Contractual delay damages allowed; procedural costs awarded; provisional execution rejected due to lack of urgency.

Rép. n° 3908/25

du 1er décembre 2025

Dossier n° L-CIV-545/25

Audience publique du lundi, 1er décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant

en matière civile, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

1. PERSONNE1.),

2. PERSONNE2.),

demeurant ensemble à D-ADRESSE1.),

parties demanderessses,

comparant par Maître Estelle BARBOTIN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions,

partie défenderesse,

comparant par Maître Yuri AUFFINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

F a i t s :

Par exploit du 1er octobre 2025 de l’huissier de justice Tessy SIEDLER de Luxembourg,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg le jeudi, 23

octobre 2025 à 15.00 heures, salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur les conclusions de la

citation prémentionnée et annexée au présent jugement.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 17 novembre 2025,

lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le

prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par exploit d’huissier de justice du 1er octobre 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

fait donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir :

-

condamner la partie citée au paiement de la somme de 3.930,72 EUR du chef des

arriérés de l’indemnité de retard pour les mois de juillet à septembre 2025, sur

fondement de la responsabilité contractuelle, avec les intérêts légaux en vertu de la

loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard

(ci-après encore la « Loi de 2004 »), à compter du 1er juillet 2025, date d’échéance de

la première indemnité de retard forfaitaire, sinon à compter de la présente citation, le

tout jusqu’à solde,

-

condamner la partie citée au paiement la somme de 1.555,12 EUR du chef de

l’indemnité de retard pour le mois d’octobre 2025, sur fondement de la responsabilité

contractuelle, avec les intérêts légaux en vertu de Loi de 2004, à compter du 1er

octobre 2025, sinon à compter de la présente citation, le tout jusqu’à solde,

-

condamner la partie citée au paiement la somme de 1.800,- EUR par mois de retard

à compter du 1er novembre 2025 du chef du terme courant de l’indemnité de retard

mensuelle jusqu’à la livraison du bien, sur fondement de la responsabilité

contractuelle, avec les intérêts légaux en vertu de la Loi de 2004, « à compter de la

présente citation, le tout jusqu’à solde »,

Subsidiairement, les demanderesses sollicitent à voir condamner la partie citée au paiement

de :

-

la somme de 3.930,72 EUR du chef des arriérés de l’indemnité de retard pour les

mois de juillet à septembre 2025, sur fondement de la responsabilité contractuelle,

avec les intérêts légaux en vertu de la Loi de 2004 à compter du 1/07/2025, date

d’échéance de la première indemnité de retard forfaitaire, sinon à compter de la

présente citation, le tout jusqu’à solde,

-

pour le mois d’octobre 2025, la somme de 655,12 EUR du chef de l’indemnité de

retard du 1er octobre 2025 au 14 octobre 2025, sur fondement de la responsabilité

contractuelle, avec les intérêts légaux en vertu de la Loi de 2004, à compter du 1er

octobre 2025, sinon à compter de la présente citation, le tout jusqu’à solde, et la

somme de 900,- EUR du chef de l’indemnité de retard du 15 octobre 2025 au 30

octobre 2025, sur fondement de la responsabilité délictuelle, avec les intérêts légaux

en vertu de la Loi de 2004, à compter du 15 octobre 2025, sinon à compter de la

présente citation, le tout jusqu’à solde,

-

à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la livraison du bien, la somme de 1.310,24

EUR par mois de retard du chef du terme courant de l’indemnité de retard, sur

fondement de la responsabilité contractuelle, avec les intérêts légaux en vertu de la

Loi de 2004, à compter du 1er octobre 2025, date d’échéance de la première

indemnité de retard forfaitaire, sinon à compter de la présente citation, le tout jusqu’à

solde, et la somme de 489,96 EUR par mois de retard du chef du terme courant de

l’indemnité de retard, sur fondement de la responsabilité délictuelle, avec les intérêts

légaux en vertu de la Loi de 2004 à compter de la présente citation, le tout jusqu’à

solde.

Les requérantes réclament encore des dommages et intérêts à hauteur de 3.600,- EUR du

chef du préjudice moral, une indemnité de procédure de 2.000,- EUR et la condamnation de

la défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

Elles sollicitent finalement à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

nonobstant appel et sans caution.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent qu’elles ont, en date

du 18 octobre 2024, en leur qualité de « partie acquéreuse », conclu un contrat de vente et

de cessions de droits résultant d’une vente en état futur d’achèvement, avec la société

anonyme SOCIETE2.) SA, en sa qualité de « partie venderesse », et la société SOCIETE1.),

en sa qualité de constructeur et de « promoteur

Les requérantes ont en effet acquis les lots numérosNUMERO1.) et NUMERO2.) de

l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), résidence « ADRESSE4.) ».

Suivant les termes du contrat de SOCIETE3.), la société SOCIETE1.) « s’oblige à mener les

travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés au plus tard durant le premier

trimestre 2025, sauf survenance d’un cas de force majeure, ou plus généralement d’une

cause légitime de suspension du délai de livraison » … « Il est convenu entre parties qu’en

cas de livraison postérieure au 1er juillet 2025 et seulement pour le cas où ce retard de

livraison ne serait pas justifié par une cause légitime de suspension du délai de livraison

et/ou un cas de force majeure, dans les conditions précédemment développées, le

promoteur s ‘engage à verser à l’acquéreur une indemnité fixe et forfaitaire de 1.310,81 EUR

par mois de retard. (...) ».

A relever que le montant forfaitaire de 1.310,81 EUR correspond au loyer payé à l’époque

par les requérantes, de sorte que l’objectif de la clause précité du contrat de SOCIETE3.)

était donc de couvrir les frais de loyer à payer par les requérantes en cas de retard dans la

livraison du bien.

Nonobstant ladite clause, le bien immobilier n’a toujours pas été réceptionné.

Suivant un courrier daté du 7 juillet 2025, les demanderesses ont mis la défenderesse en

demeure de leur régler mensuellement la somme de 1.310,81 EUR du chef de l’indemnité

contractuellement due pour le retard de livraison du bien, ainsi que de les informer quant à la

raison dudit délai.

Ce n’est que par courriel 15 septembre 2025 que la société SOCIETE4.) SARL, en sa qualité

de gestionnaire clientèle de la société SOCIETE1.), a indiqué aux requérantes que :

« Par la présente, nous vous informons que la société SOCIETE5.), société responsable des

erreurs de mise en œuvre de la chape à fait faillite.

Aussi, nous vous informons que nous attendons de nouvelles autorisations d’établissement

pour redémarrer le projet. Les démarches pour la reprise des autorisations sont en cours. Il

reste uniquement quelques documents administratifs à transmettre (TVA et impôts),

Nous espérons obtenir ces autorisations courant octobre sans garanties quant au délai

puisque le ministère ne garantit aucun délai.

Nous vous tiendrons informés dès que nous aurons un retour de leur part ou toute nouvelle

évolution à vous communiquer… ».

Aucune information supplémentaire, pièces justificatives ou prise de position n’ont depuis

lors été reçues et les requérantes ont été contraintes de trouver un autre logement situé à

ADRESSE5.), dont le loyer (1.800,- EUR hors charges) est plus élevé que l’ancien loyer.

Les requérantes sont dès lors fondées à réclamer le paiement d’une indemnité de retard à

compter du 1er juillet 2025.

A titre principal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) invoquent la responsabilité contractuelle

de la défenderesse en renvoyant aux stipulations contractuelles.

Considérant que l’esprit du contrat était de couvrir l’éventuel préjudice des requérantes en

cas de livraison tardive de leur bien immobilier, et donc de leur payer la totalité de leur loyer,

SOCIETE1.) engage sa responsabilité contractuelle pour la totalité du loyer payé par les

requérantes, y compris le nouveau loyer puisqu’elles sont contraintes de se loger en

attendant la livraison de leur bien immobilier.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) est redevable de la différence entre le loyer actuel

de 1.310,24 EUR et le nouveau loyer de 1.800,- EUR, soit 489,76 EUR au titre de la

responsabilité délictuelle. En effet, la société SOCIETE1.) a commis une faute en n’informant

pas les requérantes du retard de livraison du bien, ni durant le premier trimestre 2025 ni au

1er juillet 2025.

Le préjudice subi - en raison du manque d’information - consiste dans la différence de loyer.

Il serait encore foncièrement inique de laisser à la seule charge des requérantes l’intégralité

des frais et dépens comme encore de leur laisser supporter les frais judiciaires (notamment

leurs frais d’avocat) qu’elles doivent engager pour faire valoir leurs droits.

Il y a partant lieu de condamner la partie citée, outre à une indemnité de procédure de

2.000,- EUR, au paiement de la somme de 3.600,- EUR à titre du préjudice moral (équivalent

à deux mois de loyer) subi par les requérantes pour les tracas et soucis causés par

l’absence d’information quant aux raisons du retard de leur bien immobilier.

A l’audience, les demanderesses ont adapté leur demande en versant le décompte suivant :

« (fichier) »

Le mandataire de la société SOCIETE1.) s’est rapporté à prudence de justice tout en

soutenant que toute éventuelle condamnation doit être limitée à ce qui a été

contractuellement convenu entre parties sans cumul. Les demandes accessoires seraient en

tout état de cause à réduire à de plus justes proportions. La demande portant sur le terme

courant jusqu’à la livraison constitue de surcroît un préjudice futur.

Appréciation

Le contrat de « vente et cession de droits résultant d’une vente en état de futur achèvement

du 18 octobre 2024 » stipule dans le chef de la société SOCIETE1.) SARL une obligation de

terminer l’ouvrage au plus tard durant le 1er semestre 2025 et lui impose une livraison au 1er

juillet 2025 au plus tard. Il s’agit d’une obligation de résultat.

Le seul fait que ce délai contractuel n’a pas été respecté constitue la société SOCIETE1.)

SARL en faute, sauf pour elle d’établir une cause de suspension du délai, respectivement de

force majeure, de nature à justifier le retard dans l’achèvement.

Il est admis que de telles dispositions, qui ne constituent pas des clauses de non-

responsabilité mais de simples clauses d’aménagement de l’obligation du vendeur, sont

valables lorsque l’allongement du délai est raisonnable et que l’évènement fortuit se trouve

en relation causale directe avec le retard intervenu dans la construction (cf. Juris-Classeur,

civil, Art.1601-1 à 1601-4, fasc.20, n° 33).

En l’occurrence, il est constant en cause que l’ouvrage reste à l’heure actuelle inachevé.

Une cause légitime de suspension du délai de livraison et/ou un cas de force majeure, tels

que déterminés dans les conditions prévues au contrat, manquent par ailleurs d’être établis.

La société défenderesse a dès lors engagé sa responsabilité contractuelle.

En termes de pénalités, les parties ont contractuellement convenu d’une « indemnité fixe et

forfaitaire de 1.310,81 EUR par mois de retard » tout en prévoyant encore un calcul au

prorata pour le dernier mois.

L’indemnité conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but

est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’indemnité ayant été forfaitairement chiffré à un montant fixe mensuel de 1.310,81 EUR par

mois de retard, les demanderesses ne sauraient actuellement réclamer un montant

additionnel en soutenant que leur préjudice réel a été supérieur à compter du 15 octobre

2025. Les relations entre parties étant de nature contractuelle, la demande subsidiaire sur

base délictuelle est encore irrecevable.

Par ailleurs, la défenderesse expose encore à juste titre que la demande, pour autant qu’elle

porte sur une période non encore révolue, constitue un préjudice futur, de sorte que ladite

demande est également à dire irrecevable.

Dans ces conditions, il y a lieu de dire la demande fondée pour la période du 1er juillet 2025

jusqu’au 17 novembre 2025 (jour des plaidoiries), soit pour la somme totale de [(4 x 1.310,81

+ (1.310,81 / 30 x 17)=] 5.986,03 EUR et de débouter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

l’état pour le surplus.

En ce qui concerne les intérêts, il convient de retenir que le contrat entre parties ne constitue

pas une transaction commerciale au sens du Chapitre 1er de la Loi de 2004, de sorte que le

taux d’intérêt à retenir est le taux de l’intérêt légal.

Il convient dès lors de condamner la société SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme de 5.986,03 EUR avec les intérêts au taux d’intérêt légal à

compter de la mise en demeure du 7 juillet 2025 sur le montant de 295,99 EUR (seul

montant échu lors de l’envoi de la mise en demeure), à compter de la citation du 1er octobre

2025 sur le montant de 3.636,44 EUR (montant de l’indemnité échu entre le 8 juillet et le 30

septembre 2025) et à compter de l’audience des plaidoiries du 17 novembre 2025 sur le

montant de 2.052.60 EUR (montant échu entre le 1er octobre et le 17 novembre), chaque fois

jusqu’à solde.

Un dommage moral suite aux désagréments causés par un retard substantiel et non encore

terminé doit cependant être admis en tenant notamment compte du déménagement non

prévu et des incertitudes engendrées ; le tribunal alloue ex aequo et bono de ce chef des

dommages et intérêts d’un montant de 1.000,- EUR.

Les requérantes demandent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,-

EUR en précisant à l’audience que ladite demande est exclusivement basée sur l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. fr. 2e, 10 oct. 2002, Bull. 2002 II N° 219 p. 172).

La demande des requérantes en allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée, alors qu’il paraît

inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des frais exposés non compris dans les

dépens.

Le tribunal évalue ex aequo et bono les frais non compris dans les dépens au montant de

500,- EUR.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

Vu l’issue du litige, les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de la société

SOCIETE1.) SARL, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement

entre parties, et en premier ressort,

dit la demande recevable sur la base contractuelle,

dit la demande subsidiaire sur la base délictuelle irrecevable,

dit recevable la demande pour la période du 1er juillet 2025 jusqu’au 17 novembre 2025,

dit la demande irrecevable pour la période à compter du 18 novembre 2025,

dit la demande fondée jusqu’à concurrence de 5.986,03 EUR et déboute pour le surplus,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) la somme de 5.986,03 EUR avec les intérêts au taux d’intérêt légal à

compter du :

-

7 juillet 2025 sur le montant de 295,99 EUR,

-

1er octobre 2025 sur le montant de 3.636,44 EUR

-

17 novembre 2025 sur le montant de 2.052,60 EUR, chaque fois jusqu’à solde,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour préjudice moral fondée jusqu’à

concurrence du montant de 1.000,- EUR et déboute pour le surplus,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) un dommage moral de 1.000,- EUR,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée jusqu’à

concurrence du montant de 500,- EUR et déboute pour le surplus,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500,- EUR,

rejette la demande en exécution provisoire,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Steve KOENIG, juge de paix à

Luxembourg, assisté de la greffière Véronique JANIN, avec laquelle Nous avons signé le

présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Steve KOENIG

Véronique JANIN

Juge de Paix Greffière