Court rules in favor of condominium owners' association, awarding back charges, moral damages, and procedural fees to the defendant.

Jugement civil 2025TALCH10/00147

Audience publique du vendredi, vingt-huit novembre deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2025-01343 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

le

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

DENOMMEE

« SOCIETE1.) » sis à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en

fonctions, la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction et

inscrit au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n° NUMERO1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE, demeurant à

Luxembourg, en date du 6 janvier 2025,

comparaissant par Maître Marc WAGNER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), veuve BIRDEN, sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit LISE,

comparaissant par Maître Patrick BIRDEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de mise en état simplifiée du 1er avril 2025 par laquelle les parties ont été

informées de l’application de la procédure de mise en état simplifiée à la présente affaire

et des délais d’instruction impartis aux parties pour notifier leurs conclusions et

communiquer leurs pièces.

Vu l’ordonnance de clôture du 22 septembre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 7 novembre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 7 novembre 2025.

Par exploit d’huissier du 6 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE

DENOMMEE

« SOCIETE1.) »

(ci-après

le

«

SYNDICAT

DES

COPROPRIETAIRES ») a fait donner assignation à PERSONNE1.), veuve BIRDEN, à

comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en

matière civile, pour l’entendre condamner au paiement d’un montant de 32.889,12.- euros

à titre d’arriérés de charges de copropriété, augmenté des intérêts légaux à compter de

la demande en justice, jusqu’à solde, un montant de 5.000.- euros au titre des

tracasseries causées, augmenté des intérêts légaux à compter de la demande en justice,

jusqu’à solde, un montant de 3.500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir nonobstant

appel et sans caution sur minute et avant

enregistrement et condamner PERSONNE1.), veuve BIRDEN, à tous les frais et dépens

de l’instance avec distraction au profit de Maître Marc WAGNER qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait exposer que

PERSONNE1.), veuve BIRDEN, serait copropriétaire de trois commerces dans la

résidence « ENSEIGNE1.) » située à L-ADRESSE4.).

PERSONNE1.), veuve BIRDEN, refuserait depuis des années, sans droit, ni justification,

de s’acquitter des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration

des parties communes et privatives de la résidence.

Suivant extrait de compte arrêté au 19 décembre 2024, son compte aurait présenté un

solde débiteur de 32.889,12.- euros.

Le paiement des charges de copropriété s’imposerait à tous les copropriétaires.

PERSONNE1.), veuve BIRDEN, causerait ainsi des tracas à la copropriété, ce qui

justifierait qu’elle soit condamnée à un montant de 5.000.- euros à ce titre.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES déclare fonder sa demande, principalement,

sur base de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis,

dont notamment les articles 7 et suivants, et subsidiairement, sur base des articles 1382

et 1383 du Code civil.

PERSONNE1.), veuve BIRDEN, qui a constitué avocat en la personne de Maître Patrick

BIRDEN, n’a pas conclu endéans le délai qui lui a été imparti conformément à

l’ordonnance de mise en état simplifiée du 1er avril 2025.

2. Appréciation du Tribunal

La recevabilité de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’étant pas

autrement critiquée et un moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant

pas donné, il y a lieu de retenir que celle-ci est recevable en la pure forme pour avoir été

introduite dans les formes et délais de la loi.

Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à chaque

partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa

prétention ».

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que « celui qui réclame

l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré,

doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En effet, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel

il fonde sa prétention : actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments

nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne pas, en outre, prouver que ce droit

s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en demandeur en tant qu’il

invoque une exception : reus in excipiendo fit actor. Il lui appartient donc de faire la preuve

des faits qu’il invoque à titre d’exception (R. MOUGENOT, Droit des obligations, La

preuve, éd. Larcier, 1997).

En application de l’article 1315 du Code civil, il appartient au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES d’établir qu’il est créancier de PERSONNE1.), veuve BIRDEN, et

que cette dernière a l’obligation de lui payer le montant total de 32.889,12.- euros.

A l’appui de sa demande, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES verse un procès-

verbal d’assemblée générale ordinaire du 19 décembre 2024 ainsi qu’un extrait de

compte du 19 décembre 2024 indiquant un solde débiteur de 32.889,12.- euros.

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis « les copropriétaires sont tenus de participer aux

charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties

communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises

dans leurs lots (…) ».

L’article 34 alinéa 2 de la loi précitée dispose en outre que « Les actions qui ont pour

objet de contester les décisions des assemblées générales doivent à peine de

déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai

de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence

du syndic. ».

Il convient également de préciser que tant qu’une décision de l’assemblée générale

approuvant les comptes de la copropriété n’a pas été annulée à la suite d’un recours

formé par un copropriétaire opposant ou défaillant, la décision s’impose aux

copropriétaires et les charges communes couvertes par cette approbation restent

exigibles, d’autant qu’un tel recours n’a pas d’effet suspensif.

Un copropriétaire ne peut dès lors refuser le paiement de ses charges tant que la décision

de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice n’a pas été annulée. Il a

l’obligation de s’acquitter de sa quote-part de charges pour l’exercice concerné, quitte à

en obtenir le remboursement si la décision de l’assemblée est ultérieurement annulée sur

leur demande par le tribunal.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.), veuve BIRDEN ait contesté

les résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires 19 décembre

2024, à laquelle elle semble, à défaut de tout élément contraire, avoir été dûment

convoquée.

Au vu des développements qui précèdent, et à défaut de toute contestation dans le chef

de PERSONNE1.), veuve BIRDEN, qui bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu, la

demande en condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est à déclarer

fondée pour le montant en principal de 32.889,12.- euros.

Conformément à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et à défaut de

toute contestation, il convient d’assortir la condamnation des intérêts légaux à compter

du 6 janvier 2025, date de l’introduction de la demande en justice, jusqu’à solde.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande encore la condamnation de

PERSONNE1.), veuve BIRDEN, à lui payer un montant de 5.000.- euros, augmenté des

intérêts légaux, au titre des tracasseries qu’elle lui causerait par son refus persistant de

s’acquitter de sa part des charges de copropriété.

Force est de constater que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne verse pas de

pièces relatives à d’éventuelles « multiples décisions judiciaires » antérieures.

Le Tribunal conçoit toutefois que les seuls tracas causés par la nécessité de devoir

introduire la présente procédure, dans le cadre de laquelle PERSONNE1.), veuve

BIRDEN, ne fait valoir aucune contestation, justifie l’allocation d’un montant évalué ex

aequo et bono à 1.000.- euros à titre de dommages moral.

Conformément à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et à défaut de

toute contestation, il convient d’assortir cette condamnation des intérêts légaux à compter

du 6 janvier 2025, date de l’introduction de la demande en justice, jusqu’à solde.

S’agissant de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES en obtention d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie

les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner

l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr.,

2ème civ., 10 octobre 2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15,

JTL 2015, n° 42, page 166).

Au vu de l’issue de l’instance, il serait inéquitable de laisser à charge du SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES l’entièreté des frais qu’il a exposés et qui sont non compris dans

les dépens, de sorte qu’il y a lieu de condamner PERSONNE1.), veuve BIRDEN, à lui

payer une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

Quant à la demande en exécution provisoire formulée par la partie demanderesse, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec

ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des

avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties (CSJ, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.

L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances de

la cause.

Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE1.), veuve BIRDEN, sera partant condamnée à tous les frais et dépens de

l’instance avec distraction au profit de Maître Marc WAGNER qui la demande affirmant

en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

DENOMMEE « SOCIETE1.) » recevable et fondée,

partant, condamne PERSONNE1.), veuve BIRDEN, à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DENOMMEE « SOCIETE1.) » le montant de

32.889,12.- euros, augmenté des intérêts légaux à compter du 6 janvier 2025, jusqu’à

solde,

dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

DENOMMEE « SOCIETE1.) » en réparation de son préjudice moral fondée pour le

montant de 1.000.- euros,

partant, condamne PERSONNE1.), veuve BIRDEN, à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DENOMMEE « SOCIETE1.) » le montant de

1.000.- euros de ce chef,

dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

DENOMMEE « SOCIETE1.) » en paiement d’une indemnité de procédure basée sur

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée pour le montant de 1.500.-

euros,

partant, condamne PERSONNE1.), veuve BIRDEN, à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DENOMMEE « SOCIETE1.) » un montant de

1.500.- euros à titre d’indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.), veuve BIRDEN, aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de Maître Marc WAGNER qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.