Landlord wins eviction for major renovation; tenant loses procedural fee claim due to lack of inequity.

Rép. n°

L-BAIL-676/25

Audience publique du 27 novembre 2025

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse

comparant par Maître Rabah LARBI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse

comparant par Maître Carolyn LIBAR, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 18 juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous

le numéro L-BAIL-676/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du jeudi 25 septembre 2025 à 15h, salle JP 0.02.

Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 6

novembre 2025, lors de laquelle, Maître Rabah LARBI, se présenta pour la partie

demanderesse, et Maître Carolyn LIBAR se présenta pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 18 juillet 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour constater

la régularité de la résiliation du bail par courrier du 7 avril 2025, dire que le locataire

est à considérer à partir de la demande comme occupant sans droit ni titre et pour voir

ordonner le déguerpissement du locataires des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans les huit jours à partir de la notification du jugement à

intervenir. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

750,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la

condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance

ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose, pièces à l’appui, qu’en vertu d’un

contrat de bail signé en date du 16 octobre 2020, elle a donné en location à

PERSONNE1.) un studio n°4 sis L-ADRESSE2.). Le 7 avril 2025, elle aurait adressé

à PERSONNE1.) un courrier de résiliation du contrat de bail au titre d’un motif grave

et légitime, en l’espèce des travaux de rénovation importants rendant l’occupation du

logement impossible et dangereuse. Un préavis a été donné pour quitter le logement

jusqu’au 13 juin 2025.

Etant toujours dans les lieux, PERSONNE1.) serait à considérer occupant sans droit

ni titre.

Aux termes de la requête, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl entend

procéder à la rénovation de l’immeuble de rapport de manière substantielle rendant la

présence du locataire dangereuse.

A l’audience des plaidoiries du 6 novembre 2025, la requérante maintient ses

demandes telles que formulées dans la requête. Elle verse des bons de commande

de divers corps de métiers. En insistant sur l’envergure des travaux, la requérante

souligne encore que les travaux de rénovation concernent l’immeuble dans son

intégralité.

PERSONNE1.) s’oppose à la demande en soutenant que même si l’intention dans le

chef de la demanderesse de procéder à des travaux de rénovation n’est pas contestée

en tant que telle, il insiste sur le fait que les travaux doivent être nécessaires ou d’une

utilité réelle pour pouvoir justifier une résiliation. En l’espèce, le studio loué serait un

studio moderne en bon état. Une simple amélioration esthétique ne saurait justifier la

résiliation. La défenderesse estime par ailleurs que la réalisation des travaux projetés

en l’espèce n’est pas incompatible avec le maintien du locataire dans les lieux loués.

A titre principal, la défenderesse soutient dès lors que la demande en résiliation n’est

pas fondée. A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi d’un délai de déguerpissement

raisonnable, ceci eu égard aux difficultés actuelles de trouver un logement. Toutes les

démarches effectuées jusqu’à présent sont restées infructueuses. La défenderesse

s’oppose encore à la demande en exécution provisoire et conclut au débouté des

demandes accessoires.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail signé en date du 16 octobre 2020,

ayant pris effet le 1er novembre 2020, la société SOCIETE1.) sàrl a donné en location

à PERSONNE1.) le studio n°4 sis L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 425,- euros.

Par courrier recommandé du 7 avril 2025, la société SOCIETE1.) sàrl a informé le

locataire de la résiliation du bail en raison des travaux substantiels de rénovation

projetés et lui a demandé de quitter les lieux dans un délai de deux mois pour le 13

juin 2025.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

dispose que « tout contrat de bail visé par la présente loi, qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à durée indéterminée à moins que

a)

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou

pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième

degré inclusivement,

b)

le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c)

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur, étant précisé

que le seul transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

En vertu de l’article 1736 du code civil « Si le bail a été fait sans écrit ou si le bail est

stipulé à durée indéterminée, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en

observant les délais fixés par l’usage des lieux. Le délai de résiliation d’un contrat de

bail d’habitation est de trois mois, sauf clause contraire dans le contrat de bail écrit

prévoyant un délai supérieur à trois mois. »

Il y a cependant lieu de retenir que le contrat de bail à durée déterminée ne peut être

résilié qu’à son terme. Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à

l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation devant être observé dans

le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par rapport à la

date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à

respecter (cf. JPL 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL 15 juillet 2010, Rép. fisc.

n° 3036/10 confirmé par TAL 30 novembre 2010, n° 132.404).

Or, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à

la date pour laquelle il peut être donné.

En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée initiale

d’un an ayant pris cours le 1er novembre 2020 et qu’il est renouvelable par tacite

reconduction d’année en année sauf dénonciation écrite de trois mois avant

l’expiration.

Il y a partant lieu de retenir que le bail n’a pu être résilié qu’au 1er novembre 2025 et

non pas au 13 juin 2025.

Selon la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le bailleur

doit « établir » les motifs graves et légitimes. La charge de la preuve lui appartient

donc, en cas de contestation par le locataire. Par contre la lettre de résiliation ne doit

pas nécessairement mentionner les motifs graves et locataires, le locataire ne pouvant

pas invoquer la nullité de la résiliation de ce fait, alors que ces motifs graves et

légitimes peuvent encore être indiqués au moment des plaidoiries (cf. JPL 21

décembre 2011, n° 4916/11, cité dans l’ouvrage de Lex THIELEN, Le contrat de bail

en droit luxembourgeois, 2e édition, n° 407, p.324).

En l’espèce, la requérante invoque comme motif grave et légitime des travaux de

rénovation substantiels rendant l’occupation du logement impossible ou dangereuse.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne donne pas de

liste de motifs graves et légitimes pouvant permettre une résiliation. Il s’agit de toutes

sortes de raisons sérieuses et fondées du bailleur de nature à justifier une rupture du

contrat, et que le juge appréciera de cas en cas si le locataire conteste la résiliation

(cf. Lex THIELEN, op. cit., n° 401, p. 322).

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur

parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il

appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave

et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir son intention d’y

procéder réellement.

Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas

prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la

loi, pour évaluer et comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport

aux autres. Il doit examiner et apprécier objectivement si les faits invoqués par le

bailleur constituent un motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation

ou non, sans autre considération (cf. Cass, 5 avril 1990, P. 28, p.4).

Il est de jurisprudence fermement établie de longue date que le projet de réalisation

de travaux d’envergure dans l’immeuble donné à bail peut constituer un motif grave et

légitime justifiant la résiliation du bail au sens de l’article 12 (2) c) précité (cf. M. Harles,

Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, Pas. 31, page 366, n° 163 ; F. Biltgen

et G. Krieger, Le bail d’habitation, éd. Saint-Paul, page 118, n° 140 ; M. Thewes, Le

nouveau droit du bail, éd. U.L.C., page 95, n° 208 ; L. Thielen, Le contrat de bail, éd.

Promoculture, page 307, n° 402).

Il n’est pas requis que les travaux projetés correspondent à une nécessité absolue

dictée par l’état de délabrement de l’immeuble ou des désordres graves l’affectant.

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour

l’immeuble donné à bail en lui apportant un supplément de confort et une plus-value,

le motif est à considérer comme justifié. Il en ainsi notamment d’un immeuble d’une

certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est

établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble,

alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants (cf. TAL XIV,

03.03.2015, n° du rôle 162 633) (cf. TAL, 29 septembre 2000, n° 64.134).

Permettre au bailleur de résilier un contrat de bail seulement dans l’hypothèse où il

envisage d’effectuer des travaux de rénovation absolument nécessaires et

indispensables, reviendrait à empêcher le bailleur à remettre les lieux aux normes du

confort moderne et d’apporter une plus-value à son bien qui présente une certaine

vétusté.

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans

les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code

civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-

même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer

pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. M. Harles, Le bail

à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163) (TAL, XIV, n° 2021-00298 du

rôle, 10.5.2021).

Il convient, dès lors, d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime

pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la bailleresse soutient que la rénovation projetée englobe notamment les

travaux suivants :

-

démolition des chapes et sols existants,

-

exécution d’une nouvelle chape sur l’ensemble du logement loué,

-

modification et exécution d’une nouvelle installation de tuyauterie sanitaire,

-

exécution d’une nouvelle distribution / installation électrique,

-

décapage et la remise en peinture du logement,

-

installation d’une nouvelle salle de bains et d’une nouvelle cuisine,

-

pose de carrelages,

-

etc…

La requérante verse notamment des bons de commande relatifs aux travaux de

démolition, d’électricité, de chauffage et sanitaires, de menuiserie, de plâtrerie et de

chapes. De même qu’une autorisation de bâtir.

Sur base desdites pièces, il y a lieu de retenir qu’il s’agit de travaux de rénovation

d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la mesure où ils ont trait au remplacement

et à la modernisation d’éléments d’équipements et d’installations. Même s’il n’existe

aucun défaut d’ordre structurel ou technique, si les installations fonctionnent toujours,

il convient de retenir qu’il s’agit néanmoins d’un projet d’envergure qui permettra

incontestablement au bailleur d’apporter une plus-value à son immeuble et de remettre

les lieux en conformité avec les standards du confort moderne.

Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le

maintien du locataire dans les lieux.

La demande de la société SOCIETE1.) sàrl tendant à la constatation de la régularité

de la résiliation du contrat de bail est dès lors à déclarer fondée.

Au vu des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience, le

tribunal retient que les travaux projetés sont de grande envergure qui empêcheront le

maintien dans les lieux du locataire.

Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été

valablement résilié au 1er novembre 2025.

Au vu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience, il convient

d’accorder à PERSONNE1.) un délai de déguerpissement de deux mois.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet

2015, numéro 3508 du registre).

La requérante est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

Il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire, étant donné

que les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit que le contrat de bail a été valablement résilié au 1er novembre 2025,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl en obtention

d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à Luxembourg

par, Patrice HOFFMANN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé

Simao FREITAS, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête

Patrice HOFFMANN

Juge de paix

Simao FREITAS

Greffier assumé