Landlord wins commercial lease termination for gross breach; tenant ordered to vacate within 40 days.

N° 1762/25

du 8 décembre 2025

Audience publique du lundi, huit décembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Astrid SCHMITZ, avocat, en remplacement de Maître

Trixi LANNERS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch,

e t :

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par ses gérants PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 21 octobre 2025 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch, à l'audience publique du lundi, 24 novembre 2025, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique.

La représentante de la partie demanderesse exposa l’affaire et conclut à

l’adjudication de sa demande.

Les représentants de la partie défenderesse furent entendus en leurs explications

et moyens de défense.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch le 21 octobre

2025, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer la société à responsabilité

limitée simplifiée SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à

Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, pour voir prononcer la

résiliation du bail entre parties pour faute grave dans le chef du locataire et pour

voir ordonner son déguerpissement forcé dans les 8 jours de la notification du

jugement à intervenir, voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de

15.072.- euros à titre d’arriérés de loyer et de provisions pour charges et voir

réserver et refixer ses demandes relatives aux loyers ou indemnités d’occupation

à échoir jusqu’au déguerpissement effectif du locataire, à l’indemnité de

relocation de trois mois de loyer et aux éventuels dommages-intérêts pour dégâts

locatifs. PERSONNE1.) réclame encore paiement d’une indemnité de procédure

de 2.000.- euros ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 24 novembre 2025, le requérant a expliqué qu’un seul paiement

de 1.030.- euros aurait été effectué et que sur les 17 derniers mois, seulement 4

loyers auraient été payés. Il rappelle que le loyer initial convenu entre parties

aurait été de 2.574.- euros ttc par mois et les provisions pour les charges auraient

été fixées à 480.- euros. Il aurait libéré la locataire du paiement du loyer avec

provisions pour la période du 15 juin au 31 juillet 2024. Après le règlement des

premiers loyers, les premiers retards se seraient installés, le loyer pour novembre

2024 ayant été payé en février 2025. Face aux difficultés de la défenderesse,

PERSONNE1.) aurait montré sa bonne volonté et, en mars 2025, il aurait renoncé

au paiement du loyer pour les mois de décembre 2024 à février 2025 et accordé

une réduction de loyer mensuel au montant de 1.404.- euros pour la période de

mars à décembre 2025. Malgré tout, un retard conséquent se serait accumulé au

cours de cette période.

PERSONNE1.) a finalement déclaré réduire sa demande au montant de 14.042.-

euros ttc. Il y a lieu de lui en donner acte.

La société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) se montre surprise de

l’attitude revendicative de PERSONNE1.) qui se serait toujours montré patient

et empathique. Il lui aurait été assuré que la dette lui serait remboursée.

Malheureusement, la société aurait connu quelques problèmes de trésorerie en

raison des revendications financières de la part du Centre commun de la Sécurité

Sociale, des fournisseurs, de l’Enregistrement ou de l’Administration des

contributions. Il n’existerait aucune mauvaise volonté dans son chef et elle

n’aurait d’ailleurs jamais requis une réduction du loyer mais uniquement un

décompte des arriérés. Elle envisagerait de dresser un projet de financement pour

PME et elle serait à la recherche d’investisseurs. En tout cas, elle commencerait

à se créer une propre clientèle.

Le tribunal constate que par contrat de bail du 4 juin 2024, prenant effet au 15

juin 2024, le requérant a donné en location à la SOCIETE1.) un local commercial

au rez-de-chaussée avec 4 emplacements extérieurs, surface de vente et

d’exposition avec kitchenette et WC séparé sis à L-ADRESSE2.), contre

paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.574.- euros ttc, payable pour la

première fois le 1er août 2024, ainsi que d’avances sur charges mensuelles de

480.- euros.

Suivant accord entre parties du 27 mai 2025, une remise intégrale du loyer pour

les mois de décembre 2024 à février 2025 et une réduction du loyer mensuel à

1.404.- euros ttc ont été accordées à la locataire à partir de mars 2025.

Eu égard aux pièces versées en cause et à l’absence de contestations quant à la

dette d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, il y a lieu de condamner la

société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) au paiement du montant

de 14.042.- euros.

La SOCIETE1.) demande à pouvoir bénéficier d’un délai de grâce.

Conformément aux dispositions de l’article 1244, alinéa 1er du Code civil, le

débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une

dette même divisible.

Suivant l’article 2 du prédit article, les juges peuvent néanmoins, en considération

de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve,

accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des

poursuites, toutes choses demeurant en état.

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil n’est à accorder que s’il

apparaît comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le

débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa dette ce qui présuppose qu’il

soumette à la juridiction saisie une projection approximative de l’évolution future

de sa situation financière et en fonction de cette projection indique la durée

requise du terme de grâce sollicité.

La SOCIETE1.) ne fournit cependant aucun plan de remboursement un tant soit

peu sérieux ou un élément de nature à décrire la possibilité concrète d’un retour

à meilleure fortune. Bien au contraire, sa proposition contient un accroissement

progressif de la dette déjà existante.

Dans ces conditions, la demande basée sur l’article 1244 du Code civil est à

rejeter.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation au paiement des arriérés de loyer

alors que le bien-fondé de ladite créance n’est pas contesté.

En vertu de l’article 1728 du Code civil l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix

est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation

grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle (cf. Novelles, tome VI, le louage des choses, des

baux en général, n° 388 bis).

En l’espèce, il résulte des éléments de la cause que, malgré la réduction et la

remise substantielles du loyer accordées par le bailleur, la partie défenderesse n’a

réglé depuis février 2025 qu’un montant de 1.030.- euros. Tel que relevé

antérieurement, une réduction de la dette n’est pas envisageable dans un proche

futur. Il ne saurait dans ce contexte être reproché au bailleur de ne pas montrer la

même patience que celle dont il a fait preuve en début du bail.

Le tribunal en vient à la conclusion que le non-paiement des loyers avec

provisions pour charges ainsi que le retard de paiement des loyers en question

constituent une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation

du bail à ses torts.

Il y a dès lors lieu d’accéder à la demande du requérant et d’ordonner le

déguerpissement de la partie défenderesse des lieux loués et de tous ceux qui s’y

trouvent de son chef.

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation

Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

La partie requérante ne justifiant de l’iniquité requise, il convient de rejeter sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Conformément à la demande de PERSONNE1.), il y a lieu de réserver ses

demandes

relatives

aux

indemnités

d’occupation

à

échoir

jusqu’au

déguerpissement effectif du locataire, à l’indemnité de relocation de trois mois

de loyer et aux éventuels dommages-intérêts pour dégâts locatifs et de refixer

l’affaire de ces chefs à une audience ultérieure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande relative aux arriérés

de loyer et de provisions pour charges ;

déclare cette demande fondée pour le montant de 14.042.- euros ;

partant condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) à

payer à PERSONNE1.) la somme de 14.042.- euros avec les intérêts légaux à

partir du 21 octobre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde ;

ordonne l’exécution provisoire de la précédente condamnation, nonobstant appel

et sans caution ;

déclare les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement de la locataire

fondées ;

déclare résilié aux torts de la société à responsabilité limitée simplifiée

SOCIETE1.) le bail commercial portant sur un local commercial au rez-de-

chaussée avec 4 emplacements extérieurs, surface de vente et d’exposition avec

kitchenette et WC séparé sis à L-ADRESSE2.) ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) à déguerpir

des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 40

jours à partir de la notification du présent jugement, sinon et faute par elle de ce

faire dans le délai imparti autorise d’ores et déjà PERSONNE1.) à faire expulser

la locataire et tous ceux qui occupent les lieux de son chef par la force publique

et dans la forme légale, le tout aux frais de la société à responsabilité limitée

simplifiée SOCIETE1.), ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure, partant en déboute ;

réserve les demandes de PERSONNE1.) relatives aux indemnités d’occupation

à échoir jusqu’au déguerpissement effectif du locataire, à l’indemnité de

relocation de trois mois de loyer et aux éventuels dommages-intérêts pour dégâts

locatifs ;

refixe l’affaire de ces chefs à l’audience du lundi, 16 mars 2026 à 15h00, salle

n°1 de la Justice de Paix à Diekirch, pour continuation des débats ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.