Tenant's claim for security deposit return and charges rejected; landlord's lawyer fee claim dismissed due to lack of evidence.

Répertoire No. 3724/25

L-BAIL-926/24

Audience publique du 19 novembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Salah NACER, avocat, en remplacement de Maître

Caroline MULLER, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.) et

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats GROSS

& Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155

LUXEMBOURG, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de

l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Franck SIMANS, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des

qualités, considérants et motifs d'un jugement du 18 juin 2025 (Répertoire

No. 2110/25) ayant toisé certains volets et réservé d’autres volets de la

demande. L’affaire fut refixée pour la continuation des débats à l’audience

du 22 octobre 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Salah NACER, en remplacement de Maître Caroline MULLER, et Maître

Franck SIMANS, en remplacement de Maître David GROSS, ce dernier en

représentation de la société Etude d’avocats GROSS & Associés SARL,

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 20 décembre 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 7.200.- EUR à titre

de restitution de la garantie locative, avec les intérêts légaux à compter de

la mise en demeure du 28 octobre 2024, sinon avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde, de s’entendre condamner à

verser les décomptes des charges pour les années 2022/2023, 2023/2024

et 2024/2025 sous peine d’une astreinte journalière de 50.- EUR et de voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le requérant sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile

et demande la condamnation des parties défenderesses aux frais et

dépens de l’instance.

A l’audience du 28 mai 2025, PERSONNE1.) a déclaré avoir entretemps

été remboursé de l’intégralité de la garantie locative et avoir reçu les

décomptes pour les périodes 2022/2023 et 2023/2024. Toutefois, le

décompte pour celle couvrant 2024/2025 ferait défaut, de sorte qu’il

conviendrait de réserver ce point afin de permettre

aux

parties

défenderesses de verser la pièce en question. En outre, il a maintenu sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure, alors que c’est en

raison du comportement des parties défenderesses qu’il a dû agir en justice

et que ce n’était qu’après le dépôt de la requête que ces dernières ont

restitué la garantie locative ainsi que les décomptes sollicités.

En réponse aux arguments de la requérante, il a fait valoir que les frais

d’avocat ne seraient pas justifiés et que la procédure engagée par les

bailleurs serait due au fait qu’ils n’avaient pas fourni les décomptes de

charges locatives, raison pour laquelle il aurait dans un premier temps

refusé de régler celles-ci.

Concernant le montant des dégâts locatifs sollicités, il a fait valoir qu’il

ressortirait de l’état des lieux d’entrée que la vitre de la porte de la chambre

à coucher se trouvait déjà dans un mauvais état, de sorte que cette

demande serait à rejeter.

Finalement, il a sollicité le remboursement de ses propres frais d’avocat,

demande qu’il avait réservée dans sa requête, à hauteur de 2.274,48.-

EUR.

Les parties défenderesses pour leur part

ont

demandé à titre

reconventionnel le remboursement des frais d’avocat exposés dans le

cadre d’une action en justice antérieure à l’encontre du locataire afin

d’obtenir le paiement des charges locatives. À l’appui de leur demande,

elles versent deux factures d’un montant respectif de 568,40 et 690,30.-

EUR. Elles ont également sollicité la condamnation du requérant à la

somme de 500.- EUR à titre de frais d’avocat exposés dans le cadre de la

présente affaire.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience du 18 juin 2025 le

jugement n°2110/25 dont le dispositif est conçu comme suit :

« déclare la demande principale et reconventionnelle recevables ;

constate que la demande en restitution de la garantie locative et en

communication des décomptes pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024

sont devenues sans objet;

déclare

la

demande

reconventionnelle

de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) à titre de dégâts locatifs fondée à concurrence de 150.-

EUR et pour le surplus en déboute ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 150.- EUR ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du mercredi,

22 octobre 2025 à 9.00 heures, salle JP.0.15. »

À l’audience du 22 octobre 2025, PERSONNE1.) a déclaré que le

décompte produit pour l’exercice 2024/2025 ne serait pas précis. Il a

contesté le montant des factures de gaz et d’électricité, soutenant que pour

la période estivale allant du mois de juin à août 2024, il se serait trouvé la

plupart du temps en vacances. Il estime dès lors qu’aucun décompte

valable ne lui aurait été remis.

Les parties défenderesses ont, pour leur part, fait valoir en premier lieu que

la demande en remboursement des frais d’avocat formulée par le requérant

à l’audience du 28 mai 2025 doit être déclarée irrecevable, dès lors qu’elle

constitue une demande nouvelle ne figurant pas dans la requête

introductive.

Elles ont encore soutenu que le décompte soumis serait correct.

Appréciation

Quant à la recevabilité de la demande en restitution des frais d’avocat

Les parties défenderesses ont soulevé à l’audience du 22 octobre 2025

l’irrecevabilité de la demande formulée par le requérant à l’audience du 28

mai 2025 tendant au remboursement des frais d’avocat exposés dans le

cadre de la présente procédure pour ne pas figurer dans l’acte introductif

d’instance et constituer dès lors une demande nouvelle.

S’il est vrai que le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes nouvelles

est d’intérêt privé et ne peut normalement pas être soulevée d’office par le

juge (sauf dans les hypothèses où il statue par défaut), le moyen n’a pas à

être soulevé in limine litis. Il ne saurait en être autrement puisqu’une

demande nouvelle est, par principe, émise en cours d’instance, et donc

postérieurement à l’introduction de la demande initiale dont elle se

distingue ou à laquelle elle s’ajoute.

Il convient de rappeler que l’article 53 du Nouveau Code de procédure

civile dispose que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions

respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif

d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l’objet du litige peut

être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent

aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui

n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte

introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en

déterminant ses éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la

cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la

demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent

irrecevable (cf. CA 24.09.1998, No. 20974).

Si la rigueur de ce principe est atténuée, dans une certaine mesure, par la

jurisprudence dans le souci d’éviter aux parties d’entamer un nouveau

procès sur une question liée à la première, il n’en demeure pas moins que

doit être considérée comme demande nouvelle et partant comme demande

irrecevable, la demande qui n’est ni réservée ni même virtuellement

comprise dans l’acte introductif d’instance.

En l’espèce, aucune demande tendant au remboursement des frais

d’avocat ne figure dans l’acte introductif. Celui-ci se limite à réserver au

requérant « tous droits, dus, moyens et actions, notamment le droit

d’augmenter sa demande en cours d’instance suivant qu’il appartiendra et

de formuler une demande en dédommagement du préjudice qu’il subirait

le cas échéant en cas de restitution tardive de la garantie locative et un

remboursement de charge. »

Il en résulte que le requérant ne s’est pas réservé le droit de réclamer les

frais d’avocat. Cette demande, qui ne se rattache pas par son objet et sa

cause à la demande initiale, doit dès lors être déclarée irrecevable.

Quant au fond

Le tribunal relève que les parties défenderesses ont communiqué au

requérant le décompte de l’exercice 2024/2025. Ce dernier soutient que le

document manque de précision et que les défendeurs n’ont pas rempli leur

obligation, faisant valoir qu’il se trouvait à l’étranger durant les mois de juin

à août 2024, de sorte que sa consommation d’électricité ne pourrait être

aussi élevée.

Toutefois, ces critiques reposent sur de simples allégations non

corroborées par des éléments tangibles. De plus, le décompte litigieux est

établi selon la même méthode que ceux des exercices 2022/2023 et

2023/2024, qui n’ont suscité aucune contestation, et les frais critiqués sont

inférieurs à ceux facturés pour l’exercice précédent sur les mêmes mois

d’été. Il y a donc lieu de retenir que les parties défenderesses ont

valablement communiqué le décompte pour l’exercice 2024/2025.

S’agissant de la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) tendant au remboursement des frais d’avocat, il ressort

que les notes d’honoraires produites (pièces 11 et 12) concernent un autre

litige en matière de bail à loyer. Quant à la somme de 500 EUR réclamée

au titre des frais d’avocat exposés dans la présente affaire, elle n’est

étayée par aucune pièce probante. Partant, les parties défenderesses ne

sauraient prospérer dans leur demande, laquelle doit être rejetée.

Quant aux accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

En l’occurrence au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée,

l’iniquité n’étant pas rapportée en l’espèce.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n'existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens

de l’instance et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

P a r c e s m o t i f s

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

statuant en continuation du jugement No. 2110/25 du 18 juin 2025 ;

déclare la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnisation

pour frais d’avocat irrecevable ;

constate que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont communiqué le

décompte de l’exercice 2024/2025 à PERSONNE1.) ;

dit les demandes de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière