Tenant declared unlawful occupant and ordered eviction with reduced monthly occupation compensation.

Rép. n° 3967/25

L-CIV-664/24

Audience publique extraordinaire du 4 décembre 2025

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit dans la cause

entre

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

4) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.),

parties demanderesses,

sub 1) – sub 4) comparant par Maître Julie MALAINHO, avocat, en remplacement

de Maître André HARPES, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

et

PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE5.)

partie défenderesse,

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 13 novembre 2025.

Faits

Par exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN en remplacement de

l’huissier de justice Catherine NILLES de Luxembourg, du 30 octobre 2024,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) firent donner

citation à PERSONNE5.) à comparaître le 28 novembre 2024 à 15.00 heures

devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en audience publique, en

matière d’occupation sans droit ni titre, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer

sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du

présent jugement.

Lors de cette audience, l’affaire fut refixée au 28 novembre 2024, puis refixée au

13 mars 2025, puis refixée au 8 mai 2025, et finalement refixée au 13 novembre

2025.

À l’appel des causes à l’audience publique du 13 novembre 2025, la partie

défenderesse ne comparut ni en personne, ni par mandataire. Le mandataire

préqualifié des parties demanderesses,

Maître Julie MALAINHO, en

remplacement de Maître André HARPES, fit retenir l’affaire par défaut et fut

ensuite entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire du 4 décembre 2025, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par une citation du 30 octobre 2024 de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après « les

consorts PERSONNE6.) ») ont valablement donné citation à PERSONNE5.),

pour :

-

le voir déclarer occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis à L-

ADRESSE5.) et d’ordonner son déguerpissement avec tous ceux qui y

résident de son chef endéans un délai de huit jours à compter du prononcé

du présent jugement,

-

le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 672 euros

par mois depuis février 2024,

-

le voir condamner au paiement de la somme de 1.000 euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Quoique régulièrement cité, PERSONNE5.) ne comparut ni à l’audience de

fixation ni aux audience subséquentes pour lesquelles ils avait été régulièrement

convoqué, de sorte à ce qu’il y a lieu de statuer par défaut à son égard.

Les moyens et prétentions des parties

Les consorts PERSONNE6.)

A l’appui de leur demande, les consorts PERSONNE6.) font valoir qu’ils sont

héritiers de feu PERSONNE7.) lequel était propriétaire d’une maison sise à L-

ADRESSE5.).

En effet après le décès ab intestat de leur père le 19 janvier 2024, ils seraient

devenus propriétaires, en tant que héritiers réservataires ensemble avec leur sœur

PERSONNE8.) (laquelle n’est pas partie au présent litige) de la maison en

question.

Cette maison serait cependant indûment occupée par l’ancienne compagne de feu

PERSONNE7.), à savoir PERSONNE9.), et par cinq autres personnes dont le

défendeur PERSONNE5.), lesquelles refuseraient de quitter les lieux alors même

qu’ils ne disposeraient d’aucun droit ni titre légal et en ignorant diverses mises en

demeure.

Depuis le décès de feu PERSONNE7.), PERSONNE5.) serait partant à qualifier

d’occupant sans droit ni titre et par conséquent redevable depuis le mois de février

2024 d’une indemnité d’occupation évaluée forfaitairement au montant de 672

euros.

Cette indemnité d’occupation serait due jusqu’au déguerpissement effectif des

lieux.

Appréciation

Quant à la recevabilité de la citation

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions

relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation

constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264 alinéa

2 du nouveau code de procédure civile (Cour 28 novembre 2001, n° 25.013 du

rôle), et devant dès lors être soulevée d’office par le juge.

Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance (requête ou

citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que

l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte

d’un texte ou non (Cass. 18 décembre 1997, n°64/97).

En vertu de l’article 3. 3. du nouveau code de procédure civile, le juge de paix

connaît de toutes les contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit

qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

S’agissant en l’espèce d’une demande en paiement d’une indemnité d’occupation

qui n’est pas la suite d’une convention, le litige relève de la compétence

d’attribution du juge de paix.

Conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est

le mode de saisine de droit commun du juge de paix.

La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit

commun et doit être spécifiquement prévue par la loi.

Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du

21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande

portée devant le juge de paix conformément à l’article 3. 3. précité du nouveau

code de procédure civile sera formée par requête.

Or, conformément aux dispositions de l’article 1er (2) et (3) alinéa 2 de cette loi,

l’article 20 précité ne s’applique, en ce qui concerne les demandes en paiement

d’une indemnité d’occupation et en expulsion d’un occupant sans droit ni titre,

qu’à celles qui sont la suite (i) soit d’un bail portant sur un logement à usage

d’habitation à des personnes physiques, (ii) soit d’un bail portant sur un immeuble

affecté à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou à l’exercice

d’une profession libérale, (iii) soit d’un bail portant sur des structures

d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers visés par la loi du 16

décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-Duché

de Luxembourg, (iv) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé

dans des structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres

intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes

handicapées, et notamment les logements meublés ou non-meublés dans les

structures d’hébergement tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998

réglant les relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaines

social, familial et thérapeutique, (v) soit d’un bail portant sur un logement meublé

ou non-meublé mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par

une commune, un syndicat de communes, une association sans but lucratif ou une

fondation œuvrant dans le domaine du logement.

La jurisprudence retient que les « demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite

d’un contrat de bail, doivent être introduites par voie de citation (cf TAL, 3ème,

17 janvier 2023, n°TAL-2022-05449 du rôle).

Alors que les consorts PERSONNE6.) soutiennent que les parties n’ont jamais été

liées par une convention écrite ou orale, l’instance a été valablement introduite par

voie de citation, de sorte à ce que celle-ci est déclarer recevable.

Quant au fond du litige

Au vu des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal et en l’absence de toute

contestation de la part du défendeur, PERSONNE5.) est à qualifier d’occupant

sans droit ni titre de l’immeuble sis à L-ADRESSE5.) et ce depuis le 19 janvier

2024, date du décès de feu PERSONNE7.).

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts PERSONNE6.)

et d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE5.) avec tous ceux qui y résident

de son chef dans un délai de 2 mois à compter de la notification du présent

jugement.

Quant à l’indemnité d’occupation

Quant à l’indemnité d’occupation, il convient de rappeler qu’en matière

d’occupation sans droit ni titre, le titulaire du droit au logement peut d’une part

réclamer l’expulsion de l’occupant et d’autre part lui réclamer une indemnité

d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause (LA HAYE et

VANKERCKHOVE, Les Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le titulaire du droit par le

fait même du maintien dans les lieux. L'indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La

Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I,

no 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en

principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil -

ibid.). Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur

locative réelle de l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362

et 407).

En l’espèce, les consorts PERSONNE6.) évaluent l’indemnité d’occupation au

montant forfaitaire de 672 euros.

Le quantum de la demande des consorts PERSONNE6.) n’a pas été contesté.

Au vu des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal, l’indemnité d’occupation

est à fixer à 672 euros.

Celle-ci est due à compter du mois de février 2024 et jusqu’au déguerpissement

effectif des lieux.

Quant à l’indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de laisser

à la seule charge des parties requérantes les sommes exposées par elles et non

comprises dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que leur demande en

obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile est à déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 500 euros.

Quant à l’exécution provisoire

Les consorts

PERSONNE6.)

concluent

à l’exécution provisoire de la

condamnation pécuniaire à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, la présente décision n’est pas à assortir de l’exécution provisoire.

En tant que partie succombant au litige, PERSONNE5.) est à condamner aux frais

et dépens de l’instance.

Par ces motifs

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE5.),

reçoit la demande en la forme ;

la déclare recevable ;

déclare PERSONNE5.) occupant sans droit ni titre de la maison sise à L-

ADRESSE5.) et ceci depuis le 19 janvier 2024 ;

condamne PERSONNE5.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) à faire expulser PERSONNE5.) dans la forme légale et aux frais

de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle redue par PERSONNE5.) à 672 euros ;

dit que cette indemnité d’occupation est payable depuis février 2024 jusqu’à son

déguerpissement effectif ;

déclare fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de Procédure civile pour le montant de 500 euros ;

partant condamne PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 500 euros ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement quant à la condamnation

pécuniaire ;

condamne PERSONNE5.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire dudit tribunal à

Luxembourg, par Nous Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de

la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent

jugement, le tout date qu’en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière