Court suspends civil servitude dispute pending administrative appeal to prevent conflicting rulings.

E-CIV-203/25

Répertoire no : 2756/2025

Audience publique du 9 décembre 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

dans la cause entre :

1. PERSONNE1.),

2. PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l'étude de Maître Pierre BRASSEUR, avocat à

Luxembourg,

- parties demanderesses - comparant par Maître Nadia JORDAO, en

remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, avocats à Luxembourg,

et :

1. PERSONNE3.),

2. PERSONNE4.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Mélanie SCHMITT, en

remplacement de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocats à Luxembourg.

Faits :

Par exploit de l'huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-Alzette du 8

juillet 2025

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont

donné citation à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix

d'Esch-sur-Alzette, à l'audience publique du 13 octobre 2025 pour y voir

statuer conformément au dispositif dudit exploit qui restera annexé au présent

jugement.

L’affaire y fut utilement retenue.

A cette audience Maître Nadia JORDAO, comparant pour les parties

demanderesses, donna lecture de la citation et fut entendue en ses moyens et

conclusions.

Maître Mélanie SCHMITT, comparant pour les parties défenderesses, répliqua

et exposa ses moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 8 juillet 2025 PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait citer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour voir déclarer la servitude

dessinée et mentionnée dans la légende de la partie graphique du plan

d’aménagement particulier « ADRESSE3.) » sise à ADRESSE4.) inopposable

aux parties demanderesses, respectivement qu’elle n’a pas de valeur légale et,

par voie de conséquence, voir interdire à PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

d’empiéter sur le terrain privé des parties demanderesses sans avoir recueilli

au préalable l’autorisation de ces dernières, sous peine d’une astreinte de

1.000.- € par infraction. Ils demandent en outre à voir dire que l’infraction peut

être prouvée par tous moyens et notamment par la prise d’une photo au

moment des faits. Ils concluent encore à l’octroi d’une indemnité de procédure

de 3.000.- €.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que

par acte notarié du 2 juin 2021 ils ont acheté un terrain à bâtir inscrit au

cadastre sous le numéroNUMERO1.)/10226 au lieu-dit « ADRESSE3.) ». Ils

ont ensuite conclu un contrat de construction clé en main avec la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) qui disposait déjà d’une autorisation de

construire une maison unifamiliale sur la parcelle précitée accordée le 7

octobre 2019. Après l’achèvement des travaux, en 2023, ils ont été informés

par leurs voisins de l’existence d’une servitude de passage sur leur terrain. Or,

les plans autorisés ne faisaient pas état d’une servitude de passage à l’arrière

de leur jardin, ni le cahier des charges établi par le constructeur. Dans l’acte

notarié de vente du terrain ne figurait pas non plus une quelconque information

sur l’existence d’une servitude. En outre, aucune servitude de passage n’était

dessinée sur le relevé du géomètre qui leur a été remis lors de l’acquisition du

terrain. La servitude apparaît uniquement dans la partie graphique du plan

d’aménagement particulier de la « ADRESSE3.) ».

Ils affirment que les parties défenderesses dont la propriété n’est pas enclavée

se prévalent de cette servitude de passage pour traverser quotidiennement les

jardins des maisons nos. NUMERO2.) et NUMERO3.) afin de rejoindre leur

garage qui se trouve au fond de la ruelle perpendiculaire (à gauche). Par

ailleurs, les parties défenderesses déplacent leurs grandes poubelles par-

derrière, causant ainsi un passage répété et nuisible dans les jardins. Elles

abusent donc de la servitude de passage en empruntant le chemin à l’arrière du

jardin tous les jours pour des raisons de commodité ou pour les embêter. Elles

empiètent sans raison valable sur la propriété des parties demanderesses et

causent ainsi un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser.

L’existence de cette servitude de passage cause encore un dommage important

aux parties demanderesses étant donné qu’elles ne peuvent pas clôturer leur

terrain. En effet, selon le plan graphique du PAP, elles sont contraintes de

laisser un passage d’une largeur de 1,50 m au fond de leur jardin, réduisant

ainsi également la jouissance de leur jardin d’une surface totale de 16,5m2.

Finalement la servitude de passage confère des vues directes sur la terrasse et

dans la maison des parties demanderesses augmentant ainsi leur sentiment

d’insécurité.

Ils font valoir que l’insertion sur un plan de ratures avec indication dans la

légende qu’il s’agit d’une servitude de passage pour piétons ne saurait être

considérée comme titre à défaut d’un écrit expliquant l’existence de la

servitude et sa cause. Un plan graphique, même annexé à un PAP, n’aurait pas

de valeur juridique autonome si la servitude n’est pas mentionnée dans la partie

écrite du règlement. Il serait communément admis par la jurisprudence

administrative qu’en cas de contradiction entre la partie graphique et la partie

écrite d’un document urbanistique, la partie écrite primerait. En outre, selon la

loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le

développement urbain, le PAG et le PAP se composeraient d’une partie écrite

et d’une partie graphique qui se complèteraient réciproquement. Toutefois en

cas de contradiction entre les deux, la partie écrite prévaudrait. Ainsi, une

servitude mentionnée uniquement dans la partie graphique, sans

correspondance dans la partie écrite, ne saurait avoir de la valeur réglementaire

contraignante. Le PAP serait un outil de planification urbanistique et non de

création de droits réels. Il fixerait des règles de constructibilité, mais ne

pourrait pas, par lui-même, créer une servitude de droit privé entre

propriétaires. Une servitude serait un droit réel immobilier qui devrait faire

l’objet d’un acte constitutif séparé, puis être publié au registre foncier

conformément à l’article 1er de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription

des droits réels.

Ils font plaider qu’à défaut de l’existence d’un titre écrit et publié la servitude

de passage dessinée dans les plans du PAP n’est pas conforme aux dispositions

des articles du code civil et à la loi du 25 septembre 1905 et leur est partant

inopposable.

Ils invoquent encore l’article 1382 du code civil.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soulèvent à titre principal l’incompétence

matérielle du tribunal saisi. Ils font valoir que la servitude de passage en cause

constitue, non pas une servitude d’ordre privé tel que soutenu par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), mais une servitude d’origine réglementaire

établie en 2014 par la commune de ADRESSE4.). Le juge civil serait partant

incompétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.).

A titre subsidiaire, au cas où les parties demanderesses auraient introduit ou

introduiraient un recours devant le juge administratif contre la décision du

bourgmestre de la commune de ADRESSE4.) ayant refusé de délivrer aux

parties demanderesses une autorisation de construire portant sur la clôture de

l’intégralité de leur jardin, au motif que les travaux envisagés sont contraires

à la partie graphique du PAP ADRESSE3.), qui impose le respect, par elles,

d’une servitude de passage, ils demandent à voir ordonner la surséance jusqu’à

ce que le juge administratif se soit prononcé sur la servitude d’origine

réglementaire, ce afin d’éviter d’une contrariété de jugements.

A titre plus subsidiaire et quant au fond, ils concluent au débouté de la

demande adverse. Ils font valoir que la servitude de passage est imposée

réglementairement par la partie graphique du PAP ADRESSE3.). Selon eux,

une servitude d’origine réglementaire ne doit pas être reprise dans les actes de

vente de terrain. Ils relèvent encore que l’acte notarié de vente du 2 juin 2021

renvoie expressément au PAP

ADRESSE3.)

que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) auraient à tout moment pu consulter préalablement à la

signature de l’acte de vente. Ils contestent encore utiliser quotidiennement la

servitude de passage ainsi de l’utiliser pour des raisons de commodité ou pour

embêter leurs voisins.

Ils demandent reconventionnellement à voir condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), dans un délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir,

à se conformer et à respecter la partie graphique du PAP Nouveau Quartier

« ADRESSE3.) » de la ADRESSE5.) imposant une servitude de passage de

1,50 mètre à l’arrière de la parcelle n° NUMERO4.) leur appartenant et

impliquant de laisser un libre accès audit passage, ainsi qu’à entretenir ledit

passage de façon régulière, afin de garantir l’accès et la praticabilité de

manière continue et effective, sous peine d’une astreinte de de 200.- € par jour

de retard à compter du 8ème jour du jugement à intervenir, sans plafonnement

de l’astreinte eu égard au comportement de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

qui refusent obstinément et sans aucune raison valable de se conformer à la

servitude réglementaire précitée.

Ils demandent en outre à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in

solidum, sinon solidairement, sinon chacun pour sa part à payer à chacun d’eux

une indemnité de procédure de 1.500.- €, soit au total de 3.000.- €.

La demande, introduite dans les délai et formes légaux, est à déclarer

recevable.

Quant au moyen d’incompétence du tribunal saisi

L’article 4 du nouveau code de procédure civile dispose que le juge de paix

« connaît toujours à charge d’appel, à quelque valeur que la demande puisse

s’élever :

(…)

5° (L.9 août 1993) de toutes autres contestations relatives à l’application des

articles 6NUMERO2.) à 710 du code civil.

(…) ».

Depuis la loi du 9 août 1993 portant augmentation du taux de compétence des

justices de paix et portant modification de certaines autres dispositions légales,

l’article 4 sub 5° du nouveau code de procédure civile reconnaît au juge de

paix compétence exclusive pour connaître des servitudes légales ou

conventionnelles. En matière de servitudes, le juge de paix est par conséquent

le juge du possessoire et du pétitoire, il connaît de toutes les contestations

relatives à l’existence et au respect, ainsi qu’à l’exercice et à l’application des

servitudes légales ou conventionnelles (Lux. 18 octobre 2013, n° 149028 du

rôle ; Lux. 1er octobre 2010, n° 121492 du rôle ; Lux. 25 avril 2007, n° 91811

du rôle ; JP Lux. 15 juin 2015, n° 2406/15).

Les propriétaires des immeubles respectifs disposent notamment d’une action

possessoire, destinée à protéger la possession, respectivement à faire cesser le

trouble de jouissance causé et d’une action pétitoire, tendant à faire reconnaître

en justice l’existence ou l’inexistence du droit de servitude et sa protection

lorsque le droit est méconnu (Lux. 25 mai 2007, n° 91811 du rôle).

Le propriétaire qui soutient que son fonds est libre de toute servitude peut

exercer l’action négatoire tendant à contrer toute prétention contraire (J.

DJOUDI, Répertoire de droit civil, Dalloz, v° Servitudes, n° 518). L’action

négatoire, qui se définit comme « une action réelle tendant à faire reconnaître

qu’un fonds n’est pas grevé d’une servitude, d’un usufruit ou d’un droit

d’usage », est rangée dans la catégorie des actions pétitoires, soit celles ayant

« trait à la protection en justice de la propriété immobilière ou des autres droits

réels immobiliers » (G. CORNU, Vocabulaire juridique, PUF, Paris, 9e édition

v° action-*négatoire et v° action-*pétitoire ; Lux. 18 octobre 2013, n°149028

du rôle).

En plus des actions propres à la matière des servitudes, le propriétaire du fonds

dominant dispose des actions de droit commun, notamment des actions de

responsabilité qui peuvent aboutir à la remise en pristin état, ou selon le cas, à

l’allocation de dommages-intérêts (Dalloz, v° servitudes, n° 313 et s. ; Lux. 25

mai 2007, n° 91811 du rôle).

Il est constant en cause que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exercent, en

l’espèce, l’action négatoire, pour voir dire que leur fonds à ADRESSE4.) n’est

pas grevé d’une servitude de passage.

Cette action entre dans le cadre des dispositions des articles 637 à 710 du code

civil, de sorte que le juge de paix est compétent pour en connaître.

Quant au moyen de surséance

Il résulte des pièces versées en cause que suivant décisions des 6 juin 2025 et

23 juillet 2025 le bourgmestre de la commune de ADRESSE4.) a refusé de

délivrer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une autorisation de construire

portant sur la clôture de l’intégralité de leur jardin, au motif que les travaux

envisagés sont contraires à la partie graphique du PAP ADRESSE3.), qui

impose le respect, par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’une servitude de

passage.

Contre ces deux décisions PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont introduit un

recours gracieux.

Par décision du 26 septembre 2025, le bourgmestre de la commune de

ADRESSE4.) a rejeté ledit recours dans les termes suivants :

« … l’article 37 de la loi du 19 juillet 2004 relative à l’aménagement

communal et au développement urbain, qui limite strictement ma compétence

en matière d’autorisations de construire, me permet, à son alinéa 2 de délivrer

une telle autorisation uniquement « si les travaux sont conformes au plan ou

au projet d’aménagement général et, le cas échéant, au plan d’aménagement

particulier « nouveau quartier » (c’est nous qui mettons en évidence).

A défaut de précision législative contraire, cette imposition concerne, en dépit

de l’argumentaire de vos mandants, tant la partie graphique que la partie écrite

de la règlementation urbanistique communale et donc du PAP.

Or, autoriser la clôture de l’intégralité du jardin serait directement contraire à

la servitude de passage imposée réglementairement par la partie graphique du

PAP ADRESSE3.).

C’est donc à tort que vos mandants arguent que la partie écrite devrait primer

sur la partie graphique du PAP alors qu’elles s’appliquent, à défaut de

contradiction, concomitamment pour limiter les constructions pouvant être

réalisés sur les parcelles concernées par le PAP.

Le projet de vos mandants étant contraire à la partie graphique de celui-ci, il

ne saurait règlementairement être autorisé.

Pour le surplus, c’est à tort que vos mandants considèrent que la servitude de

passage prévue par la partie graphique de la réglementation urbanistique

communale serait de nature civile. Elle est, au contraire, de nature

réglementaire pour être imposée par un acte administratif définitif. (…)

En conclusion, en dépit de vos affirmations, la décision du 6 juin 2025 doit

être confirmée en ce qu’il ne s’agit aucunement d’imposer une servitude de

nature civile sur le terrain de vos mandants, mais au contraire de faire respecter

le prescrit de la réglementation urbanistique qui impose une servitude de

passage au fond de la parcelle de vos mandants.

Je ne saurai donc réserver de suite favorable au recours gracieux de vos

mandants de sorte que la décision du 6 juin est purement et simplement

conformée (…) ».

A l’audience des plaidoiries le mandataire de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) a déclaré avoir reçu mandat de ses clients pour introduire un

recours contentieux contre cette décision devant le Tribunal administratif.

Le juge veille au bon déroulement de la procédure (cf. article 52 du nouveau

code de procédure civile) et le juge a dès lors le pouvoir et la possibilité de

suspendre l’instance dans des situations qui n’ont pas été prévus par les textes.

Cette faculté est admise très largement en jurisprudence, et le juge dispose

qu’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’opportunité du sursis à statuer,

sa durée et ses modalités (cf. JurisClasseur Procédure Civile, verbo Suspension

d’instance, fascicule 679, n° 63).

Généralement le sursis à statuer est prononcé en considération d’une bonne

administration de la justice, ce qui est le cas lorsque, comme en l’espèce, il

s’agit de prévenir l’éventualité d’une contrariété de décisions, risque qui existe

manifestement en l’espèce (cf. op. cit. n° 64).

En effet, tant dans le présent litige que dans le cadre de leur recours gracieux

contre la décision de refus du bourgmestre de la commune de ADRESSE4.)

du 26 septembre 2025 les parties demanderesses, en s’emparant des mêmes

arguments, concluent à l’inexistence d’une servitude de passage à l’arrière de

leur jardin.

Dans ces conditions et faisant usage du pouvoir discrétionnaire lui dévolu, en

cette matière, le tribunal retient qu’il est dans l’intérêt d’une bonne

administration de la justice de prononcer un sursis à statuer jusqu’à ce que le

recours contentieux introduit par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le

tribunal administratif contre la décision du bourgmestre de la commune de

ADRESSE4.) du 26 septembre 2025 soit définitivement toisé.

Par ces motifs :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

reçoit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la pure forme,

se déclare compétent pour en connaître,

donne acte à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

de

leur

demande

reconventionnelle,

avant tout autre progrès en cause,

sursoit à statuer jusqu’à ce que le recours contentieux introduit devant le

tribunal administratif soit définitivement toisé,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 2

février 2026 à 09.00 heures, salle n° 1,

réserve le surplus.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Monique SCHMIT, juge de paix directeur adjoint, assistée du greffier Joëlle

GRETHEN, qui ont signé le présent jugement.