Contract rescinded by mutual fault; architect's production order rejected; partial claim allowed; costs shared.

Jugement civil 2025TALCH10/00149

Audience publique du vendredi, cinq décembre deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2024-03936 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Elma KONICANIN, greffier.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de Justice suppléant Max

GLODÉ, en remplacement de l’huissier de Justice Geoffrey GALLÉ, demeurant à

Luxembourg, en date du 11 avril 2024,

comparaissant par Maître Aline GODART, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1. PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2. PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit GALLE,

comparaissant par Maître Philippe LUDOVISSY, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 7 juillet 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 6 octobre 2025 de l’audience

des plaidoiries fixée au 14 novembre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 14 novembre 2025.

Par exploit d’huissier du 11 avril 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. a fait donner assignation à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) (ci-après « les

consorts ROSEN ») à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant en matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 4 avril 2024, la société

SOCIETE1.) a demandé à voir :

-

dire l’assignation du 11 avril 2024 recevable dans la forme et justifiée au fond,

-

écarter des débats l’attestation testimoniale de Madame PERSONNE3.) pour

cause d’imprécision,

-

écarter des débats la page 4 de la pièce no 6 de la farde I de pièces de Me

LUDOVISSY pour être illisible,

-

principalement, rejeter la demande de production forcée de « plans d’architectes »

formulée par les parties assignées alors qu’au vu de l’article 351 alinéa 2 du

Nouveau Code de procédure civile, cette demande se heurte à l’interdiction faite

au juge de pallier la carence probatoire de la partie à laquelle il incombe la charge

de la preuve, par l’institution d’une mesure d`instruction judiciaire,

-

subsidiairement, rejeter la demande de production forcée de « plans

d’architectes » formulée par les parties assignées comme celles-ci ne rapportent

pas la preuve que ces pièces sont pertinentes pour la solution du litige,

-

condamner sur base des articles 1134 et 1234 du Code civil, les parties assignées

à payer à la société SOCIETE1.) solidairement, sinon in solidum, sinon, chacune

pour le tout, sinon chacune pour moitié, la facture n° VA-FR-2022.007 du 21 février

2022, soit le montant de 32.760.- euros TTC avec les intérêts conventionnels de

0,5% par mois, sinon les intérêts légaux, ce à partir du 4 mars 2022 date de fin du

délai pour contester la facture, sinon à partir du 31 octobre 2022, sinon à partir du

1er mars 2023, sinon à partir du 12 juillet 2023, sinon à partir du 16 octobre 2023,

dates de divers rappels, sinon à partir du courrier recommandé du 12 décembre

2023, sinon à partir de la première mise en demeure du 20 décembre 2023, sinon

à compter de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout, sinon chacune pour moitié, à rembourser à la société SOCIETE1.) les

frais et honoraires d’avocat payés à hauteur de 3.978,- euros, sans préjudice quant

à tout autre montant supplémentaire à faire valoir en cours d’instance, ce sur base

des conditions générales de la société SOCIETE1.), sinon sur base des articles

1382 et 1383 du Code civil ainsi que sur base de l’arrêt du 9 février 2012 de la

Cour de Cassation luxembourgeoise (affaire X c/ Etat du Grand-Duché de

Luxembourg, rôle n°5/12),

-

condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

pour le tout, sinon chacune pour moitié au paiement d’une indemnité de procédure

à hauteur de 2.000,- euros au vœu de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile pour les frais qu’il serait inéquitable de laisser à charge de la partie

requérante,

-

principalement, débouter les parties assignées de l’intégralité de leurs demandes

en condamnation formulées à l’encontre de la société SOCIETE1.),

-

subsidiairement, réduire les demandes en condamnation formulées par les parties

assignées à l’encontre de la société SOCIETE1.) à de plus justes proportions,

-

entendre condamner les consorts ROSEN solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour la moitié aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit de Maître Aline GODART qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance,

-

dire que le jugement sera exécutoire par provisoire nonobstant toute voie de

recours et sans caution.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions de synthèse du 6 juin 2025, les consorts

ROSEN ont, pour leur part, demandé à voir :

-

déclarer la demande de la société SOCIETE1.) irrecevable et infondée,

-

constater qu’en l’absence de la totalité des plans d’architectes, il ne peut être

statué pleinement sur l’étendue des inexécutions contractuelles auxquelles s’est

livrée la société SOCIETE1.),

-

dire et juger qu’au titre de l’article 349 du Nouveau Code de procédure civile, le

juge est fondé à ordonner des mesures d’instructions adéquates,

-

avant tout autre progrès en cause, ordonner à la société SOCIETE1.) de produire

la totalité des plans d’architecte dressés entre le 21 avril 2021 et le 11 avril 2024,

-

à titre principal, constater que la société SOCIETE1.) a manqué de remplir ses

obligations découlant du contrat du 21 avril 2021,

-

dire et juger qu’au titre des articles 1134, 1134-2 et 1135 ainsi qu’au titre des

articles 8, 11 et 12 du règlement grand-ducal du 17 juin 1992, les consorts ROSEN

sont fondés dans leur refus de régler le solde de la note d’honoraires n°VA-FR-

2022.007 de la société SOCIETE1.),

-

en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du contrat du 21 avril 2021,

-

condamner la société SOCIETE1.) à renoncer au paiement du solde de sa note

d’honoraires n°VA-FR-2022.007,

-

à titre subsidiaire, constater que la société SOCIETE1.) a manqué de remplir ses

obligations découlant du contrat du 21 avril 2021,

-

dire et juger qu’au titre des articles 1134, 1134-2, 1135 et 1147 du Code civil, ainsi

qu’au titre des articles 8, 11 et 12 du règlement grand-ducal du 17 juin 1992, les

consorts ROSEN sont fondés dans leur refus de régler le solde de la note

d’honoraires n° VA-FR-2022.007 de la société SOCIETE1.),

-

en conséquence, ordonner l’exécution forcée du contrat par la société

SOCIETE1.), conformément aux stipulations contractuelles du 21 avril 2021 et en

procédant aux modifications requises par les consorts ROSEN ainsi qu’à

l’obtention de l’autorisation de construire;

-

à titre reconventionnel, constater que le retard accumulé dans l’obtention d’une

autorisation de construire est préjudiciable aux consorts ROSEN dans la mesure

où les frais liés à la réalisation du projet immobilier, tels que le prix des matériaux

et de la main d’œuvre, sont en constante augmentation et vont affecter la vente

dudit projet,

-

dire et juger qu’au titre de l’article 1147 du Code civil, les consorts ROSEN sont

fondés à demander réparation de ce préjudice matériel déterminé, futur et certain,

qui résulte de I’inexécution par la société SOCIETE1.) de ses obligations

contractuelles,

-

en conséquence, condamner la société SOCIETE1.) à payer aux consorts ROSEN

le montant de 10.000.- euros à titre de dommages et intérêts,

-

en tout état de cause, dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge

des consorts PERSONNE4.) les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints

d’exposer en justice aux fins de défendre leurs intérêts,

-

en conséquence, condamner la société SOCIETE1.) à payer aux consorts

PERSONNE4.) le montant de 10.928,97.- euros sur base des articles 1382 et 1383

du Code civil,

-

condamner la société SOCIETE1.) à payer aux consorts PERSONNE4.) la somme

de 2.500.- euros au titre de l’article 240 du Nouveau Code,

-

condamner la société SOCIETE1.) aux entiers dépens,

-

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer qu’elle aurait été chargée

par les consorts PERSONNE4.), sur base d’une offre de prix VA-OP-2021.017 du 21 avril

2021, de réaliser les prestations de levée topographique, de conception du projet et

d’établissement du certificat de performance énergétique dans le cadre d’un projet de

construction de 4 maisons unifamiliales en bande à PERSONNE13.), pour le montant

forfaitaire de 40.000.- euros hors TVA et 46.800.- euros TTC.

Elle déclare ensuite contester avoir accepté une clause de résultat conditionnant le

paiement final de ses honoraires à la réception de l’autorisation de construire. Il s’agirait

d’une clause suspensive et potestative.

La clause libellée « la totalité de la facture doit nous être versée au maximum de 14 jours,

après de la réception de l’autorisation de bâtir » signifierait uniquement que le paiement

de la facture finale devrait intervenir au plus tard dans les 14 jours suivant la réception de

l’autorisation de bâtir.

Les parties auraient, en outre, convenu du paiement d’un acompte de 30% avant le

commencement des travaux, paiement d’un montant de 14.040.- euros, qui aurait été

effectué par les consorts ROSEN en date du 29 juin 2021.

En date du 24 juin 2021, la société SOCIETE1.) aurait chargé la société SOCIETE2.)

d’effectuer le levé topographique des parcelles concernées par le projet. Elle aurait

également chargé la société SOCIETE3.) de l’établissement des certificats de

performance énergétiques. Elle se serait chargée de finaliser les travaux de conception

du projet.

Les parties auraient convenu d’un rendez-vous en date du 23 février 2022 pour la

signature des dossiers en vue du dépôt de la demande d’autorisation de bâtir et la remise

de l’intégralité des documents à PERSONNE5.) qui devait se charger du dépôt de la

demande d’autorisation de bâtir auprès de l’administration communale de ADRESSE5.),

PERSONNE13.) étant une section de la commune de ADRESSE5.).

La société SOCIETE1.) aurait émis une facture finale qu’elle aurait remise à

PERSONNE5.) lors de l’entrevue fixée au 23 février 2022.

Au cours du mois de mars 2022, PERSONNE5.) aurait contacté la société SOCIETE1.)

concernant l’impossibilité de raccordement des maisons à la canalisation dans la rue qui

ne serait pas assez profonde. La société SOCIETE1.) lui aurait indiqué qu’elle était

consciente du problème et qu’elle aurait donc prévu des pompes de relevage sur les

plans établis et remis en date du 23 février 2022.

Les consorts ROSEN n’auraient pas adhéré au système de la pompe de relevage, de

sorte que la société SOCIETE1.) les aurait mis en relation avec la société SOCIETE4.)

pour vérifier la possibilité de raccordement en abaissant la profondeur du canal. Elle

aurait également envoyé des plans modifiés intégrant le raccordement aux maisons en

date du 12 avril 2022. Elle aurait toujours été disponible et aurait envoyé les plans en

version SOCIETE5.) à la société SOCIETE4.) en date du 17 mai 2022.

La société SOCIETE1.) conteste avoir refusé des modifications demandées par les

consorts PERSONNE4.), à savoir la suppression des éléments décoratifs en bois sur la

façade, le remplacement des fenêtres par des grandes baies vitrées, le déplacement de

la porte d’entrée, le placement de l’escalier à l’entrée des immeubles et la substitution

des blocs isolants aux blocs en béton. Excepté la demande de retirer le bois de façade,

aucune autre modification n’aurait été demandée suite à la remise du dossier à

PERSONNE5.) le 23 février 2022.

Le remplacement de la toiture à pente par une toiture plate aurait bien été intégré dans

les plans. Excepté l’enlèvement des éléments de façade en bois, aucune autre

modification n’aurait été sollicitée. L’attestation de PERSONNE3.) versée par les consorts

ROSEN dans ce contexte ne serait pas suffisamment précise et devrait être écartée des

débats. La réunion qui se serait tenue entre PERSONNE6.) de la société SOCIETE1.),

PERSONNE7.) et PERSONNE3.) aurait concerné un projet personnel de PERSONNE7.)

et non pas la construction des 4 maisons unifamiliales. Les modifications auxquelles elle

ferait référence dans son attestation ne correspondrait pas à ceux indiqués dans les

conclusions des consorts PERSONNE4.).

Ce ne serait que par un courrier du 25 janvier 2024, soit deux ans plus tard, que les

consorts ROSEN auraient adressé un rappel au mandataire de la société SOCIETE1.)

par rapport aux modifications demandées.

La société SOCIETE1.) admet toutefois que lors d’une réunion avec PERSONNE7.)

concernant un autre projet, ce dernier aurait demandé des modifications insignifiantes et

n’affectant pas la conformité du projet aux plans d’aménagement général/particulier et au

règlement des bâtisses, les voies publiques et les sites.

Il aurait partant suffi de déposer une mesure « as built » à l’issue des travaux par rapport

à ces modifications. La société SOCIETE1.) indique avoir ainsi voulu éviter des frais

supplémentaires inutiles à PERSONNE7.) concernant cet autre projet.

La société SOCIETE1.) conteste avoir refusé de placer l’escalier dans l’entrée de chaque

maison. Ceux-ci s’y trouveraient sur les plans qu’elle aurait établis. Il ne lui aurait jamais

été demandé des fenêtres plus grandes, ce d’autant plus que les maisons seraient

pourvues de portes-fenêtres partout.

Sa facture finale n’étant pas réglée, la société SOCIETE1.) aurait adressé plusieurs

rappels aux consorts ROSEN et les aurait interrogés sur l’état d’avancement du projet et

de la demande d’autorisation de bâtir. N’étant pas tenue au courant, elle se serait

renseignée auprès du service technique de la commune en date du 14 décembre 2023.

La commune lui aurait répondu qu’elle serait en attente du dépôt d’une demande de

morcellement et de la demande d’autorisation de bâtir.

Il ne pourrait pas lui être reproché de ne pas avoir introduit de demande de validation du

morcellement de la parcelle auprès de l’administration du cadastre et de la topographie,

alors le dossier de morcellement serait à introduire par un géomètre et non un architecte.

Il s’y ajouterait qu’en date du 11 juillet 2022, elle aurait bien envoyé un plan de

morcellement au technicien de la commune de ADRESSE5.). Les consorts ROSEN

auraient, en outre, informé le mandataire de la société SOCIETE1.) qu’ils auraient obtenu

l’autorisation de morcellement en date du 22 février 2023, respectivement, d’après leurs

conclusions de synthèse, en date du 6 février 2023. Les consorts ROSEN se

contrediraient, partant, en versant, par ailleurs, un échange de courriers électroniques

avec l’administration du cadastre et de la topographie datant du 21 février 2024 en rapport

avec la demande de morcellement.

Au cours du mois de janvier 2024, les parties auraient tenté de trouver un arrangement

amiable, tentative qui se serait toutefois soldée par un échec à cause de critiques

totalement injustifiées des consorts PERSONNE4.).

Ceux-ci soutiendraient, d’ailleurs, de manière erronée, que la société SOCIETE1.) ne leur

aurait jamais envoyé les plans en version SOCIETE5.), alors qu’elle leur aurait envoyé

les plans dans ladite version en même temps qu’à la société SOCIETE4.) en date du 17

mai 2022.

La société SOCIETE1.) conteste également toutes prétendues erreurs importantes

qu’elle aurait commises. Celles-ci ne seraient pas démontrées.

Elle soutient qu’elle aurait réalisé toutes les prestations lui incombant, que le mandat de

l’architecte ne serait pas gratuit et qu’elle aurait partant droit à ses honoraires. L’architecte

aurait également droit à sa rémunération lorsqu’il n’aurait dressé qu’un avant-projet ou

que l’ouvrage n’aurait pas été agrée par le maître de l’ouvrage ou bien encore abandonné

par celui-ci.

La société SOCIETE1.) fait encore valoir qu’aux termes de ses conditions générales, ses

factures devraient être contestées endéans un délai de 8 jours à compter de sa réception,

à défaut de quoi elles seraient considérées comme incontestées.

Les consorts ROSEN ne pourraient pas invoquer l’exception d’inexécution, alors que

celle-ci ne porterait pas atteinte à l’exigibilité de la dette.

Elle soutient également que les consorts ROSEN ne seraient pas fondés à invoquer le

manquement de la société SOCIETE1.) à son obligation d’information et de conseil.

Les consorts ROSEN ne prouveraient pas qu’ils lui auraient demandé d’exploiter le

maximum de surface habitable et les plans auraient de toute façon été établis avec 4

unités et non plus 3, comme initialement mentionné. Concernant le raccordement à la

canalisation, la société SOCIETE1.) aurait prévu une pompe de relevage dans les plans.

La société SOCIETE1.) fait encore valoir qu’aucune négligence grave de la déontologie

de l’architecte ne pourrait lui être reproché, par le fait qu’aucun contrat n’aurait été signé

entre parties.

Les erreurs sur les plans invoquées par les consorts ROSEN ne seraient pas non plus

établis. Ces erreurs ne résulteraient pas des pièces versées et la page 4 de la pièce

numéro 6 serait à rejeter pour être illisible.

Il y aurait lieu de rejeter la demande adverse en production forcée de pièce, la pertinence

de cette demande n’étant pas établie et elle serait contraire à l’article 351 alinéa 2 du

Nouveau Code de procédure civile.

La société SOCIETE1.) demande, après augmentation, la condamnation des consorts

PERSONNE4.) à lui rembourser ses frais et honoraires d’avocat d’un montant de 3.978.-

euros sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Il y aurait également lieu de les condamner à lui payer un montant de 2.000.- euros à titre

d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de

Maître Aline GODART qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

La demande adverse en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés serait

à rejeter pour absence de faute dans son chef. Le montant réclamé serait, en outre,

excessif. La demande adverse en allocation d’une indemnité de procédure serait

également à rejeter.

Les consorts ROSEN font exposer qu’ils auraient fait appel à la société SOCIETE1.)

pour réaliser un projet immobilier complet. Ils auraient demandé l’insertion d’une clause

fixant le paiement des honoraires à la réception de l’autorisation de construire. La société

SOCIETE1.) aurait accepté cette insertion en l’introduisant elle-même par écrit dans les

conditions générales de son contrat. Il s’agirait d’une clause de paiement différé dont la

société SOCIETE1.) ne pourrait pas s’affranchir pour cause de vice du consentement ou

de caractère potestatif de ladite clause.

Or, en l’espèce, la société SOCIETE1.) ne pourrait pas réclamer le paiement de ses

honoraires, alors qu’elle aurait négligé la finalisation de sa mission.

Elle se serait contractuellement engagée à introduire le dossier d’autorisation de bâtir

auprès de la commune et aurait ensuite discrétionnairement confié cette tâche aux

consorts ROSEN. Or, étant membre de la commission des bâtisses de la commune,

PERSONNE5.) aurait un conflit d’intérêt pour introduire lui-même une telle demande.

Ainsi, plusieurs éléments du projet auraient été en contradiction avec les dispositions

locales d’urbanisme. En outre, des modifications auraient été sollicitées. Or, seule la

hauteur de l’immeuble projeté aurait été corrigée en remplaçant la toiture à pente par une

toiture plate.

Le refus continuel de procéder aux modifications demandées résulterait également de

l’attestation de PERSONNE3.).

Ces inexécutions contractuelles justifieraient qu’ils invoquent l’exception d’inexécution.

Les consorts PERSONNE4.) font ensuite valoir que PERSONNE5.) aurait certes proposé

de déposer le dossier à la commune, mais que comme il y aurait eu des commentaires,

remarques des entreprises de construction et surtout de la société SOCIETE4.) par

rapport aux raccordements, il y aurait lieu de corriger les plans afin qu’ils soient

autorisables.

Les consorts ROSEN auraient attiré l’attention de la société SOCIETE1.) sur le fait que

la profondeur du canal de raccordement était insuffisante pour raccorder les immeubles.

Or, la société SOCIETE1.) qui aurait été au courant et qui aurait prévu un système de

pompe pour remédier au problème aurait manqué d’attirer leur attention sur ledit

problème. Elle aurait partant manqué à son obligation accessoire d’information et de

conseil, notamment en omettant de les conseiller sur l’alternative possible par l’adaptation

de la hauteur du canal de branchement. Elle aurait également manqué à son obligation

de conseil et d’information en leur proposant initialement la construction de seulement 3

maisons, alors que les consorts ROSEN auraient spécifié vouloir exploiter le maximum

de surface habitable.

Le service technique de la commune de ADRESSE5.) aurait, par ailleurs, informé les

consorts ROSEN en date du 6 septembre 2024 que la société SOCIETE1.) n’aurait pas

procédé à la validation du morcellement de la parcelle auprès de l’administration du

cadastre et de la topographie, alors qu’il s’agirait d’un prérequis pour introduire une

demande d’autorisation de bâtir.

Les consorts ROSEN auraient partant été contraints de solliciter l’autorisation de

morcellement eux-mêmes. Celui-ci leur aurait été accordé en date du 6 février 2023. Or,

en soumettant ensuite les plans à l’administration du cadastre, il leur aurait été opposé

que les plans ne revêtaient pas le bon format DGW 1:250. Cette dernière n’aurait partant

jamais pu valider le plan de morcellement.

Même après que le mandataire de la société SOCIETE1.) ait à nouveau communiqué

des plans par le biais de son mandataire en date du 18 octobre 2024, il se serait avéré

qu’il ne s’agirait toujours pas des bons plans, ce qui démontrerait son incurie et son

incompétence.

Malgré une tentative d’arrangement, la société SOCIETE1.) aurait finalement refusé de

finaliser le projet en cherchant à limiter les modifications restant à apporter aux plans.

Le solde de 70% restant à payer serait proportionnel à l’envergure des inexécutions de

la société SOCIETE1.).

La société SOCIETE1.) aurait également violé les dispositions du règlement grand-ducal

du 17 juin 1992 déterminant la déontologie des architectes et des ingénieurs-conseils.

Elle aurait omis de rédiger un contrat par écrit et de le faire signer par les deux parties.

Elle aurait manqué de veiller aux prescriptions légales et réglementaires et manqué de

veiller aux intérêts du client.

Les consorts ROSEN font encore valoir que la théorie de la facture acceptée ne leur

serait pas applicable.

Dans la mesure où les plans d’architecte n’auraient pas tous été communiqués et que les

modifications dont il serait fait état de part et d’autre ne pourraient pas être tracées dans

les plans soumis au Tribunal, il y aurait lieu, pour garantir une bonne instruction de

l’affaire, d’ordonner la production de la totalité des plans en question.

Les consorts ROSEN ne disposeraient que de plans épars.

Les consorts ROSEN demandent, à titre reconventionnel, la condamnation de la société

SOCIETE1.) à leur payer un montant de 10.000.- euros à titre de dommages et intérêts

sur le fondement de l’article 1147 du Code civil, et ce pour cause d’inexécution de la

société SOCIETE1.) de ses obligations contractuelles et par le fait de l’augmentation

constante du prix des matériaux et de la main-d’œuvre.

Les consorts ROSEN demandent finalement encore la condamnation de la société

SOCIETE1.) à leur rembourser les frais et honoraires d’avocat d’un montant de

10.928,97.- euros qu’ils auraient été contraints d’exposer ainsi que sa condamnation au

paiement d’un montant de 2.500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et aux frais et dépens de l’instance.

2. Appréciation du Tribunal

Les demandes principale et reconventionnelle ayant été introduites dans les forme et

délai de la loi et non spécialement critiquées à cet égard, sont à déclarer recevable en la

pure forme.

2.1.

Qualification des relations entre parties

Au vu des contestations des consorts ROSEN par rapport à la facturation des prestations

réalisées par la société SOCIETE1.), il convient tout d’abord de qualifier les relations

entre parties et d’en fixer le cadre.

Les parties en cause sont d’accord pour dire qu’aucun contrat d’architecte n’a été signé

entre parties.

Il est de principe qu’un contrat d’architecte est un contrat consensuel qui se forme par le

simple échange des consentements. Il suffit que l’engagement soit effectif.

Le contrat existe et produit ses pleins effets par le seul fait de l’accord des parties sur ses

éléments essentiels. Aucun formalisme n’est requis pour l’existence de la convention.

Comme pour tout contrat, l’accord des parties doit avoir un objet certain, déterminé ou à

tout le moins déterminable (Paul Rigaux, L’architecte, le droit de la profession, éd. Larcier,

p. 226).

Ainsi, l’architecte peut se prévaloir d’un contrat conclu verbalement si la preuve en est

administrée. Un défaut d’écrit n’empêche pas le contrat d’exister et d’être valable. Le

contrat de l’architecte est soumis, du point de vue de sa formation, aux principes

généraux du droit contractuel. Il s’ensuit que la charge de la preuve de l’existence de

relations contractuelles entre parties incombe conformément à l’article 1315 du Code civil

à l’architecte (TAL 6 février 2007, numéro 99868 du rôle).

La société SOCIETE1.) verse aux débats une offre n°VA-OP-2021.017 ainsi que des

conditions générales émises par ses soins.

Les consorts ROSEN versent aux débats une version modifiée de ladite offre. Elle diverge

de celle versée par le SOCIETE1.) en ce que l’article 6 des conditions générales a une

teneur différente, le reste étant identique.

La société SOCIETE1.) soutient qu’elle n’aurait pas accepté les termes de l’article 6, tel

que modifié.

Elle ne conteste toutefois pas avoir elle-même modifié l’article 6 à la demande des

consorts ROSEN. Il convient, partant, d’admettre qu’elle a accepté cette modification.

C’est, en conséquence, la version modifiée de l’offre, telle que versée par les consorts

PERSONNE4.), qui forme la base des relations contractuelles et qui lie les parties au

litige.

Aux termes de ladite offre, la société SOCIETE1.) s’est engagée à réaliser, pour le

compte des consorts PERSONNE4.), toutes les prestations en lien avec le levé

topographique des parcelles cadastrales concernées, situées à ADRESSE4.), la

conception du projet, y compris la communication avec les autorités administratives et

l’introduction du dossier d’autorisation de bâtir à la commune, et l’obtention du certificat

de performance énergétique nécessaire pour obtenir l’autorisation de bâtir.

L’offre prévoit que les prestations seront rémunérées à raison d’un montant de 40.000.-

euros hors TVA.

Il s’agit d’un montant global unique pour la totalité des prestations.

Le Tribunal rappelle que lorsque le prix est fixé d’avance et globalement de façon précise,

le professionnel, en l’espèce, l’architecte, qui s’engage, prend contractuellement le risque

d’assumer sans modification de prix tous les obstacles imprévus.

Ainsi, le propre du forfait est l’intangibilité du prix global quelle que soit la quantité de

travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage que l’architecte s’est engagé à effectuer.

L’architecte lié par un contrat à forfait ne saurait partant augmenter ses honoraires sous

prétexte qu’il a dû fournir des prestations non prévisibles lors de la conclusion du contrat.

Rien n’empêche cependant le client de commander, en cours d’exécution, des travaux

dits supplémentaires auquel cas une augmentation du prix peut être envisagée.

Il convient donc d’admettre que la société SOCIETE1.) a accepté de réaliser l’intégralité

des prestations pour un montant forfaitaire de 40.000.- euros hors TVA, soit 46.800.-

euros TTC.

Il est constant en cause que les consorts ROSEN ont d’ores et déjà payé un acompte

équivalent à 30% du prix convenu TTC, soit un montant de 14.040.- euros.

Les consorts ROSEN refusent de s’acquitter du solde du prix convenu.

Ils reprochent à la société SOCIETE1.) un certain nombre de manquements dans

l’accomplissement de sa mission.

Ils font, en outre, valoir que le solde du prix ne serait dû que lorsqu’ils auront obtenu

l’autorisation de bâtir, conformément à l’article 6 des conditions générales de cette

dernière. Or, aucune autorisation de bâtir ne pourrait être accordée du fait des prédits

manquements de la société SOCIETE1.) dans la réalisation de ses prestations.

2.2.

Quant aux manquements reprochés à la société SOCIETE1.)

Les consorts ROSEN invoquent les manquements suivants :

-

la contradiction entre les plans établis par la société SOCIETE1.) et les

dispositions locales d’urbanisme, à savoir la hauteur sous plafond incorrecte des

chambres, la superficie du local technique et la hauteur maximale des immeubles

à construire,

-

l’absence de prise en compte de la surface maximum habitable,

-

la présence d’éléments en bois sur la façade,

-

le gabarit réduit des fenêtres qui devraient être remplacées par de grandes baies

vitrées,

-

le placement de l’escalier dans un endroit farfelu,

-

le recul non désiré de la porte d’entrée,

-

la substitution de blocs en isolants aux blocs en bétons,

-

l’inadéquation du canal de raccordement à la commune,

-

l’absence de dépôt de la demande d’autorisation de bâtir auprès de

l’administration communale de ADRESSE5.),

-

l’absence de demande de morcellement auprès de l’administration du cadastre et

de la topographie,

-

la transmission des plans dans un format inapproprié.

Concernant la contradiction entre les plans et les dispositions locales d’urbanisme, à

savoir la hauteur sous plafond des chambres, la superficie du local technique et la hauteur

maximale de l’immeuble, les consorts ROSEN renvoient à leur pièce numéro 2. Cette

pièce consiste dans des plans établis en date du 28 juillet 2021, respectivement 19 août

2021. Ils renvoient également à leur pièce numéro 6 consistant dans des plans portant

des annotations qui, selon les consorts PERSONNE4.), sont ceux de PERSONNE8.) du

service technique de la commune de ADRESSE5.). La pièce numéro 2 ne comporte

aucune explication et ne renseigne sur aucune contradiction entre les plans et la

règlementation applicable. La pièce numéro 6 est difficilement lisible et ne permet pas

non plus de conclure à des erreurs de conception par rapport aux dispositions

urbanistiques de la commune. Il s’y ajoute que la société SOCIETE1.) a, par la suite,

établi d’autres plans, remis au consorts ROSEN en date du 23 février 2022 et qui sont

versés aux débats, de sorte que ce reproche n’est pas justifié, aucune inexécution fautive

ne pouvant être déduite des plans établis antérieurement et par la suite rectifiés.

Concernant l’absence de prise en compte de la surface habitable maximum, il ne résulte

d’aucune pièce du dossier que les consorts ROSEN auraient donné une telle instruction

à la société SOCIETE1.). Il s’y ajoute que les plans versés aux débats et transmis aux

consorts ROSEN en date du 23 février 2022 comportent 4 unités de sorte à exploiter une

surface habitable maximum. Sur ce point aussi, aucune inexécution fautive ne peut être

déduite des plans établis antérieurement, puis rectifiés.

Concernant la présence d’éléments en bois sur la façade, la société SOCIETE1.)

reconnaît avoir été informée par les consorts ROSEN qu’ils n’en souhaitaient pas. Elle

fait uniquement valoir qu’il s’agirait d’un changement mineur qui n’impacte pas la

demande d’autorisation de bâtir.

Il convient d’admettre qu’il s’agit d’une demande de modification à laquelle la société

SOCIETE1.) aurait dû procéder et qui était comprise dans le montant forfaitaire convenu.

Concernant le gabarit réduit des fenêtres qui devraient être remplacées par de grandes

baies vitrées, le placement de l’escalier dans un endroit farfelu, le recul non désiré de la

porte d’entrée, la substitution de blocs en isolants aux blocs en bétons, les consorts

ROSEN renvoient à leurs courriers des 18 décembre 2023, 27 décembre 2023, 30

décembre 2023, 23 janvier 2024 et 21 mars 2024 ainsi qu’aux plans établis en date du

28 juillet 2021, respectivement 19 août 2021 ainsi que ceux annotés par PERSONNE8.).

Ils versent également, dans ce contexte, une attestation testimoniale de PERSONNE3.).

Force est de constater que ni les courriers invoqués, ni les plans produits par les consorts

ROSEN, ne permettent d’établir qu’une modification précise aurait été demandée par les

consorts ROSEN suite à la communication des plans par la société SOCIETE1.) en date

du 23 février 2022. Tous les courriers invoqués à l’appui de leurs allégations sont

largement postérieurs à la transmission desdits plans et échangés alors que les parties

se trouvaient déjà en litige.

Concernant l’attestation testimoniale de PERSONNE3.), la société SOCIETE1.) en

demande le rejet de pour cause de manque de précision.

Cette attestation testimoniale est libellée comme suit :

« Ich PERSONNE3.) war in Begleitung von Herrn PERSONNE9.) bei seinem Besuch

beim Architekten. Herr PERSONNE10.) von Vitruvius zeigte uns die Pläne die Herrn

Rosens Vorstellungen nicht entsprachen.



Keine Holzfacade



Fenster zu klein



Eingangstür gleich der Facade



Zimmereinteilungen usw.

Herr Rosen bestand auf die Planänderungen, doch PERSONNE11.) war nicht so richtig

zu überzeugen. Er sagte auch dass man diese nach der Baugenehmigung vornehmen

könnte und wegen den anfallenden Unkosten und Mehrkosten sagte Herr

PERSONNE12.) „On va s’arranger“ Herr Rosen war sichtlich unzufrieden mit dieser

Aussage und wir verliessen das Büro. Dies alles war Mitte 2022. »

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) fait valoir que PERSONNE7.) aurait à

cette époque été en relation contractuelle avec la société SOCIETE1.) par rapport à un

autre projet immobilier et que la réunion aurait eu pour objet cet autre projet et non pas

celui de ADRESSE4.).

Les consorts PERSONNE4.) ne contestent pas que PERSONNE7.) aurait été en relation

contractuelle avec la société SOCIETE1.) par rapport à un autre projet immobilier à cette

époque.

Or, force est de constater que dans son attestation testimoniale, PERSONNE3.) ne

précise pas par rapport à quel projet immobilier elle s’exprime. Le Tribunal est d’autant

moins convaincu qu’elle s’exprimerait par rapport aux plans de ADRESSE4.), alors que

ceux-ci avaient déjà été transmis aux consorts ROSEN, près de 5 mois plus tôt, en février

2022, que seul PERSONNE7.) assistait à cette réunion avec PERSONNE3.), étrangère

au projet de ADRESSE4.), et que PERSONNE5.) était, lui, absent. En outre, la

modification indiquée par

PERSONNE3.)

concernant la distribution des pièces

(« Zimmereinteilung ») ne semble pas critiquée par les consorts PERSONNE4.), tandis

que l’escalier planifié dans un endroit « farfelu » et la substitution de blocs en isolants aux

blocs en bétons ne sont pas mentionnés par PERSONNE3.).

Il est rappelé que le juge peut fonder sa décision sur une attestation dès qu’elle présente

des garanties suffisantes pour emporter sa conviction et il peut la retenir comme valant

preuve du fait allégué. L’attestation qui est équipollente au témoignage oral, est ainsi

soumise, quant à sa crédibilité, à l’appréciation souveraine du juge du fond qui peut soit

ne pas en tenir compte, soit fonder sur elle sa décision. Il appartient en effet aux juges

du fond d’apprécier souverainement le crédit pouvant être accordé, tant en ce qui

concerne l’indication de leur qualité que l’exposé de leurs affirmations, aux personnes de

qui émanent les attestations écrites produites aux débats (Cour 2ème ch. 13 juillet 2012,

numéro 34637 du rôle).

Eu égard à ce qui vient d’être indiqué et à défaut de pouvoir déterminer à quel projet

immobilier PERSONNE3.) se réfère dans son attestation testimoniale, le Tribunal

considère que les déclarations de PERSONNE3.) manquent de précision et que son

attestation ne présente pas les garanties suffisantes pour emporter sa conviction, de

sorte que le Tribunal n’en tiendra pas compte pour fonder sa conviction.

Il s’ensuit que les consorts ROSEN ne rapportent pas la preuve d’avoir sollicité des

modifications concernant le gabarit réduit des fenêtres, l’emplacement de l’escalier,

l’emplacement de la porte d’entrée et la substitution de blocs en isolants aux blocs en

bétons.

Concernant l’inadéquation du canal de raccordement, les consorts ROSEN invoquent un

manquement de la société SOCIETE1.) à son obligation d’information et de conseil.

En principe si le maître de l’ouvrage est dépourvu de toute compétence, l’architecte

chargé de la conception d’un projet de construction et de l’établissement des plans

destinés à obtenir l’autorisation de bâtir, est tenu d’un devoir de conseil envers le maître

de l’ouvrage, et doit concevoir un projet réalisable (Cass.fr. 3ème civil 25 février 1998 Bull.

civ. n° 40). L’obligation d’information de l’architecte, tenu d’un devoir de conseil envers

son client profane dans l’exécution de sa mission, s’étend à la vérification de la faisabilité

du projet de construction.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que par un courrier électronique du 21 mars

2022, les consorts ROSEN ont interrogé la société SOCIETE1.) sur la problématique liée

à la profondeur insuffisante de la canalisation pour raccorder les futures constructions et

sur la possibilité d’approfondir le canal.

La société SOCIETE1.) leur a répondu le même jour qu’elle aurait identifié le problème

et prévu dans ses plans une pompe de relevage pour chaque maison. Elle les a ensuite

mis en relation avec la société SOCIETE6.).

Il convient donc d’admettre que la société SOCIETE1.) avait vérifié la faisabilité du projet

de construction.

Les consorts ROSEN ne contestent pas que les plans qui lui ont été transmis en date du

23 février 2022 prévoyaient des pompes de relevage.

Ils ne rapportent, par ailleurs, pas la preuve qu’ils auraient informé la société SOCIETE1.)

que l’installation d’un système de pompe ne leur conviendrait pas et qu’il s’agissait d’un

élément déterminant pour eux.

Dans un courrier électronique du 13 septembre 2022, PERSONNE14.) de la société

SOCIETE6.) a informé la société SOCIETE1.):

« J’ai remis les plans ainsi qu’un devis aux clients en date du 30.06.2022. Nous nous

sommes ensuite entretenus dans nos locaux en date du 13.07, le client devait alors définir

les budgets avec la banque et me revenir avec un phasage tel qu’il envisage/souhaite

pour les différentes étapes suivantes du projet et de mises en travaux ».

Il découle de ce qui précède que les consorts ROSEN ont été informé de la profondeur

insuffisante du canal pour raccorder les constructions.

Les consorts ROSEN sont, par ailleurs, malvenus de soutenir que la société SOCIETE1.)

les aurait informés tardivement, de sorte qu’ils n’auraient pas pu entamer les travaux de

modification de la canalisation plus tôt, puisque suite à la réunion du 13 juillet 2022, rien

n’a été entrepris, ni même envisagé concrètement pour modifier la profondeur de la

canalisation.

Donc, même à admettre que la société SOCIETE1.) aurait pu informer les consorts

ROSEN du problème avant la transmission des plans le 23 février 2022, ces derniers ne

rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice découlant du fait que ce ne serait

qu’au courant du mois de mars 2022 qu’ils auraient été informés.

En tout état de cause, la société SOCIETE1.) n’est pas responsable de la configuration

des lieux et les difficultés techniques susceptibles de survenir par rapport à d’éventuels

travaux de modification de la canalisation en place ainsi que les éventuelles difficultés

financières que les consorts ROSEN sont susceptibles de rencontrer par rapport à de tels

travaux ne lui sont pas imputables.

Concernant l’absence de dépôt de la demande d’autorisation de bâtir, la société

SOCIETE1.) soutient que PERSONNE5.) se serait engagé à déposer lui-même la

demande d’autorisation de bâtir auprès de l’administration communale.

Ce dernier fait valoir que s’il avait bien proposé de se charger dudit dépôt, les plans

nécessitant toutefois des modifications et le dossier n’étant pas prêt, il n’aurait pas pu

être déposé.

C’est ce que les consorts ROSEN indiquent dans leur courrier au mandataire de la société

SOCIETE1.) en date du 23 janvier 2024. Dans ce même courrier, ils précisent : « Nous

tenons à vous rappeler que nous sommes intervenus à plusieurs reprises auprès de la

commune pour faire avancer le dossier. », ce qui confirme que les consorts ROSEN

intervenaient directement auprès de l’administration communale.

Le fait que PERSONNE5.) aurait eu un conflit d’intérêt pour déposer la demande

d’autorisation de bâtir au motif qu’il serait membre de la commission des bâtisses de la

commune n’est pas soutenable, dès lors qu’il est, ensemble avec PERSONNE7.), le

bénéficiaire de l’autorisation de bâtir, peu importe qui dépose la demande.

Le Tribunal considère qu’en admettant avoir proposé de déposer lui-même le dossier et

en admettant avoir bien été directement en contact avec les services techniques de la

commune, le dépôt de la demande incombait bien aux consorts ROSEN et ce nonobstant

le fait que le dépôt de ladite demande figurait dans l’offre parmi les prestations à réaliser

par la société SOCIETE1.).

Les consorts ROSEN ne sauraient dès lors reprocher à la société SOCIETE1.) de ne pas

avoir effectué le dépôt de la demande d’autorisation de bâtir auprès de la commune.

Concernant la demande de morcellement auprès de l’administration du cadastre et de la

topographie, il convient de relever que la communication avec les autorités

administratives concernant la faisabilité du projet, y compris avec l’administration du

cadastre et de la topographie, figurait parmi les engagements de la société SOCIETE1.)

dans son offre.

La société SOCIETE1.) soutient avoir transmis un plan de morcellement au service

technique de la commune en date du 11 juillet 2022.

Elle verse un courrier électronique en ce sens datant du 11 juillet 2022 et adressé à

PERSONNE15.) du service technique de la commune de ADRESSE5.).

Dans leur courrier du 23 janvier 2024, les consorts ROSEN indiquent au mandataire de

la société SOCIETE1.) :

« Contrairement à ce que vous écrivez, la commune a établi une autorisation de

morcellement en date du 22.02.2023 qui a été approuvé par le conseil communale en

date du 06.02.2023 ».

Il découle de ce qui précède que les consorts ROSEN ont reçu une autorisation de

morcellement approuvée par l’administration communale de ADRESSE5.) dont la société

SOCIETE1.) n’était manifestement pas au courant.

Le Tribunal relève, dans ce contexte, que le courrier électronique de PERSONNE16.) de

l’administration communale de ADRESSE5.) du 6 septembre 2024 est en contradiction

avec ce qui précède, puisqu’il indique : « An ärem Fall kënnt nach dobei, dass fir d’éischt

e « plan de morcellement » muss duerch de Gemengerot approuvéiert ginn », alors

qu’une autorisation avait d’ores et déjà été accordée.

Il ne résulte d’aucune pièce du dossier que l’autorisation de morcellement du 6 février

2023, dont font état les consorts PERSONNE4.), aurait été transmise à la société

SOCIETE1.) afin que celle-ci prenne contact avec l’administration du cadastre et de la

topographie et poursuive les démarches d’obtention du morcellement des parcelles.

Le Tribunal en déduit que les consorts ROSEN avaient également entrepris eux-mêmes

les démarches relatives au morcellement des parcelles et qu’ils se sont volontairement

immiscés dans les démarches qui, aux termes de l’offre établie par la société

SOCIETE1.), incombaient à cette dernière. Ils ne sauraient donc lui adresser un reproche

à cet égard.

Les consorts ROSEN reprochent encore à la société SOCIETE1.) de ne pas avoir

transmis les plans dans un format approprié, à savoir SOCIETE5.) échelle 1:250.

La société SOCIETE1.) conteste cette affirmation et fait valoir que non seulement les

plans auraient été transmis, dans le format approprié, à l’administration communale de

ADRESSE5.), copie aux consorts ROSEN, en date du 11 juillet 2022, mais qu’en outre,

au vu des contestations adverses, elle aurait, une nouvelle fois, transmis les plans en

format SOCIETE5.) par le biais de son conseil au conseil des consorts ROSEN en date

du 18 octobre 2024.

Les consorts ROSEN soutiennent que la version des plans ainsi transmise n’aurait

toujours pas été la bonne et renvoient à leur pièce numéro 9.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, cette affirmation ne résulte pas des pièces qu’ils

produisent. En effet, il ne résulte pas du courrier électronique d’PERSONNE17.) de

l’administration du cadastre et de la topographie du 7 novembre 2024 que le fichier

transmis, à supposer qu’il s’agisse des plans établis par la société SOCIETE1.), n’étaient

pas été dans le bon format.

Dans ce courrier électronique, PERSONNE17.) indique : « Ech kann do leider näicht

implantéieren kommen éier ech eng Demande de Mesurage hunn ! ».

Il résulte de ce message que l’administration du cadastre et de la topographie attendait

un mesurage des superficies par un géomètre avant de pouvoir procéder au

morcellement des parcelles concernées.

Les consorts ROSEN ne rapportent partant pas la preuve de leur allégation, ce d’autant

plus que leur allégation n’est pas crédible. Les fichiers en format DGW, habituellement

employés par les architectes, peuvent être facilement ajustés pour représenter des plans

à différentes échelles, ce qui est précisément essentiel pour les professionnels du

bâtiment.

Il découle de tout ce qui précède que le seul reproche justifié des consorts PERSONNE4.)

est celui d’avoir demandé à la société SOCIETE1.) de retirer des plans les éléments en

bois sur la façade, ce que cette dernière reconnaît ne pas avoir effectué.

Les consorts ROSEN demandent, afin d’établir les manquements invoqués, de voir

enjoindre à la société SOCIETE1.) de produire toutes les versions des plans qu’elle aurait

établis, alors qu’ils ne disposeraient que de « plans épars ».

Cette demande est à rejeter pour absence de pertinence, dès lors que les consorts

ROSEN ne contestent pas s’être vus remettre les plans dans leur version au 23 février

2022 et qui se trouvent versés aux présents débats. Ils ne contestent pas non plus avoir

reçu des plans modifiés comportant le raccordement à la canalisation en date du 12 avril

2022. Il résulte, en outre, de ce qui précède que le Tribunal dispose d’éléments suffisants

pour apprécier les manquements invoqués.

2.3.

Quant au paiement différé découlant de l’article 6 des conditions

générales de la société SOCIETE1.)

Les consorts ROSEN soutiennent que les honoraires de la société SOCIETE1.) ne

seraient dus qu’une fois que l’autorisation de bâtir leur aurait été accordée. Ils se fondent

sur l’article 6 des conditions générales de la société SOCIETE1.) annexées à son offre

de prix.

Cette disposition est libellée comme suit : « la totalité de la facture doit nous être versé

au maximum de 14 jours, après la réception de l’autorisation de bâtir ».

Il est rappelé que dans la mesure où ladite disposition a été insérée dans l’offre par la

société SOCIETE1.) à la demande des consorts PERSONNE4.), la société SOCIETE1.)

ne saurait soutenir qu’elle ne l’avait pas acceptée.

Il convient de déterminer le sens exact de cette disposition.

Dans la mesure où elle a été introduite à la demande expresse des consorts

PERSONNE4.), il faut la comprendre en ce sens que le montant total des honoraires de

la société SOCIETE1.) ne deviendra exigible qu’une fois que l’autorisation de bâtir aura

été accordée et, dans ce cas, ce montant devra être réglé endéans un délai de 14 jours.

La société SOCIETE1.) soutient qu’en lui donnant un tel sens, la clause comporterait une

condition suspensive potestative.

Aux termes de l’article 1171 du Code civil, la condition potestative est celle qui fait

dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de

l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

Le débiteur d’une obligation s’est engagé sous une condition potestative lorsqu’il dépend

de son seul pouvoir discrétionnaire de décider qu’il exécutera ou non ladite obligation.

Cette condition est dite purement potestative (Mémento PERSONNE18.), Contrats éd.

1997, no 1892).

Or, en l’espèce, même si PERSONNE5.) s’est engagé à déposer la demande

d’autorisation de bâtir auprès des services compétents de la commune, la condition, telle

que libellée, ne dépend pas du bon vouloir des consorts PERSONNE4.).

La condition porte, en effet, sur la décision d’un tiers, à savoir l’administration communale

de ADRESSE5.). C’est elle qui doit accorder l’autorisation de bâtir.

Il faut donc retenir que la disposition litigieuse consacre une condition suspensive au

paiement du solde des honoraires dus à la société SOCIETE1.) dépendant de l’obtention

de l’autorisation de bâtir par l’administration communale de ADRESSE5.).

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1178 du Code civil, la condition est réputée

accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché

l’accomplissement.

L’article 1178 du Code civil impose à charge du débiteur qui s’engage sous condition

suspensive l’obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Il

lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences nécessaires (Cass. 14 juillet 2009,

Pas.34, p.413 ; Cour 26 janvier 2011, numéro 33727 du rôle).

Ainsi, le débiteur est tenu, en application de l’article 1178 du Code civil, de l’obligation de

faire tout son possible pour que l’opération aboutisse.

En l’espèce, le « débiteur » est PERSONNE5.).

La question est alors de savoir si c’est le manque de diligences de PERSONNE5.) qui a

fait obstacle à la réalisation de la condition.

Toutefois, il convient de rappeler que si une condition positive doit intervenir dans un

temps illimité et qu’elle n’est donc pas enfermée dans un délai fixe, l’article 1176 du Code

Civil prévoit qu’elle peut toujours être accomplie et qu’elle n’est censée défaillie que

lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas (Cour 1er mars 2000, Pas 31,

367).

Ainsi, si aucun délai pour l’accomplissement de la condition n’a été prévu entre parties, il

faut d’abord constater que la condition ne pouvait plus se réaliser avant de sanctionner

le débiteur pour absence de diligence.

Or, en l’espèce, aucune limite de temps n’a été fixée pour la réalisation de la condition

suspensive. Il convient donc d’examiner si elle est encore susceptible de se réaliser.

Il est clair que tant que les consorts ROSEN n’auront pas introduit de demande, aucune

autorisation de bâtir ne pourra leur être accordée. Or, il résulte des explications fournies

par les consorts ROSEN qu’ils n’introduiront aucune demande sur base du dossier, tel

qu’il leur a été remis par la société SOCIETE1.), tant que celle-ci n’y aura pas apporté

des modifications.

Or, au vu de l’échec des tentatives d’arrangement entre parties et de l’introduction de la

présente procédure, toute modification du dossier par la société SOCIETE1.) est devenue

impossible. Il s’ensuit que la réalisation de la condition suspensive, telle que

contractuellement prévue, est également devenue impossible.

Dans la mesure où le Tribunal retient que la condition suspensive ne pourra plus se

réaliser, il y a lieu d’examiner si c’est par le manque de diligence de PERSONNE5.) que

sa réalisation est devenue impossible.

Si tel est le cas, la condition est réputée accomplie en vertu de l’article 1178 du Code

civil, ce qui autoriserait la société SOCIETE1.) de réclamer le paiement de ses

honoraires.

Les consorts PERSONNE4.) font valoir que la demande d’autorisation de bâtir ne pouvait

pas être introduite parce que les plans établis par la société SOCIETE1.) auraient encore

nécessité des modifications.

Or, tel que le Tribunal vient de le retenir, il a uniquement été démontré que la modification,

concernant le retrait dans les plans des éléments en bois sur la façade avait été demandé

et n’a pas été effectuée par la société SOCIETE1.).

Cette seule modification d’ordre esthétique n’est toutefois pas de nature à empêcher le

dépôt de la demande d’autorisation de bâtir.

La profondeur insuffisante du canal et le souhait des consorts PERSONNE4.) de ne pas

avoir recours à un système de pompe de relevage n’est pas de nature à les affranchir

dudit dépôt, la société SOCIETE1.) ne pouvant être tributaire des aléas liés à la

configuration des lieux et aux éventuels travaux d’adaptation du canal.

Il s’y ajoute que la société SOCIETE1.) a, en date du 12 avril 2022, envoyé aux consorts

ROSEN une version des plans sans pompe de relevage, mais avec un raccordement au

canal. Enfin, les consorts ROSEN ne fournissent aucune explication par rapport au temps

qui s’est écoulé depuis leur dernier entretien avec PERSONNE14.) de la société

SOCIETE6.) en date du 13 juillet 2022 et qui justifierait le retard dans l’avancement du

projet et l’absence de dépôt de la demande d’autorisation de bâtir.

Il s’ensuit que les consorts ROSEN auraient été en mesure de déposer la demande

d’autorisation de bâtir sur base des plans établis par la société SOCIETE1.).

Il convient, partant, d’admettre que la société SOCIETE1.) est en droit de réclamer le

paiement de ses honoraires sur base des prestations réalisées nonobstant l’absence

d’obtention de l’autorisation de bâtir.

2.4.

La demande des consorts ROSEN en résiliation du contrat, sinon en

exécution forcée de celui-ci

Les consorts ROSEN demandent, à titre principal, la résiliation du contrat et,

subsidiairement, son exécution forcée. Ils ne développement pas ces demandes et les

formulent uniquement dans le dispositif de leurs conclusions.

La société SOCIETE1.) ne prend, quant à elle, pas position, par rapport à ces demandes.

Elle soutient avoir entièrement exécuté le contrat et demande le paiement de sa facture

finale.

L’article 1134, alinéa 1er du Code civil édicte le principe de la force obligatoire des

conventions légalement formées : « [l]es conventions légalement formées tiennent lieu

de loi à ceux qui les ont faites. […] et doivent être exécutées de bonne foi. »

En ce qui concerne la résiliation des contrats, le deuxième alinéa de l’article 1134 précité

prévoit que « [les conventions] ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel

des contractants ou pour les causes que la loi autorise. »

Aux termes de l’article 1184 du Code civil, « La condition résolutoire est toujours sous-

entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne

satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit.

La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre

à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution

avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être

accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ».

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, n’est pas obligée de

demander la résolution du contrat, pouvant, si elle le préfère, en demander l’exécution.

Par conséquent, l’option que la loi confère au créancier existe entre l’exécution forcée du

contrat, et la résolution avec dommages et intérêts du contrat (Cour 9ème chambre, 1er

mars 2000, Pas. 31, p. 367 ; Cour d’appel, 7ème chambre, 28 mai 2003, n° 27.585 du

rôle).

Tout contrat de prestation de services peut ainsi faire l’objet d’une résolution

(anéantissement rétroactif) ou résiliation (anéantissement pour l’avenir) en cas de

défaillance contractuelle d’une partie.

En l’espèce, le Tribunal considère qu’il n’y a pas eu de violation grave de ses obligations

contractuelles par la société SOCIETE1.) qui justifierait la résiliation du contrat à ses torts

exclusifs. Le seul refus de retirer de ses plans les éléments en bois de la façade ne

constitue pas un manquement suffisant.

Les consorts ROSEN ont, de leur côté, également des torts rendant la poursuite du projet

et la collaboration entre parties impossible. Les difficultés de raccordement des

constructions à la canalisation ne peut pas être reproché à la société SOCIETE1.). Même

à admettre que cette dernière aurait pu informer les consorts ROSEN quelques temps

plus tôt, cette circonstance est indifférente, alors qu’il n’est pas établi que les travaux de

raccordement aient, à ce jour, ne serait-ce que débuté.

Dans la mesure où toute poursuite des relations contractuelles semble toutefois vouée à

l’échec, il y lieu de prononcer la résiliation du contrat aux torts respectifs des deux parties.

Cette résiliation du contrat dont les prestations réalisées jusque-là ont néanmoins procuré

un résultat positif aux consorts PERSONNE4.) (obtention du levé topographique,

obtention des plans et des certificats de performance énergétique) produira ses effets à

partir du jour de la résiliation.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) a droit à sa rémunération pour les prestations

réalisées à ce jour.

2.5.

Quant à la demande en paiement de la société SOCIETE1.)

La société SOCIETE1.) demande le paiement du montant de 32.760.- euros en principal.

Il s’agit du solde du montant forfaitaire de 46.800.- euros convenu entre parties.

Il n’est pas contesté que la société SOCIETE1.) s’est chargée d’obtenir, par le biais de la

société SOCIETE2.), le levé topographique des parcelles et, par le biais de la société

SOCIETE3.), les certificats de performance énergétiques.

Il n’est pas contesté que pour les prestations qu’elle a ainsi déléguées, elle s’est acquittée

des montants de 936.- euros au profit de la société SOCIETE2.) et de 2.340.- au profit

de la société SOCIETE3.).

Il est, par ailleurs, constant en cause que la société SOCIETE1.) a établi plusieurs

versions de plans de constructions. Il convient d’admettre qu’au vu des éléments du

dossier et de ce qui vient d’ores et déjà d’être retenu que les plans dans leur version au

23 février 2022, respectivement 12 avril 2022, étaient de nature à servir de base à une

demande d’autorisation de bâtir.

Il est toutefois rappelé que la société SOCIETE1.) n’a pas adapté ses plans à la demande

des consorts ROSEN visant à voir retirer les éléments en bois de la façade, modification

néanmoins mineure et rapide à réaliser.

Il s’y ajoute que le dépôt en lui-même de la demande d’autorisation de bâtir auprès de

l’administration communale de ADRESSE5.) n’a pas été effectué par la société

SOCIETE1.), alors même que cette prestation était incluse dans le montant forfaitaire

convenu.

Il en va de même pour la demande de morcellement. Celle-ci était implicitement comprise

dans les prestations figurant dans l’offre de la société SOCIETE1.). Le fait que le

mesurage est à effectuer par un géomètre est dépourvu de pertinence à cet égard,

puisque la société SOCIETE1.) a également eu recours à des tiers pour le levé

topographique et le certificat de performance énergétique. Il s’ensuit que la société

SOCIETE1.) qui n’a pas réalisé, ni fait réaliser, ces prestations ne peut pas en demander

le paiement.

Aucune des parties ne sollicite l’institution d’une expertise pour faire évaluer les

prestations effectivement réalisées par la société SOCIETE1.).

Eu égard au montant forfaitaire convenu, aux prestations effectivement réalisées et aux

montants réglés par la société SOCIETE1.) aux sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.), le

Tribunal évalue le montant des honoraires dus à la société SOCIETE1.) à 35.000.- euros.

Dans la mesure où les consorts ROSEN se sont d’ores et déjà acquittés d’un acompte

de 14.040.- euros, il y a lieu de déclarer la demande de la société SOCIETE1.) fondée

pour le montant de 20.960.- euros (35.000 – 14.040), augmenté des intérêts légaux à

compter du 11 avril 2024, date de l’introduction de la demande en justice, jusqu’à solde.

2.6.

La demande reconventionnelle des consorts ROSEN

Les consorts ROSEN demandent, à titre reconventionnel, la condamnation de la société

SOCIETE1.) à leur payer un montant de 10.000.- euros à titre de dommages et intérêts

sur le fondement de l’article 1147 du Code civil pour cause d’inexécution par la société

SOCIETE1.) de ses obligations contractuelles et par le fait de l’augmentation constante

du prix des matériaux et de la main-d’œuvre.

Outre le fait que les manquements contractuels invoqués n’ont en majeure partie pas été

retenus par le Tribunal, il convient de relever que les consorts ROSEN ne démontrent

pas que le retard qu’ils allèguent dans l’exécution du projet et qui se trouverait à l’origine

de leur préjudice, soit imputable à la société SOCIETE1.). Il s’y ajoute que les consorts

ROSEN ne justifient pas le montant du préjudice qu’ils prétendent avoir subi.

Leur demande est à déclarer non fondée.

2.7.

Les demandes accessoires

Chacune des parties demande le remboursement des honoraires d’avocat qu’elles

auraient été contraintes d’exposer dans le cadre de la présente instance.

ll est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne

constitueraient pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a

retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Afin de prospérer dans de telles prétentions, il appartient à celui qui en fait la demande

de rapporter la preuve d’une faute dans le chef de la partie adverse, d’un préjudice dans

son propre chef et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, en l’espèce, la société SOCIETE1.) n’obtient pas entièrement gain de cause en ce

que le montant que le Tribunal décide de lui allouer ne correspond pas au montant de sa

demande. Les consorts PERSONNE4.), quant à eux, se voient condamner au paiement

d’un montant de 15.960.- euros. Bien que succombant à l’instance, c’est à bon droit qu’il

se sont opposés à la demande en paiement total de la société SOCIETE1.). Il s’ensuit

qu’aucune des parties ne démontre à suffisance de droit une faute dans le chef de l’autre

justifiant sa demande en remboursement des frais et honoraires exposés.

Les demandes respectives des parties en ce sens sont à rejeter.

S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui

payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre

2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page

166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à rejeter.

Quant à la demande en exécution provisoire formulée par la partie demanderesse, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec

ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des

avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties (CSJ, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.

L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances de

la cause.

Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

La société SOCIETE1.) et les consorts ROSEN seront condamnés, chacun pour moitié,

aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Aline GODART, pour

la part qui la concerne et qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit les demandes principale et reconventionnelle recevables en la pure forme,

dit le contrat conclu entre la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), d’une part, et

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), d’autre part, résilié aux torts respectifs des parties,

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) visant à voir enjoindre à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. de produire l’intégralité des plans qu’elle a

établis non fondée,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. partiellement

fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à.r.l. le montant de 20.960.- euros, augmenté des

intérêts légaux à compter du 11 avril 2024, jusqu’à solde,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) non fondée,

dit les demandes respectives des parties en remboursement des frais et honoraires

d’avocat qu’ils auraient été contraints d’exposer non fondées,

dit les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure

basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., d’une part, et

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), d’autre part, chacun pour moitié, aux frais et dépens

de l’instance avec distraction au profit de Maître Aline GODART, pour la part qui la

concerne et qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.