Tenant claims rent reduction for unauthorized works; court rejects clause waiver but orders partial costs.

Rép. n°

L-BAIL-663/25

Audience publique du 1er décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse

comparant par en personne,

e t

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie défenderesse

comparant par son administrateur unique PERSONNE2.),

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 10 juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous

le numéro L-BAIL-663/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 29 septembre 2025 à 15h, salle JP 0.15.

Après une remise à la demande de la partie demanderesse, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience du 17 novembre 2025 à 15h, salle JP 0.15, lors de laquelle

PERSONNE1.) se présenta personnellement et PERSONNE2.) se présenta pour la

partie défenderesse.

Les parties furent entendus en leurs explications et déclarations.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 10 juillet 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir condamner la

partie défenderesse à la réparation, respectivement l’élimination du défaut et des

inconvénients causés dans la huitaine de la notification du jugement à intervenir, sous

peine d’une astreinte de 100.- euros par jour de retard. Le requérant demande au

tribunal de lui accorder une dispense de paiement du loyer, sinon une réduction de

1.000.- euros à 600.- euros, ou tout autre montant à évaluer par le tribunal, à partir de

la mise en demeure du 15 avril 2025, sinon à compter de la demande en justice,

jusqu’à la réparation, respectivement l’élimination du défaut et des inconvénients

causés. Le requérant demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement

des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail écrit, il

a pris en location auprès de la société SOCIETE1.) S.A. un appartement sis à L-

ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000.- euros, charges

comprises.

Il explique que depuis le mois d’avril 2025, le bailleur a engagé des travaux sur le

balcon privé sans le consentement préalable du locataire, entraînant des dégâts sur

la porte-fenêtre et le mur ainsi que l’intrusion de poussière et une perte d’usage

partielle du logement. Il soutient que malgré relances, le bailleur a retardé les

réparations et a refusé toute réduction de loyer, en violation des droits du locataire

prévus par les articles 1719, 1722 et 1724 du code civil.

Il estime que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose

louée pendant la durée du bail et que le vice de la chose est tout défaut, tout

inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre

à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage. Il

fait encore valoir que l’article 1134-2 du code civil prévoit la suspension de l’exécution

des obligations au cas où l’autre partie est en défaut de remplir les siennes.

Compte tenu de ces dispositions légales, il demande la suspension du paiement du

loyer, sinon la réduction du loyer au montant de 600.- euros jusqu’à la réparation

respectivement l’élimination du défaut et des inconvénients causés.

A l’audience des plaidoiries du 17 novembre 2025, PERSONNE1.) expose que les

travaux ont été finalisés en date du 6 septembre 2025, de sorte qu’il demande une

réduction du loyer à 600.- euros par mois pour la période du 15 avril 2025 au 6

septembre 2025.

Il explique que les travaux de rénovation à l’extérieur de l’immeuble au niveau de la

façade et des balcons, avec installation d’un échafaudage, ont débuté en date du 15

avril 2025 et qu’il n’a plus été en mesure d’utiliser son balcon à partir de cette date

jusqu’au 6 septembre 2025, date à laquelle l’échafaudage a été enlevé.

Il soutient que lors de ces travaux la porte-fenêtre menant sur son balcon a été

endommagée en date du 19 mai 2025 et que la porte ne se fermait plus. Il explique

avoir immédiatement contacté le bailleur qui lui aurait dit de parler directement avec

l’entrepreneur en charge des travaux. En date du 6 juin 2025, le bailleur l’aurait informé

qu'un membre de l'équipe de maintenance interviendrait et en date du 13 juin 2025

l’équipe de maintenance serait venue sur place.

Il fait valoir qu’en date du 17 juin 2025 les dégâts ont été aggravés et apparaissaient

dorénavant au mur. En date du 20 juin 2025 le bailleur lui aurait proposer de l’héberger

pendant quatre jours dans in ALIAS1.), ce qu’il aurait néanmoins refusé.

Le requérant affirme qu’en date du 20 juin 2025 il a formulé une demande de réduction

de loyer et que dans un courriel du 24 juin 2025 le bailleur a évité de répondre à sa

demande de réduction de loyer. En date du 25 juin 2025, le manager de la société

SOCIETE1.) S.A. se serait déplacée sur place et par courrier du 30 juin 2025 le bailleur

aurait refusé la réduction la demande de réduction de loyer.

Il explique avoir renouvelé sa demande de réduction de loyer par courriel du 4 juillet

2025 et la partie adverse lui aurait proposé la somme de 50.- euros en contrepartie de

la renonciation à ses droits de contestation.

Il fait valoir que les travaux planifiés pour le 7 juillet 2025 n’ont finalement été réalisés

qu’en date du 11 juillet 2025, soit 53 jours après la date d'endommagement de la porte-

fenêtre. Il affirme ainsi que pendant toute cette période la porte-fenêtre ne se fermait

pas. Outre le problème de sécurité y découlant, il aurait eu de la poussière et des

débris du chantier dans la chambre.

Le requérant soutient encore que du fait que l’échafaudage était installé du 15 avril au

6 septembre 2025, il devait fermer les stores lorsqu’il voulait aérer la chambre qui se

situe au premier étage de l’immeuble et qui était facilement accessible de l’extérieur

par les escaliers de cet échafaudage. De ce fait, il y aurait eu pendant toute cette

période un risque évident de sécurité dans les lieux loués.

Compte tenu de toutes ces considérations, il estime que sa demande en réduction du

loyer à 600.- euros par mois est justifiée.

La société SOCIETE1.) S.A. réplique qu’il s’agissait d’une situation malheureuse et

que l’entreprise SOCIETE2.), mandatée par le syndic de la copropriété, n’a pas fait

son travail correctement. Elle affirme avoir immédiatement réagi, avoir envoyé

quelqu’un sur place et avoir proposé un relogement dans un ALIAS1.), voire dans un

autre appartement. Elle est cependant d’avis qu’il ne s’agissait que d’un petit

inconvénient ne justifiant pas de réduction de loyer, le locataire ayant pleinement pu

jouir des lieux loués pendant toute cette période. Elle renvoie aux dispositions de

l’article 7 du contrat de bail qui disposerait qu’en cas de travaux, le locataire doit les

tolérer sans qu’il puisse solliciter une réduction de loyer ou une indemnité pour perte

de jouissance. Elle est encore d’avis que le balcon ne fait pas partie de l’objet donné

en location au requérant et qu’elle n’est pas responsable des erreurs de l’entreprise

de construction.

PERSONNE1.) fait valoir que le balcon est privatif et qu’on y accède depuis sa

chambre. Il soutient que le relogement ne lui a été proposé que pour quatre jours dans

un ALIAS1.), respectivement dans un appartement situé à ADRESSE3.), alors qu’il a

choisi la chambre litigieuse en raison de la proximité avec son lieu de travail. Ce

relogement ne lui aurait par ailleurs été proposé que quelques jours avant la réalisation

des travaux. Le bailleur n’aurait pas non plus proposé un service de nettoyage pour

enlever la poussière et les débris de chantier.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

15 septembre 2023, ayant pris effet le 1er octobre 2023, la société SOCIETE1.) S.A. a

donné en location à PERSONNE1.) la chambre meublée n°15 dans un appartement

en colocation sis au premier étage d’un immeuble situé à L-ADRESSE1.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 980.- euros, charges comprises.

Il est constant en cause que des travaux au niveau de la façade et des balcons de

l’immeuble litigieux ont été réalisés pendant la période du 15 avril 2025 au 6 septembre

2025, que pendant toute cette période l’immeuble était entouré d’un échafaudage et

qu’en date du 19 mai 2025 la porte-fenêtre de la chambre de PERSONNE1.) a été

endommagée par les ouvriers en charge des travaux et qu’elle ne fermait plus

correctement.

Aux termes de l’article 1719, points 2 et 3, du code civil, le bailleur est obligé, par la

nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation, d’entretenir la chose

louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir

paisiblement le preneur pendant la durée du bail et de l’article 1720 du code civil, le

bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit

y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir

nécessaires, autres que locatives.

Le preneur, de son côté, a l’obligation d’avertir le bailleur de la nécessité d’effectuer

des réparations ou de la dégradation du bien loué dès la survenance du vice.

En effet, tenu de jouir de la chose en bon père de famille, le preneur se doit d’aviser le

bailleur de la nécessité de réparer; s’il omet de le faire, il commet une faute qui vient

en concours avec l’obligation de garantie. (Les Novelles, Le louage de choses volume

I, no 672).

Il appartient à PERSONNE1.) de rapporter la preuve du manquement du bailleur à son

obligation d’entretenir les lieux loués et de faire procéder aux réparations nécessaires.

Il ressort des éléments du dossier que par courriel du 19 mai 2025, PERSONNE1.) a

informé la société SOCIETE1.) S.A. du fait que les travaux l’empêchaient d’utiliser le

balcon et que la porte-fenêtre avait été endommagée de telle façon qu’elle ne fermait

plus. Il a par ailleurs dénoncé le fait qu’en raison de l’installation de l’échafaudage la

sécurité dans sa chambre n’était plus garantie alors que les escaliers de cet

échafaudage permettaient un accès facile par l’extérieur.

S’il est certes vrai que la société SOCIETE1.) S.A. a de suite pris acte des doléances

de PERSONNE1.) et a déclaré avoir contacté l’entreprise de construction avec lequel

le locataire devait se mettre en contact, il n’en reste pas moins qu’il résulte des

échanges de courriels versés en cause que ce n’est qu’en date du 13 juin 2025 qu’un

membre de l’équipe de maintenance du bailleur s’est déplacé sur place.

Suite à l’aggravation des dégâts en date du 19 juin 2025 et la demande en réduction

du loyer du locataire par courriel du 20 juin 2025, un responsable du bailleur s’est

déplacé pour une nouvelle visite en date du 25 juin 2025 et la demande en réduction

du loyer a été refusée en date du 30 juin 2025. En date du 4 juillet 2025, le bailleur a

proposé une indemnisation unique de 50.- euros à titre d’arrangement à l’amiable.

La porte-fenêtre a finalement été réparée en date du 11 juillet 2025.

Au vu des éléments du dossier, le tribunal retient partant que bien que la bailleresse

ait répondu rapidement aux doléances du locataire, il n’en reste pas moins qu’il n’est

pas établi qu’elle ait effectué les diligences nécessaires pour résoudre le problème

dans les meilleurs délais, de sorte que le dysfonctionnement a perduré dans le temps.

Le tribunal retient ainsi que le bailleur a failli partiellement à son obligation de garantir

au preneur une jouissance paisible et qu’il y a lieu de faire droit à la demande en

indemnisation pour le trouble de jouissance subi.

Quant au montant de cette indemnisation, il est constant que le trouble de jouissance

a duré du 19 mai 2025 au 11 juillet 2025, soit pendant 53 jours. Au vu des éléments

du dossier, le tribunal décide de fixer ex aequo et bono une réduction de loyer de 10.-

euros par jour. Il y a dès lors lieu d’accorder à PERSONNE1.) le montant de (53 x 10

=) 530.- euros.

En ce qui concerne le risque de sécurité dans les lieux loués et le défaut d’usage du

balcon pendant la période du 15 avril 2025 au 6 septembre 2025, il est vrai que l’article

1724 du code civil dispose en ses deux premiers alinéas que « Si durant le bail la

chose louée a besoin de réparations urgentes, et qui ne puissent être différées jusqu’à

sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il

soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si ces

réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du

temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ».

Or, en l’occurrence, il est constant en cause que conformément aux plaidoiries du

bailleur, le locataire a, par la signature du contrat de bail en cause, accepté aux termes

de l’article 7 la clause suivante « Dans la mesure où le bailleur doit réaliser des travaux

de réparation à l’intérieur ou à l’extérieur de l’immeuble, le locataire doit les tolérer

sans qu’il puisse prétendre à une diminution du loyer ou à une indemnité pour perte

de jouissance. »

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (Marianne HARLES,

op. cit., n° 163).

En l’occurrence, le locataire s’est maintenu dans les lieux loués, de sorte que la clause

contractuelle prévue au contrat de bail signé entre parties ne saurait être rejetée pour

prétendue contrariété aux dispositions de l’article 1724 du code civil.

Au vu de sa renonciation contractuelle, PERSONNE1.) ne saurait partant prétendre à

une réduction du loyer pour le trouble de jouissance et le risque de sécurité du fait des

prédits travaux.

Dans la mesure où les travaux tels que sollicités dans la requête ont entretemps été

entrepris, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande de PERSONNE1.) tendant à voir

condamner la société SOCIETE1.) S.A. à faire effectuer ces travaux sous peine

d’astreinte.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner la société SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit la demande de PERSONNE1.) partiellement fondée à hauteur de 530.- euros, la

dit non fondée pour le surplus,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) le montant

de 530.- euros (cinq cent trente euros),

dit que la demande tendant à l’exécution des travaux est devenue sans objet,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé Simao

FREITAS, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Simao FREITAS

Greffier assumé