Landlord wins eviction case; tenant ordered to vacate within 40 days with monthly occupation rent awarded.

Répertoire No. 3845/25

L-BAIL-383/25

Audience publique du 26 novembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties demanderesses

comparant par Maître Gwendoline BELLA, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 25 avril

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 28 mai 2025.

Lors de la prédite audience, PERSONNE4.) comparut en personne et

l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 octobre 2025, puis

refixée au 3 novembre 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Gwendoline BELLA, en remplacement de Maître David YURTMAN,

et PERSONNE4.) furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 25 avril 2025, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont sollicité la convocation de PERSONNE4.) devant le Tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer aux fins de voir constater

la résiliation du bail existant entre parties avec effet au 20 mars 2025, de

voir constater que la partie défenderesse est occupant sans droit ni titre du

logement donné en location par les parties requérantes depuis cette date,

partant la voir condamner à déguerpir dudit logement avec tous ceux qui

l’occupent de son chef endéans huitaine à partir de la notification du

jugement à venir.

Les requérants demandent encore que l’indemnité d’occupation soit fixée

à 1.670.- EUR par mois.

Ils sollicitent également l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.-EUR sur la base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que la

condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Enfin, les

requérants

demandent

la condamnation de la partie

défenderesse à lui payer la somme de 2.500.-EUR pour les frais d’avocat

exposés dans le cadre de la présente affaire.

À l’appui de leur demande, les requérants exposent que, suivant un contrat

de bail conclu le 18 mars 2009 pour une durée initiale d’un an, leurs

parents, feu les époux PERSONNE5.), avaient donné en location à la

partie défenderesse un appartement sis à L-ADRESSE4.), moyennant un

loyer mensuel de 920.-EUR et 180.-EUR à titre d’avances sur charges.

À la suite du décès de leurs parents, les requérants seraient devenus

propriétaires indivis du bien loué à PERSONNE4.).

Par courrier du 20 août 2024, les requérants auraient notifié à la locataire

la résiliation du contrat de bail pour besoins personnels, avec effet au 20

mars 2025, après respect du délai légal.

Toutefois, la partie défenderesse continuerait à occuper les lieux.

En vertu de la résiliation intervenue le 20 août 2024 conformément aux

dispositions légales, il y aurait lieu d’ordonner le déguerpissement de la

locataire dans un délai de huit jours.

À l’audience du 3 novembre 2025, les requérants ont réitéré leurs

demandes.

PERSONNE4.) a contesté ces demandes. Elle a soutenu que le besoin

personnel invoqué par les requérants n’était étayé par aucune pièce, alors

que ce motif devrait être réel. Elle estime qu’il s’agirait en réalité d’un

prétexte pour l’évincer de son logement. En effet, les bailleurs auraient déjà

intenté plusieurs procédures de bail à son encontre, notamment en raison

d’une augmentation des charges qu’elle n’aurait pas acceptée.

Quant aux frais d’avocat sollicités, ceux-ci devraient être rejetés, faute de

pièces probantes.

Enfin, elle a fait valoir, à titre subsidiaire, qu’elle a toujours payé les loyers

et avances sur charges et qu’elle a entrepris de nombreuses recherches

pour se reloger, sans succès. Ainsi, compte tenu de sa situation précaire

et de ses efforts pour trouver un nouveau logement, elle estime avoir droit

à un délai de déguerpissement de trois mois.

Appréciation

La demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ayant

été introduite dans les délai et forme de la loi et n’étant pas autrement

contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable.

La validité de la résiliation pour besoin personnel

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Et l’article 12 (3) de la même loi dispose que :

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans

les cas prévus au paragraphe (2) point a, est de six mois. La lettre de

résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de

pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste

avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte

du présent paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous

peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au

juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au

juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire

après l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à

l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas,

le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir

lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation

du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne

sera pas susceptible d’opposition ou d’appel. (…) ».

Suivant contrat de bail conclu en date du 18 mars 2009, ayant pris effet le

21 mars 2009, pour une durée initiale de 12 mois, bail tacitement

renouvelable pour une durée d’un an sauf dénonciation du bail avec un

préavis de 3 mois notifié par lettre recommandée d’une des deux parties

engagées,

les parents des requérants ont

donné en location à

PERSONNE4.)

un appartement sis à L-ADRESSE4.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel fixé à 920.-EUR.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 août 2024, les

ayant droits des bailleurs, à savoir PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont résilié le bail en question avec un délai de préavis

expirant au 20 mars 2025 pour besoin personnel en précisant que le fils de

PERSONNE3.) allait occuper le logement en question. Aux termes du

courrier en question, l’intégralité du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 y est reproduit.

Il s’ensuit que la résiliation du bail est intervenue en conformité avec les

dispositions légales précitées, de sorte qu’elle est régulière.

PERSONNE4.) conteste encore le motif de besoin personnel avancé par

les requérants en faisant valoir qu’aucun élément probant n’aurait été

soumis au tribunal étayant le fait que le fils de PERSONNE3.) à savoir,

PERSONNE6.), s’apprêterait à occuper les lieux à titre personnel.

Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être

exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel

et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la

condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru

sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que

son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause. Cette

appréciation doit se faire in concreto par rapport au besoin invoqué par le

bailleur dans le chef d’un descendant déterminé et sur base des indications

fournies par le bailleur (cf. Lux. 27 mars 1997, n° 58372 du rôle, Lux. 10

juillet 1997, n° 59258 du rôle).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc.

parl. n° 5216) que l’existence du besoin personnel est apprécié

souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée

sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que

le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un

élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi.

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de

preuve du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5

avril 1973, P. 22, 247).

En l’espèce, il s’agit donc d’apprécier si l’affirmation de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), d’après laquelle ils veulent résilier le

bail pour installer PERSONNE6.) dans les lieux loués, est contredite par

les éléments du dossier.

Ces éléments doivent évidemment être des éléments objectifs et ne

sauraient résulter de contestations ou de dénégations articulées par les

besoins de la cause.

En l’espèce, en application des principes énoncés ci-dessus, le tribunal

constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité

de l’affirmation des bailleurs quant à la réalité du besoin invoqué.

Faute par le preneur d’avoir établi des éléments concrets permettant de

mettre en cause les affirmations des bailleurs, il y a lieu de retenir que le

besoin personnel invoqué constitue un motif de cessation de prorogation

légale.

Compte tenu des éléments du dossier et des explications fournies à

l’audience

par la partie défenderesse, il y a lieu d’ordonner le

déguerpissement de la partie défenderesse dans un délai de 40 jours à

partir de la notification du jugement.

L’indemnité d’occupation

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir fixer

l’indemnité

d’occupation

redue

après

l’expiration

du

délai

de

déguerpissement au montant du loyer fixé judiciairement suivant décision

du 2 juillet 2024, charges non comprises.

S’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de relever

que celle-ci est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du

chef de l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit ni

titre. Le propriétaire a dès lors droit à la perte résultant de cette occupation,

étant précisé que l’indemnité est déterminée en fonction de la valeur

locative de l’immeuble, sauf aux parties d’établir que le dommage est

moindre ou supérieur.

L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir

d’appréciation souverain, en fonction de la valeur locative réelle de

l’immeuble, sans les charges, le loyer étant l’un des éléments

d’appréciation du montant de cette indemnité, qui constitue non seulement

la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la compensation

du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la jouissance

des lieux.

Il est rappelé qu’aux termes du contrat de bail ensemble le jugement du 2

juillet 2024 fixant le loyer mensuel, le loyer a été fixé à 1.670.-EUR à partir

du mois de septembre 2025.

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, hors

charges, audit montant de 1.670.-EUR.

Frais d’avocats

Quant aux frais d’avocat exposés par les parties requérantes, il convient de

rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue de

la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un lien

direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021,

n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d'avocat exposés pour la défense de leurs intérêts dans le cadre du présent

litige, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à débouter

de ce chef de leur demande.

Quant aux accessoires

Les requérants ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, ils sont à débouter de leur demande

en obtention d’une indemnité de procédure.

Les requérants concluent encore à l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Cette demande est à rejeter puisque les dispositions d’ordre public sur le

sursis s’y opposent.

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines

dispositions du Code civil, la décision autorisant le déguerpissement forcé

du locataire dans le cadre d’une demande se fondant sur un besoin

personnel du bailleur ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué en dernier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de

procédure civile, il convient de condamner PERSONNE4.) aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard des

parties et en dernier ressort en application de l’article 12 paragraphe (3)

alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation en ce qui concerne la décision autorisant le déguerpissement

forcé,

déclare la demande recevable ;

la déclare fondée ;

dit que le bail a valablement été résilié avec effet au 20 mars 2025 ;

condamne PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef endéans un délai de 40 jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

faire expulser PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de cette

dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.670.- EUR

jusqu’au déguerpissement effectif de PERSONNE4.) ;

dit la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention d’une indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en

déboute ;

déclare la demande en allocation d’une indemnité de procédure non

fondée et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière