Tenant evicted for breach of commercial lease; procedural costs awarded to landlord.

Rép. n° 4114/25

du 12.12.2025

L-BAIL-477/25

Audience publique du douze décembre deux mille vingt-cinq

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en

matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) SA,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse,

comparant par Maître Michel KARP, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions,

partie défenderesse,

comparant par PERSONNE1.), dument mandaté.

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 16

mai 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 21

juillet 2025 à 9.00 heures, salle JP 1.19.

Après une remise, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 14

novembre 2025 à 09.00 heures salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Michel KARP, avocat à la

Cour, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, et PERSONNE1.), se présentant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Suivant contrat de bail conclu en date du 10 avril 2017, ayant pris effet le 1er mai 2017, la

société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE2.)), pour une

durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction d’année en année, cinq appartements

dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 5.750

euros htva, soit un montant mensuel par appartement de 1.150 euros htva.

La société SOCIETE2.) sous-loue les cinq appartements.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 16 mai 2025, la

société SOCIETE1.) a fait convoquer la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de bail

conclu le 10 avril 2017 est un contrat de bail commercial suivant jugement n°NUMERO3.)

rendu le 23 avril 2024 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, voir constater que

ledit contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 30 avril 2025 et pour voir condamner

la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués endéans un délai de 8 jours suivant le

jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore à se voir réserver le droit de demander la

condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement d’une indemnité de relocation et/ou

d’occupation.

Elle demande enfin à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la

condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500

euros ainsi que les frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir que les parties seraient liées par un

contrat de bail commercial et qu’elle aurait résilié le contrat de par courrier du 23 septembre

2024 avec effet au 30 avril 2025, soit à la date d’anniversaire du bail. Cette résiliation serait

dès lors valablement intervenue. La société SOCIETE2.) refuserait toutefois de libérer les lieux

loués, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

A titre subsidiaire, elle demande à voir constater que la résiliation du contrat de bail prend effet

à l’expiration d’un délai supérieur à six mois à compter du courrier de résiliation, soit au 30

avril 2025.

Elle fait encore plaider que la résiliation du contrat de bail devrait être prononcée en raison des

fautes commises par le locataire, à savoir que les lieux seraient sous-loués selon des termes non

autorisés par le propriétaire et selon des dispositions non conformes à la législation applicable.

En effet, la société SOCIETE2.) réclamerait à ses sous-locataires des « honoraires d’agence »

pour tout renouvellement du bail. De plus les sous-locations étaient autorisées pour une durée

de 3 mois maximum, or, en réalité la sous-location serait effectuée pour une durée minimum

de 6 mois. Les contrats de sous-location conclus par la locataire seraient dès lors contraires aux

stipulations contractuelles du contrat de bail principal en ce qui concerne leur durée. Dans ce

contexte, elle demande à voir ordonner la production forcée de tous les contrats de sous-

location conclus entre SOCIETE2.) et ses sous-locataires.

Elle soutient que ces fautes dans le chef du locataire justifieraient une résiliation judiciaire avec

effet immédiat du contrat de bail.

La société SOCIETE2.) fait plaider que le contrat liant les parties serait un contrat de bail à

habitation avec autorisation de procéder à des sous-locations, tout en reconnaissant que son

activité commerciale consisterait en la sous-location de logement.

Elle déclare contester la résiliation du contrat de bail et demande à voir requalifier le contrat

de bail liant les parties en contrat de bail à habitation, motif pris que le contrat de bail conclu

entre parties ne contiendrait pas de qualification de bail commercial.

A titre subsidiaire, elle demande à se voir accorder un délai de déguerpissement progressif

correspondant aux durées des différents sous-baux conclu par elle et ce afin de lui permettre

d’organiser une sortie des lieux convenable pour les sous-locataires.

La société SOCIETE1.) fait répliquer que la question de la qualification du contrat de bail aurait

d’ores et déjà été toisée par un jugement n°NUMERO4.) rendu le 30 novembre 2023 par le

tribunal de paix de et à Luxembourg, confirmé par un jugement n°NUMERO3.) rendu le 23

avril 2024 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, de sorte que cette question

serait revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Appréciation

1. La qualification du contrat de bail

Aux termes de l’article 1351 du code civil « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard

de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la

demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée

par elles et contre elles en la même qualité ».

L’autorité de la chose jugée empêche que ce qui a été définitivement jugé antérieurement puisse

à nouveau être soumis à l’appréciation d’un juge. Ainsi, une demande, identique à celle

présentée et jugée précédemment dans une autre instance, est déclarée irrecevable au titre de

la fin de non-recevoir résultant de l’autorité de la chose jugée.

L’objet de la demande est constitué par les prétentions des parties, le résultat qu’elles

recherchent.

La cause d’une demande en justice constitue le principe générateur d’un droit.

La cause est constituée par l’ensemble des faits allégués par les parties à l’appui de leurs

prétentions, indépendamment de la règle de droit invoquée ou de la qualification juridique.

Une demande, formée entre les mêmes parties, qui tend à obtenir le même résultat et qui est

fondée sur les mêmes faits qu’une demande précédente, qui a été jugée, se heurte à l’autorité

de la chose jugée, étant entendu que l’invocation d’un fondement juridique, qui n’était pas

présenté dans l’affaire jugée, ne permet pas de contester l’identité de cause des deux demandes.

(Cour de cassation de France : 2e chambre civile, 4 mars 2004, no 02-12.141, bulletin civil

2004, II, no 84, page 74 ; 2e chambre civile, 23 septembre 2004, no 02-19.882, bulletin civil

2004, II, no 413, page 350 ; 1ère chambre civile, 8 mars 2005, no 02-16.697, bulletin civil

2005, I, no 113, page 97 ; assemblée plénière, 7 juillet 2006, no 04-10.672, Dalloz 2006,

jurisprudence, page 2135 ; 1ère chambre civile, 16 janvier 2007, no 05-21.571 ; chambre

commerciale, 20 février 2007, no 05-18.322, procédures no 6, juin 2007, commentaire 128 ;

2e chambre civile, 18 octobre 2007, no 06-13.068, procédures no 12, décembre 2007,

commentaire 274 ; 2e chambre civile, 25 octobre 2007, no 06-19.524, procédures no 12,

décembre 2007, commentaire 274 ; 3e chambre civile, arrêt no 128 du 13 février 2008, no 06-

22.093 ; 1ère chambre civile, 28 mai 2008, bulletin civil, I, no 153, page 132 ; TA 20 mai 2009,

n° 89716 ; Cour d’appel 2 mars 2011, n° 35934).

En l’espèce, il ressort des termes du jugement n°NUMERO4.) rendu le 30 novembre 2023 par

le tribunal de paix de et à Luxembourg, confirmé par le jugement n°NUMERO3.) rendu le 23

avril 2024 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, que le contrat de bail conclu

le 10 avril 2017 entre parties est destiné à l’exercice de l’activité commerciale de la société

SOCIETE2.), de sorte qu’il est à qualifier de contrat de bail commercial.

La question de la qualification du contrat de bail du 10 avril 2017 est dès lors revêtue de

l’autorité de la chose jugée et la demande en qualification formulée par la société SOCIETE2.)

est à déclarer irrecevable.

Il y a dès lors lieu de retenir que les parties sont liées par un contrat de bail commercial.

2. La validité de la résiliation unilatérale

Il est constant en cause que par contrat de bail commercial du 10 avril 2017, ayant pris effet le

1er mai 2017, la société SOCIETE1.) a donné en location à la société SOCIETE2.) un immeuble

destiné à la sous-location pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction

d’année en année.

Il est encore constant en cause que par courrier recommandé du 23 septembre 2024, la société

SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail avec effet au 30 avril 2025.

La société SOCIETE1.) conclu à la validité de la résiliation du bail, en se basant,

principalement, sur l’échéance du terme et subsidiairement, sur l’inexécution par la locataire

de ses obligations contractuelles.

La société SOCIETE2.) conteste la résiliation au motif que celle-ci ne serait pas conforme alors

que le bail liant les parties serait un bail d’habitation.

Le tribunal rappelle que la question de la qualification du contrat de bail entre partie a été

définitivement toisé suivant jugement n°NUMERO3.) rendu le 23 avril 2024 par le tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg aux termes duquel le contrat de bail du 10 avril 2017 a

été qualifié de contrat de bail commercial en raison du fait que celui-ci est à l’exercice de

l’activité commerciale de la société SOCIETE2.).

Il y a partant lieu d’analyser la régularité de la résiliation du contrat de bail commercial

intervenue suivant courrier du 23 septembre 2024.

Le tribunal relève qu’en matière de bail commercial, les parties sont libres de prévoir à leur

guise une durée du bail, alors qu’il n’y a pas de durée minimale ou maximale. Le bail

commercial peut être à durée déterminée, ou à durée indéterminée (L . THIELEN, Le contrat

de bail, n° 498).

En l’occurrence, le tribunal tient à rappeler que le contrat de bail litigieux prévoit, en son article

2 que « Le présent est bail est conclu pour une durée de 3 (trois) ans, tacitement reconductible

d’année en années. Il prend effet à partir du 01 mai 2017 et arrivera à échéance la première

fois le 30 avril 202 ».

Partant, il y a lieu de retenir que le bail commercial a été conclu à durée déterminée,

renouvelable par tacite reconduction d’année en année.

L’article 6 du contrat prévoit encore que « A l’expiration de la durée initiale de 3 ans, le congé

pourra être donné par chacune des parties, notifié par lettre recommandée. Le délai de préavis

est de 3 mois ».

En raison de la liberté accordée aux parties en matière commerciale, celles-ci peuvent librement

prévoir n’importe quel délai de préavis dans le contrat de bail (L. THIELEN, op. cit., n° 543).

En l’occurrence, un délai de préavis de trois mois a été prévu par les parties. Le courrier de

résiliation accorde un délai de préavis de 6 mois à la société SOCIETE2.).

Par ailleurs, la résiliation intervenue par courrier recommandé du 23 septembre 2024 a été faite

avec effet au terme contractuel du contrat, à savoir le 30 avril 2025.

Au vu des éléments qui précèdent, le tribunal retient, qu’en résiliant le bail commercial, par

courrier recommandé du 23 septembre 2024, avec effet au 30 avril 2025, la société

SOCIETE1.) a valablement résilié le contrat de bail litigieux.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est partant également

à déclarer fondée.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement à accorder à la société SOCIETE2.), le tribunal

relève que celle-ci a donné en location un des cinq appartements en date du 7 novembre 2024

et un second en date du 22 mai 2025, soit postérieurement à la résiliation du contrat de bail la

liant à la société SOCIETE1.), propriétaire des lieux loués.

Une telle attitude de la part du locataire ne saurait porter préjudice au bailleurs, de sorte qu’un

délai au déguerpissement de 2 mois est à la société SOCIETE2.).

3. Les demandes accessoires

a) L’indemnité de procédure

La société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.) les

sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 500 euros.

b) L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution

provisoire alors que les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent en ce qui concerne

la condamnation au déguerpissement, de sorte que celle-ci est à rejeter.

c) Les dépens

Les frais et dépens sont à mettre à charge de la société SOCIETE2.), conformément aux

dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la pure forme,

déclare irrecevable pour se heurter à l’autorité de la chose jugée la demande de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl relative à la qualification du contrat de bail,

dit que le contrat de bail du 10 avril 2017 entre parties a été régulièrement résilié par la société

anonyme SOCIETE1.) SA par courriel du 23 septembre 2024, avec effet au 30 avril 2025,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl Sàrl à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à partir

de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl ainsi que les personnes occupant les lieux loués de son

chef dans la forme légale et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les

lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) Sàrl, frais récupérables sur simple quittance des ouvriers y employés

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention d’une indemnité

de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA somme de 500 euros de ce chef,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par

Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK,

qui ont signé le présent jugement.

Séverine LETTNER

Juge de paix

Michel BLOCK

Greffier