Commercial lease arrears claim allowed against tenant company with procedural costs awarded to landlords.

Répertoire No. 4076/25

L-BAIL-812/24 ; L-BAIL-813/24

Audience publique du 10 décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans les causes

e n t r e

-I-

PERSONNE1.), ayant demeuré à L-ADRESSE1.), décédé en date du 29

août 2025

partie demanderesse

comparant initialement par Maître Stéphanie LACROIX, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

comparant par la suite par Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

i n s t a n c e r e p r i s e

p a r :

1 ) PERSONNE2.), épouse PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties demanderesses

comparant par Maître Assia BEHAT, avocate à la Cour, en remplacement

de Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie actuellement et ayant

son siège social à

L-ADRESSE3.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie défenderesse

comparant par Maître Nazan SIVRI, avocate, en remplacement de Maître

Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

-II-

la société

SOCIETE2.)

SA, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration actuellement

en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie demanderesse

comparant initialement par Maître Stéphanie LACROIX, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

comparant par la suite par Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie actuellement et ayant

son siège social à

L-ADRESSE3.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie défenderesse

comparant par Maître Nazan SIVRI, avocate, en remplacement de Maître

Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

Les affaires -I- et -II- furent introduites par requêtes – annexées au présent

jugement – déposées au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 7 novembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, les affaires furent appelées à

l’audience publique du 27 novembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Frank ROLLINGER se présenta pour

la société SOCIETE1.) SA et les affaires furent fixées aux fins de plaidoiries

à l’audience du 20 janvier 2025, puis refixées au 3 mars 2025 et ensuite

au 5 mai 2025.

Lors de cette audience, Maître Mathias PONCIN, ayant repris le mandat

de Maître Stéphanie LACROIX, se présenta pour PERSONNE1.) et les

affaires furent fixées au 25 juin 2025, puis refixées au 3 novembre 2025 et

ensuite refixées péremptoirement au 17 novembre 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle les affaires furent utilement

retenues, Maître Assia BEHAT, en remplacement de Maître Mathias

PONCIN, déclara que PERSONNE2.) et PERSONNE4.) reprennent

l’instance introduite par leur père, PERSONNE1.), ce dernier étant décédé

le 29 août 2025. Maître Assia BEHAT et Maître Nazan SIVRI, en

remplacement de Maître Frank ROLLINGER, furent entendues en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Rôle L-BAIL-813/24

Par requête déposée au greffe le 7 novembre 2024, PERSONNE5.) a fait

convoquer la société anonyme SOCIETE1.) SA à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

aux fins de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de

28.896,11.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de charges, le tout à majorer

des intérêts légaux.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens.

A l’appui de sa requête, PERSONNE5.) expose avoir, suivant contrat de

bail signé en date du 14 juillet 2021, donné en location une surface

commerciale au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE5.) à la

société anonyme SOCIETE1.) SA, pour une durée déterminée de 9

années prenant cours le 1 er août 2021 pour se terminer le 31 juillet 2030

sauf reconductions tacites pour des périodes de 3 années, le tout

moyennant un loyer initial de 6.500.-EUR HTC ainsi que de 650.-EUR à

titre d’avances sur charges par mois.

Il précise que le bail peut être résilié par chacune des parties aux

échéances suivantes : 31 juillet 2027 et 31 juillet 2030 ou à la fin de chaque

période de reconduction moyennant un préavis de 6 mois et que le montant

du loyer est adaptable en fonction de l’évolution du prix de la TVA ainsi que

chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de l’indice des

prix à la consommation.

La partie requérante aurait ensuite cédé le bien donné en location à la

société anonyme SOCIETE2.) SA en date du 24 juillet 2024.

Au jour de la cession du bail les loyers des mois de mai, juin et juillet 2024

resteraient dus soit (3x8.498,15) 25.494,45.-EUR en tout.

En outre, les avances sur charges pour les mois en question, soit la somme

de 2.700.-EUR, n’auraient également pas été réglées.

S’y ajouterait que tout au long du bail, la partie défenderesse aurait payé

les loyers et charges avec retard, de sorte qu’elle serait redevable de la

somme de 701,66.-EUR à titre d’intérêts de retard.

Suite au décès de PERSONNE5.), ces ayant droits, PERSONNE4.) et

PERSONNE2.), ont déclaré reprendre l’instance.

A l’audience des plaidoiries, les requérants ont augmenté leur demande à

titre d’arriérés de charges en précisant que suite au décompte de charges

dressés entretemps, tout en tenant compte des avances déjà payées, la

partie défenderesse serait redevable de la somme de 2.916,13.-EUR.

Rôle L-BAIL-812/24

Par requête déposée au greffe le 7 novembre 2024, la société anonyme

SOCIETE2.) SA a fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) SA à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, aux fins de voir condamner la défenderesse à lui payer

la somme 28.194,45.- EUR à titre d’arriérés de loyers et de charges, le tout

à majorer des intérêts légaux.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

A l’appui de sa requête, la société anonyme SOCIETE2.) SA expose que

suivant contrat de bail commercial conclu en date du 24 juillet 2024 et ayant

pris effet le même jour, elle a donné en location une surface commerciale

se trouvant au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE5.) à la

société anonyme SOCIETE1.) SA pour une durée déterminée jusqu’au 1er

août 2030, le tout moyennant un loyer mensuel s’élevant à 7.263,38.-EUR

HT auquel il convient d’y ajouter des avances sur charges à hauteur de

900.-EUR par mois.

Elle précise que ledit contrat de bail pourra être résilié par chacune des

parties aux échéances suivantes : 1er août 2027 et 1er août 2030 ou à la fin

de chaque période de reconduction avec un préavis de 6 mois.

En outre, il aurait été prévu que le montant du loyer serait adaptable en

fonction de l’évolution du prix de la TVA ainsi que chaque année à la date

anniversaire du contrat en fonction de l’indice des prix à la consommation.

Toutefois, dès la prise de possession des lieux loués, la société

SOCIETE1.) SA n’aurait pas respecté les clauses du contrat de bail, alors

qu’elle n’a ni constitué de garantie locative ni fourni de preuve de la

souscription d’un contrat d’assurance.

En outre, la partie défenderesse n’aurait pas réglé les loyers pour les mois

d’août, octobre et novembre 2024 ainsi que les avances pour charges pour

les mois en question, de sorte qu’elle serait redevable au jours du dépôt

de la requête de la somme totale de 28.194,45.-EUR à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la porter à la somme de

122.954,50.- EUR.

Aux fins d’une bonne administration de la justice, il convient, au vu de la

connexité des deux affaires, de joindre les deux rôles et de statuer par un

seul jugement.

Arguments des parties

Le mandataire, représentant à la fois les intérêts de la société anonyme

SOCIETE2.) SA ainsi que ceux de PERSONNE4.) et PERSONNE2.), a

soutenu que la partie défenderesse aurait renvoyé les clés par courrier

courant avril 2025 et libéré les lieux à cette époque. Étant donné que les

locaux n’ont pu être reloués qu’à partir d’octobre 2025, la partie

défenderesse resterait redevable des loyers jusqu’au mois de septembre

2025 inclus.

En réponse aux arguments de la partie défenderesse selon lesquels les

lieux loués auraient été affectés par de graves problèmes de sécurité, ils

ont fait valoir que ces allégations sont infondées et ne reposent sur aucune

pièce justificative. L’ascenseur extérieur au bâtiment ne présentait aucun

danger, d’autant qu’il avait été condamné. Par ailleurs, la société

SOCIETE1.)

SA

n’aurait signalé aucun problème concernant la

climatisation. Toutefois, la bailleresse serait intervenue pour y remédier

tels que prouvé par les pièces versées en cause.

En outre, le décompte des charges aurait été correctement établi, et la

partie défenderesse n’aurait formulé aucune critique sur un poste précis,

de sorte que les charges demeurent dues.

Pour sa part, la société SOCIETE1.) SA a soutenu avoir quitté les lieux en

raison d’un loyer jugé excessif et de prétendus problèmes de sécurité,

notamment concernant l’ascenseur qui, selon elle, n’aurait pas été

correctement isolé. En tout état de cause, elle estime que les loyers ne

seraient dus que jusqu’au mois de janvier 2025, date à laquelle elle affirme

avoir quitté les lieux. Si la remise des clés est intervenue plus tard, cela

serait dû à l’absence d’interlocuteur disponible pour les réceptionner.

Enfin, la partie défenderesse a contesté les charges réclamées, arguant

qu’elle ne serait pas redevable des charges relatives aux parties

communes, n’ayant pas la qualité de copropriétaire et ses clients

n’empruntant pas les parties communes pour accéder à ses locaux.

Appréciation

Les requêtes initialement introduites par la société anonyme SOCIETE2.)

SA ainsi que par PERSONNE5.), d’ailleurs non autrement querellées, sont

recevables pour avoir été déposées dans les forme et délai de la loi.

Quant au fond

La partie défenderesse ne conteste pas, dans son principe, la demande en

paiement des arriérés de loyers, du moins pour ce qui concerne les loyers

dus jusqu’au mois de janvier 2025.

Elle invoque toutefois des manquements imputés aux bailleurs successifs,

notamment en matière de sécurité des lieux loués.

Le Tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 58 du Nouveau Code de

procédure civile, chaque partie doit prouver, conformément à la loi, les faits

nécessaires au succès de ses prétentions.

Conformément à l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution

d’une obligation doit en rapporter la preuve. Inversement, celui qui se

prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant entraîné l’extinction

de son obligation.

En l’espèce, la partie défenderesse, qui ne soulève d’ailleurs pas expressis

verbis l’exception d’inexécution, ne produit aucun élément de preuve des

désordres allégués. Le Tribunal n’examinera donc pas davantage cet

argument.

Selon l’article 3 du contrat de bail, celui-ci est conclu pour une durée

déterminée de neuf ans, jusqu’au 1er août 2030, sauf résiliation moyennant

un préavis de six mois par lettre recommandée adressée au bailleur aux

échéances suivantes : 31 juillet 2027 et 31 juillet 2030.

Il est constant en cause que le locataire n’a pas adressé de courrier de

résiliation et a quitté les lieux de sa propre initiative avant l’une des

échéances précitées.

La résiliation unilatérale intervenue par le départ des lieux, équivalant à

une résiliation avec effet immédiat, est dès lors irrégulière. En l’absence

d’accord contraire entre les parties, le contrat de bail continue en principe

à produire ses effets.

Si le locataire résilie unilatéralement le contrat avant son terme, le bailleur

a le choix entre la poursuite des relations contractuelles et la résolution du

contrat accompagnée d’une demande en paiement des sommes prévues

à l’article 1760 du Code civil (M. HARLES, Le bail à loyer – Compte-rendu

de jurisprudence, Pas. 31, n° 181). Le bailleur est donc en droit de solliciter

la poursuite des relations contractuelles avec paiement des loyers échus

jusqu’à la fin du bail, conformément à l’article 1184 du Code civil.

En l’occurrence, le bailleur demande principalement la condamnation du

locataire au paiement des loyers dus jusqu’à la fin du bail, soit le 1er octobre

2025.

La partie défenderesse ne conteste pas que le bien a été reloué à cette

date.

Il convient toutefois de rappeler que tout créancier doit prendre les mesures

raisonnables pour ne pas aggraver le préjudice subi ou pour en réduire

l’étendue. À défaut, son droit à réparation peut être limité dans la mesure

où le dommage aurait pu être évité. En matière locative, le bailleur doit

donc consentir un effort raisonnable pour trouver un nouveau locataire

(PERSONNE4.) LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE : Le louage de

choses, les baux en général, n° 417).

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société anonyme SOCIETE2.) SA

n’a reçu les clés qu’au courant du mois d’avril. Toutefois, en l’absence

d’éléments probants démontrant que la requérante a effectué des

démarches pour relouer les locaux, il y a lieu de lui allouer les loyers et

avances sur charges jusqu’au mois d’août 2025.

S’agissant des contestations de la partie défenderesse, qui soutient ne pas

être redevable des charges afférentes aux parties communes, il convient

de constater qu’elles sont dénuées de fondement, l’article 7 du contrat de

bail stipulant que le preneur paiera la quote-part des charges communes.

Le bail conclu avec PERSONNE5.) prévoyait d’ailleurs la même obligation.

Enfin, concernant les intérêts de retard sollicités par PERSONNE4.) et

PERSONNE2.) à hauteur de 701,66 EUR, ceux-ci n’ont fait l’objet

d’aucune critique et doivent donc être alloués. Toutefois, ce montant n’est

pas à assortir d’intérêts légaux.

Au vu de ce qui précède, la société SOCIETE1.) SA est condamnée à

payer à PERSONNE4.) et PERSONNE2.) la somme de 29.112,24 EUR

(25.494,45 + 2.916,13 + 701,66), avec les intérêts légaux à compter des

demandes respectives sur la somme de 28.410,58.-EUR.

La société SOCIETE1.) SA est également condamnée à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) SA la somme de 113.412,82 EUR (122.954,50 –

8.641,68 – 900), avec les intérêts légaux à compter des demandes

respectives.

Accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société anonyme

SOCIETE2.)

SA

ainsi qu’à

PERSONNE4.)

et

PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens.

Il y a partant lieu d’allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR sur

base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile

à

PERSONNE4.) et PERSONNE2.) ainsi qu’une indemnité de procédure de

même montant à la société anonyme SOCIETE2.) SA.

Ayant succombé à l’instance, la société anonyme SOCIETE1.) SA doit en

supporter les frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des rôles L-BAIL-812/24 et L-BAIL-813/24 ;

se déclare compétent pour connaître des demandes ;

donne acte PERSONNE4.) et PERSONNE2.) de leur reprise d’instance ;

déclare la demande recevable ;

dit fondée la demande en paiement d’arriérés de loyers et de charges pour

la somme totale réclamée de 29.112,24.-EUR ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE4.)

et PERSONNE2.) la somme de 29.112,24.-EUR avec les intérêts légaux à

partir des demandes en justice respectives sur le montant de 28.623,71.-

EUR, à savoir sur le montant 28.410,58.-EUR.-EUR à partir du 7 novembre

2024 et sur la somme de 216,13.-EUR à partir du 17 novembre 2025, le

tout jusqu’à solde ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) SA de l’augmentation de sa

demande à titre des arriérés de loyers ;

déclare la demande recevable ;

dit fondée la demande en paiement d’arriérés de loyers et de charges à

concurrence de 113.412,82.-EUR et pour le surplus en déboute ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) SA la somme de 113.412,82.-EUR avec les intérêts

légaux à partir des demandes en justice respectives, à savoir sur le

montant 28.194,45.-EUR à partir du 7 novembre 2024 et sur la somme de

85.218,37.-EUR à partir du 17 novembre 2025, le tout jusqu’à solde;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE4.)

et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) SA une indemnité de procédure de 500.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière