Landlord's claim for damages for abusive eviction dismissed; court lacks jurisdiction over tort claims in housing disputes.

N° 1809/25

du 15 décembre 2025

Audience publique du lundi, quinze décembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

I)

(D-BAIL-28/25)

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch,

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Emmanuelle KELLER, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg,

II)

(D-BAIL-104/25)

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse, comparant par Maître Emmanuelle KELLER, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg,

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse, comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch,

F A I T S :

I.) Suivant une requête déposée en date du 24 janvier 2025 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 5 mars 2025 à la

Justice de paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », pour y entendre statuer sur

le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 5 mars 2025, l’affaire fut fixée au

2 avril 2025, pour plaidoiries. Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du lundi, 1er décembre 2025.

II.) Suivant une requête déposée en date du 13 mars 2025 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du lundi, 12 mai 2025 à la

Justice de paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », pour y entendre statuer sur

le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 12 mai 2025, l’affaire fut fixée au

29 septembre 2025, pour plaidoiries. Après une remise, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du lundi, 1er décembre 2025 et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Jean-Luc GONNER, comparant pour la partie PERSONNE1.), fut

entendu en ses moyens et explications.

Maître Emmanuelle KELLER, comparant pour la partie PERSONNE2.), fut

entendue en ses moyens et explications.

Sur quoi le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 24

janvier 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le Tribunal

de Paix de céans pour y voir condamner la défenderesse à lui payer le montant de

1.850.- euros à titre d’arriérés de loyer, le montant de 1.325,31.- euros à titre de

décomptes de charges 2022 et 2023 et le montant de 5.620,90.- euros à titre de

dégâts locatifs, le tout avec les intérêts légaux à partir de la sommation d’huissier

du 30 juillet 2024, sinon de la demande en justice jusqu’à solde. En outre, la

partie demanderesse requiert encore paiement d’une indemnité de procédure de

750.- euros.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 13

mars 2025, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le Tribunal

de Paix de céans, principalement pour y voir constater que le motif invoqué pour

résilier le bail était dolosif et pour voir condamner le défendeur à lui payer le

montant de 11.100.- euros en vertu de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation, subsidiairement pour voir condamner

PERSONNE1.) au paiement du montant de 11.100.- euros à titre de dommages-

intérêts sinon de tout autre montant que le tribunal estimera justifié. La requérante

réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros ainsi

que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des deux rôles pour y statuer par un seul et même jugement.

Quant à la demande de PERSONNE1.) :

La demande est régulière en la pure forme.

PERSONNE1.) soutient que son ex-locataire n’aurait pas payé le loyer pour les

mois de septembre et octobre 2023 ainsi que les soldes de décomptes de charges

pour les années 2022 et 2023. Par ailleurs, cette dernière aurait abîmé différents

meubles meublants qui auraient dû être remplacés entraînant un coût total de

5.620,90.- euros, montant dans lequel seraient également compris les frais de

remise en peinture de 1.500.- euros.

PERSONNE2.) affirme avoir quitté les lieux pour le 15 octobre 2023 de sorte

que le loyer pour le mois d’octobre ne serait dû que pour moitié. Elle réclame

encore la compensation avec la caution locative à hauteur de 1.700.- euros et

réclame par voie reconventionnelle la condamnation de PERSONNE1.) au

paiement du montant de 312,50.- euros. Elle a ensuite formellement contesté

l’existence du moindre dégât dans la maison lors de son départ. Il serait évident

que le propriétaire aimerait se faire payer une rénovation par son ancienne

locataire. Comme elle y aurait vécu durant plus de 10 ans, il pourrait tout au plus

être question d’usure normale, mais en tout état de cause, la partie requérante

resterait en défaut de rapporter la preuve de ses dires, un état des lieux n’ayant

pas été dressé entre parties. Elle prétend avoir fait l’objet d’un vrai harcèlement

de la part du propriétaire. Elle formule une demande reconventionnelle en

paiement d’un montant de 5.000.- euros à titre de dommages-intérêts pour

procédure abusive et vexatoire. S’agissant des charges locatives, celles-ci

seraient encore formellement contestées alors que les calculs seraient mal faits et

la SOCIETE1.) aurait commis, comme déjà auparavant, des erreurs de calcul

alors qu’elle ne pourrait pas avoir consommé autant.

PERSONNE1.) rappelle que pour tout mois entamé, le loyer entier serait dû de

sorte que sa demande relative aux arriérés de loyer serait justifiée. Concernant les

décomptes de charges, il y aurait eu une rectification sur base des lectures des

calorimètres par la SOCIETE1.). Il aurait constaté que son ex-locataire aurait

beaucoup chauffé. Les dégâts locatifs résulteraient à suffisance des photos

versées en cause et pour la peinture, un forfait aurait été appliqué. Il n’a pas

contesté avoir reçu la caution d’un montant de 1.700.- euros et s’est déclaré

d’accord avec une compensation judiciaire entre les créances respectives. Il a

encore déclaré augmenter sa demande relative à l’indemnité de procédure au

montant de 1.500.- euros.

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans

le chef du locataire, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de la

dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du bail.

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le

bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet

état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon

état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne

prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il suffit au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de

cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

Il est constant en cause que par contrat de bail signé le 23 juillet 2011,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une maison, sise à L-

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850.- euros et

d’avances mensuelles de 80.- euros. Le bail a pris effet en date du 10 septembre

2011.

Il n’est pas autrement contesté qu’en fin de bail, le loyer mensuel s’élevait au

montant de 925.- euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 juin 2023,

PERSONNE1.) a informé la locataire de la résiliation du bail pour besoin

personnel avec un délai de 6 mois à compter de la réception dudit courrier.

Il résulte d’un écrit signé de part et d’autre, que PERSONNE1.) a récupéré les

clés de la maison en date du 15 octobre 2023.

Le tribunal rappelle qu’il est de jurisprudence que pour chaque mois commencé,

le locataire doit le loyer en entier, à moins de prouver la relocation des lieux avant

la fin du mois en question (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu

de jurisprudence, n° 99, P. 31, p. 334 ; Trib. d’arr. Lux. 21 février 1997, n° 56.726

du rôle).

Comme le bailleur ne poursuivait pas en l’espèce l’objectif de relouer le bien

mais d’en récupérer personnellement la jouissance, ce qui fut atteint le 15 octobre

2023, c’est à bon droit que PERSONNE2.) estime que le loyer pour le mois

d’octobre n’est dû qu’à moitié.

La demande de PERSONNE1.) de ce chef est dès lors fondée pour le montant de

925 + 462,50 = 1.387,50.- euros.

En ce qui concerne les décomptes de charges locatives pour les années 2022 et

2023, la partie défenderesse se limite à contester les calculs effectués par la

SOCIETE1.) en se basant sur une erreur de calcul commis en 2020. Elle se limite

à soulever une contestation générale sans fournir de plus amples précisions ou

motivation. Une contestation globale ne valant pas contestation, il n’y a pas lieu

de l’analyser. Par ailleurs, les chiffres ont été relevés par un tiers indépendant et

ceux-ci ne paraissent nullement excessifs compte tenu de l’envergure du bien

loué. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) pour les

montants de 530,26 + 791,05 = 1.321,31.- euros.

S’agissant des dégâts locatifs, le tribunal constate que lors de l’entrée dans les

lieux le 10 septembre 2011, les parties ont établi un état de lieux contradictoire.

Un état des lieux de sortie n’a pas été dressé.

Il appartient à la partie bailleresse de prouver le fait matériel de la dégradation.

Il est admis que du moment qu’un état des lieux d’entrée a été rédigé, le preneur

est tenu de rendre le bien à la disposition du bailleur en fin de bail dans l’état

décrit sauf ce qui a péri ou s’est trouvé dégradé par vétusté, usure normale ou

force majeure.

En effet, le locataire ne répond pas des dégradations dues à la vétusté, à la force

majeure, ni à l’usure normale ; en usant du bien en bon père de famille, il

n’encourt aucun reproche même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure,

tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une

certaine mesure (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE : LES

NOVELLES : Le louage de choses : n° 859 p. 573).

Le preneur n’est dès lors pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à

la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable,

entièrement rénové.

Le bailleur ne soumet aucune pièce en ce sens à l’appréciation du tribunal mais

renvoie aux photos versées de la part de PERSONNE2.).

C’est toutefois en vain que le tribunal tente de retracer, poste par poste, les

revendications du bailleur. Pour autant que des dégradations soient visibles,

celles-ci sont liées à une vétusté et une usure normales après une occupation

d’une durée de 12 ans.

La demande en paiement d’une indemnisation de prétendus dégâts locatifs est

dès lors à rejeter.

Sur base des développements qui précèdent, il convient dès lors de déclarer la

demande de PERSONNE1.) fondée pour le montant de [1.387,50 + 1.321,31 –

1.700 =] 1.008,81.- euros, montant au paiement duquel il convient de condamner

PERSONNE2.), ceci avec les intérêts légaux à partir du 30 juillet 2024, date de

la sommation de payer de l’huissier Patrick MULLER.

Quant à la demande de PERSONNE2.)

A l’audience, la partie requérante a été invitée à prendre position quant à la

compétence du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour se

prononcer sur une demande de dommages-intérêts sur base de l’article 14 de la

loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Elle a estimé que la demande serait, de par sa base légale, de la compétence du

juge actuellement saisi.

L’article 3.3° du nouveau code de procédure civile attribue compétence exclusive

au juge de paix pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et

preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que

des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux

occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

S’agissant d’une compétence d’exception, elle est d’interprétation stricte. Ne

tombent partant pas sous la compétence du juge de paix siégeant en matière de

bail à loyer les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

Il est de jurisprudence que l’action en dommages-intérêts pour non-occupation

des lieux dans le délai légal et aux fins invoquées lors de la résiliation du bail ne

constitue pas une contestation entre bailleur et preneur relative à l’exécution des

baux d’immeubles, comme le prévoit l’article 3.3° du nouveau code de procédure

civile précité.

L’action puise, au contraire, sa source dans les articles 1382 et 1383 du Code

civil et doit être portée devant la juridiction compétente d’après le droit commun

(cf. Marianne HARLES, Le Bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, page

391 ; TAL 6 mars 2012, n° 132.878 ; TAD 4 février 2020 n° 22282 du rôle ; Cour

d’appel 17 mai 2023 n° CAL-2022-00849).

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer et saisi par voie de requête, est

donc incompétent pour connaître de la demande de paiement de dommages et

intérêts.

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE2.) est à débouter de sa demande en

paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure

sont à déclarer non fondées alors qu’elles n’ont pas établi en quoi il serait

inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à leur charge.

Il n’y a pas non plus lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement

alors que les conditions légales ne sont pas remplies.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des rôles no. D-BAIL-28/25 et no. D-BAIL-104/25 pour y

statuer par un seul et même jugement ;

se déclare incompétent pour connaître de la demande de PERSONNE2.) basée

sur l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation ;

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

après

compensation

judiciaire

des

créances

réciproques,

condamne

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.008,81.- euros avec les

intérêts légaux à partir du 30 juillet 2024 jusqu’à solde ;

déboute PERSONNE2.) de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour

procédure abusive et vexatoire ;

déclare les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure non fondées et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.