Tenant eviction claims dismissed; court confirms valid lease termination but denies forced eviction order.

Rép. n°

L-BAIL-729/24

Audience publique du 1er décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse

comparant par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Georges KRIEGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

e t

1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2. PERSONNE3.), demeurant à la même adresse,

parties défenderesses

comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 7 août 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le

numéro L-BAIL-729/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 6 octobre 2025 à 15h, salle JP 0.15.

Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 17

novembre 2025, lors de laquelle Maître Romain BUCCI se présenta pour la partie

demanderesse et Maître Robert KAYSER se présenta pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 7 août 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que la

résiliation du contrat de bail est valablement intervenue en date du 16 juillet 2025 avec

effet au 31 décembre 2025, sinon pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail

liant les parties, partant dire que les parties défenderesses seront occupantes sans

droit ni titre à partir du 1er janvier 2026 et pour voir autoriser la requérante à procéder

au déguerpissement forcé des parties défenderesses avec tous ceux qui occupent les

lieux litigieux dans leur chef à l'expiration du délai de préavis, soit à la date du 31

décembre 2025. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la requérante expose que par contrat de bail ayant pris effet

le 1er janvier 2024, elle a donné en location aux parties défenderesses un appartement

situé dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.). Elle soutient que le contrat de bail

dispose que « le présent contrat de bail prend effet le 01/01/2024 pour une durée de

1 an reconductible. Au cas où il n'est pas dénoncé par lettre recommandé 3 mois avant

son échéance par l'un ou l'autre des parties au contrat, il est tacitement reconduit sur

la même période. »

Elle fait valoir que par courrier recommandé du 16 juillet 2025, elle a résilié ledit contrat

de bail avec un préavis de plus de trois mois se terminant le 31 décembre 2025 et que

cette résiliation a été motivée par le fait qu’elle projette de faire procéder à des travaux

substantiels de rénovation et de transformation de l'immeuble dans lequel se trouve

l'appartement litigieux. Elle affirme avoir obtenu en date du 28 avril 2025 une

autorisation de bâtir pour les travaux projetés et avoir demandé à différents corps de

métier de lui faire part des offres et devis pour la réalisation desdits travaux. Elle

précise que la nature et l'ampleur de ces travaux substantiels ne permettent pas le

maintien dans les lieux des locataires et que partant ces travaux substantiels

constituent un motif grave et légitime de nature à justifier la résiliation du contrat de

bail et le déguerpissement des locataires.

Elle soutient que les parties défenderesses devront libérer les lieux litigieux au plus

tard le 31 décembre 2025, sans préjudice quant à la date exacte, et qu’elle demande

une décision autorisant le déguerpissement forcé des parties défenderesses à

l'expiration du délai de préavis, soit à la date du 31 décembre 2025.

A l’audience des plaidoiries du 17 novembre 2025, la requérante maintient ses

demandes telles que formulées dans la requête en se basant notamment sur

l’autorisation de bâtir du 28 avril 2024 ainsi qu’une offre de prix signée en date du 5

avril 2024.

Les parties défenderesses soulèvent l’irrecevabilité de la demande tendant à voir dire

qu’elles seront occupantes sans droit ni titre à partir du 1er janvier 2026 ainsi que de la

demande tendant à voir autoriser leur déguerpissement à partir du 1er janvier 2026 en

faisant valoir que la requérante n’a pas d’intérêt, né et actuel à agir pour ces

demandes. Elles soutiennent qu’actuellement le contrat de bail n’est pas encore résilié,

de sorte qu’il s’agit de demandes futures.

Les parties défenderesses ne contestent ni la régularité de la résiliation avec effet au

31 décembre 2025, ni le fait qu’elles devront quitter les lieux. Elles s’opposent

cependant à la demande en allocation d’une indemnité de procédure et elles réclament

à leur tour une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

La requérante se rapporte à la sagesse du tribunal en ce qui concerne le moyen

d’irrecevabilité soulevé par les parties défenderesses. Elle demande acte que la

résiliation n’est pas contestée et elle explique qu’elle désire avoir un titre pour le cas

où les parties défenderesses ne quitteraient pas les lieux pour le 1er janvier 2026.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

11 décembre 2023, ayant pris effet le 1er janvier 2024, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) un appartement situé dans un immeuble

sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.100.- euros et d’un

montant de 250.- euros à titre de charges.

Par courrier recommandé du 16 juillet 2025, le mandataire de PERSONNE1.) a

informé les locataires de la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 décembre

2025 en raison de travaux de rénovation importants projetés dans les lieux loués.

La régularité de cette résiliation n’est pas remise en cause par les parties

défenderesses, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été valablement

résilié avec effet au 31 décembre 2025.

En ce qui concerne la recevabilité des demandes tendant à voir dire qu’à partir du 1er

janvier 2026 les parties défenderesses seront occupantes sans droit ni titre et à voir

ordonner leur déguerpissement à compter de cette date, le tribunal rappelle que

l’intérêt étant la mesure de l’action, celle-ci n’est recevable que si elle est de nature à

procurer un avantage au demandeur, si elle est de nature à améliorer sa situation

juridique, si elle permet au demandeur de tirer un avantage de la prétention qu’il émet.

Ni un intérêt passé, ni un intérêt futur simplement éventuel ou hypothétique ne peuvent

justifier la recevabilité d’une action (TAL 7 octobre 2020, 2020TALCH01 / 00298, n°

TAL-2019-03893 du rôle).

En l’espèce, la requérante ne fait pas état d’une atteinte portée à un droit, mais entend

voir former obstacle à ce qu’elle considère constituer une atteinte à ses droits à travers

des actes qu’elle estime probables ou même certains dans le chef des parties

défenderesses, en ce qu’elle tient pour établi que les parties défenderesses ne

quitteront pas les lieux loués à la fin du bail.

Cette action doit être qualifiée d’action préventive conservatoire. La recevabilité de

telles actions est admise si l’intérêt qu’elles visent à protéger, quoique futur, est

suffisamment certain pour pouvoir être pris en considération. Elles ne portent pas une

dérogation à l’exigence d’un intérêt né et actuel, et permettent de rencontrer des

situations dans lesquelles la probabilité du trouble à venir est suffisamment grande

pour que l’intérêt à agir puisse d’ores et déjà être considéré comme certain (L. Cadiet

et E. Jeuland, Droit judiciaire privé, Litec, 5e édition, n° 354 ; G. Couchez et X. Lagarde,

Procédure civile, Sirey, 16e édition, n° 153 ; Droit judiciaire, Tome 2, Manuel de

procédure civile, Larcier2015, n° 2.12). Ces hypothèses sont souvent consacrées par

des dispositions légales, tel que la dénonciation de nouvel œuvre, le référé portant sur

une mesure d’instruction in futurum ou le référé-voie de fait (TAL 7 octobre 2020,

2020TALCH01 / 00298, n° TAL-2019-03893 du rôle).

Or, l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

ne prévoit que dans le cas d’une résiliation pour besoin personnel, la possibilité pour

le bailleur de demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement

forcé à l’issue du délai de résiliation, et ce seulement si le locataire n’a pas sollicité de

prolongation du délai de résiliation pendant les trois premiers mois suivant la résiliation

du bail.

Étant donné qu’en l’occurrence le contrat de bail n’a pas été résilié pour besoin

personnel, mais pour motifs graves et légitimes, il n’y a pas de disposition légale

autorisant le bailleur à solliciter le déguerpissement des locataires avant l’expiration

du délai de résiliation.

S’il est certes vrai que les parties défenderesses ne remettent pas en cause la validité

de la résiliation du bail ainsi que le fait qu’elles devront quitter les lieux pour le 1er

janvier 2026, la requérante ne rapporte cependant pas d’élément duquel le tribunal

pourrait retenir que les parties défenderesses ne quitteront pas les lieux à la fin du bail.

Il a par ailleurs été jugé quant à une demande en déguerpissement que s’il appartient

aux tribunaux de fixer une situation de droit avant l’époque où les conflits pourront se

manifester par l’exercice même des droits prétendus, ils ne sauraient toutefois

sanctionner les obligations en découlant pour les parties que si ces obligations ont été

violées (TAL 20 février 1957, Pas. 17, p.77).

Le bail étant toujours en cours, les demandes de la requérante tendant à voir dire que

les parties défenderesses seront occupantes sans droit ni titre à partir du 1er janvier

2026 et à voir ordonner leur déguerpissement à partir de cette date sont partant à

déclarer irrecevables.

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de

cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de la requérante est à déclarer non

fondée. Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge des parties défenderesses

l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de

déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le

montant de 350.- euros.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t la demande en la pure forme,

d é c l a r e irrecevables les demandes de PERSONNE1.) tendant à voir dire que les

parties défenderesses seront occupantes sans droit ni titre à partir du 1er janvier 2026

et à voir ordonner leur déguerpissement à partir de cette date,

d i t que la résiliation du contrat de bail est valablement intervenue en date du 16

juillet 2025 avec effet au 31 décembre 2025,

d i t

non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

d i t la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité

de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

c o n d a m n e PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le

montant de 350.- euros (trois cent cinquante euros) sur base des dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

c o n d a m n e PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé Simao

FREITAS, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Simao FREITAS

Greffier assumé