Landlord wins rent arrears case; tenant's abuse claim dismissed; costs awarded to landlord.

Rép. n°

L-BAIL-603/24

Audience publique du 1er décembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse originaire

partie défenderesse sur reconvention

comparant en personne,

e t

PERSONNE2.), demeurant à FIN-ADRESSE2.),

partie défenderesse originaire

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Robert KAYSER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 25 juin 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le

numéro L-BAIL-603/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 1er septembre 2025 à 9h, salle JP 1.19.

Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 10

novembre 2025, lors de laquelle PERSONNE1.) se présenta personnellement et

Maître Robert KAYSER se présenta pour la partie défenderesse.

Les parties furent entendus en leurs moyens et conclusions respectivement leurs

explications et déclarations.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 25 juin 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix,

siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme

de 1.900.- euros à titre d’arriérés de loyers des mois d’avril et de mai 2025 ainsi que

la somme de 1.900.- euros à titre de loyers des mois de juin et juillet 2025. Il demande

à être autorisé à garder la garantie locative à hauteur de 1.900.- euros à valoir sur les

sommes dues. Il sollicite encore la condamnation de la partie défenderesse au

paiement des frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 15 août 2024, il a donné en location à PERSONNE2.) une chambre en

colocation dans un immeuble sis à ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 950.- euros, charges comprises.

Il explique qu’en date du 12 mars 2025, le locataire lui a adressé un courriel l’informant

de son souhait de quitter les lieux loués fin mai, tout en demandant une possible

prolongation jusqu’à mi-juin et en précisant que les dates ne sont pas certaines. Il

soutient qu’aucun échange n’a eu lieu avec l’agent immobilier mandaté alors même

qu’il lui avait demandé de le faire dans un courriel du 14 mars 2025.

Le requérant soutient que le locataire ne lui a jamais confirmé ni acté un préavis formel

et qu’aucune suite n’a été donnée jusqu’aux relances du 17 et 23 avril 2025 pour les

loyers impayés.

Ce n’est qu’en date du 28 avril 2025 que PERSONNE2.) lui aurait écrit pour annoncer,

de manière unilatérale, qu’il ne paierait pas les mois d’avril et de mai et pour proposer

de les compenser avec la garantie locative. Il est d’avis que ceci constitue une violation

des obligations du locataire.

Le requérant soutient que cette attitude du locataire, l’ayant laissé dans le flou

concernant la date définitive de départ, l’a empêché d’organiser la relocation de la

chambre qui restait inoccupée au jour du dépôt de la requête. Il demande ainsi à voir

condamner le locataire au paiement de deux mois de loyer conformément aux

dispositions de l’article 1736 du code civil.

Il explique encore que la remise des clés a eu lieu en date du 30 mai 2025 et qu’aucun

dégât n’a été constaté.

Il donne enfin à considérer que depuis son départ, le locataire ne cesse de lui adresser

des messages insistants pour obtenir le remboursement de la garantie locative alors

même qu’il reste redevable de deux mensualités. Il estime cependant qu’en

l’occurrence la retenue de la garantie locative est justifiée vu les arriérés de loyers.

A l’audience des plaidoiries du 10 novembre 2025, le requérant explique que la

chambre a pu être relouée pour le 1er août 2025 et il maintient ses demandes telles

que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) estime que par son courriel du 12 mars 2025, il a valablement résilié

le contrat de bail avec effet au 31 mai 2025 en respectant le délai de préavis de deux

mois tel que prévu au contrat. Il est d’avis que même s’il n’a pas envoyé de lettre

recommandée, tel que prévu au contrat, le bailleur a eu connaissance de son intention

de résilier le bail.

Il conclut ainsi au rejet de la demande en paiement à titre d’indemnité de relocation.

Il ne conteste pas le non-paiement du loyer, mais il donne à considérer que le bailleur

dispose toujours de la garantie locative avec laquelle il peut compenser les arriérés.

A titre reconventionnel, le défendeur demande à se voir indemniser en raison des

inexécutions du bailleur de ses obligations. Il soutient que du 29 mars au 4 avril 2025

il n’y avait pas d’eau chaude dans la maison et il réclame de ce chef une indemnisation

à hauteur de 950.- euros. Il renvoie à cet égard aux échanges de courriels avec le

bailleur.

Il réclame en outre une indemnité pour procédure abusive et vexatoire à hauteur de

1.000.- euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) affirme qu’en date du 29 mars 2025 il a été contacté du fait qu’il n’y

avait pas d’eau chaude dans les lieux loués. C’était un samedi et un technicien aurait

réglé le problème le jour-même.

Il conteste ainsi toutes les demandes formulées par le défendeur à son encontre. Il

donne à considérer que si PERSONNE2.) n’avait pas sollicité le remboursement de la

garantie locative, il n’aurait pas introduit la présente requête.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Suivant contrat de bail signé en date du 15 août 2024, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE2.) une chambre en colocation dans un immeuble sis à

ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 950.- euros, charges

comprises.

Il résulte des explications fournies à l’audience que le contrat de bail a pris fin en date

du 30 mai 2025 et que les clés ont été restituées à la même date.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers

Le requérant réclame la somme de 1.900.- euros à titre d’arriérés de loyers des mois

d’avril et de mai 2025.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du

bail aux termes convenus.

Le défendeur ne contestant pas le non-paiement des loyers réclamés, il y a lieu de

faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par le requérant pour le

montant total de 1.900.- euros.

Au vu de l’accord des parties, il y a lieu de compenser les arriérés de loyers avec la

garantie locative à hauteur de 1.900.- euros.

L’indemnité de relocation

Le requérant réclame la somme de (2 x 950) = 1.900.- euros à titre d’indemnité pour

les mois de juin et juillet 2025 durant lesquels il affirme ne pas avoir pu relouer les lieux

en raison du flou entretenu par le locataire en ce qui concerne la date de fin du bail. Il

soutient que l’article 1736 du code civil précise qu’en cas de départ unilatéral anticipé,

le locataire reste redevable de loyers jusqu’à la relocation effective.

PERSONNE2.) conteste cette demande en affirmant avoir valablement résilié le bail

au 31 mai 2025 en respectant le délai de préavis de deux mois.

Le tribunal se doit de noter que le requérant a erronément cité l’article 1736 du code

civil qui ne traite pas d’indemnité à allouer au bailleur en cas de départ unilatéral

anticipé. C’est en effet l’article 1760 du code civil qui dispose que « En cas de

résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le

temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu

résulter de l’abus. »

Eu égard au fait que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été résilié aux torts

du locataire, mais d’un commun accord des parties, la demande du requérant est à

déclarer non fondée.

La demande reconventionnelle en indemnisation pour défaut d’eau chaude

PERSONNE2.) réclame le paiement du montant de 950.- euros, soit un mois de loyer,

à titre d’indemnisation pour défaut d’eau chaude pendant la période du 29 mars 2025

au 4 avril 2025.

PERSONNE1.) conteste formellement qu’il n’y ait pas eu d’eau chaude pendant la

période citée et il conclut au rejet de la demande.

Il est constant en cause qu’en date du 29 mars 2025, PERSONNE2.) a informé

PERSONNE1.) que le chauffe-eau ne fonctionnait pas. Il résulte cependant du courriel

envoyé par PERSONNE2.) à PERSONNE1.) le même jour qu’un technicien a réussi à

remettre le chauffe-eau en place.

A défaut de preuve que le chauffe-eau est de nouveau tombé en panne et qu’il n’y a

pas eu d’eau chaude pendant plusieurs jours, la demande est à déclarer non fondée.

L’indemnité pour procédure abusive et vexatoire

PERSONNE2.) réclame le montant de 1.000.- euros à titre de dommages et intérêts

pour procédure abusive et vexatoire.

Il est de principe que toute partie défenderesse peut formuler une demande en

obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire en vertu des articles 6-

1, 1382 et 1383 du code civil.

A ce titre, il est rappelé que la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière

presque invariable, que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-

à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi équipollente au dol, respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention

malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde,

grossière, inexcusable (G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées

et publiques, éd. 2014, n° 84).

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en

justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est

libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (Cour 20 mars 1991, 28, 150; Cour 17 mars

1993, no 14446 du rôle; Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle, Lux. 9 février 2001, no

25/2001).

En l’espèce, il ne résulte pas des éléments de la cause que le requérant ait agi avec

une légèreté blâmable ou abusivement, de sorte que cette demande requiert un rejet.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le défendeur, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet

2015, numéro 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande du défendeur n’est pas fondée.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

d i t la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 1.900.-

euros,

vu l’accord des parties,

d i t que les arriérés de loyers sont compensés par la garantie locative à hauteur de

1.900.- euros,

d i t non fondée la demande d’PERSONNE1.) à titre d’indemnité de relocation,

d i t

non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) à titre

d’indemnisation pour défaut d’eau chaude,

d i t non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) à titre d’indemnité

pour procédure abusive et vexatoire,

d i t non fondée la demande de PERSONNE2.) à titre d’indemnité de procédure,

c o n d a m n e PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé Simao

FREITAS, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Simao FREITAS

Greffier assumé