembre 2025, le tout jusqu’à

solde ;

déclare la demande en résiliation des 8 contrats de bail conclus en date du

5 juillet 2024 et la demande en déguerpissement des lieux fondée ;

prononce la résiliation des 8 contrats de bail précités existant entre parties

aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée simplifiée

SOCIETE2.) SARL-S ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.)

SARL-S à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) SARL-S dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.)

SARL-S à payer la société anonyme SOCIETE1.) SA une indemnité de

procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.)

SARL-S aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière