Landlord's counterclaim dismissed; tenant's abandonment of eviction claim results in full costs award to landlord.

N° 1739 / 25

du 3 décembre 2025

Audience publique du mercredi, trois décembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

1. PERSONNE1.), sans état actuel connu, et son épouse

2. PERSONNE2.), sans état actuel connu, les deux demeurant à L-

ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant en personne, parties défenderesses sur

reconvention,

et

1. PERSONNE3.), sans état actuel connu, et

2. PERSONNE4.), sans état actuel connu, les deux demeurant à L-

ADRESSE2.),

parties défenderesses, ayant initialement comparu par Maître Sam PLETSCH,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et comparant actuellement en

personne, parties demanderesses par reconvention.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 7 mai 2025 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 18 juin 2025 à 14.30 heures

à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur

le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 18 juin 2025, l’affaire fut fixée au

28 juillet 2025, pour plaidoiries. Elle fut ensuite refixée au 27 août 2025, où elle

fut retenue de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Les parties demanderesses PERSONNE1.) et PERSONNE2.), comparant en

personne, exposèrent le sujet de l’affaire et développèrent leurs moyens.

Les parties défenderesses PERSONNE3.) et PERSONNE4.), comparant en

personne, développèrent leurs moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture et l’affaire

fut refixée au 19 novembre 2025 pour continuation des débats.

Elle y parut alors utilement et les parties demanderesses ainsi que les parties

défenderesses, comparant en personne, fournirent leurs moyens et réponses.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 7 mai

2025, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont régulièrement fait

convoquer PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.) devant le Tribunal de

Paix de céans pour s’y entendre déclarer résilié le bail entre parties, s’y entendre

condamner à déguerpir des lieux loués, s’y entendre condamner à payer le

montant de 5.400,- € correspondant à quatre mois de loyer « pour perte sur le

bien » ainsi que le montant de 2.500,- € pour atteinte à la personne des parties

demanderesses.

A l’audience publique du 27 août 2025, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont déclaré renoncer à leur demande en résiliation du bail et en

déguerpissement, les locataires ayant quitté les lieux loués en date du 31 juillet

2025.

Il y a lieu de leur en donner acte.

A l’audience publique du 19 novembre 2025, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont déclaré réclamer actuellement le paiement du montant de

13.048,- € ventilé comme suit :

-

différence de loyer mai à juillet 2025 :

1.492,29 €

-

préjudice moral :

3.500,00 €

-

indemnité correspondant à 4 loyers :

7.388,00 €

-

frais d’huissier :

668,48 €

Il y a encore lieu de leur en donner acte.

Il est constant en cause que les parties demanderesses avaient donné en location

aux parties défenderesses un immeuble sis à L-ADRESSE3.), ceci à partir du 1er

décembre 2018 et pour un loyer mensuel de 1.300,- €.

Le montant du loyer a ensuite été augmenté à 1.350,- € par mois, augmentation

acceptée par les locataires.

Au mois de juin 2024, les propriétaires ont résilié le contrat de bail pour le 1er

mai 2025.

Les locataires ont quitté les lieux loués en date du 31 juillet 2025.

Force est tout d’abord de constater que les parties demanderesses n’ont

communiqué aucune pièce aux parties défenderesses et que les seules pièces que

le Tribunal peut prendre en considération sont celles versées par les parties

défenderesses, dûment communiquées aux parties demanderesses.

Les bailleurs demandent tout d’abord le paiement du montant de 1.492,29 € qui

s’explique par le fait que pour la période du 1er mai au 31 juillet 2025, ils

demandent un loyer mensuel de 1.847,43 € au lieu de 1.350,- € .

Les propriétaires semblent invoquer à l’appui de cette revendication une décision

de la Commission des loyers de la Commune de ADRESSE4.).

Comme indiqué ci-avant, aucune pièce n’a été communiquée de leur part.

En revanche, les locataires ont versé une décision de la Commission des loyers

datée du 3 mars 2025 (la seule décision qui existe entre parties ?) qui décide que

le loyer est maintenu à 1.350,- € par mois.

Les propriétaires n’ont pas indiqué qu’ils aient exercé un recours contre cette

décision.

Il s’ensuit que le loyer pour l’immeuble concerné par le présent litige était de

1.350,- € jusqu’à la fin du bail et que la demande de PERSONNE1.) et de son

épouse PERSONNE2.) tendant au paiement d’un loyer majoré pour les trois

derniers mois du bail est non fondée.

Il convient à ce sujet de préciser que le bail n’a pas pris fin en date du 1er mai

2025, mais en date du 31 juillet 2025, date du départ des locataires.

En ce qui concerne la demande des bailleurs en paiement du montant de 3.500,-

€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, il y a lieu de retenir que

la réalité d’un préjudice indemnisable n’a pas été établie et que ce chef de la

demande est également à abjuger.

En effet, les propriétaires se plaignent essentiellement du fait que les locataires

n’ont pas quitté les lieux loués pour le 1er mai 2025 comme souhaité par les

bailleurs, mais seulement pour le 31 juillet 2025 alors que le bail ne prend pas fin

par leur décision de résilier, mais par le départ volontaire des locataires ou par

décision du Tribunal constatant l’existence d’un motif de résiliation valable.

Les parties demanderesses réclament ensuite le paiement de quatre mois de

loyers, montant constituant plutôt une indemnité en invoquant le retard causé par

les locataires pour la vente de la maison.

Ce chef de la demande est encore à déclarer non fondé.

Il convient tout d’abord de rappeler que les bailleurs ont invoqué dans leur lettre

de résiliation du bail, datée du 18 juin 2024, leur souhait de vendre l’immeuble

loué en tant que premier motif de résiliation.

Or la vente du bien donné en location ne constitue pas de motif de résiliation.

D’autre part, le bail des parties, ayant pris cours le 1er décembre 2018, stipule

qu’il est conclu pour une année, tacitement reconductible d’année en année. Il

s’ensuit que les bailleurs n’ont pas respecté l’échéance en résiliant pour le 1er mai

2025.

Le fait pour les locataires d’avoir tardé à libérer les lieux jusqu’au 31 juillet 2025

n’est donc pas susceptible d’avoir causé un préjudice aux bailleurs.

Finalement, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) réclament encore le

remboursement de frais d’huissier. Le montant de 168,48 € est réclamé pour un

« premier rendez-vous annulé du 30 avril 2025 ».

Abstraction faite de la circonstance qu’aucune pièce justificative n’a été versée à

ce sujet, il y a lieu de retenir que les propriétaires ont fixé de façon prématurée

un rendez-vous, certainement pour un état des lieux de sortie, alors que les

locataires n’avaient pas encore quitté les lieux et n’en avaient pas l’obligation.

En ce qui concerne le montant de 500,- € réclamé encore au titre des frais

d’huissier, il s’agit probablement du constat d’huissier du 31 juillet 2025 facturé

par 458,92 €. Les bailleurs n’avaient cependant pas l’obligation de faire intervenir

un huissier lors de la sortie de leurs locataires et les parties auraient pu établir

entre elles un état des lieux de sortie contradictoire. Les propriétaires n’ont

cependant pas convoqué pour un tel état des lieux.

La demande en paiement des frais d’huissier est partant également à rejeter.

A l’audience publique du 27 août 2025, PERSONNE3.) et son épouse

PERSONNE4.) ont demandé reconventionnellement :

-

la restitution de la garantie locative

-

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- €

-

le paiement du montant de 86,35 € au titre des frais de réparation du

chauffage

-

le montant de 100,- € par mois à titre de dommages et intérêts pour

impossibilité d’utiliser une douche pendant la période du 24 juillet

2024 au 31 juillet 2025

A l’audience publique du 19 novembre 2025, PERSONNE3.) et son épouse

PERSONNE4.) ont déclaré renoncer à leur demande en restitution de la garantie

locative.

Ils ont encore augmenté leur demande en paiement d’une indemnité de procédure

au montant de 1.250,- € et réclamé le paiement du montant de 1.000,- € à titre de

dommages et intérêts pour préjudice moral.

Il y a lieu de leur en donner acte.

En ce qui concerne la demande des locataires en paiement du montant de 86,35

€ au titre de frais de réparation du chauffage, les pièces versées en cause ne

permettent pas d’établir que les parties demanderesses par reconvention aient mis

en demeure leurs bailleurs de procéder à la réparation du chauffage défectueux.

Au contraire, il semble que les locataires aient payé ladite facture qui pourtant

était au nom du bailleur.

Ce chef de la demande reconventionnelle est partant à rejeter.

Les locataires indiquent encore qu’ils auraient été privés d’une douche au sous-

sol de l’immeuble à partir du 24 juillet 2024 et réclament indemnisation à ce sujet,

à raison de 100,- € par mois.

Force est cependant de constater que le contrat de bail des parties n’indique pas

qu’au sous-sol du bien, une douche serait à disposition. Face aux contestations

des bailleurs et eu égard à la location d’un appartement au sous-sol à un autre

locataire, le Tribunal ne saurait se prononcer avec certitude à ce sujet, ladite

douche ayant éventuellement été mis à disposition des locataires par voie de

simple tolérance.

Ce chef de la demande est donc à abjuger.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en paiement du montant de

1.000,- € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, le Tribunal retient,

tout comme pour la même demande des bailleurs, la réalité d’un tel préjudice

indemnisable n’est pas établi en l’espèce.

La demande est par conséquent à rejeter.

N’ayant pas établi en quoi il serait inéquitable de laisser les frais non compris

dans les dépens à leur charge, la demande des locataires en paiement d’une

indemnité de procédure est également à déclarer non fondée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) qu’ils renoncent à

leur demande en résiliation du bail et en déguerpissement des locataires ;

donne acte à PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) qu’ils réclament

actuellement le paiement du montant de 13.048,- € ventilé comme suit :

-

différence de loyer mai à juillet 2025 :

1.492,29 €

-

préjudice moral :

3.500,00 €

-

indemnité correspondant à 4 loyers :

7.388,00 €

-

frais d’huissier :

668,48 €

reçoit leur demande en la forme ;

la déclare non fondée et en déboute ;

donne acte à PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.) de leur demande

reconventionnelle, dans son dernier état, tendant :

-

à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.250,- €

-

au paiement du montant de 86,35 € au titre des frais de réparation du

chauffage

-

au paiement du montant de 100,- € par mois à titre de dommages et

intérêts pour impossibilité d’utiliser une douche pendant la période

du 24 juillet 2024 au 31 juillet 2025

-

au paiement du montant de 1.000,- € à titre de dommages et intérêts

pour préjudice moral

reçoit la demande reconventionnelle en la forme ;

la déclare non fondée et en déboute ;

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.) et de son

épouse PERSONNE2.).

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.