Tenant's partial rent arrears and business hardship prevent landlord from terminating commercial lease.

N° 1761/25

du 8 décembre 2025

Audience publique du lundi, huit décembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Marc BECKER, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Joël DECKER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch,

e t :

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par son gérant PERSONNE2.).

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 24 septembre 2025 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch, à l’audience publique du lundi, 27 octobre 2025, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 24 novembre 2025.

Maître Marc BECKER, le représentant de la partie demanderesse, donna lecture

de la requête introductive de l’instance et exposa le sujet de l’affaire.

Le représentant de la partie défenderesse fut entendu en ses moyens.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 24

septembre 2025, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer la société à

responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) devant le Tribunal de Paix de céans

pour s’y entendre condamner à payer au requérant le montant de 8.576,39.- euros

à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice ainsi que pour voir prononcer la résiliation judiciaire du

bail entre parties et le déguerpissement, le cas échéant forcé, du locataire des

lieux loués dans les 40 jours de la notification du jugement à intervenir. Le

requérant a par ailleurs sollicité l’exécution provisoire du jugement quant à la

condamnation pécuniaire et l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000.-

euros.

A l’audience du 24 novembre 2025, PERSONNE1.) a déclaré augmenter sa

demande du chef d’arriérés de loyer et d’avances sur charges au montant de

11.298,74.- euros.

Il y a lieu de lui en donner acte.

La société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) a fait état de deux

virements ayant été exécutés le jour-même des plaidoiries le 24 novembre 2025,

l’un de 2.402,03.- euros et l’autre de 8.576,39.- euros. Le gérant de la société a

précisé qu’il aurait investi des montants conséquents afin de pouvoir démarrer le

commerce de sorte que le maintien du bail serait primordial.

PERSONNE1.) a maintenu sa demande en résiliation du bail au vu des retards de

paiement. Le règlement invoqué par la partie défenderesse n’a pas été contesté ni

à l’audience ni en cours de délibéré.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 28 septembre

2022 et prenant effet au 1er octobre 2022, PERSONNE1.) a donné en location à

la SOCIETE1.) un espace commercial au rez-de-chaussée de la résidence

« ALIAS1.) » sise à L-ADRESSE3.), avec emplacement de parking et cave dans

le même immeuble, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 1.920.-

euros htva, et d’avances sur charges mensuelles de 200.- euros.

Concernant le principe du décompte versé par PERSONNE1.) à l’audience du 24

novembre 2025, la SOCIETE1.) n’a pas émis de contestations, sous réserve des

deux paiements effectués le même jour.

En l’absence de contestations de la part du bailleur, le tribunal tient lesdits

paiements comme établis de sorte que le solde d’arriérés de loyer et d’avances

sur charges s’élève actuellement à 11.298,74 – 2.402,01 – 8.576,39 = 320,34.-

euros, montant au paiement duquel il convient de condamner la SOCIETE1.).

En vertu de l’article 1728 du Code civil l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix

est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation

grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle (cf. Novelles, tome VI, le louage des choses, des

baux en général, n° 388 bis).

En l’espèce, les arriérés à prendre en considération s’élèvent à 320,34.- euros

redus en grande partie en raison du non-paiement de la non-adaptation indiciaire

du loyer.

Le tribunal estime qu’au vu des circonstances de l’espèce, une résiliation du bail

serait une sanction disproportionnée et que la violation par la locataire de ses

obligations contractuelles ne revêt pas une gravité suffisante pour justifier la

résiliation du contrat de bail.

Les demandes en résiliation et en déguerpissement sont dès lors à rejeter.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la seule charge de

PERSONNE1.) tous les frais par lui exposés et non compris dans les dépens, il y

a lieu de condamner la SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de procédure

de 500.- euros.

Il y a lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire du présent jugement

alors que le bien-fondé de la créance n’est pas contesté.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande ;

déclare la demande en paiement d’arriérés de loyer partiellement fondée ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) le montant de 320,34.- euros avec les intérêts légaux à partir du

24 novembre 2025 jusqu’à solde ;

déclare les demandes en résiliation et en déguerpissement non-fondées, partant

en déboute ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500.- euros ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) aux frais et

dépens de l’instance ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel et sans

caution.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.